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Ancien propriétaire

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au nouveau bailleur, acquéreur du bien aux enchères, d'un paiement anticipé des loyers consenti par le preneur à l'ancien propriétaire. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur tendant à sa réintégration dans les lieux, après que le nouveau bailleur eut obtenu une ordonnance de reprise pour abandon et défaut de paiement. L'appelant soutenait avoir satisfait aux conditions de l'article 32 de la loi 49.16 en justifiant du paiement des loyers par la production d'un reçu émanant de l'ancien bailleur, ce que l'intimée contestait en arguant du caractère non probant et inopposable de cet acte. La cour retient que le reçu de loyer, en tant qu'acte sous seing privé non sérieusement contesté, constitue une preuve valable du paiement au visa de l'article 426 du dahir des obligations et des contrats. Elle juge ensuite que ce paiement est pleinement opposable au nouveau bailleur, celui-ci ayant la qualité d'ayant cause à titre particulier et étant tenu par les actes passés par son auteur. La cour précise que l'absence de mention de ce paiement anticipé dans le cahier des charges de la vente aux enchères est sans incidence sur l'opposabilité de l'acte. En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris et ordonne la réintégration du preneur dans les locaux.

Saisi d'un litige relatif au paiement des loyers après la vente du local commercial, la cour d'appel de commerce précise les conditions d'opposabilité de la cession au preneur et les modes de preuve du paiement. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des arriérés locatifs. L'appelant contestait sa défaillance, arguant d'une part de l'absence de notification formelle de la cession et de la poursuite de ses paiements à l'ancien propriétaire, d'autre part de l'existence d'une garantie locative devant compenser la dette. La cour retient qu'un précédent commandement de payer mentionnant le changement de propriétaire constitue une notification suffisante de la cession de créance. Elle rappelle ensuite, au visa de l'article 443 du dahir des obligations et des contrats, que la preuve du paiement d'une dette excédant dix mille dirhams ne peut être rapportée par témoins, ce qui rendait la demande d'enquête inopérante. La cour constate cependant que le montant du loyer mensuel retenu par le premier juge était erroné et le ramène à celui stipulé dans le bail originel, faute pour le nouveau bailleur de justifier d'une augmentation opposable. En conséquence, la cour d'appel de commerce confirme le jugement en son principe, notamment sur l'expulsion, mais le réforme sur le quantum des condamnations, et fait droit à la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en paiement de loyers et en expulsion formée par le nouveau propriétaire d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité au preneur des actes conclus avec l'ancien bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande, faute de notification de la cession de propriété au preneur. L'appelant contestait cette analyse et soutenait que le paiement anticipé des loyers par le preneur à l'ancien propriétaire ne lui était pas opposable. La cour rappelle que le preneur, tiers au contrat de vente, doit se voir notifier la cession pour que le droit du nouveau bailleur à percevoir les loyers lui soit opposable, en application des articles 195 et 196 du dahir des obligations et des contrats. Elle retient en outre que l'accord conclu entre le preneur et l'ancien propriétaire, portant sur le paiement anticipé des loyers, est pleinement valable et s'impose au nouveau propriétaire qui se trouve subrogé dans les droits et obligations du vendeur. La demande en paiement des loyers, y compris celle formée par voie additionnelle en appel, est donc infondée dès lors que la quittance donnée par l'ancien bailleur libère valablement le preneur pour la période litigieuse. Le jugement est confirmé et la demande additionnelle rejetée.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification de l'occupation d'un local commercial revendiqué par son nouveau propriétaire. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre. L'occupant opposait l'existence d'un bail verbal conclu avec l'ancien propriétaire, dont la preuve résulterait d'un précédent jugement et des propres écritures du nouveau propriétaire dans cette instance. La cour retient que la relation locative est suffisamment établie par les pièces d'une procédure antérieure, au cours de laquelle le nouveau propriétaire avait lui-même qualifié l'occupant de locataire en lui réclamant des loyers et où l'ancienne propriétaire avait reconnu l'existence du bail. Elle en déduit qu'en sa qualité d'ayant cause à titre particulier, le nouveau propriétaire est, au visa de l'article 229 du dahir des obligations et des contrats, tenu de respecter le bail conclu par son auteur. Faute pour le bailleur de justifier d'une résiliation du contrat, l'occupation ne peut être qualifiée de sans droit ni titre. La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande d'expulsion.

Saisie d'un recours en tierce opposition contre un arrêt confirmant l'expulsion d'un locataire commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité de sa décision à une société se prétendant titulaire d'un bail antérieur sur les mêmes locaux. La société tierce opposante soutenait que la décision, rendue à l'encontre d'une autre entité, lui était inopposable en vertu du principe de l'effet relatif de la chose jugée, dès lors qu'elle justifiait de son occupation par un contrat de bail distinct. La cour écarte ce moyen en relevant que la procédure d'expulsion avait été correctement dirigée contre la société qui était l'occupante effective et reconnue des lieux au moment de l'introduction de l'instance. Elle retient que la qualité de locataire de la société condamnée était établie par son immatriculation au registre du commerce à l'adresse litigieuse, la réception personnelle de l'injonction par son représentant légal, ainsi que sa participation constante aux procédures antérieures relatives au même local. La cour considère dès lors que le contrat de bail invoqué par la tierce opposante, conclu avec un ancien propriétaire, est insuffisant à remettre en cause la relation locative ayant fondé la décision d'expulsion, faute d'avoir été opposé au bailleur actuel par les voies de droit. En conséquence, le recours en tierce opposition est rejeté.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour changement d'activité commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de l'éviction sans indemnité en l'absence de contrat de bail écrit. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur au motif qu'aucun document ne prouvait l'existence d'un accord sur la nature de l'activité. L'appelant soutenait que l'activité déclarée au registre du commerce, corroborée par une attestation de l'ancien propriétaire, suffisait à caractériser l'activité contractuellement convenue. La cour retient que le bénéfice de l'article 8 de la loi n° 49-16, qui prive le preneur de son droit à indemnité en cas de changement d'activité sans l'accord du bailleur, est subordonné à la preuve d'un accord initial des parties sur une activité déterminée. En l'absence de contrat de bail écrit ou de tout autre élément établissant une telle convention, la seule inscription au registre du commerce ne peut suffire à prouver le caractère fautif du changement d'activité. La cour relève en outre que l'activité exercée est conforme à l'environnement commercial local. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel portant sur l'obligation de restitution du dépôt de garantie par le nouveau propriétaire d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur le transfert des obligations nées du bail. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande reconventionnelle du preneur en restitution, considérant que cette obligation incombait personnellement à l'ancien bailleur. Au visa de l'article 694 du dahir des obligations et des contrats, la cour rappelle que la vente du bien loué n'éteint pas le contrat de bail et que l'acquéreur se trouve substitué à l'aliénateur dans l'ensemble des droits et obligations qui en découlent. Elle retient que l'obligation de restituer le dépôt de garantie, étant un accessoire du contrat de location, est transférée au nouveau propriétaire, peu important que ce dernier n'ait pas personnellement perçu les fonds. Les conditions de la compensation légale entre la créance de loyers du bailleur et la créance de restitution du preneur étant réunies, la cour y fait droit. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle, la cour procédant à la compensation des dettes réciproques et réformant le montant de la condamnation.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité de l'apurement de la dette par offres réelles et consignation. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en retenant le défaut de paiement du preneur. L'appelant contestait le montant de la somme réclamée et soutenait s'être libéré de sa dette par une procédure d'offres réelles suivies d'une consignation dans le délai légal. La cour écarte l'attestation unilatérale de l'ancien propriétaire, produite par le bailleur pour justifier une augmentation du loyer, la jugeant dépourvue de force probante à l'encontre du preneur. Elle relève que le preneur, après avoir reçu la sommation de payer, a valablement purgé sa dette en procédant à des offres réelles, refusées par le bailleur, puis à une consignation du montant dû, calculé sur la base du loyer contractuel. La cour retient que ce paiement, intervenu dans le délai légal, a eu pour effet de libérer le preneur de son obligation, rendant sans objet la demande de résolution du bail. Le jugement de première instance est par conséquent infirmé en toutes ses dispositions et les demandes du bailleur, tant initiales qu'additionnelles, sont rejetées.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résolution d'un contrat qualifié de gérance libre et l'expulsion de l'exploitant, la cour d'appel de commerce examine les critères de distinction entre le bail commercial et la gérance libre. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des bailleurs en retenant l'existence d'un contrat de gérance. Pour requalifier la convention en bail commercial, la cour retient que la commune intention des parties visait une telle opération, caractérisée par une redevance mensuelle fixe et non une participation aux bénéfices, ainsi que par la propriété exclusive des marchandises par l'exploitant. Elle relève en outre que l'élément essentiel du fonds de commerce, à savoir la clientèle, avait disparu en raison de la fermeture du local pendant plus de trois ans avant l'entrée dans les lieux du preneur, fait corroboré par les témoignages recueillis. La cour juge que ni l'immatriculation du fonds au nom de la bailleresse ni le paiement de certains impôts par cette dernière ne sauraient prévaloir sur la réalité de la convention. Le jugement est par conséquent infirmé et la demande de résolution et d'expulsion, fondée sur un régime juridique inapplicable, est rejetée.

Saisi d'un double appel portant sur les suites de la résiliation d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine l'étendue des obligations du preneur maintenu dans les lieux. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement d'arriérés locatifs et prononcé la résiliation du contrat, mais avait omis de statuer sur la demande d'expulsion. Le preneur soutenait être libéré de toute obligation de paiement du fait de la résiliation, tandis que le bailleur sollicitait la réparation de l'omission de statuer ainsi qu'une indemnité pour l'occupation postérieure au jugement. La cour rappelle qu'en application de l'article 675 du dahir des obligations et des contrats, la résiliation du bail ne dispense pas le preneur qui se maintient dans les lieux de verser une indemnité d'occupation. Elle écarte également le moyen tiré d'un paiement à l'ancien propriétaire, la relation locative ayant été établie par une décision antérieure passée en force de chose jugée. Le jugement est par conséquent réformé en ce qu'il avait omis de prononcer l'expulsion et est complété par la condamnation du preneur à une indemnité d'occupation pour la période de maintien illégitime dans les lieux.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'opposabilité à l'acquéreur des autorisations de travaux données par l'ancien bailleur. L'appelant soutenait que les changements structurels, même antérieurs à son acquisition, justifiaient la résiliation du bail. La cour procède à un examen distinct de chaque modification alléguée, à savoir l'édification d'une cloison, le déplacement d'installations sanitaires et la construction d'une mezzanine. Elle constate que l'ensemble de ces travaux a été réalisé avant la cession de l'immeuble, avec l'autorisation expresse de l'ancien propriétaire et sur la base de permis administratifs. La cour retient dès lors, au visa de l'article 694 du dahir formant code des obligations et des contrats, que le nouveau propriétaire est substitué dans tous les droits et obligations de son auteur. Par conséquent, les consentements donnés par l'ancien bailleur aux modifications des lieux sont pleinement opposables à l'acquéreur, qui a acquis le bien en son état et ne peut se prévaloir de ces travaux pour solliciter l'éviction. Le jugement est confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé fondé sur des modifications non autorisées des lieux loués. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction formée par le nouveau bailleur à l'encontre du preneur ayant abattu une cloison. La cour, se conformant au point de droit jugé par la Cour de cassation qui avait inversé la charge de la preuve, rappelle qu'il appartient au preneur qui reconnaît les modifications d'établir l'existence d'une autorisation du bailleur originaire. Elle retient que la preuve de cette autorisation est rapportée par les témoignages concordants recueillis lors de l'instruction, lesquels établissent que l'ancien propriétaire avait donné son accord oral à la suppression de la cloison. Dès lors, la cour considère que le nouveau bailleur, en sa qualité d'ayant cause particulier, est tenu par les engagements de son auteur. Faute pour le bailleur de démontrer que les travaux compromettaient la solidité de l'immeuble, le congé est jugé non fondé et le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant pour occupation sans droit ni titre, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des propriétaires. L'appelant contestait la force probante d'un procès-verbal d'huissier et soutenait justifier son occupation par un contrat de travail, sollicitant à titre subsidiaire une mesure d'instruction. La cour d'appel de commerce rappelle que l'action en expulsion pour occupation sans droit ni titre suppose la réunion de deux conditions : la présence matérielle de l'occupant et l'absence de tout titre légal justifiant cette présence. La cour relève que si l'appelant reconnaît sa présence dans les lieux, il lui incombe de prouver le bien-fondé du titre qu'il invoque. Dès lors, sa seule allégation d'être un salarié de l'ancien propriétaire, non corroborée par le moindre élément de preuve, ne saurait constituer un titre d'occupation opposable aux propriétaires actuels. La cour écarte la demande d'enquête, retenant qu'il n'appartient pas à la juridiction de suppléer la carence probatoire d'une partie en ordonnant une mesure d'instruction sur la base d'affirmations non sérieuses. Le jugement prononçant l'expulsion est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité d'un bail consenti par un tiers au nouveau propriétaire. L'appelant soutenait que le bail invoqué par l'occupant était un acte simulé et nul, faute pour le signataire d'avoir la qualité de propriétaire au moment de sa conclusion. La cour rappelle qu'une action en expulsion suppose que l'occupant soit dépourvu de tout titre. Or, elle constate que l'intimé produit non seulement un contrat de bail, mais également une précédente décision de justice devenue irrévocable qui a déjà statué sur la légitimité de son occupation. La cour retient que cette décision, en établissant que le bailleur de l'intimé tenait lui-même ses droits de l'ancien propriétaire, constitue une présomption légale au sens des articles 450 et 453 du dahir des obligations et des contrats. Cette présomption dispense l'occupant de rapporter toute autre preuve de son droit au maintien dans les lieux. Le jugement d'irrecevabilité est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en paiement de loyers et en validation de congé, le tribunal de commerce avait rejeté la demande faute pour le demandeur de justifier de sa qualité de bailleur. L'appelant, produisant pour la première fois en appel le titre de propriété et le bail initial, sollicitait l'évocation de l'affaire au fond, tandis que l'intimé invoquait la privation d'un double degré de juridiction. La cour d'appel de commerce retient que la production de l'acte de vente établit la qualité de bailleur de l'appelant, celui-ci étant subrogé dans les droits et obligations de l'ancien propriétaire en application de l'article 694 du dahir des obligations et des contrats. Toutefois, la cour considère que le premier juge, en se prononçant uniquement sur la recevabilité sans examiner le fond du litige, n'a pas épuisé sa compétence. Dès lors, afin de ne pas priver les parties d'un double degré de juridiction, il n'y a pas lieu à évocation. Le jugement est donc infirmé et la cause renvoyée devant le tribunal de commerce pour qu'il soit statué au fond.

La cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'un bail commercial à l'acquéreur d'un immeuble par voie d'adjudication. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de l'adjudicataire en résolution du bail pour défaut de paiement des loyers et en expulsion du preneur. L'appelant soutenait que la relation locative avait été résiliée d'un commun accord avec l'ancien propriétaire avant l'adjudication. La cour écarte ce moyen en retenant que le cahier des charges de la vente sur saisie immobilière mentionnait expressément l'existence du bail au profit de l'appelant comme une charge grevant l'immeuble. Elle rappelle que la preuve de la résiliation d'un contrat de bail constaté par écrit ne peut être rapportée que par un écrit de même nature. En l'absence de tout acte écrit constatant la résiliation amiable alléguée et face aux déclarations contradictoires recueillies lors de l'enquête, la relation locative est réputée s'être poursuivie. Faisant droit à la demande additionnelle de l'intimé, la cour condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un contrat de gérance-libre pour défaut de paiement des redevances, la cour d'appel de commerce examine le point de départ de l'obligation du gérant envers le nouveau propriétaire du fonds et la charge de la preuve du montant des redevances. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en résiliation et en expulsion, retenant que les redevances étaient dues à compter de la date de cession du fonds. L'appelant soutenait que son obligation ne naissait qu'à compter de la notification de la cession et contestait le montant des redevances fixé sur la base d'une simple attestation de l'ancien propriétaire. La cour retient que le cessionnaire du fonds, en sa qualité de successeur à titre particulier, devient créancier des redevances dès la date de la cession, la notification n'ayant pour seul effet que de rendre cette cession opposable au gérant. Concernant le montant, la cour relève que le gérant, qui contestait l'évaluation et avait provoqué une décision ordonnant une expertise comptable, s'est abstenu d'en consigner les frais. Faute pour le gérant de produire les documents comptables dont il a la charge ou de permettre la réalisation de la mesure d'instruction, il ne rapporte pas la preuve contraire aux éléments fournis par le créancier, justifiant ainsi l'usage par le premier juge de son pouvoir d'appréciation pour fixer le montant des redevances. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualité à agir du bailleur d'un local commercial après le transfert de propriété de l'immeuble à l'État par voie d'expropriation pour cause d'utilité publique. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande en paiement des loyers et en expulsion irrecevable pour défaut de qualité à agir du bailleur. L'appelant soutenait que la procédure d'expropriation ne mettait pas fin à la relation locative tant que l'indemnité ne lui avait pas été versée, le preneur continuant d'occuper les lieux. La cour relève que le transfert de propriété au profit de l'État est consacré par un décret d'expropriation et une décision de la juridiction administrative devenue définitive. Elle retient que le bailleur, qui prétend ne pas avoir été indemnisé, ne rapporte pas la preuve de son allégation. Dès lors, la cour considère que le bailleur initial a perdu sa qualité de créancier des loyers à compter du transfert de propriété. En conséquence, la cour d'appel de commerce écarte le moyen de l'appelant et confirme le jugement ayant prononcé l'irrecevabilité de la demande pour défaut de qualité à agir.

La question soumise à la cour d'appel de commerce, statuant sur renvoi après cassation, portait sur la prescription applicable à une action en restitution de loyers indûment perçus par un ancien propriétaire au détriment du nouveau. Le tribunal de commerce avait fait application de la prescription quinquennale de l'article 391 du code des obligations et des contrats, propre aux créances périodiques, et rejeté la demande pour la période excédant cinq ans. Se conformant à la décision de la Cour de cassation, la cour retient que l'absence de toute relation contractuelle de bail entre les parties fait obstacle à une telle qualification. Elle juge que l'action relève en réalité de l'enrichissement sans cause, régi par l'article 66 du même code, et se trouve par conséquent soumise à la prescription de droit commun de quinze ans prévue à l'article 387. La cour infirme donc le jugement en ce qu'il a appliqué la prescription quinquennale et, statuant à nouveau, fait droit à la demande dans la limite de la prescription de quinze ans, confirmant le jugement pour le surplus et accueillant une demande additionnelle.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des arriérés. L'appelant contestait la qualité à agir du nouveau propriétaire du local, faute de notification formelle de la cession du droit au bail, et soutenait s'être valablement acquitté des loyers entre les mains du bailleur initial. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que l'information du preneur par voie d'huissier sur le changement de propriétaire suffit à rendre la cession du droit au bail opposable au locataire, sans qu'il soit nécessaire de joindre le titre de propriété à cette notification. Dès lors, la cour considère que le paiement des loyers effectué par le preneur au profit de l'ancien bailleur, postérieurement à cette notification, n'est pas libératoire. Elle ajoute que ce paiement, intervenu au surplus après l'expiration du délai imparti dans la sommation de payer, ne saurait faire échec au constat du manquement du preneur à ses obligations. Le jugement prononçant la résiliation du bail et l'expulsion est en conséquence confirmé.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour écarter une exception d'incompétence d'attribution, retient qu'elle doit être soulevée avant toute défense au fond, conformément aux dispositions de l'article 16 du Code de procédure civile. Par ailleurs, ayant constaté, par une appréciation souveraine des documents produits, la transmission de la propriété du fonds de commerce, c'est à bon droit qu'elle retient que le locataire-gérant n'a ni qualité ni intérêt à contester la validité de la cession du fonds au nouveau propriétaire, dès lors que le litige porte sur l'inexécution de ses propres obligations contractuelles et que le transfert de propriété n'affecte pas sa situation juridique.

L'inscription au registre du commerce ne constitue qu'une présomption simple de propriété du fonds de commerce, susceptible d'être combattue par la preuve contraire. Justifie dès lors légalement sa décision la cour d'appel qui, pour ordonner la radiation de l'inscription d'un commerçant, retient que les titulaires d'un acte d'acquisition du fonds de commerce antérieur rapportent la preuve de leur propriété, renversant ainsi la présomption attachée à l'inscription ultérieurement effectuée par celui qui n'avait que la qualité de gérant. En considérant que la preuve de la propriété par l'acte d'acquisition écrit prime sur la présomption et écarte la nécessité de prouver l'existence d'un contrat de gérance-libre, la cour d'appel a fait une exacte application de la loi.

Encourt la cassation pour défaut de base légale et dénaturation de la preuve, l'arrêt qui retient un motif grave et légitime justifiant l'éviction du preneur d'un bail commercial, en se fondant sur une modification substantielle des lieux loués, tout en dénaturant les conclusions claires et précises d'un rapport d'expertise judiciaire. Viole ainsi l'article 11 du dahir du 24 mai 1955, la cour d'appel qui qualifie de murs en dur des séparations que l'expert avait décrites comme des cloisons métalliques et en bois amovibles, assimilables à des étagères, et qui écarte sans motivation pertinente des témoignages concordants qui infirmaient la thèse du bailleur, privant ainsi sa décision de fondement juridique.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour valider un congé fondé sur un défaut de paiement de loyers, retient que la qualité de bailleresse de la nouvelle propriétaire est suffisamment établie par des décisions de justice définitives ayant statué sur la validité de son titre de propriété. Ayant constaté que le preneur a été dûment informé du transfert de propriété du local loué et de la subrogation de la nouvelle propriétaire dans les droits du bailleur initial, la cour d'appel en déduit à bon droit que le retard pris dans l'inscription de ce transfert sur le titre foncier est sans incidence sur les obligations du preneur, qui ne peut dès lors valablement refuser le paiement des loyers.

Une cour d'appel, statuant sur renvoi, est liée par le point de droit tranché par la Cour de cassation qui a jugé que la relation locative subsiste malgré la destruction des lieux par le nouveau propriétaire et la cessation temporaire d'activité du preneur. Par suite, c'est par une appréciation souveraine des éléments de preuve, qui échappe au contrôle de la Cour de cassation, que la cour d'appel retient l'un des rapports d'expertise produits pour fixer le montant de l'indemnité due au preneur, dès lors qu'elle a motivé sa décision et justifié les raisons l'ayant conduite à écarter les autres rapports.

Une cour d'appel peut, en application de l'article 462 du Dahir des obligations et des contrats, rechercher la commune intention des parties pour qualifier un contrat, sans s'arrêter à son intitulé. Ayant souverainement constaté qu'un contrat, bien que titré « bail commercial », portait non seulement sur des locaux mais également sur l'ensemble des éléments corporels et incorporels d'un fonds de commerce, tels que le matériel d'exploitation et une licence de débit de tabac, elle en déduit à bon droit qu'il s'agit d'un contrat de gérance libre.

Encourt la cassation l'arrêt d'appel qui, pour constater le preneur en état de demeure et prononcer la résiliation du bail, retient que l'offre réelle de paiement des loyers a été faite au profit de l'indivision successorale de l'ancien propriétaire, qualifiée de tiers sans qualité. Une telle décision est privée de base légale dès lors qu'il résulte des pièces de la procédure que l'offre a été personnellement présentée au nouveau bailleur, membre de ladite indivision, et que celui-ci l'a refusée. Ce refus personnel suffit à établir que le locataire a valablement tenté de se libérer de son obligation, ce qui fait obstacle à la constatation d'un défaut de paiement justifiant la résiliation.

Encourt la cassation pour défaut de motifs confinant à leur absence l'arrêt qui, pour annuler le congé délivré au preneur par le nouveau propriétaire d'un local commercial, retient que le contrat de bail conclu avec l'ancien propriétaire est toujours en vigueur et que le congé est nul pour avoir été délivré par un seul des deux bailleurs. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du nouveau propriétaire qui se prévalait d'un jugement antérieur définitif ayant établi sa qualité de bailleur unique et condamné le preneur à lui verser les loyers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale.

En matière de bail commercial portant sur un immeuble exproprié pour cause d’utilité publique, la Cour de cassation précise les conséquences juridiques du dépôt du jugement d’expropriation auprès de la Conservation foncière sur la situation du bailleur initial. En l’espèce, le litige concernait la recevabilité d’une action en paiement des loyers et en expulsion introduite par l’ancien propriétaire bailleur postérieurement au transfert effectif de propriété au profit de l’État et à l’enregistrement du jugement d’expropriation.

Se fondant sur l’article 37 de la loi n° 7-81 relative à l’expropriation pour cause d’utilité publique, la Cour rappelle que l’inscription du jugement translatif de propriété auprès de la Conservation foncière entraîne immédiatement et automatiquement le transfert de la propriété à l’autorité expropriante et purge le bien immobilier de toutes les charges et droits réels préexistants.

Dès lors, les droits des anciens titulaires, y compris ceux du bailleur, ne subsistent plus qu’à travers un droit à indemnisation. À compter de l’inscription foncière, l’ancien propriétaire perd définitivement sa qualité de propriétaire ainsi que celle de bailleur, cette dernière étant indispensable pour agir valablement en paiement des loyers ou en expulsion du locataire.

Par conséquent, la Cour affirme que toute action intentée par l’ancien propriétaire, visant l’exécution ou la résiliation du bail après la date de dépôt du jugement d’expropriation, est irrecevable faute de qualité pour agir. Elle précise également que le maintien dans les lieux du locataire postérieurement au transfert de propriété ne modifie en rien l’absence de légitimité juridique de l’ancien bailleur à poursuivre l’exécution du bail ou à réclamer ses loyers.

Cet arrêt de la Cour d’appel de commerce de Casablanca traite d’un litige portant sur la propriété d’un bien immobilier et la validité d’un contrat de location avec promesse de vente.

Le demandeur, se fondant sur un titre foncier, réclamait l’expulsion des occupants du bien. Les défendeurs, locataires du bien, soutenaient la validité de leur occupation en se prévalant d’un contrat conclu avec les ayants cause du propriétaire initial, décédé en 1966.

La Cour d’appel, après cassation par la Cour de cassation, a été amenée à se prononcer sur les points suivants :

• La validité du contrat de location avec promesse de vente conclu après le décès du propriétaire initial.
• La force probante du titre foncier face à des allégations de fraude et de falsification.
• L’opposabilité du titre foncier aux tiers ayant conclu des contrats avec les ayants cause du propriétaire initial.

La Cour a jugé que le contrat de location avec promesse de vente était valable, dès lors qu’il avait été conclu avec les héritiers du propriétaire initial. Elle a également retenu que le titre foncier du demandeur était entaché de nullité en raison de manœuvres frauduleuses.

En effet, la Cour a examiné si le titre foncier, qui constitue en principe une preuve irréfutable de la propriété, peut être remis en cause en cas de fraude ou de falsification. Elle analyse également l’opposabilité du titre aux tiers qui ont conclu des contrats avec les ayants cause du propriétaire initial.

En conséquence, la Cour a débouté le demandeur de sa demande d’expulsion et confirmé la validité de l’occupation des défendeurs.

L’acquéreur d’un bien immobilier loué, en sa qualité d’ayant cause à titre particulier, est substitué de plein droit dans les droits et obligations du bailleur initial dès la conclusion de la vente. Il n’est donc pas tenu de notifier formellement la vente au locataire selon les modalités de la cession de créance prévues à l’article 195 du Dahir des Obligations et des Contrats, ces dispositions étant inapplicables en la matière.

En l’espèce, la Cour d’appel relève que le locataire avait une connaissance certaine du changement de propriétaire. Par conséquent, le paiement des loyers qu’il a continué d’effectuer auprès de l’ancien bailleur n’est pas libératoire. Le défaut de paiement envers le nouveau propriétaire est ainsi caractérisé, une offre partielle étant insuffisante pour y remédier.

Ce manquement constitue un motif grave et légitime au sens du Dahir du 24 mai 1955 justifiant la résiliation du bail. Infirmant le jugement de première instance, la Cour valide en conséquence le congé, prononce l’expulsion du locataire et le condamne au paiement des arriérés locatifs.

La responsabilité du fait de la ruine d’un bâtiment, édictée par l’article 89 du Dahir des obligations et contrats, pèse exclusivement sur la personne ayant la qualité de propriétaire au moment du sinistre. Elle ne saurait être étendue au vendeur-constructeur qui a déjà transféré la propriété du bien.

Commet donc une erreur d’application de la loi la cour d’appel qui retient la responsabilité de l’ancien propriétaire sur ce fondement spécifique.

La Cour de cassation précise qu’il incombait aux juges du fond d’examiner la cause du dommage sous l’angle d’une éventuelle faute du vendeur, en sa qualité de constructeur, sur le terrain de la responsabilité délictuelle de droit commun prévue à l’article 78 du même dahir.

La Cour suprême énonce que l’action en recouvrement de créances nées d’un contrat de gérance libre, en tant qu’acte de commerce, est soumise à la prescription quinquennale de l’article 5 du Code de commerce. Ce régime de prescription spécifique prévaut sur le droit commun et s’applique à l’ensemble des obligations découlant du contrat.

Le raisonnement de la Cour apporte une précision essentielle sur l’interruption de la prescription. Il est jugé que la discussion du montant d’une dette par le débiteur au cours de l’instance, lorsque présentée à titre subsidiaire, ne constitue pas une reconnaissance de dette valant interruption de la prescription au sens de l’article 382 du Dahir des obligations et des contrats. Une telle argumentation ne peut faire revivre une créance déjà éteinte par l’effet de la prescription acquise.

Sur le plan procédural, la Cour rappelle qu’une irrégularité, telle que l’absence d’une ordonnance de clôture, n’emporte la cassation que si la partie qui s’en prévaut prouve le grief que celle-ci lui a causé. De même, le pouvoir du juge de requalifier les faits et les demandes n’est pas limité ; en l’espèce, le fait pour une cour d’appel de qualifier une demande en paiement de redevances d’indemnité d’occupation pour la période pertinente ne constitue pas une décision ultra petita.