Thème
Indivision

En matière de gestion d'un bien indivis, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un contrat de gérance libre consenti par un seul coïndivisaire ne détenant pas la majorité des trois quarts requise. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité du contrat et ordonné l'expulsion du gérant-libre.

L'appelant soutenait que le contrat avait été ratifié ultérieurement par les autres coïndivisaires et reprochait aux premiers juges de ne pas avoir ordonné une mesure d'instruction pour établir cette ratification. La cour rappelle que la charge de la preuve de la ratification alléguée, en tant que fait matériel, incombe à celui qui s'en prévaut, conformément aux dispositions du code des obligations et des contrats.

Elle retient que le recours à une mesure d'instruction, tel qu'un complément d'enquête, relève du pouvoir discrétionnaire du juge du fond et que ce dernier n'est pas tenu d'y procéder d'office pour pallier la carence probatoire d'une partie. Faute pour l'appelant d'avoir produit le moindre commencement de preuve de la prétendue ratification, son moyen est écarté.

Le jugement prononçant la nullité du contrat et l'expulsion est en conséquence confirmé.

En matière d'indivision sur un local commercial, la cour d'appel de commerce juge de l'obligation à indemnisation du coïndivisaire qui exploite seul le bien commun. Le tribunal de commerce avait condamné l'exploitant à verser aux autres indivisaires leur quote-part des bénéfices, calculée par expert.

L'appelant soutenait que sa présence, en tant que propriétaire indivis, était légitime et qu'il ne pouvait être tenu à indemnisation faute de preuve d'un refus de sa part de laisser les autres coïndivisaires jouir du bien. La cour écarte ce moyen en retenant que si la présence du coïndivisaire dans le bien est justifiée par son droit de propriété, son exploitation exclusive et personnelle du local, établie par constat d'huissier, l'oblige à indemniser les autres indivisaires à hauteur de leur part dans les revenus générés.

L'obligation de verser une indemnité est donc fondée, indépendamment de toute preuve d'une opposition formelle à l'usage du bien par les autres propriétaires. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'un congé pour défaut de paiement délivré par des bailleurs indivis ne détenant pas la majorité qualifiée requise pour les actes d'administration. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, tout en le condamnant au paiement de l'intégralité des loyers.

L'appelant contestait la qualité à agir des bailleurs, arguant que la résiliation, acte d'administration d'un bien indivis, requiert le consentement de propriétaires représentant au moins les trois quarts des parts en application de l'article 971 du dahir des obligations et des contrats. La cour d'appel de commerce accueille ce moyen et retient que la résiliation d'un bail constitue bien un acte d'administration soumis à cette majorité qualifiée.

Faute pour les bailleurs de justifier détenir les trois quarts des parts du bien, la cour juge leur demande en résiliation et en expulsion irrecevable pour défaut de qualité à agir. Concernant les loyers, la cour réduit la condamnation à la seule quote-part des bailleurs dans l'indivision.

Le jugement est par conséquent infirmé sur la résiliation et l'expulsion, et réformé quant au montant des loyers.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'annulation d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les conditions de validité d'un tel acte consenti par des coïndivisaires. Le tribunal de commerce avait annulé le bail conclu par deux indivisaires au profit d'une société qu'ils contrôlaient, sans l'accord des autres propriétaires.

L'appel portait sur la qualité à agir des demandeurs en présence d'une saisie immobilière, sur la prescription de l'action et sur l'interprétation des règles de majorité régissant les actes d'administration sur un bien indivis. La cour écarte les moyens procéduraux, retenant que la saisie, postérieure au bail, n'ôtait pas aux coïndivisaires leur qualité à agir pour la défense de leurs droits antérieurs.

Elle rejette également le moyen tiré de la prescription quinquennale, l'action portant sur la validité d'un bail et non sur le pacte social. Sur le fond, la cour rappelle que le bail constitue un acte d'administration qui, pour être opposable à l'ensemble des indivisaires, requiert le consentement d'une majorité détenant les trois quarts des droits sur le bien, conformément à l'article 971 du dahir des obligations et des contrats.

Faute pour les bailleurs de justifier d'une telle majorité, le contrat est jugé inopposable aux autres coïndivisaires. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité d'un bailleur indivis pour agir en résiliation du bail. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement d'un solde locatif mais écarté la demande d'éviction.

L'appelant, bailleur en indivision, soutenait que le preneur, tiers à l'indivision, ne pouvait se prévaloir des règles de sa gestion et que le dépôt des loyers au nom de bénéficiaires erronés constituait un paiement partiel valant état de demeure. La cour écarte cette argumentation et retient que la résiliation d'un bail commercial est un acte d'administration du bien indivis soumis aux dispositions de l'article 971 du dahir des obligations et des contrats.

Par conséquent, le co-indivisaire ne détenant pas les trois quarts des droits sur l'immeuble n'a pas qualité pour délivrer seul un commandement de payer visant la résiliation. La cour en déduit que le commandement, étant dépourvu d'effet juridique, ne pouvait valablement mettre le preneur en demeure.

Le jugement est donc confirmé, sous la seule rectification d'une erreur matérielle.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'une cessionnaire des droits locatifs d'une héritière indivise. L'appelant, soutenu par les autres cohéritiers intervenant volontairement, contestait la qualité à agir de la demanderesse pour solliciter l'expulsion ainsi que l'étendue de sa créance locative.

La cour d'appel de commerce retient que la cession de droits successifs sur un bien indivis ne transfère au cessionnaire que les droits du cédant, limités à sa quote-part dans l'indivision. Dès lors, la créance de la cessionnaire ne peut être calculée que sur la base de la part de sa cédante dans la succession, et non sur un accord antérieur auquel les autres co-indivisaires ne sont pas parties.

La cour juge en outre, au visa de l'article 971 du code des obligations et des contrats, que la demande d'expulsion constitue un acte d'administration qui requiert le consentement des co-indivisaires représentant au moins les trois quarts des parts. Faute pour la demanderesse de justifier d'une telle majorité, sa demande en expulsion est jugée irrecevable pour défaut de qualité à agir.

Le jugement est donc infirmé sur le chef de l'expulsion et réformé quant au montant des loyers dus.

Saisi d'un litige relatif au partage des fruits de locaux commerciaux détenus en indivision, la cour d'appel de commerce examine la recevabilité d'une action entachée d'imprécision et l'interprétation d'une expertise comptable. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable à l'égard d'une co-indivisaire et l'avait rejetée au fond pour le surplus.

La cour retient d'abord que le premier juge aurait dû, en application de l'article 32 du code de procédure civile, inviter le demandeur à régulariser la procédure avant de prononcer l'irrecevabilité, laquelle est écartée en appel suite au dépôt d'un mémoire réformateur. Au fond, procédant à une nouvelle analyse du rapport d'expertise, elle relève que la compensation entre les sommes perçues par les différentes parties révèle que l'appelant a en réalité déjà perçu un montant supérieur à sa quote-part dans les revenus locatifs.

La cour ajoute que pour l'un des locaux, la demande est irrecevable faute pour l'appelant, sur qui pèse la charge de la preuve, de justifier du moindre revenu. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il avait rejeté la demande relative à ce local pour être déclarée irrecevable, et confirmé pour le surplus.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un bail commercial consenti par une partie seulement des coïndivisaires d'un fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait initialement prononcé la nullité de l'acte.

L'appelant, preneur à bail, soulevait d'une part l'irrecevabilité de l'action au motif qu'elle avait été introduite au nom d'une personne déjà décédée, et d'autre part la validité du bail en soutenant que les coïndivisaires signataires détenaient, après une redistribution successorale, la majorité des trois quarts des droits indivis requise par l'article 971 du dahir formant code des obligations et des contrats pour les actes d'administration. La cour retient que si l'action est bien irrecevable à l'égard de la partie décédée avant l'instance, la demande en nullité est divisible et demeure recevable pour les autres coïndivisaires.

Elle écarte ensuite le moyen tiré du mandat apparent, faute pour le preneur de prouver l'existence d'un comportement des autres indivisaires ayant pu légitimement l'induire en erreur. Après avoir procédé au calcul des quotes-parts successorales, la cour constate que les coïndivisaires bailleurs ne réunissent toujours pas la majorité qualifiée des trois quarts.

Dès lors, le bail, en tant qu'acte d'administration, est inopposable aux coïndivisaires minoritaires. La cour d'appel de commerce réforme en conséquence le jugement sur la seule recevabilité de l'action à l'égard de la partie décédée mais le confirme pour le surplus en prononçant la nullité du bail.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable l'action d'un propriétaire indivis, la cour d'appel de commerce précise l'étendue des prérogatives de ce dernier en matière de bail commercial. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en paiement de loyers et en expulsion pour défaut de qualité à agir du bailleur.

L'appelant soutenait que sa qualité de propriétaire indivis, reconnue par le preneur, suffisait à fonder son action, tandis que l'intimé opposait le défaut de détention des trois quarts des droits indivis requis pour les actes d'administration. La cour retient que si l'action en expulsion constitue un acte d'administration qui, au visa de l'article 971 du dahir des obligations et des contrats, exige la détention d'une majorité qualifiée, l'action en paiement des loyers est en revanche recevable pour tout copropriétaire.

Elle juge cependant que les dépôts de loyers effectués par le preneur au nom des anciens indivisaires sont libératoires pour la période qu'ils couvrent. Dès lors, la cour ne fait droit à la demande en paiement que pour les échéances postérieures à ces dépôts et uniquement à hauteur de la quote-part détenue par l'appelant.

Le jugement est donc infirmé sur la recevabilité de la demande en paiement mais confirmé sur l'irrecevabilité de la demande d'expulsion.

Saisi d'un litige relatif à l'occupation d'un bien indivis par une société dont le gérant est l'un des coïndivisaires, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification d'occupation sans droit ni titre. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion tout en condamnant la société à verser une indemnité d'occupation aux autres indivisaires.

L'appel principal soulevait la question de savoir si l'autorisation donnée par un coïndivisaire, non majoritaire au sens de l'article 971 du dahir des obligations et des contrats, pouvait constituer un titre d'occupation opposable, et si le principe d'autonomie de la personne morale ne rendait pas la société occupante sans droit. La cour d'appel de commerce écarte ces moyens en retenant que l'occupation de la société n'est pas dépourvue de tout fondement juridique.

Elle considère que l'autorisation accordée par le coïndivisaire gérant, bien que potentiellement contestable par les autres indivisaires sur le fondement des règles de gestion de l'indivision, constitue un titre suffisant pour écarter la qualification d'occupation sans droit ni titre. La cour juge que les arguments tirés de l'article 971 du DOC et de l'autonomie de la personne morale relèvent de la validité de la décision de gestion du bien indivis et non de l'existence même d'un titre.

Par ailleurs, la cour rejette l'appel incident de la société visant à contester le montant de l'indemnité, validant les conclusions de l'expertise judiciaire. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les effets d'une renonciation à un bail commercial et la nature de l'indemnité due par l'ancien preneur, cohéritier, demeuré dans les lieux. Le tribunal de commerce avait jugé la relation locative terminée par l'effet de la renonciation et avait condamné l'occupante, propriétaire du fonds de commerce, à verser aux autres coïndivisaires une indemnité d'occupation.

L'appel principal contestait la qualification et le montant de l'indemnité, tandis que l'appel incident soulevait l'incompétence de la juridiction commerciale et soutenait la persistance de la relation locative malgré l'acte de renonciation. La cour écarte le moyen tiré de l'incompétence matérielle, rappelant que ce déclinatoire doit être soulevé avant toute défense au fond en application de l'article 16 du code de procédure civile.

Elle retient ensuite que l'acte de renonciation, dont l'authenticité a été confirmée par expertise, a mis fin sans équivoque à la relation locative, les actes postérieurs d'occupation et de consignation de loyers étant impuissants à la faire revivre. Répondant à l'appel principal, la cour distingue la propriété du fonds de commerce, conservée par l'occupante, de la propriété des murs, objet de l'indivision, justifiant ainsi le calcul de l'indemnité sur la seule base de la valeur locative des locaux nus.

Dès lors, la cour rejette les deux recours et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à l'indemnité due par un co-indivisaire pour la jouissance privative d'un bien commercial, la cour d'appel de commerce précise les contours de l'obligation d'indemnisation. Le tribunal de commerce avait condamné le co-indivisaire occupant à verser une indemnité aux autres propriétaires indivis.

L'appelant principal contestait la durée de l'occupation retenue, soutenant que la conclusion de contrats de gérance avec des tiers et les périodes de fermeture du local devaient l'exonérer de son obligation. La cour écarte ce moyen en retenant que la conclusion de tels contrats par l'appelant lui-même constitue précisément la preuve de son emprise et de son exploitation exclusive du bien indivis, peu important que l'exploitation soit directe ou déléguée.

Elle relève en outre qu'un précédent jugement ayant acquis l'autorité de la chose jugée avait déjà consacré le principe de cette occupation exclusive. Statuant sur l'appel incident relatif à une omission de statuer, la cour constate que le premier juge n'avait pas statué sur les dépens dans son dispositif.

La cour rejette donc l'appel principal et, faisant droit à l'appel incident, réforme le jugement entrepris sur le seul chef des dépens, confirmant pour le surplus la condamnation au paiement de l'indemnité d'occupation.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en validation de congé commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir d'un bailleur co-indivisaire. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que l'acte de partage amiable attribuant le local à la bailleresse n'avait pas été inscrit sur le titre foncier, laissant subsister l'état d'indivision.

L'appelante soutenait que la reconnaissance de sa qualité par le preneur, matérialisée par le paiement des loyers entre ses seules mains, suffisait à fonder son action individuelle. La cour écarte ce moyen en retenant que l'acte de partage non publié est inopposable au preneur, tiers à cette convention.

Elle rappelle que la qualité de bailleur est dévolue collectivement à l'ensemble des propriétaires indivis, successeurs de la bailleresse originelle, le contrat de bail étant indivisible. Le congé délivré par un seul des indivisaires est par conséquent dépourvu de tout effet juridique.

Le jugement d'irrecevabilité est confirmé, emportant le rejet de l'appel incident du preneur relatif à sa demande d'indemnité d'éviction.

Saisi d'un litige relatif à la gestion d'un bail commercial consenti par des coïndivisaires, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir d'un indivisaire et sur le quorum requis pour demander la résiliation du bail. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevable la demande d'une des héritières bailleresses pour défaut de qualité, tout en rejetant la demande en validation du congé et en expulsion formée par les autres.

La cour retient que la qualité à agir d'une coïndivisaire bailleresse est établie dès lors que le preneur ne la conteste pas et s'acquitte de sa part du loyer entre ses mains, ce qui justifie l'infirmation du jugement sur ce point. Elle confirme en revanche le rejet de la demande en expulsion, relevant que les demandeurs ne réunissent pas le quorum des trois quarts des parts de l'indivision nécessaire à un tel acte d'administration.

La cour souligne à cet égard que certains coïndivisaires signataires du congé n'étaient pas parties à l'instance, rendant l'action en validation irrecevable. Le jugement est donc infirmé sur la seule recevabilité de l'action de l'héritière et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour défaut de paiement des loyers d'un local commercial indivis, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité pour agir des bailleurs coindivisaires. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en paiement mais rejeté celle en expulsion au motif que les demandeurs ne représentaient pas la majorité qualifiée des trois quarts des droits indivis.

Les appelants contestaient cette analyse, arguant que les règles de gestion de l'indivision prévues à l'article 971 du dahir formant code des obligations et des contrats n'étaient pas opposables par le preneur, tiers à l'indivision. La cour écarte ce moyen et retient que la résiliation du bail constitue un acte d'administration du bien commun.

Elle en déduit que l'action en expulsion, tout comme l'injonction qui la précède, requiert pour sa validité d'être initiée par des coindivisaires détenant au moins les trois quarts du bien. Faute pour les bailleurs de justifier d'une telle majorité, la cour juge qu'ils sont dépourvus de qualité pour agir, rendant sans objet l'examen du manquement locatif.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité d'une convention de partage d'usage à des coïndivisaires ayants droit de l'un des signataires, dans le cadre d'une demande d'indemnité d'occupation. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande, retenant l'existence d'une telle convention.

Les appelants soutenaient que cette convention n'était plus en vigueur suite à un jugement postérieur ordonnant la division en nature de l'immeuble, et qu'elle ne pouvait leur être opposée car produite en simple copie. La cour retient que la convention de partage d'usage demeure pleinement efficace et opposable aux ayants droit des signataires tant que le jugement ordonnant la division en nature n'a pas été exécuté et que le partage effectif n'a pas mis fin à l'indivision.

Elle juge qu'un tel jugement ne suspend ni n'annule les effets de la convention d'usage antérieure. La cour écarte en outre le moyen tiré de la production d'une simple copie, au motif que la discussion par les appelants du contenu même de l'acte leur interdit d'en contester la force probante sur ce seul fondement.

L'occupation des locaux par les intimés étant conforme à la convention, le jugement est confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'un bail commercial consenti par un seul coindivisaire ne détenant pas la majorité des trois quarts des parts. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité du contrat et l'expulsion du preneur.

L'appelant soutenait que le bail devait être maintenu, arguant du consentement tacite des autres coindivisaires résultant de leur silence prolongé et de leur connaissance de l'occupation des lieux. La cour retient que, au visa de l'article 971 du dahir des obligations et des contrats, le bail consenti par un indivisaire est inopposable aux autres coindivisaires s'il ne détient pas les trois quarts des parts du bien indivis.

Elle écarte l'argument tiré du consentement tacite, relevant que la preuve de la connaissance de l'acte par l'ensemble des coindivisaires n'est pas rapportée, la science d'un seul d'entre eux étant insuffisante pour atteindre la majorité requise. La cour précise en outre que les démarches administratives accomplies par le preneur, telles que son immatriculation au registre de commerce, ne sauraient purger le vice originel affectant le contrat de bail.

Le jugement prononçant la nullité du bail et l'expulsion du preneur est en conséquence confirmé.

La cour d'appel de commerce retient que le bail consenti par un seul coindivisaire, sans détenir la majorité des trois quarts requise par l'article 971 du dahir des obligations et des contrats, devient opposable aux autres coindivisaires dès lors que leur silence prolongé et leur connaissance des faits valent approbation tacite de l'acte. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en nullité du bail et en expulsion formée par les coindivisaires, considérant leur silence comme une ratification implicite.

Les appelants contestaient cette analyse, soutenant que l'acte conclu en violation des règles de gestion de l'indivision leur était inopposable, leur simple connaissance des faits ne pouvant valoir consentement. Pour écarter ce moyen, la cour relève que les coindivisaires, qui résident dans le même immeuble que le local litigieux, avaient une connaissance certaine et continue de l'occupation des lieux depuis près de dix ans.

Elle ajoute que l'un d'eux avait même engagé des pourparlers avec la preneuse en vue de son départ, ce qui démontre une reconnaissance de la relation locative. La cour en déduit, au visa de l'article 38 du dahir des obligations et des contrats, que l'absence de toute contestation pendant une si longue période, en dépit d'une connaissance parfaite de la situation, constitue une approbation tacite qui purge l'irrégularité initiale de l'acte.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en nullité de baux portant sur des biens indivis, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets de la ratification implicite de tels actes par un co-indivisaire. Le tribunal de commerce avait débouté le demandeur au motif qu'il avait implicitement acquiescé aux locations. L'appelant soutenait que les baux, conclus par son co-indivisaire sans son consentement, lui étaient inopposables et que sa précédente action en justice visait à obtenir sa part des fruits de l'exploitation et non une quote-part du loyer. La cour rappelle qu'en application de l'article 971 du code des obligations et des contrats, le bail d'un bien indivis consenti par un seul co-indivisaire n'est pas opposable aux autres. Elle retient cependant que l'appelant, en ayant dans une instance antérieure expressément réclamé sa part des loyers générés par les baux litigieux, a par cet acte positif et non équivoque manifesté sa volonté de les ratifier. Cette ratification emporte renonciation à se prévaloir de leur inopposabilité et le prive du droit d'en demander ultérieurement la nullité. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité aux coïndivisaires d'un bail commercial consenti par un seul d'entre eux, minoritaire en droits. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité du bail et ordonné l'expulsion du preneur, retenant que la copropriétaire bailleresse ne disposait pas de la majorité requise pour administrer le bien. L'appelant soutenait, d'une part, que le silence des autres indivisaires pendant quatorze ans valait ratification du bail et, d'autre part, que leur qualité de propriétaires n'était pas établie faute de production de l'original du titre foncier. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré du défaut de preuve de la propriété, dès lors que les intimés ont produit l'original du certificat foncier en instance d'appel. Sur le fond, la cour retient que le preneur a lui-même reconnu, dans un procès-verbal de constat, avoir contracté avec la seule copropriétaire minoritaire. Elle rappelle, au visa de l'article 971 du dahir des obligations et des contrats, que les décisions relatives à l'administration du bien indivis requièrent l'accord de propriétaires représentant au moins les trois quarts des parts, de sorte que le bail consenti par un indivisaire ne détenant pas cette majorité est inopposable aux autres. Le silence prolongé des coïndivisaires ne saurait valoir ratification ni constituer un aveu au sens de l'article 406 du même code. Le jugement prononçant la nullité du bail et l'expulsion est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le droit d'un copropriétaire indivis d'établir le siège social de sa société dans l'immeuble commun sans l'accord de son co-indivisaire. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion de la société et l'annulation de la domiciliation. L'appelant soutenait qu'une division de jouissance de fait l'autorisait à disposer de sa part et que son acte ne pouvait être contesté par le co-indivisaire. Statuant sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce rappelle que l'installation d'une personne morale tierce dans l'immeuble indivis ne constitue pas un simple acte d'usage personnel par le copropriétaire, mais un acte d'administration du bien commun. Elle retient, au visa de l'article 971 du dahir formant code des obligations et des contrats, que de tels actes ne sont opposables aux autres indivisaires que s'ils émanent du ou des propriétaires détenant au moins les trois quarts des parts de l'indivision. Dès lors, le copropriétaire ne détenant que la moitié des parts n'avait pas qualité pour imposer à son co-indivisaire la domiciliation de sa société dans les lieux. Le jugement ordonnant l'expulsion de la société est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la nullité d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un acte de location consenti par un propriétaire indivis ne détenant pas la majorité qualifiée des trois quarts des parts. Le preneur appelant soutenait la validité du contrat en invoquant sa bonne foi, l'apparence de propriété du bailleur au moment de la conclusion de l'acte, ainsi que le consentement tacite des autres coindivisaires. La cour écarte ce moyen en relevant que le bailleur, au jour de la signature du contrat, n'était plus propriétaire de l'immeuble pour l'avoir transmis des années auparavant à ses enfants par donation. Elle retient que la part minoritaire que le bailleur a ultérieurement recueillie par succession ne lui conférait pas le pouvoir de louer seul le bien indivis, faute de détenir la majorité requise pour les actes d'administration. La cour ajoute que la bonne foi du preneur est inopérante à l'égard des véritables propriétaires et que l'argument du consentement tacite est contredit par les multiples actions en justice intentées par les coindivisaires pour contester le bail. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un coindivisaire à verser à l'autre sa quote-part des fruits locatifs d'un bien commun, la cour d'appel de commerce examine les droits des indivisaires sur les revenus générés par l'immeuble. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement. L'appelant, propriétaire des deux tiers, soutenait que l'intimé, titulaire du tiers restant, ne pouvait prétendre à sa part des loyers dès lors que son occupation privative d'un étage entier excédait déjà ses droits dans l'indivision, et sollicitait une expertise pour établir cette disproportion. La cour écarte ce moyen en retenant que le local commercial générateur des loyers n'avait fait l'objet d'aucune division, ni amiable ni judiciaire, et demeurait donc soumis au régime de l'indivision. Au visa de l'article 973 du dahir formant code des obligations et des contrats, elle rappelle que chaque coindivisaire a le droit de percevoir les fruits du bien commun proportionnellement à sa part, indépendamment de l'usage des autres parties de l'immeuble. La cour considère que faire droit à la thèse de l'appelant reviendrait à imposer un partage de jouissance en dehors des procédures légales de sortie de l'indivision, qui constituent la seule voie pour mettre fin aux difficultés nées de la gestion du bien commun. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la nullité d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine les conditions de validité d'un tel acte conclu par une partie seulement des coïndivisaires. Le tribunal de commerce avait annulé le bail au motif que les bailleurs signataires ne détenaient pas la majorité requise pour les actes d'administration d'un bien indivis. L'appelant soutenait au contraire que cette majorité était atteinte, rendant l'acte parfaitement valable. La cour rappelle que le bail commercial constitue un acte d'administration qui, en application de l'article 971 du dahir formant code des obligations et des contrats, requiert pour lier l'ensemble des indivisaires l'accord de ceux détenant au moins les trois quarts des parts. Constatant en l'occurrence que les bailleurs signataires de l'acte ne représentaient pas cette majorité qualifiée, la cour retient que le contrat de bail n'est pas valablement formé et ne peut être opposé aux coïndivisaires non consentants. Le jugement ayant prononcé la nullité de l'acte et l'expulsion subséquente du preneur est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'une sommation d'évincer un preneur à bail commercial, délivrée par un propriétaire ne détenant que la moitié des droits indivis sur l'immeuble. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevables tant la demande principale en éviction que la demande reconventionnelle en indemnisation formée par le preneur. L'appelant soutenait qu'en sa qualité de bailleur substitué au vendeur, il n'était pas soumis à la règle de la majorité qualifiée. La cour rappelle que la délivrance d'une sommation d'évincer est un acte d'administration qui, au visa de l'article 971 du dahir des obligations et des contrats, requiert pour sa validité d'émaner de propriétaires représentant au moins les trois quarts des droits indivis. Elle précise que cette règle est d'application générale et que la situation de fait, telle qu'une jouissance divise non inscrite au titre foncier, est inopérante face aux mentions du registre foncier. La demande reconventionnelle en indemnité d'éviction est par conséquent jugée prématurée, la procédure d'éviction étant elle-même irrégulière. Le jugement ayant prononcé l'irrecevabilité des deux demandes est confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité d'un bail commercial aux héritiers d'un bailleur indivis, lorsque le preneur se prévaut d'une location consentie par les co-indivisaires antérieurement à un acte de vente frauduleux portant sur le bien loué. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande en nullité du bail et en expulsion irrecevable au motif du défaut de majorité des indivisaires pour agir. L'appelant soutenait que cette règle n'était pas opposable au preneur et que le bail était nul pour avoir été consenti par un tiers dont le titre de propriété avait été judiciairement annulé pour faux. La cour, tout en reconnaissant que la règle de la majorité prévue à l'article 971 du dahir des obligations et des contrats ne régit que les rapports entre co-indivisaires, écarte néanmoins le moyen tiré de la nullité du bail. Elle retient en effet que l'occupation du preneur trouve son origine dans un bail verbal consenti par l'ensemble des co-indivisaires de l'époque, antérieurement à l'acte frauduleux. La cour fonde sa décision sur l'attestation non contestée de l'autre co-indivisaire ainsi que sur divers documents administratifs et commerciaux établissant l'antériorité et la légitimité de l'occupation. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Il résulte de l'article 971 du Dahir des obligations et des contrats que les décisions relatives à l'administration du bien indivis ne sont obligatoires pour tous les indivisaires que si elles sont prises par ceux qui détiennent au moins les trois quarts des droits sur ce bien. Encourt dès lors la cassation l'arrêt qui, pour rejeter la demande d'expulsion d'une société installée dans un immeuble indivis, qualifie la situation de partition de jouissance, alors que l'affectation du bien à l'usage d'une personne morale tierce par un indivisaire ne détenant que la moitié des droits constitue un acte d'administration qui, faute de majorité qualifiée, n'est pas opposable aux autres indivisaires.

Viole l'article 9 du code de procédure civile, la cour d'appel qui statue dans une affaire à laquelle des mineurs sont parties sans qu'il résulte de ses énonciations ou des pièces de la procédure que l'affaire a été communiquée au ministère public, formalité substantielle et d'ordre public.

Encourt une cassation partielle, pour violation des règles de la preuve et défaut de motifs, l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour ordonner la vente aux enchères d'un immeuble indivis, se fonde sur un rapport d'expertise concluant à l'impossibilité du partage en nature sans que l'expert ait justifié son avis par la production d'un document d'urbanisme. En statuant ainsi et en faisant peser sur la partie qui contestait le rapport la charge de prouver que le partage était possible, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, alors que le partage en nature est le principe et la vente par licitation l'exception à laquelle il ne peut être recouru qu'en cas d'impossibilité avérée.

Manque également de base légale la même décision qui omet de répondre aux conclusions relatives à une demande de dommages-intérêts pour perte de chance.

Le congé avec offre de renouvellement d'un bail commercial est un acte d'administration qui, en application de l'article 971 du Dahir des obligations et des contrats, peut être valablement délivré par les co-indivisaires détenant au moins les trois quarts des parts du bien loué, la décision de la majorité s'imposant à la minorité. Est donc irrecevable le moyen du preneur, tiers à l'indivision, qui conteste la validité du congé en se prévalant des droits des co-indivisaires minoritaires.

En outre, l'augmentation du loyer proposée dans le cadre de ce renouvellement, soumis au dahir du 24 mai 1955, ne constitue pas une révision de loyer en cours de bail et n'est par conséquent pas soumise au plafonnement légal prévu pour ces dernières, mais relève de l'appréciation souveraine des juges du fond.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, par substitution de motifs, retient la validité d'une notification visant l'augmentation du loyer d'un bien en indivision. En effet, il résulte de l'article 971 du Dahir des obligations et des contrats que les décisions de la majorité des co-indivisaires détenant au moins les trois-quarts des parts du bien sont obligatoires pour la minorité.

Dès lors, la notification, qui constitue un acte d'administration, est valablement délivrée par cette majorité, et le locataire n'a pas qualité pour invoquer le décès de l'un des co-indivisaires mentionné à l'acte, ce moyen ne pouvant être soulevé que par les autres indivisaires.

Ayant constaté que le congé en vue de l'expulsion avait été délivré par des co-indivisaires détenant plus des trois quarts des parts du bien loué, la cour d'appel a exactement qualifié cet acte, ainsi que l'action en justice qui a suivi, d'acte d'administration et de jouissance du bien commun relevant des pouvoirs de la majorité qualifiée prévue à l'article 971 du Dahir des obligations et des contrats. Ayant en outre relevé que le preneur n'avait pas apuré la totalité de sa dette locative dans le délai imparti par le congé, c'est à bon droit qu'elle a considéré le preneur comme étant en état de défaillance, le paiement ultérieur du solde ne pouvant y remédier, et a confirmé son expulsion.

En matière de biens indivis, tout copropriétaire doit veiller à ne pas compromettre les droits des autres, conformément aux articles 962 et 971 du Code des obligations et contrats, lesquels imposent l’obtention de la majorité qualifiée (trois quarts de l’indivision) pour tout acte d’administration ou d’exploitation du bien commun. À défaut, l’acte ainsi conclu demeure sans effet à l’égard des copropriétaires n’ayant pas donné leur accord ou ne remplissant pas la majorité légale. En outre, l’action en nullité d’un tel acte se prescrit par quinze ans (article 314 du Code des obligations et contrats), de sorte qu’un délai de prescription prévu pour d’autres types de contrats ne peut être utilement opposé.

L’expulsion de l’acquéreur d’une part indivise, évincé par l’exercice du droit de préemption, ne peut être ordonnée dès lors que ce dernier conserve sa qualité de coindivisaire sur le même immeuble. Viole la loi la cour d’appel qui, pour justifier une telle expulsion, se fonde sur une expertise délimitant la part préemptée, assimilant ainsi indûment une mesure d’instruction technique à un acte de partage.

La Cour suprême censure cette analyse en rappelant un principe fondamental : seul un acte de partage peut mettre fin à l’état d’indivision. Une expertise, si elle peut identifier la consistance d’un droit, demeure dépourvue des effets juridiques d’un partage. Par conséquent, l’expulsion d’un propriétaire avant la liquidation de ses droits indivis constitue une atteinte à son droit de propriété et prive la décision qui la prononce de toute base légale.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour accueillir une action en préemption, retient que l'état d'indivision est établi par l'acte d'acquisition de l'acheteur lui-même, dès lors que celui-ci mentionne que le bien est parvenu au vendeur par succession du même auteur que le co-indivisaire préempteur, faisant ainsi peser sur l'acquéreur la charge de la preuve d'un partage. Ayant par ailleurs relevé que le droit de propriété du préempteur sur sa part indivise avait été judiciairement reconnu, elle en déduit exactement que cette reconnaissance constitue pour lui un nouveau point de départ pour le délai d'exercice de son action en préemption.

Ayant constaté qu'un bail avait été consenti sur la totalité d'un immeuble indivis par la seule propriétaire d'une moitié de celui-ci, une cour d'appel en déduit exactement que ce contrat, qui constitue un acte d'administration, est inopposable à l'autre coïndivisaire qui n'y a pas consenti, et prononce en conséquence l'expulsion des occupants. Elle retient également à bon droit que la délivrance d'une sommation de quitter les lieux ne saurait valoir reconnaissance d'une relation locative, dès lors qu'il y est précisé que l'occupation est sans droit ni titre.

Encourt la cassation pour défaut de réponse à conclusions, l'arrêt d'appel qui, pour écarter une action en revendication fondée sur un jugement de partage définitif, omet de répondre au moyen péremptoire des demandeurs invoquant la nullité des titres des occupants, au motif que les actes de vente sur lesquels ces derniers fondent leur droit portent sur une partie matériellement divisée d'un immeuble, alors que les vendeurs n'en étaient que propriétaires indivis.

Une cour d'appel retient à bon droit que le co-indivisaire d'un terrain, qui est réputé en vertu du droit d'accession propriétaire des constructions qui y sont édifiées, n'a pas à prouver sa participation à leur financement pour demander le partage de l'immeuble. Par conséquent, dès lors que sa qualité de co-propriétaire est établie par un titre, sa demande de licitation du bien, dont l'indivisibilité matérielle a été constatée, est bien fondée.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour déclarer déchu le droit de préemption d'une co-indivisaire, mineure au moment de la vente et agissant après sa majorité, retient que sa représentante légale, désignée postérieurement à la vente, n'a pas exercé l'action dans le délai d'un an prévu par l'article 32 du dahir du 2 juin 1915. La cour d'appel a exactement déduit que ce délai de forclusion, qui avait commencé à courir à compter de la désignation de la représentante légale, était expiré et que l'inaction de cette dernière avait entraîné la déchéance du droit de la mineure.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, saisie d'une demande en partage judiciaire d'un immeuble immatriculé, retient que l'existence d'une partition d'usage antérieure entre les co-indivisaires est sans effet sur l'action en partage. La demande en partage définitif d'un bien s'entend en principe d'un partage en nature, la licitation par vente aux enchères ne constituant qu'une solution subsidiaire en cas d'impossibilité matérielle de diviser le bien. Par ailleurs, un co-indivisaire n'a pas qualité pour contester la dévolution de lots aux autres co-indivisaires qui n'ont pas formé de demande en ce sens. Enfin, en application de l'article 330 du Code de procédure civile, lorsque l'avocat d'une partie réside en dehors du ressort de la cour d'appel, et qu'il n'a pas élu domicile dans ledit ressort, toute notification est valablement faite au greffe de la cour.

Encourt la cassation, pour défaut de réponse à conclusions valant défaut de motifs, l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour ordonner le partage d'une indivision, homologue un rapport d'expertise sans répondre aux moyens péremptoires d'une partie qui, pièces justificatives à l'appui, soutenait que les biens composant le lot qui lui était attribué avaient été aliénés par son coïndivisaire ou faisaient l'objet d'une saisie exécutoire pratiquée à l'encontre de ce dernier. En effet, le partage suppose que la part attribuée à chaque coïndivisaire corresponde à ses droits dans la masse et soit libre de toute charge ou aliénation du fait d'un autre copartageant, de sorte qu'en omettant de rechercher la consistance et la situation juridique réelles des biens à partager, la cour d'appel a privé sa décision de base légale.

Ayant constaté que l'acte notarié d'acquisition et les titres fonciers mentionnaient que l'ensemble des co-indivisaires étaient propriétaires et avaient acquitté le prix de vente, une cour d'appel retient à bon droit que la propriété des constructions édifiées sur le terrain leur revient par voie d'accession. Dès lors, elle peut souverainement rejeter la demande en remboursement formée par l'un des co-indivisaires qui, ne parvenant pas à rapporter la preuve que les frais d'acquisition et de construction ont été supportés par ses seuls deniers personnels, ne renverse pas la présomption de propriété découlant desdits titres. Le refus d'ordonner une mesure d'instruction complémentaire relève, en l'absence d'éléments probants suffisants, du pouvoir discrétionnaire des juges du fond.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel rejette une demande en partage d'un immeuble en retenant que l'empiétement d'un propriétaire sur le fonds voisin ne crée pas, entre les deux fonds, un état d'indivision au sens de l'article 960 du Code des obligations et des contrats. Ayant souverainement constaté, d'une part, que la partie défenderesse avait acquis un fonds distinct avant d'empiéter sur la parcelle voisine, et d'autre part, sa qualité de possesseur de bonne foi, elle en déduit exactement que la demande en partage est infondée et que l'indemnité d'occupation due au propriétaire du fonds sur lequel il a été empiété ne court, en application de l'article 103 du même code, qu'à compter de la demande en justice en revendication.