Mot clé
Durée d'exploitation

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la condition de durée d'exploitation requise pour bénéficier du statut des baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion au terme du contrat. L'appelant contestait la validité du congé au regard des formalités du dahir du 24 mai 1955, invoquant le non-respect du préavis de six mois et l'omission de la reproduction de l'article 27. La cour rappelle que le droit au renouvellement et aux protections statutaires est subordonné à une exploitation du fonds de commerce dans les lieux loués pendant au moins deux années consécutives. Or, elle constate qu'à la date de délivrance du congé, le preneur, bien que titulaire de deux baux successifs, ne remplissait pas cette condition de durée. Faute pour le preneur d'avoir acquis la propriété commerciale, ses moyens tirés de la violation des formalités du congé sont jugés inopérants, tout comme sa demande d'indemnité d'éviction. Le jugement est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle mais écartant la demande d'indemnité d'éviction du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait en effet écarté la demande au motif que le preneur n'avait ni formulé de demande chiffrée précise après expertise, ni acquitté les droits judiciaires correspondants. L'appelant soutenait que sa demande de contre-expertise et, subsidiairement, de réévaluation du montant, constituait une demande déterminable. Procédant à une nouvelle expertise, la cour retient que l'indemnité doit être fixée en considération de l'ensemble des éléments, notamment la durée d'exploitation, l'emplacement du local et la faiblesse du loyer, qui constituent des composantes essentielles du droit au bail. Elle écarte cependant les prétentions supérieures du preneur, faute pour ce dernier de produire les déclarations fiscales permettant d'établir la perte de clientèle et de chiffre d'affaires. En conséquence, la cour réforme le jugement entrepris, confirme le principe de l'éviction mais condamne le bailleur au paiement d'une indemnité souverainement fixée sur la base du rapport d'expertise.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce précise les modalités de son contrôle sur les conclusions d'une expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction pour usage personnel et fixé l'indemnité à un montant inférieur à celui proposé par l'expert, en vertu de son pouvoir d'appréciation. L'appelant contestait le caractère dérisoire de l'indemnité allouée ainsi que les vices entachant le rapport d'expertise initial. Après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour retient la méthode d'évaluation du droit au bail fondée sur la situation de l'immeuble et la durée d'exploitation. Elle valide également le recours au revenu minimal exonéré d'impôt pour estimer le préjudice en l'absence de déclarations fiscales produites par le preneur. Toutefois, la cour écarte du calcul de l'indemnité la part correspondant à la perte de bénéfices, considérant qu'elle fait double emploi avec l'indemnisation de la perte de clientèle et de l'achalandage. De même, elle rejette l'indemnisation des améliorations faute de justification. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est porté à une somme supérieure.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident relatifs à la fixation d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur le pouvoir d'appréciation du juge du fond face à une expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour usage personnel et fixé l'indemnité due au preneur à un montant inférieur à celui préconisé par l'expert. Le bailleur contestait le principe même de l'indemnité au motif de l'absence d'éléments de fonds de commerce cessibles, tandis que le preneur en sollicitait la réévaluation au niveau du montant expertal. La cour rappelle que le juge n'est pas lié par les conclusions de l'expertise, même si celle-ci est jugée régulière, et qu'il dispose d'un pouvoir souverain pour apprécier le montant de l'indemnité réparatrice. Elle retient que le montant alloué en première instance est adéquat, dès lors qu'il prend en compte des éléments pertinents tels que la faible valeur locative, la longue durée d'exploitation et la difficulté pour le preneur de trouver un local équivalent. Les moyens des deux parties étant écartés, y compris celui tiré d'une simple erreur matérielle dans le jugement jugée sans incidence, la cour d'appel de commerce confirme la décision entreprise.

Saisi d'un appel portant sur le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la régularité et la pertinence d'un rapport d'expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait homologué le congé pour reprise et condamné le bailleur au paiement d'une indemnité dont le montant était fondé sur les conclusions d'une expertise. L'appelant, bailleur, contestait la régularité formelle du rapport d'expertise au regard des dispositions du code de procédure civile ainsi que le bien-fondé de l'évaluation, qu'il jugeait excessive au vu de la faible valeur de l'emplacement et au regard d'une expertise privée et d'attestations qu'il produisait. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité formelle, relevant que le rapport d'expertise comportait bien un procès-verbal des dires des parties et que l'appelant ne rapportait pas la preuve de ses allégations. Sur le fond, elle retient que l'expert judiciaire a correctement apprécié les éléments pertinents prévus par la loi n° 49-16, notamment la durée d'exploitation, la modicité du loyer et les frais de déménagement, pour fixer une indemnité adéquate. La cour souligne que l'expertise judiciaire, réalisée par un spécialiste des affaires commerciales, prime sur une expertise privée non contradictoire et sur de simples attestations produites par l'appelant. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel et d'un appel incident portant exclusivement sur le quantum de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères d'évaluation de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion pour reprise à usage personnel et fixé une première indemnité. Le preneur en sollicitait la majoration en se fondant sur un rapport d'expertise, tandis que le bailleur en demandait la minoration en contestant la pertinence de ce même rapport. La cour, tout en écartant les critiques du bailleur, rappelle qu'elle n'est pas liée par les conclusions de l'expert et conserve son pouvoir souverain d'appréciation pour fixer le montant de la réparation. Elle retient que les éléments objectifs relevés, tels que l'ancienneté de l'occupation, l'emplacement du local et la difficulté de retrouver un bien équivalent, justifient une indemnisation supérieure à celle allouée en première instance. Le jugement est par conséquent réformé sur ce seul point par une augmentation du montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion. Le preneur soutenait d'une part que le paiement effectué par deux de ses associés entre les mains de l'un des co-bailleurs était libératoire, et d'autre part qu'un conflit d'intérêts entachait la procédure, l'un des bailleurs étant également le gérant de la société preneuse. La cour d'appel de commerce écarte ce dernier moyen en rappelant le principe de l'autonomie de la personnalité morale de la société par rapport à celle de ses associés et dirigeants. Elle juge ensuite que le paiement n'est pas libératoire dès lors qu'il n'a pas été effectué depuis le compte bancaire de la société preneuse, personne morale distincte de ses associés, mais depuis les comptes personnels de ces derniers. La cour retient que le défaut de paiement, ainsi caractérisé, justifie la résiliation du bail sans indemnité d'éviction, le preneur n'ayant au demeurant pas justifié de la durée d'exploitation de deux ans requise pour la constitution de la propriété commerciale. Faisant droit à l'appel incident des bailleurs, la cour condamne en outre le preneur au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période postérieure à la résiliation du bail. Le jugement est donc infirmé sur le rejet de la demande additionnelle des bailleurs et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contestant le montant de l'indemnité d'éviction allouée à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation des éléments du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait fixé l'indemnité sur la base d'une première expertise judiciaire, jugée insuffisante par le preneur appelant. Ce dernier contestait la méthode d'évaluation, notamment l'absence de prise en compte de la valeur d'acquisition du fonds et l'exclusion de toute indemnisation pour la réputation commerciale. Après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour retient que si l'expert a correctement apprécié la valeur du droit au bail au regard de l'ancienneté de l'occupation, de la modicité du loyer et de la situation du local, son évaluation des éléments matériels n'était pas fondée. La cour rappelle également que la comparaison avec d'autres fonds est inopérante, chaque fonds possédant ses propres spécificités, et qu'une longue durée d'exploitation ne constitue pas une présomption de réputation commerciale. Faisant usage de son pouvoir souverain d'appréciation du préjudice né de l'éviction, elle procède à une réévaluation de l'indemnité sur la base des éléments objectifs de la seconde expertise. Le jugement est en conséquence confirmé en son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est rehaussé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et fixant l'indemnité d'éviction due au preneur, la cour d'appel de commerce examine le caractère suffisant de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'éviction tout en allouant au preneur une indemnité fondée sur un rapport d'expertise. L'appelant contestait le montant de l'indemnité, le jugeant dérisoire au regard de la valeur de son fonds de commerce, et sollicitait une nouvelle expertise ou, subsidiairement, une réévaluation judiciaire. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en relevant que l'expertise judiciaire initiale a été menée dans les règles de l'art. Elle retient que l'expert a correctement pris en compte l'ensemble des éléments pertinents, notamment la localisation du bien, la durée d'exploitation, la faiblesse du loyer et la valeur du droit au bail, des clientèles et de la réputation commerciale. Dès lors, la cour considère que l'indemnité allouée en première instance, qui repose sur cette expertise, constitue une juste réparation du préjudice subi par le preneur du fait de l'éviction. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la détermination de la juridiction compétente pour connaître d'une action en paiement de loyers et en expulsion dirigée contre le preneur d'un local à usage commercial. Le tribunal de commerce s'était déclaré matériellement compétent. L'appelant contestait cette compétence au motif que, faute d'avoir exploité le local pendant la durée minimale requise par la loi n° 49-16, il n'était pas encore titulaire d'un fonds de commerce, ce qui devait emporter la compétence des juridictions de droit commun. La cour écarte ce moyen en retenant que la compétence d'attribution se détermine au regard du statut de commerçant du preneur, et non de l'existence d'un droit acquis au renouvellement du bail. Elle relève que le contrat de bail atteste de l'exploitation d'une activité commerciale par l'appelant, lui conférant la qualité de commerçant. Le litige, né de l'exécution de ce bail, relève dès lors de la compétence du tribunal de commerce. Le jugement est confirmé.

Ayant constaté que la durée légale d'exploitation du local loué, requise pour l'acquisition du droit à la propriété commerciale, n'était pas remplie, une cour d'appel en déduit exactement que le bail échappe au champ d'application du dahir du 24 mai 1955. Par conséquent, elle prononce à bon droit la nullité du congé délivré au preneur sur le fondement dudit dahir.

Ayant constaté que la demande en résiliation d'un bail commercial a été introduite avant que le preneur n'ait achevé deux années d'exploitation, une cour d'appel écarte à bon droit l'application des dispositions du dahir du 24 mai 1955. Elle en déduit exactement que le contrat est régi par les règles du droit commun du dahir des obligations et des contrats, et prononce la résiliation du bail après avoir relevé que le preneur était en état de demeure, faute d'avoir payé les loyers dans le délai imparti par l'injonction qui lui a été signifiée et de justifier d'une offre réelle de paiement refusée par le bailleur avant de procéder à des dépôts tardifs à la caisse du tribunal.

Dès lors que la compétence des juridictions de commerce pour les litiges relatifs aux fonds de commerce, prévue par l'article 5 de la loi n° 53-95, suppose la constitution préalable de ce fonds, c'est à bon droit qu'une cour d'appel écarte la compétence de la juridiction commerciale. Ayant relevé que le preneur n'exploitait pas le local loué depuis la durée minimale de deux ans prévue par le dahir du 24 mai 1955, elle en déduit exactement que le litige relevait de la compétence du tribunal de première instance.