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Acceptation par le bailleur

En matière de résiliation de bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'effet libératoire de la remise de lettres de change. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, tout en le condamnant au paiement de divers arriérés.

La question soumise à la cour portait sur le point de savoir si la remise de lettres de change, ultérieurement revenues impayées, suffisait à éteindre la dette de loyer et à paralyser les effets d'une sommation de payer visant la même période. La cour retient que la remise de lettres de change pour le paiement des loyers visés par la sommation vaut exécution de l'obligation par le preneur.

Dès lors, le retour impayé de certains de ces effets ne saurait caractériser un état de défaut de paiement justifiant la résiliation du bail, le bailleur conservant uniquement une action en recouvrement fondée sur les instruments de paiement eux-mêmes. En conséquence, la cour infirme le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation et l'expulsion, réforme le décompte des arriérés locatifs sur la base de l'appel incident, et fait droit à la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé constatant l'acquisition d'une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets d'un paiement tardif et sur la portée de l'encaissement de loyers postérieurs par le bailleur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelant soutenait que son paiement, bien que tardif, avait éteint la dette et que le retard n'était pas de son fait, tandis que l'acceptation par le bailleur de loyers postérieurs à la sommation valait renonciation à se prévaloir de la clause. La cour retient que le paiement intervenu après l'expiration du délai de quinze jours fixé par la sommation ne purge pas le manquement contractuel et laisse acquise la clause résolutoire.

Elle écarte le moyen tiré d'une prétendue défaillance du système informatique du bailleur, faute de preuve, et relève que le preneur n'a pas eu recours à la procédure d'offre réelle et de consignation pour se libérer valablement. La cour juge en outre que l'encaissement de loyers postérieurs par le bailleur, une collectivité locale tenue de recouvrer ses créances publiques, ne saurait constituer une renonciation non équivoque à l'acquisition de la clause résolutoire, une telle renonciation devant être expresse.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la possibilité pour un preneur d'opposer au bailleur une réduction du loyer commercial sur la base d'une expertise amiable non formalisée par un accord ou une décision de justice. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des loyers calculés selon la somme contractuellement fixée.

En appel, le preneur soutenait que l'acceptation par le bailleur du principe d'une expertise pour réévaluer le loyer en raison de la faible attractivité commerciale des lieux valait novation du contrat de bail. La cour écarte ce moyen, faute pour le preneur de rapporter la preuve d'un accord amiable ou d'une décision judiciaire ayant force de chose jugée entérinant la nouvelle somme locative.

Elle retient que la seule participation du bailleur à une expertise ne saurait autoriser le preneur à appliquer unilatéralement le montant qui en est issu. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce retient que l'acceptation par le bailleur d'un fonds de commerce de redevances partielles pendant une certaine période ne vaut pas modification du contrat de gérance libre ni renonciation à percevoir le montant intégral stipulé. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat et condamné le gérant libre au paiement d'un arriéré de redevances.

L'appelant soutenait principalement la nullité de la mise en demeure pour vices de forme, la prescription de l'action en paiement et l'existence d'un accord tacite de réduction du montant de la redevance, matérialisé par l'émission de quittances pour un montant inférieur. La cour écarte ces moyens en rappelant qu'au visa de l'article 230 du dahir des obligations et des contrats, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et ne peuvent être modifiées que par consentement mutuel.

Elle juge que les quittances délivrées pour un montant partiel ne constituent qu'une preuve de paiement partiel, conformément à l'article 252 du même code, et non un acte de renonciation explicite et non équivoque au solde de la créance. La cour considère en outre que l'erreur matérielle contenue dans la mise en demeure est sans incidence dès lors qu'elle n'a causé aucun grief au débiteur, et que l'action en paiement n'était pas prescrite.

Faisant droit à la demande additionnelle de l'intimée, la cour condamne également l'appelant au paiement des redevances échues en cours d'instance. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, ce dernier soutenait que l'acceptation par le bailleur de loyers afférents à une période postérieure valait renonciation à se prévaloir de la dette antérieure. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en rappelant que la charge de la preuve du paiement des loyers échus pèse exclusivement sur le preneur.

Elle retient que la production d'un procès-verbal d'offre réelle attestant du règlement de loyers postérieurs à la période litigieuse est inopérante à prouver l'apurement de la dette visée par la mise en demeure. Dès lors, faute pour le preneur de rapporter la preuve du paiement par quittance ou tout autre moyen probant pour la période concernée, le manquement contractuel demeure caractérisé et justifie la résiliation.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel principal du preneur et d'un appel incident du bailleur relatifs à l'exécution d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la preuve du paiement des loyers et la régularité de la mise en demeure préalable à l'expulsion. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement d'arriérés locatifs tout en rejetant la demande d'expulsion du bailleur.

La cour écarte le moyen du preneur tiré du paiement, retenant que l'acceptation par le bailleur d'une lettre de change pour un loyer postérieur ne constitue pas un reçu sans réserve au sens de l'article 253 du dahir des obligations et des contrats, et ne peut donc emporter présomption de paiement des loyers antérieurs. Elle rejette également la demande d'enquête, rappelant qu'en application de l'article 443 du même code, la preuve testimoniale est irrecevable pour les obligations excédant le seuil légal.

Statuant sur l'appel incident du bailleur, la cour juge que la production en appel d'un nouveau procès-verbal de notification de la sommation, en contradiction avec celui produit en première instance, ne permet pas d'établir la régularité de la mise en demeure dès lors qu'il n'est pas démontré qu'il s'agit de la rectification d'une simple erreur matérielle affectant le même acte. En conséquence, la cour d'appel de commerce confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion à l'échéance d'un contrat de gérance libre, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions du renouvellement tacite de ce contrat. Le tribunal de commerce avait retenu un tel renouvellement du fait de l'acceptation par le bailleur des redevances postérieures au terme.

La cour retient que le contrat de gérance libre, portant sur un fonds de commerce qualifié de bien meuble incorporel par l'article 79 du code de commerce, est soumis aux règles du louage de choses. Elle juge en conséquence que l'article 689 du dahir des obligations et des contrats, prévoyant le renouvellement tacite en cas de maintien en possession du preneur, ne s'applique qu'au bail d'immeuble et non au bail de meuble.

La cour rappelle que le renouvellement ne se présume pas et que la perception par le bailleur de sommes postérieures au terme s'analyse en une indemnité d'occupation et non en une acceptation tacite de la poursuite du contrat. En application de l'article 687 du même code, le contrat a donc pris fin de plein droit à l'échéance de son terme, nonobstant le maintien du gérant dans les lieux.

Le jugement entrepris est par conséquent infirmé et l'expulsion du gérant ordonnée.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la portée de la présomption de paiement des loyers antérieurs en cas d'acceptation par le bailleur d'offres réelles portant sur des loyers postérieurs. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement d'un arriéré locatif et de dommages et intérêts pour retard.

L'appelant soutenait que l'acceptation sans réserve par les bailleurs de loyers postérieurs valait quittance pour la période litigieuse, et contestait le montant des dommages et intérêts pour défaut de motivation du préjudice. La cour écarte ce moyen en distinguant l'effet d'une quittance de celui d'une offre réelle acceptée.

Elle retient que la présomption de paiement des termes antérieurs, qui s'attache à la délivrance d'une quittance sans réserve, ne s'applique pas à l'acceptation d'un paiement effectué par voie de consignation. La cour juge en outre que le retard prolongé du preneur dans le règlement des loyers caractérise en soi le préjudice subi par le bailleur, justifiant ainsi le montant de l'indemnité allouée.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial régi par le dahir du 24 mai 1955, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences du défaut d'engagement de la procédure de conciliation par le preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion, estimant que le paiement tardif des loyers suffisait à purger le manquement.

Saisie d'une opposition formée par le preneur contre l'arrêt infirmatif l'ayant condamné, la cour devait déterminer si le paiement des arriérés, même hors délai, pouvait suppléer à l'absence de saisine du juge en conciliation. La cour écarte ce moyen et retient que le défaut pour le preneur d'engager la procédure de conciliation dans le délai légal prévu par l'article 27 du dahir précité emporte déchéance de son droit de discuter les motifs de l'injonction.

Elle en déduit que le preneur est réputé avoir renoncé au renouvellement de son bail et devient occupant sans droit ni titre. La cour précise que ni le paiement partiel et tardif des loyers, ni l'acceptation par le bailleur de loyers postérieurs à l'injonction, ne sauraient pallier l'omission de cette formalité substantielle.

Le recours en opposition est par conséquent rejeté.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la détermination du montant du loyer commercial lorsque le preneur effectue des paiements d'un montant inférieur à celui fixé par le contrat de bail. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés locatifs sur la base de la somme stipulée à l'acte.

En appel, le preneur soutenait que le loyer avait été conventionnellement réduit, arguant de l'acceptation par le bailleur de paiements partiels et d'un prétendu aveu de ce dernier en première instance. La cour écarte ce moyen en rappelant que le contrat de bail constitue une preuve littérale qui ne peut être combattue que par un écrit de même force probante.

Elle retient que l'encaissement par le bailleur de loyers d'un montant inférieur à celui contractuellement prévu ne vaut pas, en l'absence de tout autre écrit, accord sur une réduction du loyer, dès lors que le bailleur conteste cette réduction. La cour relève en outre, après examen des pièces, que le bailleur n'avait formulé aucun aveu quant à une telle modification dans ses écritures de première instance.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce juge que la cession du droit au bail, incluse dans une cession de fonds de commerce, n'est opposable au bailleur qu'à la condition d'avoir été régulièrement notifiée. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et condamné le preneur initial au paiement des loyers et à l'éviction.

L'appelant soutenait que la cession, bien que non notifiée formellement, était devenue opposable au bailleur dès lors que ce dernier en avait eu connaissance, notamment en agissant en justice contre le cessionnaire et en se voyant offrir les loyers par celui-ci. La cour écarte ce moyen au visa de l'article 195 du code des obligations et des contrats et de l'article 25 de la loi 49-16.

Elle retient que ni les offres de paiement émanant du cessionnaire, ni l'existence de procédures judiciaires antérieures entre le bailleur et ce dernier, ne peuvent suppléer à l'exigence d'une notification formelle de la cession ou d'une acceptation par le bailleur dans un acte à date certaine. Dès lors, faute de notification régulière, la cession demeure inopposable au bailleur, et le preneur initial reste seul tenu des obligations du bail.

Le jugement ayant prononcé la résiliation du bail et l'éviction du cédant est en conséquence confirmé.

Saisie d'un appel contre un jugement ayant refusé de constater l'extinction d'un cautionnement garantissant un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets de la cession des parts sociales de la caution, ancienne dirigeante de la société preneuse. Le tribunal de commerce avait considéré que l'engagement personnel de la caution subsistait malgré son départ de la société. L'appelante soutenait que la fin de sa relation avec la société preneuse et l'acceptation par le bailleur du nouveau représentant légal comme débiteur des loyers avaient éteint son obligation accessoire. La cour retient que la relation locative avec la caution a effectivement pris fin et s'est poursuivie avec le nouveau dirigeant, ce que le bailleur a tacitement accepté en percevant les loyers de ce dernier. Se fondant sur un précédent arrêt ayant tranché ce point entre les mêmes parties, la cour lui confère la valeur d'une présomption légale tirée de l'autorité de la chose jugée, en application des articles 450 et 453 du dahir des obligations et des contrats. Le jugement entrepris est en conséquence infirmé et la mainlevée du cautionnement est prononcée.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant solidairement un preneur personne physique et une société commerciale au paiement de loyers, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la libération du preneur de ses obligations et les critères de l'engagement solidaire. Le tribunal de commerce avait retenu la responsabilité solidaire des deux défendeurs sur la base du contrat de bail. Le preneur personne physique soutenait principalement s'être libéré de ses obligations en ayant restitué les lieux, tandis que la société contestait sa qualité de partie au contrat et, par conséquent, l'existence d'une quelconque solidarité. La cour écarte le moyen tiré de la restitution des lieux, retenant que la preuve de la libération effective et de l'acceptation par le bailleur n'est pas rapportée par la seule production d'attestations et de constats postérieurs à l'introduction de l'instance. En revanche, la cour fait droit au moyen de la société appelante, rappelant qu'en application des dispositions du code des obligations et des contrats, la solidarité ne se présume point et doit résulter expressément du titre. Dès lors que le contrat de bail et la reconnaissance de dette ne mentionnaient que la personne physique comme débiteur, l'engagement solidaire de la société ne pouvait être caractérisé. La cour accueille par ailleurs la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance, mais uniquement à l'encontre du preneur personne physique. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a prononcé une condamnation solidaire, la demande étant rejetée à l'encontre de la société, et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de droit au bail incluse dans la vente d'un fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande, considérant l'occupation des cessionnaires légitime. L'appelant soutenait que la cession lui était inopposable, faute de notification formelle au visa de l'article 195 du dahir des obligations et des contrats et de l'article 25 de la loi 49-16 relative aux baux commerciaux. La cour écarte ce moyen en retenant que l'acceptation par le bailleur, par l'intermédiaire de son conseil, de plusieurs termes de loyer directement des cessionnaires vaut reconnaissance de la relation locative. La cour considère que cette acceptation, matérialisée par la délivrance d'un reçu, emporte un accord tacite mais non équivoque qui supplée à l'absence de notification formelle de la cession. Dès lors, l'occupation des intimés repose sur un titre légitime, privant la demande d'expulsion de tout fondement. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisie d'une tierce opposition formée par un copreneur contre un arrêt confirmant son expulsion, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité d'une procédure menée à l'encontre de son seul associé. Le tribunal de commerce, confirmé en appel, avait prononcé l'expulsion pour défaut de paiement des loyers. Le tiers opposant soutenait être cotitulaire du bail en vertu d'une cession de fonds de commerce reconnue par le bailleur originaire, et que la procédure menée sans qu'il y soit appelé lui était inopposable. La cour retient que la production d'un reçu de loyer ancien, établi au nom des deux cessionnaires et dont la signature du bailleur originaire a été légalisée, constitue une acceptation de la cession conjointe du droit au bail dans un acte à date certaine. Cette acceptation par le bailleur originaire rend la cession pleinement opposable à son ayant cause, le bailleur actuel. Dès lors, la procédure d'expulsion et la décision qui en est résultée, n'ayant été dirigées que contre l'un des cotitulaires du bail, ne sauraient produire effet à l'égard du tiers opposant qui n'y a pas été partie, la cour accueillant en conséquence la tierce opposition et déclarant son précédent arrêt inopposable au requérant.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la date effective du paiement par virement bancaire et sur la portée de l'encaissement de loyers postérieurs à la mise en demeure. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le commandement de payer et en ordonnant l'expulsion. L'appelant soutenait, d'une part, que l'ordre de virement émis avant l'expiration du délai valait paiement libératoire et, d'autre part, que l'acceptation par le bailleur des loyers ultérieurs constituait une renonciation à se prévaloir du commandement. La cour écarte le premier moyen en retenant que la date à prendre en considération n'est pas celle de l'émission de l'ordre de virement par le débiteur, mais celle de l'exécution effective du transfert par l'établissement bancaire au profit du créancier. Elle juge ensuite que la perception des loyers échus postérieurement à la mise en demeure ne saurait s'analyser en une renonciation implicite, laquelle doit être expresse et non équivoque, cette perception constituant la simple contrepartie de l'occupation des lieux. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'expulsion pour occupation sans titre, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de cessation d'un bail commercial à durée déterminée. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande du bailleur irrecevable. L'appelant soutenait que l'arrivée du terme contractuel, jointe à un engagement d'évacuation souscrit par le preneur, mettait fin de plein droit à la relation locative. La cour écarte ce moyen en retenant que le preneur, occupant les lieux depuis une durée supérieure à deux ans, a acquis la propriété commerciale et bénéficie de la protection du statut des baux commerciaux, que ce soit sous l'empire du dahir de 1955 ou de la loi 49.16. Elle juge que la perception continue et non contestée des loyers par le bailleur, matérialisée par des virements bancaires, caractérise un renouvellement du bail pour une durée indéterminée, rendant inopérante l'absence de délivrance de quittances. La cour relève en outre que les actions judiciaires antérieures et contradictoires du bailleur confirment la persistance du lien contractuel. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée de la présomption de paiement des loyers antérieurs. Le tribunal de commerce avait fait droit à l'intégralité de la demande du bailleur. L'appelant soutenait que l'acceptation par le créancier d'une offre réelle portant sur des loyers postérieurs emportait, au visa de l'article 253 du dahir des obligations et des contrats, présomption de libération pour les termes précédents. La cour écarte ce moyen en opérant une distinction fondamentale : la présomption de paiement ne s'attache qu'à la délivrance d'une quittance sans réserve et ne saurait être étendue à l'acceptation d'une offre de paiement. Cette solution permet à la cour de procéder à un nouveau décompte sur la base des pièces produites en appel, en n'imputant sur la dette que les versements dont la justification était rapportée pour la période litigieuse. Le jugement est en conséquence réformé, la condamnation du preneur étant réduite au seul solde locatif demeurant impayé.

Viole l’article 230 du Dahir des obligations et des contrats, consacrant la force obligatoire des conventions, la cour d’appel qui retient un montant de loyer inférieur à celui contractuellement prévu au seul motif que le bailleur a accepté sans réserve des paiements partiels. En effet, la quittance de loyer délivrée sans réserve par le bailleur ne constitue qu’une présomption de paiement des échéances antérieures et ne saurait, en l’absence d’un accord exprès des parties, valoir renonciation au montant du loyer fixé au contrat.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, après avoir constaté que la cession d'un bail commercial à une société n'avait été ni notifiée officiellement au bailleur, ni acceptée par lui dans un acte à date certaine, en déduit, en application des dispositions de l'article 195 du Dahir des obligations et des contrats, que cette cession lui est inopposable. En conséquence, la société cessionnaire demeure un tiers à la relation locative, et le simple fait pour le bailleur d'avoir reçu des paiements de loyers par chèques émis par ladite société ne suffit pas à caractériser son acceptation de la cession, le congé délivré aux héritiers du preneur initial demeurant ainsi valable.