Mot clé
Jouissance paisible des lieux

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé enjoignant à un bailleur de rétablir la fourniture d'eau et d'électricité dans un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation des règles de compétence avec l'urgence. Le juge de première instance avait fait droit à la demande du preneur, écartant l'exception d'incompétence soulevée par le bailleur.

L'appelant soutenait principalement la violation de l'article 8 de la loi instituant les juridictions de commerce, qui impose de statuer sur l'exception d'incompétence par un jugement distinct, ainsi que l'incompétence matérielle du juge commercial au profit du juge civil. La cour écarte le moyen procédural en retenant que l'exigence d'un jugement distinct sur la compétence est incompatible avec la nature et la finalité des procédures d'urgence, dont elle viderait l'objet.

Sur la compétence, elle confirme la saisine du juge commercial dès lors que le litige est né de l'exécution d'un bail commercial consenti à une société commerciale et régi par la loi n° 49.16. Au fond, la cour juge que le bailleur reste tenu de son obligation de garantir la jouissance paisible des lieux, sa relation contractuelle avec le fournisseur d'énergie étant inopposable au preneur.

L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé enjoignant à un bailleur de rétablir la fourniture d'électricité dans un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue des pouvoirs du juge de l'urgence face à un contrat de bail silencieux. Le bailleur soutenait que le premier juge avait excédé ses pouvoirs en créant une obligation de fourniture non stipulée au contrat.

La cour rappelle que le juge des référés peut, sur la base d'un examen de l'apparence des preuves, ordonner les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite sans statuer au fond. Elle retient que des quittances de loyer émises par le bailleur lui-même, précisant que leur montant n'incluait pas le coût de l'électricité, suffisaient à établir que ce dernier assurait en pratique cette fourniture.

Dès lors, la coupure unilatérale de ce service essentiel à l'exploitation commerciale constitue un trouble manifestement illicite. La cour juge inopérante la contestation relative au paiement des consommations, celle-ci relevant d'un débat au fond.

L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'obligation du bailleur de maintenir la fourniture d'eau dans un local commercial. Le tribunal de commerce avait enjoint au bailleur, sous astreinte, de rétablir l'alimentation en eau coupée unilatéralement.

L'appelant contestait cette injonction en invoquant une clause du bail qui autorisait le preneur à installer son propre compteur, estimant que cette faculté le déchargeait de toute obligation de fourniture. La cour écarte cet argument et retient que la faculté contractuelle offerte au preneur ne saurait justifier une coupure d'eau, qualifiée de trouble manifestement illicite.

Elle juge que la privation d'une ressource essentielle à l'activité commerciale justifie l'intervention du juge des référés pour faire cesser ce trouble. Procédant par substitution de motifs pour pallier la motivation critiquée du premier juge, la cour affirme que l'obligation de garantir une jouissance paisible prime sur les modalités contractuelles d'installation des compteurs.

L'ordonnance est en conséquence confirmée en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant l'expulsion d'un preneur commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de mise en œuvre de l'exception d'inexécution. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en paiement et en expulsion.

L'appelant soutenait que son manquement était justifié par le défaut de fourniture de l'eau et de l'électricité par le bailleur, le privant de la jouissance paisible des lieux. La cour écarte ce moyen en retenant que le preneur ne saurait se faire justice à lui-même en suspendant unilatéralement le paiement des loyers.

Elle rappelle qu'il lui incombait de recourir aux voies de droit appropriées pour contraindre le bailleur à exécuter ses obligations. Faisant par ailleurs droit à la demande additionnelle de l'intimé, la cour condamne le preneur au paiement des loyers d'une période antérieure, visée dans la mise en demeure mais omise dans l'assignation initiale, faute pour le preneur de justifier de leur règlement.

Le jugement est en conséquence confirmé, la cour y ajoutant la condamnation au titre de la demande additionnelle.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'incidence de saisies immobilières sur l'obligation de garantie du bailleur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur, fondée sur l'arrivée du terme contractuel.

Le preneur appelant soutenait que l'existence de saisies conservatoires et d'une saisie-exécution sur l'immeuble loué constituait un manquement du bailleur à son obligation de garantie, le privant de la jouissance paisible des lieux et rendant prématurée la demande de résiliation. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen, retenant que les saisies, affectant le droit de propriété, sont sans incidence sur le contrat de bail en cours, lequel se poursuit et serait opposable à l'adjudicataire en cas de vente aux enchères.

La cour relève en outre que le preneur ne rapporte pas la preuve d'une impossibilité effective d'exploiter les lieux, notamment par un refus d'immatriculation au registre de commerce ou par l'administration fiscale. Dès lors, le terme contractuel étant échu, la demande du bailleur est jugée fondée.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce juge que le preneur peut valablement opposer l'exception d'inexécution au bailleur qui, en le privant d'une fourniture essentielle à l'exploitation, manque à son obligation de garantir une jouissance paisible des lieux. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en paiement des arriérés locatifs et en expulsion.

L'appelant soutenait que le défaut de paiement, constaté par une sommation restée infructueuse conformément à la loi n°49.16, suffisait à caractériser le manquement du preneur, indépendamment de toute faute imputable au bailleur. La cour écarte ce moyen en relevant que le bailleur avait lui-même, par un acte fautif, coupé l'alimentation électrique du local, privant ainsi le preneur de la possibilité d'exercer son activité.

Elle retient que l'exigibilité des loyers est subordonnée à la mise à disposition effective du bien loué permettant son usage conformément à sa destination. Dès lors, en manquant à son obligation essentielle de garantir la jouissance paisible, le bailleur ne peut se prévaloir du défaut de paiement du preneur pour obtenir la résolution du contrat, le preneur n'étant pas en état de demeure.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisie d'une demande d'arrêt de l'exécution provisoire d'un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et condamnant le preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce examine les motifs susceptibles de justifier une telle mesure. Le preneur soutenait que l'exécution devait être suspendue au motif que le bailleur avait manqué à son obligation de garantir une jouissance paisible des lieux, l'empêchant d'exploiter le fonds. La cour relève que les moyens invoqués par le preneur pour s'opposer à l'exécution provisoire se rapportent exclusivement au fond du litige, dont la juridiction d'appel demeure saisie. Elle considère que de tels arguments, qui seront tranchés lors de l'examen de l'appel au fond, ne constituent pas en eux-mêmes une cause légitime de suspension de l'exécution. En l'absence de démonstration d'une difficulté d'exécution ou d'un autre motif pertinent, la demande d'arrêt de l'exécution provisoire est rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en paiement de loyers et en expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences de la coupure d'électricité dans un local commercial sur l'exigibilité des loyers. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de ses demandes.

L'appelant soutenait que la coupure était imputable au preneur, qui ne réglait pas ses consommations, tandis que l'intimé excipait d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. La cour retient que l'obligation du bailleur de garantir la jouissance paisible du bien loué, incluant la fourniture d'électricité essentielle à l'activité du preneur, prime sur l'obligation de ce dernier de régler les consommations.

Elle juge que le bailleur ne peut se prévaloir du non-paiement des factures pour justifier la coupure d'électricité, sa seule voie de droit étant une action en recouvrement. En application de l'article 667 du dahir formant code des obligations et des contrats, la cour considère que la privation de jouissance du local, rendu inexploitable pour l'activité de soudure convenue, suspend l'obligation du preneur au paiement des loyers.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'étendue de la responsabilité du bailleur pour les préjudices subis par le preneur du fait d'une coupure d'eau et d'électricité. Le tribunal de commerce avait condamné la bailleresse à indemniser le preneur sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelante contestait la durée de la période de privation de jouissance retenue, imputant au preneur un retard dans l'exécution de l'ordonnance de référé rétablissant les fluides. Elle soutenait également l'absence de préjudice, l'activité commerciale n'étant pas, selon elle, directement dépendante de ces fournitures et le preneur n'établissant pas la fermeture effective du local.

La cour écarte ce moyen en retenant que le retard dans le rétablissement des services était la conséquence directe du refus de la bailleresse d'exécuter l'ordonnance de référé, ce qui a contraint le preneur à entreprendre lui-même les démarches auprès des compagnies distributrices. La cour rappelle que la responsabilité du bailleur est engagée du fait de l'impossibilité pour le preneur de jouir pleinement et paisiblement du bien loué, indépendamment de la fermeture totale du local.

Elle valide ensuite les conclusions de l'expertise qui a objectivé le préjudice, notamment par la nécessité d'un éclairage artificiel et l'impossibilité d'exploiter le commerce en soirée, justifiant ainsi l'indemnisation allouée. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant des dommages-intérêts au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine la responsabilité du bailleur du fait de la coupure d'électricité. Le tribunal de commerce avait retenu la responsabilité du bailleur et l'avait condamné à indemniser le préjudice subi par le preneur.

L'appelant contestait sa responsabilité, soutenant que la coupure résultait d'un défaut de paiement du preneur auprès du fournisseur d'énergie et que le preneur n'avait subi aucun préjudice. La cour écarte ce moyen en retenant que la privation d'électricité est établie par plusieurs constats d'huissier ainsi que par une ordonnance de référé, non exécutée par le bailleur, lui enjoignant de rétablir le courant.

Elle souligne que cette ordonnance, en application des articles 418 et 419 du code des obligations et des contrats, constitue un acte authentique faisant foi jusqu'à inscription de faux de la défaillance du bailleur. Faute pour ce dernier de rapporter la preuve que la coupure était imputable au fournisseur, sa responsabilité contractuelle est engagée.

La cour considère en outre que le préjudice est suffisamment établi par les constats démontrant l'arrêt de l'activité du preneur. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement le condamnant au paiement de redevances de gérance libre, l'ancien gérant contestait son obligation de payer pour la période comprise entre la fin du contrat et son expulsion effective. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du propriétaire du fonds de commerce.

Devant la cour, l'appelant soutenait que son obligation était conditionnée à la réalisation de bénéfices et qu'il avait été privé de la jouissance paisible des lieux. La cour d'appel de commerce écarte cette argumentation en retenant que le contrat ne prévoyait aucune condition de rentabilité et que le gérant ne rapportait pas la preuve des troubles de jouissance allégués.

Elle relève que le procès-verbal d'expulsion atteste de l'occupation effective des lieux par le gérant jusqu'à la date de son exécution. Dès lors, le maintien dans les lieux après la résiliation du contrat, prouvé par cet acte, oblige le gérant au paiement des redevances pour toute la période d'occupation indue.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine les moyens d'exonération de l'obligation de paiement. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement des arriérés et en ordonnant son expulsion.

L'appelant soutenait que le défaut de paiement n'était pas établi, faute pour le premier juge d'avoir ordonné une mesure d'instruction, et que l'inexécution du bailleur, qui aurait privé le preneur de la jouissance paisible des lieux, justifiait la suspension du paiement des loyers. La cour écarte ces moyens en rappelant que la preuve du paiement d'une somme excédant le seuil légal ne peut être rapportée par témoignage.

Elle retient ensuite que les manquements allégués à l'encontre du bailleur, à les supposer établis, ne sauraient dispenser le preneur de son obligation principale de paiement du loyer tant qu'il conserve la jouissance matérielle du local, dès lors qu'il disposait d'autres voies de droit pour faire cesser le trouble. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne également le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Le jugement est par conséquent confirmé, la cour y ajoutant la condamnation au titre de la demande additionnelle.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le droit pour un preneur de suspendre unilatéralement le paiement des loyers en invoquant un manquement du bailleur à son obligation de garantir une jouissance paisible des lieux. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, le condamnant au paiement des arriérés locatifs. L'appelant soutenait que le défaut de fourniture d'électricité, imputable au bailleur et empêchant l'exploitation du fonds, justifiait l'exception d'inexécution. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que le preneur, privé de l'usage de la chose louée, ne peut se faire justice à lui-même en suspendant le paiement. Elle rappelle, au visa de l'article 647 du dahir des obligations et des contrats, que la loi n'ouvre au preneur que l'action en résiliation du contrat ou en réduction du loyer. La cour relève d'ailleurs que le preneur avait lui-même usé des voies de droit appropriées en obtenant une ordonnance de référé pour le rétablissement de l'électricité, ce qui démontre l'existence d'une solution autre que la suspension des paiements. Faisant droit à la demande additionnelle des bailleurs, la cour condamne également le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement des arriérés et à l'éviction. Le preneur soutenait en appel que sa défaillance n'était pas constituée, dès lors qu'il avait été privé de la jouissance des lieux loués par le fait même du bailleur, fait établi par une décision pénale définitive. La cour d'appel de commerce accueille ce moyen en se fondant sur un arrêt pénal, devenu définitif après cassation, qui a condamné le bailleur pour le délit d'éviction illégale du preneur. La cour rappelle que le paiement du loyer constitue la contrepartie de la jouissance paisible de la chose louée. Dès lors que le preneur a été privé de l'usage du local commercial par le fait du bailleur, la créance de loyers pour la période litigieuse est jugée inexistante, privant ainsi de fondement la demande en paiement et en résiliation. Le jugement entrepris est par conséquent infirmé en toutes ses dispositions et la demande du bailleur rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'indemnisation formée par un preneur commercial pour trouble de jouissance, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge et les modes de preuve du manquement du bailleur à son obligation de garantie. Le tribunal de commerce avait débouté le preneur de ses demandes, faute de preuve. L'appelant soutenait que les voies de fait du bailleur, consistant en une coupure d'électricité et des actes d'obstruction, constituaient une violation de son obligation de garantir une jouissance paisible des lieux loués. La cour retient que la preuve d'un tel manquement incombe au preneur et que celle-ci n'est pas rapportée en l'espèce. Elle juge qu'un constat d'huissier décrivant le matériel présent dans les locaux et une décision pénale condamnant le bailleur pour des faits de violence et de dégradation matérielle sont impropres à établir l'impossibilité effective pour le preneur d'exploiter son fonds de commerce. La cour écarte également la portée probatoire d'une précédente décision de justice invoquée, rappelant qu'un arrêt énonçant un principe de droit ne peut valoir preuve des faits d'une autre cause, en application de l'article 418 du dahir formant code des obligations et des contrats. Faute pour le preneur de justifier du trouble de jouissance allégué, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un litige relatif au paiement de loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'exception d'inexécution soulevée par le preneur. Le tribunal de commerce avait condamné ce dernier au paiement des arriérés locatifs et rejeté sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts. En appel, le preneur soutenait avoir été privé de la jouissance paisible des lieux par des actes imputables au bailleur, notamment la coupure des fluides et l'obstruction de l'accès. La cour retient qu'il incombe au preneur de rapporter la preuve que l'impossibilité d'exploiter les lieux résulte d'un fait positif du bailleur. Or, si le procès-verbal de constat établit bien l'inactivité du local et la coupure de l'eau et de l'électricité, il ne démontre pas que le bailleur en soit à l'origine. Faute pour le preneur de rapporter cette preuve, l'exception d'inexécution est écartée et les sommes réclamées sont dues, la cour les qualifiant d'indemnité d'occupation au regard d'une précédente décision judiciaire d'expulsion. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant la résolution du contrat, l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des arriérés locatifs. L'appelant soulevait l'exception d'inexécution, soutenant que son obligation au paiement était suspendue dès lors que le bailleur l'avait privé de la jouissance des lieux par des voies de fait. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant qu'il appartient au preneur, régulièrement mis en demeure et ainsi constitué en état de demeure, de rapporter la preuve des manquements qu'il impute au bailleur. Or, la cour constate que le preneur n'apporte aucun élément probant à l'appui de ses allégations d'obstruction, lesquelles sont formellement contestées par l'intimé. Au visa de l'article 663 du dahir formant code des obligations et des contrats, elle rappelle que l'obligation au paiement du loyer est la contrepartie de la jouissance effective de la chose louée, dont la privation n'est pas démontrée. Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en rétablissement d'un conduit de fumée dans un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'appréciation des preuves et le caractère discrétionnaire de l'expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur. L'appelant soutenait principalement la dénaturation des pièces, notamment un plan architectural, et l'obligation pour le juge d'ordonner une expertise face à une question technique. La cour écarte ces moyens en retenant que la preuve de l'existence antérieure du conduit n'est pas rapportée, se fondant à la fois sur un constat d'huissier n'en faisant pas mention et sur la nature de l'activité commerciale précédente, une crèmerie, qui ne justifiait pas un tel équipement. La cour rappelle que le recours à une expertise relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond, lesquels ne sont pas tenus d'y faire droit dès lors qu'ils s'estiment suffisamment éclairés par les éléments du dossier. Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisi d'une action en responsabilité contractuelle initiée par un preneur contre son bailleur pour trouble de jouissance, le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable. L'appelant soutenait que la coupure d'électricité à l'origine de son préjudice était imputable au bailleur, qui aurait refusé de signer le contrat d'abonnement nécessaire à l'exploitation des lieux loués. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en se fondant sur une attestation du fournisseur d'énergie, non contestée par le preneur. Ce document établissait que l'interruption de service résultait exclusivement du non-paiement des factures de consommation par le preneur lui-même, et non d'un défaut de contrat imputable au bailleur. La cour retient que le preneur, en sa qualité d'occupant, est seul tenu au paiement des charges de consommation et que ses autres allégations relatives à des désordres affectant le local n'étaient pas davantage établies. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

La cour d'appel de commerce retient que les manquements du bailleur à son obligation de garantir une jouissance paisible des lieux loués ne sauraient justifier la suspension du paiement des loyers par le preneur, dès lors que ce dernier dispose des voies de droit pour contraindre le bailleur à l'exécution et pour procéder à l'offre et au dépôt des loyers. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement. L'appelant invoquait l'exception d'inexécution, arguant de l'impossibilité d'exploiter le local commercial en raison de troubles de jouissance imputables aux bailleurs, et soutenait avoir purgé sa dette par des offres réelles. La cour écarte ce moyen en rappelant que le preneur est tenu d'utiliser les procédures légales d'offre et de consignation en cas de refus du bailleur de recevoir les loyers et ne peut se faire justice à lui-même en suspendant ses paiements. Elle relève ensuite que les offres de paiement présentées par le preneur étaient partielles, omettant plusieurs mois de loyers dus. La cour juge qu'une offre réelle partielle équivaut à une absence d'offre et ne peut faire échec à la constatation du défaut de paiement, justifiant ainsi la résiliation du contrat. Faisant droit à la demande additionnelle des bailleurs, la cour condamne également le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance, confirmant en conséquence le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui sont soumis, notamment des procès-verbaux de constat d’huissier contradictoires, retient que le preneur ne rapporte pas la preuve du manquement du bailleur à son obligation de lui garantir la jouissance paisible des lieux loués. Par ailleurs, est irrecevable le moyen qui, bien que soulevé en première instance, n’a pas été repris devant la cour d’appel par le demandeur au pourvoi, qui était alors appelant.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que l'autorisation d'installer les compteurs d'eau et d'électricité dans un local à usage commercial, nécessaire à la jouissance paisible des lieux loués, incombe au bailleur en sa qualité de propriétaire des murs. En conséquence, elle écarte à juste titre le moyen du bailleur prétendant que cette obligation pèserait sur le précédent locataire ayant cédé son droit au bail au preneur actuel.

Sont par ailleurs irrecevables les moyens soulevés pour la première fois devant la Cour de cassation.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour ordonner l'expulsion d'un preneur pour défaut de paiement des loyers, retient que l'existence d'un contrat de bail liant les parties suffit à établir la qualité à agir du bailleur. Le preneur ne peut valablement se prévaloir d'une contestation sur la propriété du bien loué, et notamment de son caractère Habous, pour se soustraire à son obligation de paiement du loyer, dès lors que cette contestation par un tiers est sans incidence sur la relation contractuelle et que sa jouissance paisible des lieux n'a pas été troublée.