Mot clé
Occupant sans titre

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en partage de fruits et en expulsion d'un occupant sans titre, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité aux héritiers d'une cession du droit d'exploitation d'un local commercial consentie par un tiers. Le tribunal de commerce avait débouté les héritiers du titulaire d'un contrat de cession de "clé" conclu avec la collectivité locale propriétaire.

La cour retient que le droit d'exploitation appartenait exclusivement au défunt et que l'occupation de fait du local par la mère de ce dernier, même accompagnée du paiement de la taxe professionnelle, ne saurait valoir transfert de droit. Par conséquent, toute cession consentie par cette dernière à l'occupant actuel est inopposable à la succession.

La cour écarte également le moyen tiré de la forgerie du titre initial, l'occupant n'ayant pas qualité pour contester un acte dont l'authenticité est confirmée par la collectivité locale cocontractante. Dès lors, l'occupant est condamné à verser aux héritiers leur quote-part des bénéfices d'exploitation, mais la demande d'expulsion est déclarée irrecevable au motif que le droit d'exploitation constitue un actif indivis de la succession non encore attribué personnellement aux appelants.

La cour infirme le jugement, statue à nouveau en condamnant l'occupant au paiement des fruits et déclare la demande d'expulsion irrecevable.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce tranche la question du droit du propriétaire d'un local commercial face à un occupant sans titre qui y a établi son fonds de commerce. L'appelante, propriétaire du bien, soutenait que l'occupation était dépourvue de tout fondement contractuel, tandis que l'intimé opposait la titularité d'un fonds de commerce exploité de longue date dans les lieux.

La cour constate que l'occupation litigieuse résulte d'une erreur matérielle ancienne, à savoir une inversion des clés entre deux locaux commerciaux contigus par le notaire instrumentaire. Elle retient que la création et l'exploitation d'un fonds de commerce par l'occupant ne sauraient lui conférer un droit au maintien dans les lieux.

La cour juge qu'en l'absence de toute relation contractuelle, et notamment d'un bail, entre le propriétaire et l'occupant, l'occupation est dénuée de tout titre légal. Dès lors, la demande d'expulsion est jugée fondée, sans qu'il y ait lieu d'ordonner une astreinte.

La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et ordonne l'expulsion de l'occupant et de tout occupant de son chef.

Saisi d'une action en expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce devait déterminer si la cession d'un droit au bail, intervenue en violation d'une clause du bail initial et sans le consentement du bailleur, rendait le cessionnaire occupant sans titre. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion formée par le bailleur.

En appel, ce dernier soutenait que la cession lui était inopposable en application de l'article 22 du dahir du 24 mai 1955 et de la clause d'interdiction de céder, privant ainsi le cessionnaire de tout titre locatif. La cour relève que le cessionnaire justifie de son occupation par l'acte de cession du fonds de commerce, lequel constitue un titre suffisant pour écarter la qualification d'occupation sans droit ni titre.

Elle retient que les moyens tirés de la violation de la clause d'interdiction de céder doivent être dirigés contre le preneur initial, cédant, dans le cadre d'une action en résolution du bail, et non contre le cessionnaire dans le cadre d'une action en expulsion. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'existence d'une relation locative en l'absence de contrat écrit. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion, retenant que l'occupant ne justifiait d'aucun titre opposable aux propriétaires.

L'appelant soutenait que son occupation reposait sur une cession de bail consentie par le preneur initial, laquelle aurait été agréée, à tout le moins tacitement, par les bailleurs. À la suite d'une mesure d'instruction, la cour relève que les bailleurs ont eux-mêmes reconnu, lors d'un interrogatoire, avoir consenti verbalement à une nouvelle location au profit de l'appelant après le départ du preneur initial.

La cour en déduit que l'occupation des lieux repose sur un fondement juridique, à savoir une relation locative établie par l'aveu même des bailleurs. Dès lors, la demande en expulsion pour occupation sans droit ni titre ne pouvait prospérer, peu important que le preneur ait ultérieurement modifié l'usage des lieux, une telle modification relevant d'une éventuelle action en résolution du bail et non de l'action en expulsion d'un occupant sans titre.

Le jugement est par conséquent infirmé et la demande initiale rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant l'expulsion d'un occupant sans titre à la suite de l'expiration d'un contrat de gérance libre, la cour d'appel de commerce se prononce sur la recevabilité de l'action en garantie contre les cautions et la nature de l'indemnité d'occupation. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'expulsion mais déclaré irrecevable l'action contre les cautions en raison d'une erreur matérielle dans l'énoncé de leur prénom.

L'appelant contestait cette irrecevabilité et sollicitait en outre que l'indemnité d'occupation soit majorée de la taxe sur la valeur ajoutée. La cour retient que l'erreur matérielle dans la désignation des cautions ne vicie pas la procédure dès lors que leur identité est certaine et non contestée, infirmant ainsi le jugement sur la recevabilité de l'action en paiement à leur encontre.

Elle juge en revanche que la somme due par l'occupant sans droit ni titre constitue une indemnité d'occupation relevant de l'appréciation souveraine du juge et non une redevance contractuelle, écartant ainsi la demande relative à la taxe sur la valeur ajoutée. La cour écarte également la demande d'astreinte, l'expulsion n'étant pas une obligation dont l'exécution dépend de la seule volonté du débiteur, mais précise le point de départ des intérêts légaux omis en première instance.

Faisant droit à une demande additionnelle pour la période d'occupation postérieure, la cour infirme partiellement le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un occupant sans titre au paiement d'une indemnité d'occupation et de dommages-intérêts, la cour d'appel de commerce examine la preuve de l'occupation et la charge des taxes afférentes au bien. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des bailleurs tout en rejetant la demande reconventionnelle de l'occupant en remboursement des taxes foncières.

L'appelant principal contestait devoir l'indemnité, arguant d'une cessation d'exploitation antérieure à son expulsion effective, et soutenait, au visa de l'article 642 du dahir des obligations et des contrats, que la charge des taxes incombait aux bailleurs. La cour écarte ce raisonnement en retenant que l'occupation est matériellement établie jusqu'à la date de l'expulsion forcée, telle que constatée par un procès-verbal d'exécution, rendant inopérante la preuve d'une simple cessation d'activité.

Elle juge en outre que l'exploitant de l'immeuble demeure le redevable des taxes en l'absence de stipulation contraire. Statuant sur l'appel incident des bailleurs qui sollicitaient une majoration des dommages-intérêts, la cour estime que le montant alloué par les premiers juges relève de leur pouvoir souverain d'appréciation et constitue une juste réparation du préjudice.

En conséquence, la cour rejette les deux appels et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant sans titre d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve de la légitimité de l'occupation. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion, retenant la qualité à agir du demandeur fondée sur un acte de cession de bail et l'absence de titre de l'occupant.

L'appelant contestait la qualité à agir de l'intimé et soutenait que sa présence de longue date était justifiée par une relation de travail, ce qui aurait dû conduire le premier juge à ordonner une mesure d'instruction. La cour retient qu'il incombe à celui qui allègue occuper un bien à titre légal de justifier de son droit, la charge de la preuve n'étant pas inversée.

Elle souligne la distinction fondamentale entre la relation locative, qui se prouve par un titre, et la relation de travail, dont le contentieux relève d'une autre juridiction. La cour rappelle en outre que le refus d'ordonner une mesure d'instruction relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond.

La demande nouvelle en nullité de l'acte de cession de bail, présentée pour la première fois en appel, est déclarée irrecevable. Le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé prononçant l'expulsion d'un gérant-mandataire d'un fonds de commerce, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur consécutivement à la résiliation du contrat de gérance. L'appelant soutenait l'incompétence du juge des référés au motif que la décision de résiliation du contrat, fondant l'expulsion, faisait l'objet d'un pourvoi en cassation, ce qui caractérisait une contestation sérieuse et privait la situation de son caractère d'urgence.

La cour d'appel de commerce retient que la résiliation judiciaire du contrat de gérance-mandat, même frappée d'un pourvoi, met fin au titre d'occupation du gérant. Dès lors, le maintien de ce dernier dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite justifiant l'intervention du juge des référés en application de l'article 21 de la loi instituant les juridictions de commerce pour ordonner l'expulsion.

La cour écarte également le moyen tiré du défaut de qualité à agir du bailleur, considérant que sa qualité de partie au contrat de gérance-mandat résilié suffisait à fonder son action. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement statuant sur la compétence matérielle, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature d'une action en expulsion d'un local commercial. Le tribunal de commerce s'était déclaré compétent pour connaître de la demande d'expulsion formée contre un occupant sans droit ni titre.

L'appelant contestait cette compétence, arguant du caractère purement civil d'un litige relatif à une occupation de fait. La cour rappelle que la compétence se détermine au regard de l'objet de la demande tel qu'exposé dans l'acte introductif d'instance.

Elle retient que l'action, visant à l'éviction d'un occupant d'un local où est exploité un fonds de commerce, se rattache directement aux litiges relatifs aux fonds de commerce, qui relèvent de la compétence de la juridiction commerciale. La compétence du tribunal de commerce étant ainsi établie, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'une action en expulsion d'un occupant sans titre ni droit, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité d'un bail consenti par un mandataire. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du propriétaire. En appel, ce dernier soutenait que le bail était inopposable au motif que la procuration donnée à son mandataire, son ex-épouse, ne l'autorisait qu'à vendre le bien et non à le louer. La cour relève que l'occupant justifie de sa présence par un contrat de bail conclu depuis plus de huit ans avec le mandataire du propriétaire, en vertu d'une procuration dont la révocation n'est pas établie. La cour retient que, faute pour le propriétaire d'avoir préalablement obtenu une décision judiciaire définitive prononçant la nullité de ce contrat de bail, celui-ci demeure valable et produit tous ses effets juridiques. Dès lors, l'occupant disposant d'un titre locatif valide, la demande d'expulsion ne pouvait prospérer. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le droit pour un créancier hypothécaire de demander l'annulation d'un bail consenti par le débiteur sur l'immeuble grevé, en violation d'une clause du contrat de prêt. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité du bail et l'expulsion du preneur mais rejeté la demande de radiation du registre de commerce. L'appelant, preneur à bail, contestait la recevabilité de l'action du créancier, tiers au contrat de bail, et soutenait que l'éviction ne pouvait être demandée que par le propriétaire. La cour retient que le bail consenti par le débiteur en violation d'une clause contractuelle constitue un acte diminuant la valeur du bien hypothéqué. Au visa de l'article 1179 du code des obligations et des contrats, elle juge que le créancier hypothécaire est fondé à en demander la nullité, dès lors que l'existence du bail est de nature à entraver la réalisation de sa sûreté. La nullité du titre locatif privant le preneur de tout droit, son expulsion en tant qu'occupant sans titre est une conséquence nécessaire de l'annulation. Statuant sur l'appel incident du créancier, la cour ordonne également la radiation de l'adresse du bien du registre de commerce du preneur, le titre justifiant l'inscription ayant disparu. Le jugement est par conséquent confirmé quant à la nullité et à l'expulsion, mais réformé sur le chef du refus de radiation.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant de locaux commerciaux pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce examine les éléments de preuve susceptibles d'établir une relation contractuelle de gérance. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion. L'appelant soutenait que sa présence était légitimée par un contrat de gérance de fait, arguant de paiements effectués à l'un des héritiers du propriétaire et sollicitant une mesure d'enquête pour en rapporter la preuve par témoins. La cour écarte cette argumentation en retenant que l'appelant n'avait que la qualité d'assistant du gérant initial et non celle de cocontractant direct des propriétaires. Elle juge que ni les attestations testimoniales, ni le dépôt de sommes au greffe, ni le paiement d'impôts au nom du de cujus ne peuvent, en l'absence de quittances ou de tout titre écrit au nom de l'occupant, suffire à caractériser une relation locative ou de gérance opposable aux héritiers. La demande d'enquête est par conséquent jugée sans pertinence. Le jugement entrepris est donc confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualité à agir du cédant d'un droit au bail en vue d'obtenir la restitution des locaux. Le tribunal de commerce avait déclaré sa demande irrecevable, au motif qu'il avait perdu cette qualité en cédant son droit au profit d'un tiers. L'appelant soutenait conserver un intérêt à agir, dès lors que le bailleur contestait lui-même les effets de la cession en faisant expulser le cessionnaire pour occupation sans droit ni titre. La cour retient que le bailleur ne peut se prévaloir de la cession pour contester la qualité à agir du cédant tout en traitant le cessionnaire comme un occupant sans droit, une telle position revenant à invoquer une chose et son contraire. Elle relève en outre qu'un précédent arrêt d'appel, en condamnant le cédant au paiement de loyers postérieurs à la date de la cession, a définitivement consacré sa qualité de preneur. Le contrat de bail étant ainsi jugé toujours en vigueur entre les parties originaires, le cédant conserve le droit à la jouissance des lieux. La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, ordonne la réintégration du preneur dans les locaux, déclarant par ailleurs irrecevable la demande d'intervention forcée du cessionnaire comme étant nouvelle en appel.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en expulsion d'un occupant sans titre, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité pour agir du titulaire d'un simple contrat de réservation. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que la demanderesse ne justifiait pas de son droit de propriété par un titre foncier définitif. La cour retient au contraire que la qualité pour agir de l'appelante est suffisamment établie par la production d'un contrat de réservation et d'une attestation du promoteur l'autorisant à prendre possession des lieux. Examinant ensuite la défense de l'occupant, qui se prévalait d'une relation locative verbale, elle la juge non fondée. La cour rappelle en effet qu'un bail commercial, en tant qu'acte juridique, ne peut être prouvé que par un écrit, dont l'intimé ne justifiait pas. L'occupation des lieux étant dès lors jugée sans droit ni titre, la cour infirme le jugement entrepris et ordonne l'expulsion.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant sans titre, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité au bailleur de la cession d'un droit au bail incluse dans la vente d'un fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion, retenant que l'occupant ne justifiait d'aucun lien contractuel direct avec le propriétaire des murs. L'appelant soutenait que son droit au bail découlait de l'acquisition d'un fonds de commerce dont le cédant était lui-même locataire, et que les loyers avaient été constamment payés au mandataire du bailleur. La cour retient que la cession du fonds de commerce, qui inclut le droit au bail, est opposable au propriétaire dès lors que le contrat de bail initial a été conclu par son mandataire dont la qualité n'a pas été contestée. Elle relève que les quittances de loyer signées par ce même mandataire et la publication de la cession au registre du commerce constituent des preuves suffisantes de la légitimité de l'occupation. La cour écarte par ailleurs l'argument tiré de la production de simples copies, rappelant qu'en application de l'article 440 du dahir des obligations et des contrats, les copies certifiées conformes ont la même force probante que les originaux. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et rejette la demande d'expulsion.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la nature, personnelle ou réelle, d'une action en expulsion pour occupation sans droit ni titre, afin de déterminer la compétence matérielle du tribunal de commerce. Le tribunal de commerce s'était déclaré compétent pour connaître du litige. L'appelant, une société commerciale, soutenait que l'action, visant à protéger un droit de propriété, revêtait un caractère réel et relevait de la compétence exclusive du tribunal de première instance. La cour retient que l'action en expulsion d'un occupant sans droit ni titre ne constitue pas une action réelle immobilière mais une action personnelle. Par conséquent, le litige opposant deux sociétés commerciales relève de la compétence du tribunal de commerce dès lors que l'occupation est liée à leurs activités respectives. La cour considère cette condition remplie, l'occupant exploitant le bien pour son commerce et le bien étant lui-même lié à l'activité de la société propriétaire. Le jugement de première instance retenant la compétence du tribunal de commerce est en conséquence confirmé.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour ordonner l’expulsion d’un occupant, retient que le certificat de propriété produit par le demandeur établit son droit de manière irréfragable. En effet, le titre foncier confère à l’immeuble immatriculé une immunité juridique contre toute contestation et prime sur tout acte non enregistré, tel qu’un contrat de vente invoqué par l’occupant.

Sont par ailleurs irrecevables les moyens relatifs à la compétence et aux vices de forme de l’assignation, dès lors qu’ils sont soulevés pour la première fois devant la Cour de cassation et qu’ils supposent un examen de faits.

C’est à bon droit qu’une cour d’appel, pour ordonner l’expulsion d’un occupant sans titre, écarte la preuve testimoniale de l’existence d’une relation locative. En application des dispositions de l’article 629 du Dahir des obligations et des contrats, qui dispose que le bail d’immeubles et de droits immobiliers doit être constaté par écrit lorsqu’il est conclu pour plus d’une année, la preuve de ce contrat ne peut être rapportée que par un acte écrit, à l’exclusion de tout autre moyen de preuve.

Ayant constaté qu’une mise en demeure de payer les loyers ou de quitter les lieux, délivrée au preneur sous l’empire du Dahir du 24 mai 1955, lui accordait un délai de six mois pour libérer les locaux, une cour d’appel en déduit exactement que ce délai constitue pour le preneur un droit acquis. Par conséquent, l’entrée en vigueur de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux ne saurait priver le preneur de ce droit, et l’action en validation de la mise en demeure et en expulsion introduite avant l’expiration dudit délai est irrecevable car prématurée.

Il résulte de l’article 629 du Dahir des obligations et des contrats que le contrat de bail conclu pour une durée indéterminée doit être prouvé par écrit. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour ordonner l’expulsion d’un occupant, retient que la preuve de la relation locative ne peut être rapportée par témoins, faute pour l’occupant de produire un acte écrit démontrant l’existence du bail qu’il allègue.

La Cour d’appel de commerce, confirmant un jugement du Tribunal de commerce, rappelle que le contrat de bail portant sur un immeuble immatriculé, consenti par une personne non inscrite comme propriétaire sur le titre foncier, est inopposable aux propriétaires légitimes. La production d’un acte d’hérédité désignant le bailleur comme héritier du propriétaire originaire est jugée insuffisante à établir sa qualité pour contracter, car les droits découlant d’une succession n’ont d’effet à l’égard des tiers qu’à compter de leur inscription sur le titre foncier conformément au droit de l’immatriculation foncière. En conséquence, un tel acte s’analyse en un bail de la chose d’autrui, régi par renvoi par les dispositions relatives à la vente de la chose d’autrui. Faute de ratification par les propriétaires inscrits, le bail est dépourvu de tout effet juridique à leur encontre, justifiant ainsi son annulation et l’expulsion de l’occupant considéré comme étant sans droit ni titre.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui ordonne l'éviction d'un occupant d'un local à usage commercial en se fondant sur le contrat de bail produit par le demandeur, après avoir souverainement constaté que ledit contrat n'avait fait l'objet d'aucune résiliation amiable ou judiciaire et que les pièces produites par l'occupant étaient inaptes à prouver un droit locatif ou la propriété du fonds de commerce.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour retenir la responsabilité civile d'un fournisseur d'électricité, relève que ce dernier a raccordé au réseau des constructions édifiées sur le terrain d'autrui sans l'autorisation du propriétaire et après avoir été dûment averti par celui-ci de l'occupation illégale des lieux. En effet, un tel agissement constitue une faute ayant causé au propriétaire un préjudice consistant en la privation de l'exploitation de son bien, engageant ainsi la responsabilité de son auteur.

La Cour d’appel de commerce de Casablanca consacre le pouvoir du juge, en vertu de l’article 3 du Code de procédure civile, de requalifier une demande en paiement de loyers en indemnité d’occupation dès lors qu’aucun lien contractuel ne lie l’adjudicataire d’un immeuble à son occupant. Cette restitution de l’exacte qualification juridique aux faits de la cause permet l’application de la norme adéquate sans modifier l’objet du litige.

S’agissant du régime de la prescription, la juridiction écarte les délais quinquennaux prévus par l’article 5 du Code de commerce et l’article 391 du Dahir formant Code des obligations et des contrats (DOC). Elle juge que l’indemnité d’occupation, sanctionnant une situation de fait dénuée de base contractuelle ou commerciale, est soumise à la prescription de droit commun de quinze ans édictée par l’article 387 du DOC.

Sur l’évaluation du préjudice, la Cour valide le recours à une expertise fixant l’indemnité sur la base de la valeur vénale du bien au jour de l’adjudication. L’application d’un taux de rendement de 6 % sur le prix d’acquisition est retenue comme une méthode objective de calcul de la valeur locative théorique, nonobstant l’absence d’exploitation effective ou les résultats comptables de l’occupant sans titre.

Enfin, la décision confirme l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle tendant exclusivement à l’organisation d’une expertise. Elle rappelle qu’une mesure d’instruction, simple outil d’éclairage technique pour le tribunal, ne peut constituer l’objet principal d’une prétention juridique ni servir à suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

Le juge des référés est incompétent pour ordonner l’expulsion de l’occupant d’un immeuble immatriculé dès lors que ce dernier soulève une contestation sérieuse en produisant des actes d’achat, même si ceux-ci ne sont pas inscrits sur le titre foncier.

En effet, l’appréciation de la portée de tels actes constitue un débat de fond réservé à la seule juridiction du fond. En jugeant que l’absence d’inscription rendait les titres de l’occupant inefficaces, la cour d’appel a tranché le fond du litige, violant ainsi l’article 152 du Code de procédure civile et justifiant la cassation de sa décision.

Viole l'article 13 de l'arrêté du 19 septembre 1951 la cour d'appel qui se déclare incompétente pour ordonner l'expulsion d'un fonctionnaire retraité d'un logement de fonction, au motif que l'existence d'un document évoquant une cession du bien constitue une contestation sérieuse. En effet, le fonctionnaire qui se maintient dans les lieux après l'expiration du délai légal suivant sa mise à la retraite et en l'absence d'un acte de cession parfait devient un occupant sans titre ni droit. Cette situation justifie l'intervention du juge des référés, dont l'office est d'apprécier la situation juridique apparente des parties au vu des documents produits et de prononcer les mesures conservatoires que l'urgence commande, sans statuer au principal.