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Indemnité d'expropriation

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de répartition de l'indemnité d'expropriation d'un bien objet d'un contrat de crédit-bail, et plus particulièrement sur la définition de la créance du bailleur à déduire de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait condamné le crédit-bailleur à restituer au preneur la part de l'indemnité excédant les seules échéances échues et impayées.

La question de droit, tranchée par la Cour de cassation, portait sur le point de savoir si la créance du bailleur, à déduire de l'indemnité en application de la clause contractuelle de résiliation de plein droit, devait inclure les échéances à échoir en plus des échéances échues. Se conformant à la décision de la Cour de cassation au visa de l'article 369 du code de procédure civile, la cour retient que la valeur financière résiduelle due au bailleur englobe la totalité des loyers restants, qu'ils soient échus ou à échoir jusqu'au terme contractuel.

Dès lors, la cour écarte le calcul initial et homologue les conclusions du rapport d'expertise judiciaire ordonné pour déterminer le solde revenant au preneur après déduction de l'intégralité des échéances contractuelles restantes. La cour d'appel de commerce réforme en conséquence le jugement entrepris en réduisant le montant de la condamnation mise à la charge du crédit-bailleur.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la persistance des droits du bailleur après le transfert de propriété du bien loué consécutif à une procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en paiement des loyers et en expulsion formée par les bailleurs, retenant leur défaut de qualité à agir.

En appel, ces derniers soutenaient que le contrat de bail subsistait tant que la décision d'expropriation n'était pas matériellement exécutée et que l'indemnité n'était pas versée, le preneur continuant d'occuper les lieux. La cour retient que le transfert de propriété au profit de l'État, opéré par l'inscription du jugement d'expropriation sur le titre foncier, met fin de plein droit à la qualité de bailleur de l'ancien propriétaire.

Dès lors, les droits de ce dernier se trouvent convertis en un unique droit à indemnité, le privant de toute action en recouvrement de loyers pour la période postérieure à cette inscription. La cour écarte l'application de l'article 651 du dahir formant code des obligations et des contrats, jugeant que le défaut de perception effective de l'indemnité d'expropriation est sans incidence sur la perte de la qualité à agir du propriétaire dépossédé.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

La cour d'appel de commerce retient que le transfert de propriété d'un bien immobilier par voie d'expropriation, une fois inscrit au registre foncier, prive le bailleur initial de sa qualité à agir en recouvrement des loyers postérieurs à cette inscription, quand bien même la décision d'expropriation n'aurait pas encore été matériellement exécutée. Le tribunal de commerce avait en conséquence rejeté la demande du bailleur en paiement des loyers et en expulsion. L'appelant soutenait que, faute d'exécution de la décision de prise de possession et de versement de l'indemnité, le contrat de bail demeurait en vigueur et que le preneur, toujours en possession des lieux, restait redevable des loyers. Pour écarter ce moyen, la cour énonce que la seule inscription du transfert de propriété au profit de l'État sur le titre foncier suffit à opérer le transfert de tous les droits attachés à la propriété. Dès lors, le bailleur initial perd sa qualité de créancier des loyers nés postérieurement à cette inscription, son unique droit résiduel consistant en la perception de l'indemnité d'expropriation. La cour écarte également l'argument tiré de l'existence de décisions judiciaires antérieures en rappelant que celles-ci sont dépourvues de force obligatoire et ne sauraient lier le juge du fond. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualité à agir d'un bailleur dont le bien a fait l'objet d'une procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement des loyers et en expulsion du preneur, considérant que le bailleur conservait sa qualité tant qu'il n'avait pas perçu l'indemnité d'expropriation. L'appelant soutenait que le transfert de propriété au profit de l'État, constaté par l'inscription sur le titre foncier, privait le bailleur initial de sa qualité pour délivrer un congé et réclamer les loyers. La cour retient que l'inscription du jugement d'expropriation sur le titre foncier emporte transfert de propriété de plein droit au profit de l'État, privant ainsi le bailleur initial de sa qualité pour agir en expulsion. La cour souligne que la foi attachée au titre foncier prime sur toute autre considération, rendant le congé délivré par l'ancien propriétaire sans effet. Concernant les loyers, elle juge cependant que le bailleur exproprié reste créancier des échéances antérieures à la date à laquelle le transfert de propriété est devenu opposable. La cour infirme donc le jugement sur le prononcé de l'expulsion et le réforme quant au montant des loyers dus, confirmant le principe de la condamnation pour la seule période antérieure au transfert de propriété.

Confirmant le sursis à l’exécution d’une créance de l’État non fiscale, issue d’une demande en restitution d’un trop-perçu sur indemnité d’expropriation, la Cour Suprême considère que la menace de recouvrement forcé suffit à caractériser l’urgence. Cette dernière, couplée à une contestation sérieuse, justifie pleinement l’intervention du juge des référés.

La Haute juridiction opère deux clarifications majeures. D’une part, elle juge que l’obligation de fournir une garantie pour suspendre le recouvrement, imposée par l’article 15 du Dahir du 21 août 1935, est d’interprétation stricte et ne s’applique qu’aux seules créances fiscales, à l’exclusion d’une action en répétition de l’indu. D’autre part, elle rappelle que le juge des référés, sans statuer au fond, est compétent pour apprécier le caractère sérieux de la contestation au vu des pièces produites, tel un rapport d’évaluation officiel contredisant en apparence la prétention de l’administration.

Un rapport d’expertise fixant l’indemnité d’expropriation n’est pas irrégulier au seul motif qu’il ne contient pas d’éléments de comparaison, si la mission confiée à l’expert par le juge n’incluait pas spécifiquement cette exigence.

En l’espèce, l’État expropriant contestait l’indemnité fixée en première instance en reprochant principalement au rapport d’expertise d’être insuffisamment motivé, car dépourvu d’exemples de transactions similaires pour étayer la valeur proposée.

La Cour Suprême écarte ce moyen et valide le raisonnement des juges du fond. Elle retient que l’expert, qui n’était pas tenu par le jugement avant-dire droit de fournir des comparaisons, a correctement rempli sa mission en se fondant sur une visite des lieux et une description des caractéristiques objectives du bien (localisation, consistance, etc.). La haute juridiction estime que ces éléments factuels sont suffisants pour permettre au juge d’exercer son pouvoir souverain d’appréciation et de fixer une juste indemnité, conformément aux critères légaux.

En fixant souverainement l’indemnité d’expropriation, le juge du fond n’est pas lié par l’offre de la commission administrative, qu’il écarte implicitement en ordonnant une expertise judiciaire. La Cour suprême valide ainsi l’homologation d’un rapport d’expertise fondé sur les caractéristiques objectives et la valeur marchande du bien, à charge pour l’autorité expropriante qui le conteste de rapporter la preuve de ses propres éléments de comparaison.

Une telle évaluation, basée sur le prix du marché à la date de dépossession, constitue la juste réparation du préjudice actuel et certain résultant de l’expropriation, conformément à l’article 20 de la loi n° 7-81, et non d’un dommage éventuel.

Enfin, la Cour rappelle qu’une demande de contre-expertise doit être rejetée dès lors qu’elle n’est étayée ni par une critique sérieuse et fondée du premier rapport, ni par un commencement de preuve justifiant une nouvelle évaluation.

En application de l’article 20 de la loi n° 7-81, lorsque l’instance en transfert de propriété est introduite plus de six mois après l’acte déclaratif d’utilité publique, la valeur du bien exproprié doit être appréciée à la date de la saisine du juge. Le Conseil Suprême censure par conséquent le jugement qui, se fondant sur une expertise viciée par une date d’évaluation erronée, avait retenu la date de l’acte déclaratif. La cassation est prononcée avec renvoi.

La haute juridiction valide en revanche le rejet de la demande reconventionnelle en indemnisation pour occupation antérieure au transfert de propriété. Distincte par sa cause et son objet de l’action principale, cette demande n’est pas couverte par l’exemption des droits judiciaires et son irrecevabilité pour défaut de paiement est justifiée, tout comme l’est la mise à la charge de la partie qui la sollicite de la consignation des frais d’expertise.

L’accord amiable fixant l’indemnité d’expropriation, dès lors qu’il est authentifié par l’autorité locale conformément à l’article 42 de la loi n° 7-81, s’impose aux parties comme au juge. Ayant force obligatoire, il fait obstacle à toute nouvelle évaluation judiciaire de l’indemnité, sauf contestation sérieuse portant sur sa validité.

En conséquence, le juge du fond ne peut écarter un tel accord pour ordonner une expertise. En l’espèce, la Haute juridiction censure pour défaut de base légale la décision des premiers juges ayant procédé à une nouvelle évaluation. La contestation étant éteinte par la transaction, il est donné acte à l’administration de son désistement.

Encourt l'annulation l'ordonnance de référé qui rejette une demande d'astreinte à l'encontre de l'administration au motif que le refus d'exécuter une condamnation pécuniaire n'entre pas dans le champ de l'obligation de faire. En effet, le refus de l'administration d'exécuter un jugement définitif la condamnant au paiement d'une somme d'argent, formellement constaté par un procès-verbal, constitue un refus d'accomplir un acte.

Il appartient dès lors au juge d'ordonner une astreinte pour contraindre l'administration défaillante à exécuter la décision, une exécution partielle s'analysant en une inexécution.

Il résulte de l'article 31 de la loi n° 7-81 relative à l'expropriation pour cause d'utilité publique que le défaut de paiement de l'indemnité fixée dans le délai imparti emporte de plein droit le cours des intérêts au taux légal. Dès lors, l'accord amiable fixant le montant de l'indemnité d'expropriation tenant lieu de jugement définitif, justifie sa décision la juridiction administrative qui condamne la collectivité publique défaillante au paiement de ladite indemnité, assortie des intérêts légaux dus en raison du retard dans l'exécution.

La règle selon laquelle l'indemnité d'expropriation doit être fixée sur la base de la valeur du bien à la date de l'acte déclarant l'utilité publique est subordonnée à l'introduction de l'instance en transfert de propriété dans un délai de six mois. Dès lors, c'est à bon droit que la juridiction du fond, constatant que ce délai n'a pas été respecté par l'administration, écarte ce moyen et confirme l'indemnité fixée par l'expert judiciaire.

De même, la différence de superficie entre le bien exproprié et les biens servant de comparaison peut légalement justifier une différence de valeur au mètre carré, un terrain de plus petite taille pouvant avoir une valeur proportionnellement plus élevée.

La Chambre administrative censure une ordonnance de référé ayant validé une saisie-arrêt à l’encontre d’une commune. Les créanciers d’une indemnité d’expropriation, après avoir initié l’exécution forcée de leur jugement devant le tribunal de première instance, avaient saisi le juge des référés administratif pour obtenir cette mesure de recouvrement.

La Cour Suprême énonce que le tribunal chargé de l’exécution d’un jugement conserve une compétence exclusive pour connaître de l’ensemble des mesures et incidents qui s’y rapportent, en sa qualité de juge de l’exécution et en application de l’article 429 du Code de procédure civile. Par conséquent, la saisine du juge des référés administratif procédait d’une erreur sur la compétence d’attribution, justifiant l’annulation de sa décision et le constat de son incompétence.

En matière d’expropriation, le juge du fond ne peut valider un rapport d’expertise par une simple affirmation générale. Il est tenu de répondre de manière circonstanciée aux critiques précises et sérieuses visant la méthodologie de l’expert.

En l’espèce, l’État expropriant contestait l’indemnité fixée en appel, car l’expertise avait comparé la vaste parcelle brute expropriée à de petits lots entièrement viabilisés. La cour d’appel avait écarté cette critique sans motivation spécifique.

La Cour suprême censure cette approche. Au visa de l’article 345 du Code de procédure civile, elle juge que le défaut de réponse à un moyen pertinent, mettant en cause le bien-fondé des éléments de comparaison retenus par l’expert, constitue un défaut de motivation équivalant à son absence et justifiant la cassation de la décision.

La Cour Suprême, saisie d’un recours en rétractation contre un de ses arrêts statuant sur une indemnité d’expropriation, se prononce sur les conditions de recevabilité d’un tel pourvoi. Les requérants fondaient leur demande sur des moyens tels que l’omission de statuer et une décision ultra petita.

La Haute Juridiction déclare le recours irrecevable en posant un principe procédural fondamental : lorsque sa Chambre administrative statue en tant que juridiction de second degré, conformément aux dispositions de la loi n° 41-90, les arrêts qu’elle rend ne sont susceptibles de rétractation que dans le cadre exclusif et limitatif de l’article 379 du Code de procédure civile. Les moyens soulevés par les demandeurs, qui relèvent des cas prévus à l’article 402 du même code, sont par conséquent inopérants. L’arrêt consacre ainsi le caractère dérogatoire et strict du régime de rétractation applicable à ses décisions rendues en appel.

Encourt l'annulation le jugement qui, pour fixer l'indemnité d'expropriation, écarte la mesure d'expertise judiciaire qu'il avait ordonnée et se fonde sur l'offre de l'administration, au seul motif que l'avocat de la partie expropriée n'a pas versé la provision sur frais. En effet, s'il appartient à la partie qui conteste l'offre de l'administration d'avancer les frais d'expertise, le juge ne peut renoncer à cette mesure d'instruction, indispensable à la détermination de la juste valeur du bien lorsque le rapport de la commission administrative ne contient pas les éléments d'appréciation suffisants prévus par l'article 20 de la loi n° 7-81, sans s'être assuré au préalable que la partie expropriée a été personnellement mise en demeure de verser ladite provision, la seule notification à son avocat étant insuffisante.

Viole l'article 20 de la loi relative à l'expropriation pour cause d'utilité publique et à l'occupation temporaire, le tribunal administratif qui fixe l'indemnité due pour le transfert de propriété en se référant à un montant alloué dans un précédent jugement ayant statué sur une action en responsabilité pour voie de fait. Il résulte en effet de ce texte que l'indemnité d'expropriation doit être déterminée selon des règles impératives qui lui sont propres, lesquelles sont distinctes des règles générales de la responsabilité administrative applicables à la voie de fait.

Dans une décision relative à une saisie-arrêt sur des fonds publics, la Cour Suprême juge que l’administration ne peut invoquer le principe de l’insaisissabilité de ses biens pour faire échec à l’exécution d’une décision de justice. La haute juridiction précise que ce principe est écarté lorsque la saisie porte sur les fonds d’un compte d’affectation spéciale et que la créance en cause correspond à l’une des dépenses pour lesquelles ce compte a été créé.

En l’espèce, l’indemnité d’expropriation dont le paiement était poursuivi relevait de la finalité du fonds routier qui a fait l’objet de la saisie. La Cour Suprême considère qu’une telle mesure d’exécution ne contrarie pas la continuité du service public mais concourt à sa bonne marche, en assurant le règlement d’une dette née de son activité.

Il est également jugé que le comptable public a la qualité de tiers saisi et que, en présence d’un titre exécutoire, la saisie-arrêt n’est pas subordonnée à une autorisation judiciaire préalable en application de l’article 495 du Code de procédure civile. Enfin, l’action du juge de l’exécution ne constitue pas une atteinte à la séparation des pouvoirs mais relève de sa mission de garantir l’effectivité des décisions de justice.