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Acquisition du droit

La cour d'appel de commerce retient qu'en cas de litige sur le montant du loyer commercial et en l'absence de preuve écrite irréfutable, il convient de préférer la version du preneur si celui-ci produit des présomptions graves, précises et concordantes. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en résolution du bail et en paiement d'arriérés calculés sur la base d'un loyer élevé, faute pour ce dernier d'en rapporter la preuve.

L'appelant soutenait que le loyer allégué par le preneur était dérisoire et sollicitait, à titre subsidiaire, une expertise judiciaire pour en déterminer la valeur locative, arguant que l'offre réelle faite par le preneur était insuffisante et ne pouvait purger le commandement de payer. La cour écarte ce moyen en relevant que le preneur justifiait du montant du loyer par la production d'un acte d'acquisition du droit au bail et, surtout, par des ordres de virement antérieurs démontrant des paiements réguliers sur la base contestée.

Elle considère que ces éléments constituent une présomption suffisante qui, conformément à un principe jurisprudentiel constant, fait échec à la prétention du bailleur qui ne produit aucun commencement de preuve contraire. Dès lors, l'offre réelle et le dépôt effectués par le preneur sur la base du loyer ainsi prouvé sont jugés libératoires, excluant tout manquement contractuel justifiant la résolution du bail.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur de locaux commerciaux tout en déclarant irrecevable sa demande reconventionnelle en indemnité, la cour d'appel de commerce se prononce sur la composition de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction pour reprise à usage personnel mais rejeté pour irrecevabilité formelle la demande indemnitaire du preneur.

L'appelant contestait l'évaluation de l'expert et revendiquait la restitution, en sus de l'indemnité globale, de la somme initialement versée au titre du droit au bail. La cour retient que cette somme constitue la contrepartie de l'acquisition du droit au bail, élément incorporel du fonds de commerce dont la perte est déjà réparée par l'indemnité d'éviction.

Elle juge dès lors que son remboursement distinct constituerait un double dédommagement prohibé et que le rapport d'expertise fournit une base d'évaluation suffisante. Par conséquent, la cour infirme le jugement sur la recevabilité de la demande reconventionnelle et, statuant à nouveau par l'effet dévolutif, condamne les bailleurs au paiement de l'indemnité d'éviction tout en confirmant le principe de l'éviction.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce précise les conditions d'acquisition du droit au renouvellement au regard de la durée d'exploitation effective du fonds. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour non-renouvellement délivré par le bailleur.

L'appelant soutenait avoir acquis le droit à la protection statutaire en justifiant d'une exploitation de deux années continues, conformément à la loi n° 49-16. La cour écarte ce moyen en relevant que le bailleur avait notifié son intention de ne pas renouveler le bail avant l'expiration de la période de deux ans requise.

Elle retient que la date de réception de l'avis de non-renouvellement interrompt le calcul de la durée d'exploitation, empêchant ainsi le preneur de se prévaloir du statut des baux commerciaux. Dès lors, la relation contractuelle demeure soumise aux seules dispositions du droit commun des obligations et des contrats, en application de l'article 37 de la loi précitée.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce précise le régime juridique applicable à un bail commercial dont l'exploitation n'a pas atteint la durée de deux ans requise pour l'acquisition du droit au bail. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion pour non-paiement des loyers au motif que l'action du bailleur était forclose, ayant été introduite plus de six mois après la mise en demeure, en application de l'article 26 de la loi n° 49-16.

La cour retient que le bail, dont l'exploitation effective est inférieure à deux ans, n'est pas soumis aux dispositions protectrices de la loi n° 49-16 mais demeure régi par le droit commun du dahir formant code des obligations et des contrats. Dès lors, le délai de forclusion de six mois prévu par la loi spéciale est inapplicable en l'espèce.

Constatant l'existence d'une clause résolutoire expresse dans le contrat et le défaut de paiement du preneur après mise en demeure restée infructueuse, la cour fait application de ladite clause. En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau, constate la résiliation du bail et ordonne l'expulsion du preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation entre le droit commun des contrats et le statut des baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait résilié le bail et rejeté les demandes indemnitaires du preneur au titre des travaux d'amélioration et de la perte de l'élément commercial.

L'appelant soutenait, d'une part, que le non-renouvellement du bail obligeait contractuellement le bailleur à l'indemniser pour les travaux réalisés et, d'autre part, que l'écoulement d'un délai de deux ans lui conférait un droit au statut. La cour fait droit à la première branche du moyen, retenant que la clause contractuelle prévoyant une indemnité pour les travaux en cas de non-renouvellement constitue la loi des parties au sens de l'article 230 du code des obligations et des contrats.

Elle écarte l'argument du bailleur tiré de son ignorance de la langue du contrat, dès lors que sa signature non contestée confère à l'acte une pleine force probante. En revanche, la cour écarte la demande d'indemnité d'éviction, considérant que le preneur ne peut se prévaloir du statut protecteur de la loi 49-16 faute d'avoir justifié d'une jouissance continue de deux années à la date du congé notifié par le bailleur.

Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation pour les travaux, et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un litige relatif à la fixation d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante de l'acte authentique de cession du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait fixé l'indemnité due au preneur sur la base d'une expertise judiciaire, écartant le prix de cession stipulé dans l'acte notarié au motif qu'il serait simulé.

L'enjeu en appel était de déterminer si la simple allégation de simulation du prix par le bailleur suffisait à écarter l'application de l'article 7 de la loi n° 49.16, qui fixe un plancher à l'indemnité. La cour retient que l'acte de cession, revêtant un caractère authentique, ne peut être contesté pour simulation que par la voie de l'inscription de faux.

En l'absence d'une telle procédure engagée par les bailleurs, le prix de cession mentionné dans l'acte doit être tenu pour certain et s'impose au juge. Par conséquent, la cour juge que l'indemnité d'éviction ne peut être inférieure à ce prix, quand bien même l'expertise judiciaire aurait conclu à une valeur moindre.

Le jugement est donc réformé sur ce point, l'indemnité étant portée au montant du prix de cession, et l'appel incident des bailleurs est rejeté.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de droit au bail non notifiée. Le tribunal de commerce avait prononcé l'expulsion de l'occupant, le considérant sans droit ni titre.

L'appelant soutenait que l'acquisition du droit au bail auprès du locataire précédent, prouvée par un acte de cession, suffisait à lui conférer la qualité de preneur. La cour écarte ce moyen au visa de l'article 195 du code des obligations et des contrats.

Elle retient que le transfert d'un droit n'est opposable au débiteur, en l'occurrence le bailleur, qu'à la condition de lui avoir été signifié ou d'avoir été accepté par lui dans un acte à date certaine. Faute pour l'appelant de rapporter la preuve d'une telle notification ou acceptation, la cession lui est inopposable et ne lui confère pas la qualité de locataire.

La cour ajoute que l'inscription au registre du commerce ne constitue qu'une présomption simple, impuissante à établir un droit locatif en l'absence de titre. Le jugement ordonnant l'expulsion est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant l'indemnité d'éviction due à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation des éléments incorporels du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et alloué une indemnité excluant la valeur de la clientèle et de la réputation commerciale.

L'appelant contestait cette exclusion, arguant que ces éléments devaient être indemnisés indépendamment de la production de déclarations fiscales. La cour retient que l'évaluation de la clientèle et de l'achalandage repose nécessairement sur les déclarations fiscales.

Elle écarte les pièces produites par le preneur au motif qu'étant postérieures à la date du congé, elles ne sauraient être admises en application de la règle selon laquelle nul ne peut se constituer une preuve à soi-même. La cour relève par ailleurs que le montant de l'indemnité allouée est supérieur au prix d'acquisition du droit au bail, respectant ainsi le plancher indemnitaire prévu par l'article 7 de la loi n° 49-16.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce précise les conditions d'application de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait prononcé l'éviction du preneur au terme du contrat, considérant le bail soumis aux règles du droit commun.

L'appelant soutenait que le bail, conclu pour une durée de deux ans, relevait de plein droit du statut protecteur et que le congé délivré par le bailleur était nul faute de respecter le préavis de trois mois imposé par l'article 26 de ladite loi. La cour écarte ce moyen en retenant que le bailleur, en manifestant sa volonté de ne pas renouveler le bail par un congé délivré avant l'expiration de la période contractuelle de deux ans, a empêché l'accomplissement de la condition d'une jouissance continue de deux ans requise par l'article 4 de la loi n° 49-16 pour l'acquisition du droit au renouvellement.

Dès lors, le statut des baux commerciaux n'étant pas applicable, la cour juge que la relation contractuelle demeure régie par le droit commun des obligations, en application de l'article 230 du dahir formant code des obligations et des contrats. Elle considère en outre que les paiements effectués après le terme ne sauraient valoir renouvellement tacite mais constituent une indemnité d'occupation.

Le jugement ordonnant l'expulsion est par conséquent confirmé.

Saisie d'un appel contre un jugement ordonnant la restitution d'une somme versée à titre de "pas-de-porte", la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification juridique de ce versement dans le cadre d'un bail commercial. Le tribunal de commerce avait condamné la bailleresse à restituer la somme, la considérant comme un paiement sans cause.

L'appelante soutenait que le contrat, loi des parties, prévoyait une quittance définitive et sans réserve, rendant la somme non restituable. La cour retient que le "pas-de-porte", ou "prix du clé", doit s'analyser comme la contrepartie de l'acquisition du droit au bail, sauf à ce qu'il soit démontré qu'il correspond à une réduction du loyer.

En l'absence de toute clause contractuelle prévoyant une obligation de restitution ou une réserve formulée par le preneur, la cour considère que la somme est définitivement acquise à la bailleresse. Elle juge par ailleurs recevable la demande reconventionnelle en paiement de loyers, celle-ci étant connexe à la demande principale dès lors qu'elle procède du même contrat de bail.

La cour d'appel de commerce infirme donc le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la restitution du "pas-de-porte" et, statuant à nouveau, rejette la demande principale du preneur, tout en rejetant son appel incident.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de l'action en revendication d'une marque déposée frauduleusement par un ancien distributeur au mépris des droits du titulaire étranger. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en restitution de la marque, considérant le dépôt effectué par le distributeur comme un détournement des droits du titulaire initial.

L'appelant soulevait principalement la question de savoir si l'action en revendication, fondée sur l'article 142 de la loi 17-97, est ouverte au titulaire d'une marque non enregistrée au Maroc, au regard du principe de territorialité consacrant l'acquisition du droit par le seul enregistrement. La cour rappelle que si l'enregistrement constitue le titre de propriété de la marque, il ne s'agit que d'une présomption simple.

Cette présomption peut être renversée par la preuve d'un usage antérieur par un tiers et d'un dépôt effectué par fraude ou en violation d'une obligation contractuelle. Dès lors que l'appelant, en sa qualité d'ancien distributeur, avait une parfaite connaissance de l'usage public et antérieur de la marque par l'intimé sur le territoire national, son dépôt est jugé constitutif d'un acte de mauvaise foi et d'un détournement de droits.

La mauvaise foi ainsi caractérisée écarte l'application de la prescription triennale, et le rejet de la demande reconventionnelle, dont l'objet était distinct, est jugé conforme aux règles de procédure visant à ne pas retarder le jugement de l'action principale. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial et d'indemnité d'éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce précise les obligations du bailleur au regard de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité d'éviction, dont le montant était contesté par les deux parties.

Le bailleur soulevait la déchéance du droit du preneur à l'indemnisation faute d'avoir exercé son droit de priorité dans les délais, tandis que le preneur sollicitait la majoration de l'indemnité accordée. La cour écarte le moyen du bailleur en rappelant qu'en application de l'article 11 de la loi n° 49-16, il appartient au bailleur, et non au preneur, de prendre l'initiative d'informer ce dernier de la mise à disposition du nouveau local.

La cour retient que le défaut du bailleur de notifier au preneur son droit au retour dans le délai de trois ans suivant l'éviction ouvre droit à une indemnité d'éviction complète au profit de ce dernier, conformément à l'article 7 de ladite loi. Faisant usage de son pouvoir d'appréciation et se fondant notamment sur la valeur d'acquisition du droit au bail stipulée dans l'acte initial, la cour procède à la réévaluation de l'indemnité.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est majoré.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'acquisition du droit au renouvellement. L'appelant contestait la validité formelle du congé qui lui avait été délivré et revendiquait le bénéfice d'une indemnité d'éviction. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité du congé, retenant que celui-ci a été valablement signifié au preneur personnellement dans les lieux loués. Sur le fond, elle rappelle que le droit au renouvellement et à l'indemnité d'éviction est subordonné, en application de l'article 4 de la loi n° 49-16, à la preuve par le preneur soit d'une exploitation continue du fonds pendant deux ans, soit du versement d'une somme en contrepartie du droit au bail. Faute pour l'appelant de justifier de l'une de ces conditions, le congé ayant été délivré avant l'expiration du délai biennal, la cour juge la demande d'indemnisation infondée, l'inscription au registre du commerce étant inopérante à cet égard. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les modalités de calcul de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial en cas de congé pour reprise personnelle. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction moyennant le paiement d'une indemnité fixée sur la base de deux expertises. L'appelant contestait ce montant, soutenant que le premier juge avait violé les critères d'évaluation prévus par l'article 7 de la loi 49-16, notamment en retenant des éléments non opposables au bailleur tel que le prix d'acquisition du droit au bail par le preneur auprès du précédent locataire. Après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour retient que le prix d'acquisition du droit au bail par le preneur constitue un élément pertinent de l'évaluation du préjudice subi, quand bien même le bailleur n'aurait pas été partie à l'acte de cession. La cour écarte cependant certains chefs de préjudice retenus par l'expert, tels que le manque à gagner, considérant qu'ils font double emploi avec la perte de la clientèle et de la réputation commerciale. Exerçant son pouvoir souverain d'appréciation, elle procède à une nouvelle évaluation en tenant compte des éléments qu'elle juge pertinents, notamment la valeur des améliorations, les frais de déménagement et la valeur du fonds de commerce incluant le droit au bail. En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme le jugement entrepris en réduisant le montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré prescrite une action en reddition de comptes entre coindivisaires, le tribunal de commerce avait retenu que le délai de prescription quinquennale courait à compter du jugement de première instance ayant ordonné la fin de l'indivision. L'appelant soutenait que le point de départ de la prescription devait être fixé non à la date de ce jugement, mais à celle de l'arrêt d'appel l'ayant confirmé et lui ayant conféré l'autorité de la chose jugée, date à laquelle son droit était devenu définitivement acquis. La cour d'appel de commerce fait droit à ce moyen. Au visa de l'article 380 du dahir formant code des obligations et des contrats, elle retient que la prescription ne court qu'à compter du jour où le droit est acquis. Dès lors, le point de départ du délai quinquennal est la date de l'arrêt d'appel ayant statué sur la sortie de l'indivision, et non le jugement de premier degré qui n'était pas encore définitif. Statuant après cassation et évocation, et après avoir ordonné une nouvelle expertise pour répondre aux contestations de l'intimé, la cour homologue le rapport du second expert pour fixer le montant des revenus dus au coindivisaire. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et condamne l'intimé au paiement des sommes déterminées par l'expertise.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial pour modifications non autorisées des lieux loués, le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que le manquement du preneur n'était pas établi. L'appelant soutenait que la démolition d'un mur porteur et la fusion du local loué avec un local voisin, même antérieures à l'acquisition du droit au bail par le preneur actuel, constituaient un manquement grave justifiant la résiliation. La cour d'appel de commerce, après avoir constaté par expertise que les modifications litigieuses remontaient à une période bien antérieure à l'entrée dans les lieux du preneur, retient que le silence prolongé du bailleur, qui résidait à proximité des lieux, constitue une présomption de son consentement aux travaux. Au visa de l'article 38 du dahir formant code des obligations et des contrats, la cour considère que cette absence d'opposition, en l'absence de juste motif justifiant son silence, vaut approbation des modifications. Dès lors, le bailleur ne peut plus se prévaloir de ces faits anciens pour fonder sa demande en résiliation. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'une clause de renonciation anticipée au droit au renouvellement d'un bail commercial. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction du bailleur fondée sur une telle clause. L'appelant soutenait que l'engagement contractuel du preneur de quitter les lieux sans indemnité, conformément au principe de la force obligatoire des contrats, devait primer sur le statut des baux commerciaux. La cour écarte ce moyen en constatant que l'exploitation d'une activité commerciale dans les lieux par le preneur pendant une durée de dix ans lui a conféré le bénéfice du statut protecteur. Elle rappelle, au visa des articles 4, 6 et 26 de la loi n° 49-16, que les dispositions relatives au droit au renouvellement sont d'ordre public et que toute clause contraire, visant à priver le preneur de ce droit, est réputée nulle. La cour juge par ailleurs inopérant le moyen tiré de la qualité de fonctionnaire du preneur, cette circonstance étant sans incidence sur l'acquisition du droit au renouvellement dès lors que les conditions légales sont remplies. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Ayant constaté que la durée légale d'exploitation du local loué, requise pour l'acquisition du droit à la propriété commerciale, n'était pas remplie, une cour d'appel en déduit exactement que le bail échappe au champ d'application du dahir du 24 mai 1955. Par conséquent, elle prononce à bon droit la nullité du congé délivré au preneur sur le fondement dudit dahir.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour annuler un congé fondé sur des transformations des lieux loués, ignore les documents versés au débat, tel l'acte d'acquisition du droit au bail, et les conclusions d'une expertise judiciaire, qui établissent de manière concordante que le preneur a modifié la configuration des lieux.