Thème
Poursuite du bail

Saisi d'un appel contre une ordonnance d'incompétence, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de la procédure de récupération de locaux commerciaux abandonnés. Le premier juge avait décliné sa compétence au motif que les conditions spécifiques de l'article 32 de la loi n° 49-16, notamment la durée d'abandon, n'étaient pas réunies. L'appelant soutenait que la compétence du juge des référés demeurait fondée sur le droit commun pour faire cesser un préjudice imminent. La cour retient que, bien que les conditions de la loi spéciale ne soient pas remplies, la demande reste soumise aux règles générales de la procédure d'urgence. Elle juge que la procédure de récupération des locaux abandonnés a précisément vocation à s'appliquer lorsque la relation locative est toujours en cours, sans qu'il soit nécessaire de statuer au préalable sur la résiliation du bail. En conséquence, la cour infirme l'ordonnance entreprise et renvoie l'affaire devant le premier juge pour qu'il statue sur la demande.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les obligations des héritiers du bailleur décédé à l'égard du preneur. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait que la créance de loyers et l'action en résiliation ne lui étaient pas opposables, faute pour les héritiers de lui avoir notifié la dévolution successorale des droits du bail selon les formes de la cession de créance. La cour écarte ce moyen et retient que les héritiers, en leur qualité de successeurs universels du bailleur, n'ont pas l'obligation de procéder à une telle notification. Elle juge que la transmission des droits et obligations du bail s'opère à leur profit de plein droit par l'effet de la loi, sans qu'il soit nécessaire de recourir aux formalités de la cession de créance. La cour relève en outre que le preneur ne rapporte aucune preuve du paiement des loyers réclamés et que son offre de serment, formulée sans respecter les formes légales, est irrecevable. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur l'obligation de restitution du dépôt de garantie par le nouveau propriétaire d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur le transfert des obligations nées du bail. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande reconventionnelle du preneur en restitution, considérant que cette obligation incombait personnellement à l'ancien bailleur. Au visa de l'article 694 du dahir des obligations et des contrats, la cour rappelle que la vente du bien loué n'éteint pas le contrat de bail et que l'acquéreur se trouve substitué à l'aliénateur dans l'ensemble des droits et obligations qui en découlent. Elle retient que l'obligation de restituer le dépôt de garantie, étant un accessoire du contrat de location, est transférée au nouveau propriétaire, peu important que ce dernier n'ait pas personnellement perçu les fonds. Les conditions de la compensation légale entre la créance de loyers du bailleur et la créance de restitution du preneur étant réunies, la cour y fait droit. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle, la cour procédant à la compensation des dettes réciproques et réformant le montant de la condamnation.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en paiement de loyers et en expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir de l'adjudicataire d'un immeuble loué et sur la régularité de la mise en demeure adressée au preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que le demandeur ne justifiait pas de sa qualité de nouveau bailleur. Devant la cour, l'appelant produisait le procès-verbal d'adjudication et le contrat de bail initial pour établir sa substitution dans les droits du bailleur originaire. La cour retient que ces pièces suffisent à prouver la qualité de bailleur de l'acquéreur, qui, en tant que successeur à titre particulier, est fondé à réclamer les loyers échus depuis son acquisition. Elle accueille également la demande additionnelle en paiement des loyers courus en cours d'instance. En revanche, la cour confirme le rejet de la demande en résiliation et en expulsion, considérant que la mise en demeure est irrégulière dès lors qu'elle a été notifiée au père du représentant légal de la société preneuse et non à la personne morale elle-même. Le jugement est par conséquent infirmé sur le volet du paiement des loyers mais confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en paiement de loyers et en expulsion formée par le nouveau propriétaire d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité au preneur des actes conclus avec l'ancien bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande, faute de notification de la cession de propriété au preneur. L'appelant contestait cette analyse et soutenait que le paiement anticipé des loyers par le preneur à l'ancien propriétaire ne lui était pas opposable. La cour rappelle que le preneur, tiers au contrat de vente, doit se voir notifier la cession pour que le droit du nouveau bailleur à percevoir les loyers lui soit opposable, en application des articles 195 et 196 du dahir des obligations et des contrats. Elle retient en outre que l'accord conclu entre le preneur et l'ancien propriétaire, portant sur le paiement anticipé des loyers, est pleinement valable et s'impose au nouveau propriétaire qui se trouve subrogé dans les droits et obligations du vendeur. La demande en paiement des loyers, y compris celle formée par voie additionnelle en appel, est donc infondée dès lors que la quittance donnée par l'ancien bailleur libère valablement le preneur pour la période litigieuse. Le jugement est confirmé et la demande additionnelle rejetée.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification de l'occupation d'un local commercial revendiqué par son nouveau propriétaire. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre. L'occupant opposait l'existence d'un bail verbal conclu avec l'ancien propriétaire, dont la preuve résulterait d'un précédent jugement et des propres écritures du nouveau propriétaire dans cette instance. La cour retient que la relation locative est suffisamment établie par les pièces d'une procédure antérieure, au cours de laquelle le nouveau propriétaire avait lui-même qualifié l'occupant de locataire en lui réclamant des loyers et où l'ancienne propriétaire avait reconnu l'existence du bail. Elle en déduit qu'en sa qualité d'ayant cause à titre particulier, le nouveau propriétaire est, au visa de l'article 229 du dahir des obligations et des contrats, tenu de respecter le bail conclu par son auteur. Faute pour le bailleur de justifier d'une résiliation du contrat, l'occupation ne peut être qualifiée de sans droit ni titre. La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande d'expulsion.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des arriérés. L'appelant soutenait que le défaut de notification formelle de la cession du bien loué, conformément aux dispositions régissant la cession de créance, viciait la sommation de payer et faisait obstacle à la caractérisation du manquement contractuel. Il soulevait subsidiairement la prescription quinquennale d'une partie de la créance locative. La cour d'appel de commerce écarte le moyen principal en retenant que la sommation de payer, émanant du nouveau propriétaire et régulièrement signifiée au preneur, vaut mise en demeure et l'informe suffisamment de l'identité du nouveau créancier. Dès lors, en s'abstenant de régler les loyers dans le délai imparti après cette sommation, le preneur a commis un manquement justifiant la résiliation du bail. La cour fait en revanche droit au moyen tiré de la prescription quinquennale et procède à une nouvelle liquidation de l'arriéré locatif en ne retenant que les loyers échus dans les cinq années précédant la date de la sommation. Le jugement est donc confirmé dans son principe s'agissant de la résiliation et de l'expulsion, mais réformé quant au montant de la condamnation pécuniaire.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'un nouveau bail commercial consenti par un bailleur au profit d'un tiers, après l'expulsion du preneur initial en vertu d'un arrêt d'appel ultérieurement cassé. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité de ce nouveau bail et ordonné la réintégration du preneur évincé. Les appelants, bailleur et nouveau preneur, soutenaient que le bail litigieux était valable, le bailleur ayant recouvré la libre disposition du bien après l'expulsion, et que le droit du preneur initial, de nature personnelle, ne lui conférait aucun droit de suite sur l'immeuble. La cour rappelle qu'en application de l'article 369 du code de procédure civile, la cassation d'un arrêt replace les parties dans l'état où elles se trouvaient antérieurement, ce qui a pour effet de maintenir la relation locative initiale. Elle retient dès lors que le nouveau bail, conclu alors que le bien était encore l'objet d'un litige non définitivement tranché, est nul pour défaut d'un de ses éléments essentiels, à savoir son objet, sur lequel subsistaient les droits du preneur initial. La cour écarte l'argument tiré du droit de disposition du bailleur, ce droit étant subordonné à l'existence d'une décision irrévocable. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la persistance des droits locatifs d'un héritier de co-preneur décédé, face au preneur survivant qui invoquait une résiliation de fait du bail commercial initial. Le tribunal de commerce avait reconnu le droit de l'héritier à l'exploitation conjointe du local mais avait rejeté sa demande d'indemnité pour l'usage exclusif par le co-preneur survivant. La cour retient que le contrat de bail écrit constitue la seule preuve des droits des parties et ne peut être écarté par des éléments de fait postérieurs, tels que des quittances de loyer établies au seul nom du preneur survivant ou des décisions de justice rendues sans la mise en cause de l'ensemble des co-titulaires du bail. Faute pour le preneur survivant de rapporter la preuve d'une résiliation ou d'une division amiable du bail initial, la cour considère que les droits du co-preneur décédé ont été transmis à ses héritiers. Dès lors, l'héritier est fondé à réclamer une indemnité compensant l'exploitation exclusive du fonds par le co-preneur survivant, dont le montant est fixé par expertise. Toutefois, la cour juge que la demande d'exploitation conjointe est devenue sans objet, le local ayant fait l'objet d'une mesure d'éviction exécutée entre-temps. La cour d'appel de commerce réforme donc le jugement, faisant droit à la demande d'indemnisation tout en rejetant comme étant sans objet la demande de réintégration dans les lieux.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant ordonné la restitution d'un local commercial aux héritiers du preneur, la cour d'appel de commerce examine les conditions de validité du paiement des loyers conditionnant cette restitution. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des héritiers en ordonnant leur réintégration dans les lieux. L'appelant, bailleur, soulevait l'irrecevabilité de la demande pour tardiveté, le défaut de qualité à agir du preneur décédé lors du dépôt des loyers, l'irrégularité de ce dépôt faute d'offre réelle préalable, ainsi que son caractère partiel et l'absence de règlement des loyers échus postérieurement à la mise en demeure. La cour d'appel de commerce écarte successivement ces moyens. Elle retient que le dépôt des loyers, même effectué au nom du preneur décédé, a atteint son but libératoire et que l'absence d'offre réelle est justifiée par le fait du créancier qui, résidant à l'étranger, rendait l'exécution de l'obligation impossible, en application de l'article 278 du dahir des obligations et des contrats. La cour relève en outre que le paiement n'était pas partiel, le montant total déposé étant supérieur à la somme visée par la mise en demeure. Quant aux loyers postérieurs, elle juge qu'ils n'étaient pas dus, d'une part faute de mise en demeure pour la période antérieure à la reprise des lieux, et d'autre part en raison de la perte de jouissance par le preneur après cette reprise. Enfin, après un nouveau calcul des délais conformément aux articles 512 du code de procédure civile et 32 de la loi 49-16, la cour considère que l'action a bien été introduite dans le délai de six mois. L'ordonnance entreprise est en conséquence intégralement confirmée.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification juridique de l'occupation des murs par l'adjudicataire d'un fonds de commerce, suite à une vente aux enchères judiciaires. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'indemnité pour occupation sans droit ni titre, retenant l'existence d'une relation locative. Les appelants, copropriétaires des murs, soutenaient que la vente judiciaire avait mis fin au bail verbal préexistant et que l'absence de mention du bail dans l'acte de cession, en violation de l'article 81 du code de commerce, caractérisait une occupation constitutive d'un enrichissement sans cause. La cour écarte le moyen tiré de la violation de l'article 81 du code de commerce, rappelant que la sanction de l'omission des mentions dans l'acte de cession ne peut être invoquée que par l'acquéreur et que, de surcroît, la mention du bail n'y est pas impérative. Surtout, la cour retient, au visa de l'article 694 du code des obligations et des contrats, que la vente forcée du fonds de commerce n'emporte pas résiliation du bail en cours. Dès lors, le bail verbal antérieur, dont l'existence était établie par des actes précédents, s'est poursuivi avec l'adjudicataire, qui se trouve substitué dans les droits et obligations du preneur initial. Le jugement ayant débouté les propriétaires de leur demande d'indemnité d'occupation est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'opposabilité à l'acquéreur des autorisations de travaux données par l'ancien bailleur. L'appelant soutenait que les changements structurels, même antérieurs à son acquisition, justifiaient la résiliation du bail. La cour procède à un examen distinct de chaque modification alléguée, à savoir l'édification d'une cloison, le déplacement d'installations sanitaires et la construction d'une mezzanine. Elle constate que l'ensemble de ces travaux a été réalisé avant la cession de l'immeuble, avec l'autorisation expresse de l'ancien propriétaire et sur la base de permis administratifs. La cour retient dès lors, au visa de l'article 694 du dahir formant code des obligations et des contrats, que le nouveau propriétaire est substitué dans tous les droits et obligations de son auteur. Par conséquent, les consentements donnés par l'ancien bailleur aux modifications des lieux sont pleinement opposables à l'acquéreur, qui a acquis le bien en son état et ne peut se prévaloir de ces travaux pour solliciter l'éviction. Le jugement est confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité d'un nouveau bail commercial, consenti par le bailleur à un tiers, à la locataire originaire dont le droit au maintien dans les lieux a été judiciairement reconnu après cassation d'une décision d'éviction. Le tiers, auteur d'une tierce opposition, contestait une ordonnance de référé ayant ordonné la réintégration de la locataire évincée, en invoquant son propre titre locatif et le fait de ne pas avoir été partie à l'instance initiale. La cour écarte ce moyen en retenant que la cassation de l'arrêt ayant validé l'éviction, suivie de la réformation du jugement par la cour de renvoi, a eu pour effet de rétablir la relation locative originaire et de restituer les parties dans leur état antérieur. Dès lors, le bail consenti au tiers en cours d'instance, alors que le droit de la première preneuse n'était pas définitivement éteint, ne saurait faire échec au droit de cette dernière de recouvrer la possession des lieux. La cour relève en outre que le tiers était intervenu volontairement à l'instance après cassation, ce qui rendait son argument tiré du défaut de mise en cause inopérant. En conséquence, la cour d'appel de commerce déclare la tierce opposition recevable en la forme mais la rejette au fond, confirmant ainsi l'ordonnance de référé entreprise.

L'arrêt consacre la primauté de l'aveu judiciaire sur les éléments de fait pour l'identification du preneur dans un bail commercial. Le tribunal de commerce avait condamné l'ensemble des héritiers du preneur initial au paiement d'arriérés locatifs. L'un des héritiers, appelant, soutenait être le véritable et unique preneur, propriétaire du fonds de commerce, et que l'action aurait dû être dirigée contre lui seul. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en relevant que le contrat de bail originel avait bien été conclu par le défunt, et non par l'appelant. Elle retient surtout que ce dernier avait, dans une précédente écriture non contestée, reconnu sa qualité d'héritier du preneur, ce qui constitue un aveu judiciaire au sens de l'article 405 du dahir des obligations et contrats. Cet aveu, qualifié de maître des preuves, prime sur les quittances de loyer ou l'inscription au registre du commerce produites par l'appelant, jugées insuffisantes à établir une nouvelle relation locative à son seul nom. Le jugement condamnant l'ensemble de la succession est par conséquent confirmé.

Saisi d'une action en nullité d'un bail commercial et en expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité à un nouvel acquéreur d'un droit au bail transmis par cession de fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande, la jugeant mal fondée. L'appelant soutenait la nullité du bail au motif que la bailleresse, héritière du propriétaire initial, n'était pas inscrite au titre foncier et se trouvait en état d'incapacité juridique au moment de la reconnaissance de la relation locative. La cour écarte cette argumentation en retenant que le droit au bail tire son origine d'une relation locative antérieure, dont l'existence entre le propriétaire originaire et la cédante du fonds de commerce est établie par une décision de justice. Ce droit ayant été valablement transmis à l'intimée par la cession du fonds, la relation locative préexistante est opposable aux propriétaires successifs, y compris à l'appelant. La cour ajoute que les actes subséquents de reconnaissance du bail par l'héritière ne sauraient être annulés, la preuve de leur caractère simulé ou de l'exploitation d'une incapacité n'étant pas rapportée. Le jugement est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'un bail commercial à l'acquéreur d'un immeuble par voie d'adjudication. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de l'adjudicataire en résolution du bail pour défaut de paiement des loyers et en expulsion du preneur. L'appelant soutenait que la relation locative avait été résiliée d'un commun accord avec l'ancien propriétaire avant l'adjudication. La cour écarte ce moyen en retenant que le cahier des charges de la vente sur saisie immobilière mentionnait expressément l'existence du bail au profit de l'appelant comme une charge grevant l'immeuble. Elle rappelle que la preuve de la résiliation d'un contrat de bail constaté par écrit ne peut être rapportée que par un écrit de même nature. En l'absence de tout acte écrit constatant la résiliation amiable alléguée et face aux déclarations contradictoires recueillies lors de l'enquête, la relation locative est réputée s'être poursuivie. Faisant droit à la demande additionnelle de l'intimé, la cour condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers et ordonné l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la qualité à défendre de ce dernier. L'appelant soutenait que le contrat de bail initial, conclu en son nom propre, avait été remplacé par un nouveau contrat souscrit par une société, ce qui viciait la mise en demeure qui lui avait été personnellement adressée. La cour écarte ce moyen en relevant que le second contrat ne contenait aucune clause de novation ou de résiliation de l'engagement antérieur. Elle en déduit que la relation contractuelle initiale avec le preneur personne physique est demeurée intacte, faute de stipulation expresse y mettant fin. Par conséquent, la mise en demeure adressée à ce dernier et refusée par lui a valablement produit ses effets juridiques. Le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des arriérés. L'appelant contestait la qualité à agir du nouveau propriétaire du local, faute de notification formelle de la cession du droit au bail, et soutenait s'être valablement acquitté des loyers entre les mains du bailleur initial. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que l'information du preneur par voie d'huissier sur le changement de propriétaire suffit à rendre la cession du droit au bail opposable au locataire, sans qu'il soit nécessaire de joindre le titre de propriété à cette notification. Dès lors, la cour considère que le paiement des loyers effectué par le preneur au profit de l'ancien bailleur, postérieurement à cette notification, n'est pas libératoire. Elle ajoute que ce paiement, intervenu au surplus après l'expiration du délai imparti dans la sommation de payer, ne saurait faire échec au constat du manquement du preneur à ses obligations. Le jugement prononçant la résiliation du bail et l'expulsion est en conséquence confirmé.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient qu'un bail antérieur à une vente sur saisie immobilière est opposable à l'adjudicataire, bien que non mentionné dans le cahier des charges, dès lors que le procès-verbal d'adjudication fait lui-même référence à des décisions de justice antérieures qui constataient l'existence de ce bail. En effet, le transfert de propriété par adjudication ne met pas fin au contrat de bail préexistant si l'acquéreur est réputé en avoir eu connaissance. Conformément à l'article 418 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, le procès-verbal d'adjudication, qui fait foi des faits qu'il constate y compris à l'égard des tiers, suffit à établir une telle connaissance.

Il résulte de l’article 694 du Dahir sur les obligations et contrats qu’en cas de cession du bien loué, le nouveau propriétaire est substitué à l’ancien dans tous ses droits et obligations découlant du bail en cours. Encourt la cassation l’arrêt qui déclare recevable l’action en paiement de loyers et en expulsion intentée par le bailleur initial, alors qu’il est établi que la propriété du bien a été transférée à un tiers avant l’introduction de l’instance, ce dont il se déduit que le preneur a qualité et intérêt à contester la qualité à agir de son bailleur d’origine.

C’est à bon droit qu’une cour d’appel, pour ordonner l’expulsion d’un occupant sans titre, écarte la preuve testimoniale de l’existence d’une relation locative. En application des dispositions de l’article 629 du Dahir des obligations et des contrats, qui dispose que le bail d’immeubles et de droits immobiliers doit être constaté par écrit lorsqu’il est conclu pour plus d’une année, la preuve de ce contrat ne peut être rapportée que par un acte écrit, à l’exclusion de tout autre moyen de preuve.

Une cour d'appel retient à bon droit la nullité d'un congé pour démolition et reconstruction signifié à un seul des héritiers du preneur décédé. Il appartient en effet au bailleur, nouveau propriétaire des lieux, de s'assurer de l'identité de l'ensemble des héritiers, devenus cotitulaires du bail par l'effet de la succession, et de leur notifier individuellement le congé. La circonstance que l'un des héritiers gérait seul le local et payait les loyers ne saurait dispenser le bailleur de cette diligence, dont l'omission vicie la procédure d'éviction.

Ayant constaté que la renonciation au bail commercial n'émanait que d'un seul des deux copreneurs, une cour d'appel en déduit exactement, en application de l'article 160 du Dahir des obligations et des contrats, que cet acte ne peut nuire au second copreneur et lui être opposable. Par conséquent, elle ordonne à bon droit la réintégration des preneurs dans les lieux, dès lors que le contrat de bail n'avait pas été légalement résilié et que l'ordonnance de référé ayant autorisé la reprise des lieux n'a qu'une autorité provisoire.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel ordonne l'expulsion de l'occupant d'un immeuble vendu aux enchères publiques sur saisie immobilière. Ayant constaté que le bail dont se prévalait l'occupant avait été conclu par le débiteur saisi à une date postérieure à l'inscription de la saisie sur le titre foncier, elle en déduit exactement qu'un tel acte, accompli au préjudice des droits du créancier saisissant et de son ayant cause particulier, l'adjudicataire, est inopposable à ce dernier, conformément aux dispositions des articles 453, 454 et 475 du Code de procédure civile.

Ayant constaté que le contrat de bail et les quittances de loyer produits par le tiers opposant étaient des actes sous seing privé dépourvus de date certaine, c'est à bon droit qu'une cour d'appel en déduit que ces documents ne sont pas opposables au nouvel acquéreur de l'immeuble. Conformément aux articles 694 et 695 du Dahir des obligations et des contrats, le nouvel acquéreur n'est en effet tenu de poursuivre le bail que si celui-ci a date certaine antérieure au transfert de propriété.

Encourt la cassation pour défaut de base légale l'arrêt qui, pour rejeter la demande d'éviction formée par le nouveau propriétaire d'un local commercial, qualifie le transfert de propriété de cession de créance et lui applique les formalités de notification prévues à l'article 195 du Code des obligations et des contrats. En effet, en cas de vente de l'immeuble loué, le nouveau propriétaire se substitue de plein droit au bailleur initial dans l'ensemble des droits et obligations découlant du contrat de bail, sans être tenu de respecter les formalités de la cession de créance pour faire valoir ses droits à l'encontre du locataire.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, en application de l'article 694 du Dahir des obligations et des contrats, rejette la tierce opposition formée par un occupant contre une décision d'expulsion. Ayant constaté que le contrat de bail invoqué n'avait pas de date certaine, faute d'enregistrement ou de légalisation des signatures, elle en a exactement déduit qu'il n'était pas opposable au nouvel acquéreur de l'immeuble, peu important que d'autres documents administratifs attestent de la résidence de l'occupant dans les lieux avant la vente.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour annuler un congé fondé sur le non-paiement des loyers, retient que le bailleur, d'abord héritier indivis puis devenu propriétaire unique du bien par donation des autres cohéritiers, aurait dû notifier au preneur la cession du droit au bail conformément à l'article 195 du Dahir des obligations et des contrats. En effet, la transmission de propriété par succession puis par donation entre cohéritiers ne s'analyse pas en une cession de créance, le bailleur passant de la qualité de successeur universel à celle de successeur particulier, ce qui lui confère qualité pour agir sans qu'une notification formelle au preneur soit requise. De même, manque de base légale la décision qui écarte comme moyen de preuve des souches de quittances de loyer au motif qu'elles ne sont pas une preuve suffisante, sans rechercher si, au regard des pratiques de paiement antérieures entre les parties, elles ne pouvaient établir le montant convenu du loyer.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel déclare irrecevable le moyen d'une partie contestant la validité d'un commandement de payer, dès lors que cette partie n'avait pas interjeté appel du jugement de première instance qui avait tranché ce point en statuant sur sa demande reconventionnelle. Conformément à l'article 450 du Dahir des obligations et des contrats, ce chef de jugement, non critiqué en appel, a acquis l'autorité de la chose jugée, qui s'oppose à toute nouvelle contestation. Par ailleurs, en application de l'article 49 du Code de procédure civile, les exceptions de procédure doivent être soulevées avant toute défense au fond sous peine d'irrecevabilité. Enfin, il résulte de l'article 698 du Dahir des obligations et des contrats que les droits du bailleur se transmettant à ses héritiers, ces derniers n'ont pas à joindre un acte d'hérédité au commandement de payer pour justifier de leur qualité.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le bénéficiaire d'un acte de tanzil ne figure pas au nombre des personnes limitativement énumérées par l'article 18 du dahir du 25 décembre 1980 pouvant prétendre à la continuation du bail au décès du preneur. Ayant constaté, d'une part, que le demandeur n'entrait pas dans le champ des ayants droit légaux et, d'autre part, qu'il ne justifiait pas avoir été à la charge effective de la défunte, elle en déduit exactement qu'il est sans qualité pour agir en expulsion des occupants du logement.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour ordonner l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre, retient que ce dernier ne peut se prévaloir de la continuation du bail conclu par son défunt père. En effet, il appartient à l'héritier qui revendique la transmission du contrat de location à son profit de rapporter la preuve qu'il se trouvait, au moment du décès, sous la charge légale (kafala) du locataire et qu'il cohabitait effectivement avec lui. À défaut d'une telle preuve, l'occupation des lieux est dépourvue de fondement juridique.

Encourt la cassation pour dénaturation d'une clause claire et précise du contrat l'arrêt d'une cour d'appel qui requalifie en bail à durée indéterminée un bail commercial conclu pour une durée de trois ans, au motif que la clause de renouvellement automatique pour des périodes de même durée ne spécifiait pas le nombre de renouvellements autorisés. En statuant ainsi, alors que le contrat demeurait un bail à durée déterminée se renouvelant pour des périodes successives de trois ans, et que le congé devait être donné en respectant le préavis contractuel avant l'échéance de chaque période triennale, la cour d'appel a violé la loi des parties.

Il résulte des articles 229 et 698 du Dahir des obligations et des contrats que le contrat de bail n’est pas résilié par le décès du bailleur et que la relation contractuelle est transmise à ses héritiers de plein droit, sans que cette transmission soit subordonnée à sa notification au preneur. Viole ces dispositions la cour d’appel qui, pour déclarer irrecevable la demande des héritiers du bailleur en validation de congé pour non-paiement des loyers, retient que ces derniers n’ont pas justifié de leur qualité auprès du preneur en ne l’ayant pas informé du décès de leur auteur.