Mot clé
Volonté du bailleur

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur à bail commercial pour usage personnel du bailleur, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la validité du congé et sur l'étendue du contrôle judiciaire du motif d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion, tout en allouant au preneur une indemnité d'éviction.

L'appelant soulevait la nullité du congé pour vice de forme dans sa notification et soutenait que le bailleur devait justifier de la réalité de son intention d'occuper les lieux. La cour écarte le moyen tiré du vice de forme, retenant la régularité de la notification effectuée par un clerc d'huissier assermenté.

Sur le fond, elle juge que le congé fondé sur la volonté du bailleur de reprendre le local pour son usage personnel, en application de la loi 49-16, n'est pas subordonné à la preuve de la réalité de ce besoin. La cour retient que la seule obligation du bailleur est de verser au preneur une indemnité réparant l'entier préjudice causé par la perte du fonds de commerce.

Exerçant son pouvoir souverain d'appréciation, la cour valide également l'évaluation de l'indemnité faite par les premiers juges, en écartant les conclusions des rapports d'expertise jugées excessives et en retenant que les améliorations n'étaient pas prouvées. Le jugement est en conséquence intégralement confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant l'éviction d'un preneur au motif que l'immeuble est menacé de ruine, la cour d'appel de commerce se prononce sur la pérennité d'un arrêté de péril et sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion tout en fixant une indemnité provisionnelle au profit du preneur sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelant principal soulevait la caducité de l'arrêté de péril en raison de son ancienneté et contestait l'évaluation de l'indemnité, jugée insuffisante, tandis que le bailleur, par un appel incident, en sollicitait la réduction. La cour écarte le moyen tiré de l'ancienneté de l'arrêté administratif, retenant que celui-ci demeure en vigueur tant qu'il n'a pas été formellement rapporté ou annulé.

Elle juge que la décision administrative, fondée sur un danger imminent pour la sécurité publique, s'impose et justifie l'éviction indépendamment de la volonté du bailleur. Concernant l'indemnité, la cour estime que le montant arrêté par le premier juge, fondé sur les conclusions de l'expert et tenant compte de la nature du local, de sa superficie et de l'ancienneté de l'occupation, constitue une juste réparation du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce examine les conditions de résiliation d'un bail à durée déterminée et d'expulsion du preneur. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du contrat et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers.

L'appelant soutenait que la résiliation était irrégulière, faute pour le bailleur d'avoir respecté le préavis contractuel de deux mois pour le non-renouvellement et en l'absence de deux mois d'impayés justifiant une résiliation pour manquement. La cour d'appel de commerce relève que l'injonction de payer visait à la fois le défaut de paiement et la volonté du bailleur de ne pas renouveler le contrat à son terme.

Bien qu'elle écarte le grief du défaut de paiement, le preneur ayant justifié du règlement des loyers réclamés, la cour retient que le bail, étant à durée déterminée, prend fin par l'arrivée de son terme dès lors que l'une des parties a manifesté sa volonté de ne pas le reconduire. Elle précise qu'en l'absence de clause imposant au bailleur un préavis spécifique pour notifier son intention de ne pas renouveler, la manifestation de cette volonté dans l'injonction suffit à empêcher la tacite reconduction.

La cour fait en outre droit à la demande additionnelle du bailleur en paiement des loyers échus en cours d'instance, le preneur étant resté dans les lieux. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de validité de l'injonction visant à obtenir l'expulsion du preneur. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande du bailleur irrecevable.

L'appelant soutenait que l'injonction de payer valait mise en demeure de quitter les lieux et que le premier juge avait omis d'examiner le second motif d'expulsion tiré de la volonté de reprise pour usage personnel. La cour d'appel de commerce rappelle que les formalités de l'injonction prévues par l'article 26 de la loi n° 49-16 sont d'ordre public.

Elle retient qu'un commandement de payer, même assorti de la mention que le preneur sera considéré en état de défaut, ne peut valoir mise en demeure de quitter les lieux s'il n'exprime pas la volonté claire et non équivoque du bailleur de mettre fin à la relation locative et d'obtenir l'éviction. La cour écarte également le moyen tiré de la reprise pour usage personnel, relevant que l'injonction y afférente était également viciée et que l'acte introductif d'instance ne visait que le défaut de paiement.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un contrat de location d'une autorisation d'exploitation de taxi, la cour examine la validité du congé délivré par le bailleur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant la restitution de l'autorisation et le paiement des arriérés de taxes.

L'appelant, preneur, soutenait principalement que le congé était nul, faute de respecter un préavis de quinze jours qu'il estimait d'ordre public, et contestait sa condamnation au paiement des taxes au motif que le bailleur n'avait pas justifié de leur acquittement préalable. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en relevant qu'aucune disposition contractuelle ni légale n'imposait au bailleur le respect d'un tel préavis pour s'opposer au renouvellement du contrat.

Elle retient que le congé, notifié avant l'échéance du terme, avait valablement manifesté la volonté du bailleur de ne pas poursuivre la relation contractuelle. Dès lors, les versements ultérieurs effectués par le preneur ne pouvaient caractériser une reconduction tacite du bail.

Concernant les taxes, la cour considère que l'obligation de paiement pesant contractuellement sur le preneur et la production d'une attestation de non-paiement par l'administration fiscale suffisaient à fonder la demande du bailleur. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à la résiliation d'un bail consenti pour l'installation d'une antenne de télécommunication, la cour d'appel de commerce juge que ce contrat ne relève pas du statut des baux commerciaux régi par la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du contrat et ordonné le démantèlement de l'installation.

L'appelant, preneur à bail, soutenait que le congé délivré par le bailleur était irrégulier faute de se fonder sur l'un des motifs légaux de résiliation. La cour écarte ce moyen en retenant que la location d'un simple emplacement sur une toiture, dépourvu des éléments constitutifs du fonds de commerce, est soumise au droit commun du louage régi par le code des obligations et des contrats.

Elle juge par conséquent que le congé, exprimant la volonté du bailleur de ne pas renouveler le contrat à son terme, est valable, le motif additionnel tiré de la santé du bailleur étant jugé inopérant. Le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la régularité de la mise en demeure préalable. Le preneur appelant soulevait l'irrecevabilité de l'action, d'une part au motif que les bailleurs indivis n'avaient pas la majorité des trois quarts requise par l'article 971 du dahir des obligations et des contrats pour les actes d'administration, et d'autre part en raison de l'irrégularité de l'injonction de payer qui ne mentionnait pas la demande d'éviction.

La cour écarte le premier moyen en rappelant que les règles de gestion de l'indivision régissent les rapports entre coindivisaires et sont inopposables au preneur tiers. En revanche, la cour retient que l'injonction de payer, pour valoir mise en demeure d'évincer au sens de l'article 26 de la loi 49-16, doit contenir l'expression non équivoque de la volonté du bailleur de mettre fin au contrat.

Faute pour l'acte de mentionner expressément la demande d'éviction à l'issue du délai imparti pour le paiement, il est jugé irrégulier et ne peut fonder une action en expulsion. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion, la cour statuant à nouveau déclare la demande d'éviction irrecevable et confirme la condamnation au paiement des loyers.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un contrat de gérance libre à durée indéterminée, la cour d'appel de commerce examine les conditions de rupture unilatérale d'une telle convention. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du propriétaire du fonds en ordonnant la résiliation du contrat et l'expulsion du gérant.

L'appelant soutenait que la résiliation était irrégulière au motif que le préavis notifié était inférieur au délai qu'il estimait applicable en l'absence de clause contractuelle. La cour écarte ce moyen et retient que le contrat, étant conclu pour une durée indéterminée et ne stipulant aucun délai de préavis spécifique pour sa dénonciation, peut être valablement résilié par la seule volonté du bailleur.

Elle juge ainsi que la notification d'un congé par lequel le propriétaire a manifesté sans équivoque sa volonté de mettre fin à la relation contractuelle est suffisante pour fonder l'action en résiliation. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un contrat de gérance de fonds de commerce et l'expulsion du gérant, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la reconduction tacite du contrat. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en résiliation pour arrivée du terme.

L'appelant soutenait que le congé lui avait été notifié près d'un an après le terme initial du contrat, lequel se serait par conséquent tacitement renouvelé pour une nouvelle période de même durée. La cour écarte ce moyen en relevant, après examen de la convention, que la date d'échéance contractuelle était en réalité postérieure à celle alléguée par l'appelant.

Dès lors, le congé, ayant été délivré avant l'arrivée du terme effectif, a valablement manifesté la volonté du bailleur de ne pas poursuivre la relation contractuelle. La cour rappelle, au visa de l'article 690 du code des obligations et des contrats, que le maintien du preneur dans les lieux n'entraîne pas de reconduction tacite lorsqu'un congé a été préalablement donné.

Le jugement entrepris est donc confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour reprise personnelle et ordonné l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de la procédure de première instance et sur la contestation du motif du congé. L'appelant soutenait avoir été jugé par défaut faute de convocation régulière, ce qui l'aurait privé de la possibilité de formuler ses demandes indemnitaires, et contestait le sérieux du motif de reprise invoqué par le bailleur.

La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la procédure, relevant que les diligences de l'huissier de justice au local loué, suivies d'une notification par lettre recommandée retournée avec la mention "non réclamé", caractérisent une convocation légale. Sur le fond, la cour rappelle que lorsque le congé est fondé sur la volonté du bailleur d'occuper personnellement les lieux, le preneur ne peut en contester la légitimité.

Le droit du preneur, en application de la loi n° 49-16, se limite alors à l'obtention d'une indemnité d'éviction complète, le motif de reprise pour usage personnel n'étant pas au nombre des causes privatives de ce droit. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé l'éviction d'un preneur d'un local à usage commercial, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un congé pour reprise personnelle. L'appelant soulevait l'irrégularité de la procédure au motif de l'absence de contrat de bail écrit, de la mauvaise foi du bailleur résultant de l'envoi simultané d'un commandement de payer, et de l'absence de motif sérieux et légitime au congé.

La cour écarte le premier moyen en retenant que la relation locative, reconnue par le preneur, rend les dispositions de la loi 49-16 applicables aux baux en cours en vertu de son article 38, suppléant ainsi l'absence d'écrit. Elle juge ensuite qu'aucune disposition légale n'interdit au bailleur de notifier simultanément un congé pour reprise et un commandement de payer visant des manquements distincts.

Enfin, la cour rappelle que le congé fondé sur la volonté du bailleur de reprendre le local pour son usage personnel constitue un motif sérieux et légitime d'éviction, le droit du preneur étant alors garanti par l'octroi d'une indemnité d'éviction complète. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et ordonnant l'expulsion d'un preneur, la cour d'appel de commerce examine la portée du contrôle judiciaire sur le motif du congé. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion.

L'appelant contestait d'une part la qualité à agir du bailleur, faute de preuve de son droit de propriété, et d'autre part l'absence de vérification par le premier juge de la réalité du motif de reprise pour usage personnel. La cour écarte le premier moyen en rappelant que la qualité de bailleur, établie par l'existence d'une relation locative, suffit à donner qualité pour délivrer congé, sans qu'il soit nécessaire pour le bailleur de justifier de sa qualité de propriétaire.

Sur le second moyen, la cour retient que le congé fondé sur la volonté du bailleur d'exploiter personnellement le local ouvre droit au preneur à une indemnité d'éviction complète. Dès lors, le preneur n'est pas recevable à contester la réalité du motif de reprise, cette contestation n'étant ouverte que pour les motifs susceptibles de le priver, en tout ou partie, de son droit à indemnisation.

Le jugement est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification d'une demande de paiement émise par un bailleur après l'échéance du terme d'un bail à durée déterminée, et sur son aptitude à constituer un renouvellement tacite du contrat nonobstant un congé préalablement délivré. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du bail et l'expulsion du preneur, considérant le contrat arrivé à son terme.

L'appelant soutenait que la réclamation par le bailleur de sommes correspondant à une période d'occupation postérieure au terme valait renonciation au congé et emportait renouvellement du bail. La cour écarte ce moyen en rappelant, au visa des articles 347 et 690 du code des obligations et des contrats, que le renouvellement ne se présume pas et que le maintien du preneur dans les lieux ne peut entraîner de reconduction tacite dès lors qu'un congé a été régulièrement signifié.

Elle retient que la demande de paiement postérieure au terme ne s'analyse pas en une perception de loyers au titre d'un contrat renouvelé, mais en une réclamation d'indemnité d'occupation due par le preneur maintenu sans droit ni titre dans les lieux. Faisant partiellement droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne le preneur au paiement du solde de cette indemnité et des charges impayées, tout en rejetant la demande de dommages et intérêts.

Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant le paiement d'arriérés locatifs et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de l'injonction préalable et la qualité à défendre du locataire. Le tribunal de commerce avait fait droit à l'intégralité des demandes du bailleur.

L'appelant soulevait son défaut de qualité à défendre, arguant de la conclusion d'un nouveau bail avec une société tierce, ainsi que la nullité de l'injonction pour non-respect des exigences formelles de la loi sur les baux commerciaux. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité en rappelant, au visa de l'article 228 du dahir des obligations et des contrats, le principe de l'effet relatif des conventions ; le contrat de bail initial, non résilié, continue de lier les parties originaires, rendant inopposable au bailleur un acte conclu postérieurement avec un tiers.

En revanche, la cour retient que l'injonction délivrée au preneur est nulle comme ne valant pas congé. En application de l'article 26 de la loi 49-16, la cour juge que l'injonction doit comporter l'expression expresse de la volonté du bailleur de mettre fin au bail, une simple mention de "validation de l'injonction" étant insuffisante à caractériser une volonté d'éviction.

Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a validé le congé et ordonné l'expulsion, mais confirmé quant à la condamnation au paiement des loyers.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le droit à indemnité d'éviction du preneur d'un local commercial évincé pour cause de péril. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'indemnisation du preneur, lequel avait été expulsé sur la base d'une ordonnance de référé en raison de l'état de délabrement de l'immeuble.

L'appelant soutenait que l'éviction, bien que prononcée en référé, ne pouvait le priver du droit à indemnité et du droit au retour prévus par le dahir du 24 mai 1955, au même titre qu'une éviction pour démolition et reconstruction. La cour écarte ce moyen en opérant une distinction fondamentale entre l'éviction pour démolition et reconstruction, qui ouvre droit à indemnité, et l'éviction pour cause de délabrement de l'immeuble.

Elle retient que dans ce second cas, l'éviction est justifiée par un état de péril constaté et non par la volonté du bailleur, ce qui exclut l'application des articles 12 et 13 du dahir. La cour rappelle que l'article 11 du même texte prive expressément le preneur de tout droit à indemnité lorsque l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli en raison du danger qu'il représente.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de location d'une autorisation de transport public pour arrivée du terme, la cour d'appel de commerce examine la recevabilité du moyen d'incompétence matérielle et les conditions de la reconduction du contrat. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat et ordonné la restitution de l'autorisation.

L'appelant soulevait, pour la première fois en appel, l'incompétence matérielle de la juridiction commerciale et, sur le fond, la reconduction tacite du contrat. La cour écarte le moyen tiré de l'incompétence, le jugeant irrecevable au visa de l'article 16 du code de procédure civile dès lors qu'il n'a pas été soulevé in limine litis en première instance.

Sur le fond, la cour retient que le contrat de location à durée déterminée, stipulant une faculté de renouvellement par accord exprès des parties, prend fin de plein droit à l'échéance de son terme en application de l'article 687 du dahir des obligations et des contrats. Elle ajoute que la volonté du bailleur de ne pas renouveler le contrat a été manifestée par un congé délivré avant le terme, et que le maintien du preneur en possession de l'autorisation ne saurait, en l'absence d'accord, valoir reconduction.

Le jugement est en conséquence confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les mentions obligatoires de l'injonction visant à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevable la demande d'éviction du preneur, tout en le condamnant au paiement des arriérés locatifs.

L'appelant soutenait que le premier juge ne pouvait soulever d'office l'irrégularité de l'injonction et que celle-ci n'avait pas à mentionner expressément la sanction de l'éviction pour produire ses effets. La cour écarte ce moyen en retenant que les formalités de l'injonction prévues par l'article 26 de la loi 49-16 sont d'ordre public et peuvent être soulevées d'office par la juridiction.

Elle relève que l'acte, intitulé "injonction de payer", ne contenait aucune expression de la volonté du bailleur de solliciter l'éviction en cas de non-paiement. La cour rappelle que les dispositions spéciales de la loi 49-16 dérogent aux règles générales du code des obligations et des contrats, lesquelles ne sauraient être invoquées pour pallier l'omission d'une mention substantielle.

Dès lors, la demande d'éviction fondée sur un tel acte est jugée non fondée, ce qui conduit à la confirmation du jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour défaut de paiement de loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur les mentions obligatoires de l'avertissement préalable. Le tribunal de commerce avait jugé la demande irrecevable, faute pour le bailleur d'avoir exprimé sans équivoque dans son avertissement sa volonté de mettre fin au bail en cas de non-paiement. L'appelant soutenait que la référence aux dispositions légales sur le défaut de paiement et la mention selon laquelle il prendrait les mesures appropriées valaient expression de sa volonté de résilier le contrat. La cour écarte cet argument au visa de l'article 26 de la loi 49-16 relative aux baux commerciaux. Elle retient que l'avertissement doit comporter l'expression expresse et non équivoque de la volonté du bailleur de mettre fin à la relation locative et d'obtenir l'éviction en cas de non-paiement dans le délai imparti. Une formule générale et comminatoire, telle que la menace de prendre les mesures jugées appropriées, ne saurait suppléer cette exigence de clarté imposée par la loi. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle tout en allouant une indemnité d'éviction au preneur, la cour d'appel de commerce devait se prononcer sur le bien-fondé de cette indemnisation. Le tribunal de commerce avait homologué le congé et condamné le bailleur au paiement d'une indemnité fixée par expertise. L'appelant soutenait que le preneur devait être privé de toute indemnité au motif que le local était resté fermé pendant plusieurs années, entraînant la disparition des éléments du fonds de commerce en application de la loi n° 49-16. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en relevant que le congé initial était exclusivement fondé sur la volonté du bailleur de reprendre le local pour son usage personnel. Or, la cour retient que ce motif n'est pas au nombre des cas prévus par ladite loi qui privent le preneur de son droit à indemnisation. Elle ajoute que le bailleur ne peut se prévaloir en appel d'un autre motif, tel que l'abandon du local, qui n'était pas visé dans l'acte de congé. Dès lors, le preneur conservant son droit à réparation du préjudice causé par le non-renouvellement, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les mentions obligatoires de la mise en demeure préalable à une action en résiliation de bail commercial pour défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés locatifs mais avait rejeté la demande d'expulsion. L'appelant soutenait que la mise en demeure, en visant les conséquences prévues par la loi, valait avertissement suffisant de sa volonté de résilier le bail en cas de non-paiement. La cour écarte ce moyen au visa de l'article 26 de la loi 49-16, retenant que la mise en demeure adressée au preneur doit non seulement mentionner le manquement et accorder un délai pour y remédier, mais également exprimer sans équivoque la volonté du bailleur de solliciter la résiliation du bail en cas d'inexécution. La cour juge qu'une simple référence générale aux suites légales ne suffit pas à manifester cette intention de résilier, laquelle doit être expressément formulée dans l'acte. La cour fait cependant droit à la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance, faute pour le preneur de justifier de leur règlement. Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'expulsion, mais réformé par l'ajout d'une condamnation au titre des nouveaux loyers impayés.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'expulsion pour défaut de paiement des loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur le formalisme de la mise en demeure préalable. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que l'acte ne respectait pas les exigences de l'article 26 de la loi 49.16. L'appelant soutenait que la mise en demeure, combinée à la clause résolutoire du bail, suffisait à fonder sa demande, le preneur étant en état de demeure au sens du code des obligations et des contrats. La cour retient cependant que les dispositions de l'article 26 de la loi 49.16 exigent que la mise en demeure exprime de manière claire et non équivoque la volonté du bailleur d'obtenir l'éviction du preneur. Elle juge que la simple référence aux articles de la loi dans l'acte, sans mention explicite de l'intention d'expulser, ne satisfait pas à cette exigence de forme substantielle. Dès lors, l'omission de cette mention vicie la mise en demeure et rend la demande d'expulsion irrecevable, justifiant la confirmation du jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant l'éviction d'un preneur commercial moyennant le versement d'une indemnité, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité du congé pour usage personnel et le quantum de l'indemnisation. Le tribunal de commerce avait validé le congé tout en allouant une indemnité inférieure à l'estimation de l'expert. L'appelant contestait la légitimité du motif d'éviction et le caractère prétendument dérisoire de l'indemnité. La cour rappelle que le congé fondé sur la volonté du bailleur d'utiliser le local à titre personnel constitue un motif légitime de résiliation, dès lors que le preneur bénéficie d'une indemnisation complète pour le préjudice subi. Concernant le montant de cette indemnité, la cour retient que le premier juge a justement écarté de son calcul la valeur du stock de marchandises, en tant qu'élément matériel transférable non affecté par l'éviction, ainsi que le coût des réparations, faute pour le preneur d'en rapporter la preuve. Elle estime également que l'évaluation par l'expert des frais de déménagement et de recherche d'un nouveau local était excessive. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif au paiement de loyers commerciaux et à la résiliation du bail, la cour d'appel de commerce examine les effets d'un contrat écrit produit par le preneur et les conditions de forme de la mise en demeure. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés tout en déclarant irrecevable la demande d'expulsion. L'appel portait sur la force probante du contrat de bail, la caractérisation du retard de paiement malgré une offre réelle tardive, et les conditions de forme de la mise en demeure. La cour retient que le preneur qui produit un contrat écrit est lié par ses termes et que la demande en nullité de cet acte, soulevée par le bailleur, ne peut être formée par voie d'exception mais doit faire l'objet d'une action principale. Elle constate que les loyers dus au titre de ce contrat ont été réglés, bien que postérieurement au délai de quinze jours fixé par la mise en demeure, ce qui établit la demeure du preneur. Cependant, la cour juge qu'en application de la loi 49-16, la mise en demeure doit manifester sans équivoque la volonté du bailleur de résilier le bail, une simple menace de recours judiciaire étant insuffisante. En conséquence, la cour infirme le jugement sur le paiement des loyers qu'elle rejette et sur les dommages et intérêts qu'elle alloue, mais le confirme sur le rejet de la demande d'expulsion.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé avec offre d'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de résiliation du bail commercial sous l'empire de la loi n° 49-16. Le preneur appelant contestait la décision du tribunal de commerce en soutenant la nullité du congé au motif qu'il avait été délivré en cours de bail et non à son échéance. La cour écarte ce moyen en retenant que, contrairement au régime du dahir de 1955 qui imposait le respect du terme contractuel, la loi n° 49-16 n'exige plus cette condition pour un congé fondé sur la volonté du bailleur de reprendre le local pour son usage personnel. Elle rappelle que la validité du congé est désormais subordonnée au seul respect des conditions de forme prévues par l'article 26 de ladite loi, à savoir la notification d'un préavis motivé et le respect d'un délai de trois mois. Le droit du preneur est quant à lui garanti par l'octroi d'une indemnité d'éviction complète, conformément à l'article 7 du même texte. La cour déclare par ailleurs irrecevable l'appel incident formé par un tiers qui, n'ayant pas été partie principale en première instance, était dépourvu de qualité pour agir. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de forme de la mise en demeure. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de résiliation et d'expulsion tout en condamnant la société preneuse au paiement des arriérés locatifs. L'appel principal soulevait la question de la force obligatoire d'un contrat de bail initial face à une transaction ultérieure, tandis que l'appel incident contestait la qualité à défendre de la société locataire. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à défendre, retenant que la production par la société preneuse d'une transaction postérieure au bail, signée par son représentant légal, vaut reconnaissance de sa qualité de locataire. Elle confirme ensuite le rejet de la demande de résiliation, mais par une substitution de motifs. La cour retient, au visa de l'article 26 de la loi 49-16, que l'efficacité d'une demande de résiliation pour non-paiement est subordonnée à la mention expresse, dans la mise en demeure préalable, de l'intention du bailleur de se prévaloir de ce manquement pour mettre fin au bail. Faute pour l'acte de comporter une telle mention, la demande en résiliation et en expulsion ne pouvait prospérer. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la validité formelle du congé délivré au preneur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion en se fondant sur un congé qu'il avait estimé régulier. Tout en écartant les moyens de l'appelant relatifs aux vices de notification, la cour soulève d'office la non-conformité de l'acte aux dispositions de l'article 26 de la loi n° 49-16. Elle retient que le congé, qui se bornait à une simple mise en demeure de payer les loyers arriérés, ne pouvait fonder une action en résiliation et en expulsion. La cour juge en effet qu'un tel acte est dépourvu des mentions substantielles requises, dès lors qu'il n'exprime pas la volonté du bailleur de mettre fin au bail et n'accorde pas le délai d'éviction prévu par la loi. Par conséquent, la cour d'appel de commerce réforme le jugement entrepris, rejette la demande d'expulsion et confirme la seule condamnation au paiement des arriérés locatifs.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la qualification de la relation contractuelle et la validité de la mise en demeure préalable. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'expulsion et de paiement, écartant la qualification de contrat de gérance libre invoquée par le preneur. L'appelant soutenait principalement que le contrat le liant au bailleur était un contrat de gérance et, subsidiairement, que l'injonction de payer était irrégulière. La cour écarte le moyen tiré de la nature du contrat, retenant que les offres réelles de paiement de loyers effectuées par le preneur constituent un aveu judiciaire de l'existence d'un bail commercial. Toutefois, la cour retient que la mise en demeure, pour fonder une demande d'expulsion, doit exprimer sans équivoque la volonté du bailleur de se prévaloir de la résiliation du bail. Au visa de l'article 26 de la loi n° 49-16, la cour juge qu'une simple sommation de payer, qui n'inclut pas l'avertissement d'une demande d'expulsion en cas d'inexécution, ne peut valablement entraîner cette sanction. En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement sur l'expulsion tout en le confirmant sur la condamnation au paiement du terme de loyer resté impayé et sur le rejet de la demande reconventionnelle.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction fondée sur l'expiration du terme contractuel, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé pour non-renouvellement. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande au motif que le preneur bénéficiait d'un droit au renouvellement. L'appelant soutenait que le silence du preneur à la suite du congé valait acquiescement à la fin du bail. La cour écarte ce moyen et rappelle qu'en application des articles 6 et 26 de la loi n° 49-16, la résiliation d'un bail commercial ne peut intervenir que sur la base d'un des motifs limitativement énumérés par la loi. Elle retient que le simple souhait du bailleur de ne pas renouveler le contrat à l'échéance ne constitue pas un motif légal d'éviction. Dès lors, le congé délivré pour cette seule raison est jugé sans effet juridique, indépendamment de la réaction du preneur. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce rappelle que la demande en résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement est subordonnée à la délivrance d'une mise en demeure conforme aux exigences de l'article 26 de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de résiliation et d'expulsion tout en condamnant le preneur au paiement d'un arriéré de loyer. L'appelant principal, le bailleur, soutenait la validité de la mise en demeure adressée à un seul héritier du preneur, tandis que l'appelant incident, le preneur, contestait la capacité à agir de la mandataire du bailleur et la régularité formelle de l'acte. La cour écarte l'appel principal en retenant que la mise en demeure, pour fonder une demande d'expulsion, doit impérativement mentionner la volonté du bailleur de mettre fin au bail en cas de non-paiement. Elle ajoute qu'en l'absence de clause résolutoire expresse dans le contrat, dont les conditions de mise en œuvre sont prévues à l'article 33 de la même loi, une simple sommation de payer ne peut entraîner la résiliation de plein droit. S'agissant de l'appel incident, la cour le rejette en considérant que la mandataire du bailleur justifiait d'une procuration lui conférant un mandat général pour agir en justice au nom de l'ensemble des héritiers, rendant sa demande recevable. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à l'exécution d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la qualification d'un commandement de payer et la charge de la preuve du montant du loyer. Le tribunal de commerce avait validé le congé, prononcé l'expulsion du preneur et l'avait condamné au paiement d'un arriéré locatif. La cour retient d'office que le commandement de payer, pour valoir congé et fonder une demande d'expulsion au visa de l'article 26 de la loi 49.16, doit contenir l'expression non équivoque de la volonté du bailleur de mettre fin au bail, ce qui constitue une condition d'ordre public. Faute d'une telle mention, l'acte ne constitue qu'une simple mise en demeure de payer, insusceptible de produire les effets d'un congé. Concernant l'arriéré locatif, la cour rappelle que la charge de la preuve du montant du loyer incombe au bailleur. En l'absence de tout justificatif probant de sa part, le montant retenu est celui allégué et partiellement consigné par le preneur. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion, la demande étant déclarée irrecevable, et réformé quant au montant de la condamnation pécuniaire.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en paiement de loyers et en expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve de la relation locative et les conditions de forme de l'injonction de payer visant l'expulsion. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande pour défaut de preuve du lien contractuel entre les parties. Devant la cour, le bailleur soutenait que la qualité de locataire des intimés résultait d'un procès-verbal de constat d'occupation. La cour retient que la relation locative est établie dès lors qu'un tel procès-verbal, corroboré par un reçu de loyer produit en cours d'instance, démontre la succession dans le bail, peu important l'identité exacte de l'occupant. Elle juge toutefois que la demande d'expulsion doit être écartée au motif que l'injonction de payer, si elle mettait en demeure le preneur de régler sa dette, n'exprimait pas de manière claire et non équivoque la volonté du bailleur de voir le bail résilié en cas de non-paiement. La cour infirme par conséquent le jugement, déclare l'action recevable et, statuant à nouveau, condamne les intimés au paiement des arriérés locatifs tout en rejetant la demande d'expulsion.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé pour reprise personnelle délivré en application de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion des héritiers du preneur. Les appelants contestaient la régularité des notifications en première instance ainsi que le bien-fondé du congé, faute de proposition d'indemnité d'éviction. La cour écarte le moyen procédural après avoir constaté la régularité des actes de signification. Sur le fond, elle retient que la volonté du bailleur de reprendre le local pour son usage personnel constitue un motif légitime d'éviction. La cour rappelle que le droit du preneur à une indemnité d'éviction, prévu par l'article 7 de la loi, ne vicie pas le congé mais doit être exercé par une demande distincte, conformément à la procédure et aux délais fixés par l'article 27 du même texte. Le jugement est donc confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé et ordonnant l'expulsion d'un preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la concordance nécessaire entre le motif du congé et le fondement de l'action en justice. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur fondée sur la reprise pour usage personnel. Le preneur appelant soulevait l'irrecevabilité de l'action au motif que le congé initial visait l'état d'abandon du local, et non la reprise pour usage personnel invoquée devant le premier juge. La cour retient que le motif de l'éviction doit être impérativement et de manière immuable celui mentionné dans le congé. Elle constate que le congé était fondé sur la fermeture et l'inactivité du local, tandis que l'action en justice reposait sur la volonté du bailleur de reprendre le bien pour son usage personnel. La cour juge qu'une telle modification du fondement de la demande constitue une violation des dispositions impératives de l'article 26 de la loi 49-16, qui exige que le congé énonce le motif précis de la résiliation. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et rejette la demande d'éviction.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé autorisant un preneur à modifier l'activité commerciale prévue au bail, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'interprétation de l'article 22 de la loi n° 49-16. Le premier juge avait fait droit à la demande du preneur, malgré l'opposition du bailleur. L'appelant soutenait que cette décision violait tant la force obligatoire du contrat que les dispositions impératives de la loi précitée, qui subordonnent toute modification de l'activité à l'accord écrit du bailleur. La cour relève que le contrat de bail stipulait une destination commerciale précise et que le bailleur avait formellement notifié son refus au preneur. Elle retient qu'en application de l'article 22 de la loi n° 49-16, le juge ne peut se substituer à la volonté du bailleur pour autoriser un changement d'activité. Dès lors que le consentement écrit du bailleur faisait défaut, l'autorisation judiciaire était dépourvue de base légale. L'ordonnance entreprise est par conséquent infirmée et la demande du preneur rejetée.

Ayant constaté que le preneur à bail commercial occupait le local depuis plus de deux ans, une cour d’appel en déduit exactement que ce dernier a acquis le droit au renouvellement de son bail protégé par les dispositions d’ordre public du dahir du 24 mai 1955. Par conséquent, elle écarte à bon droit l’application d’une clause contractuelle par laquelle le preneur avait renoncé à toute indemnité d’éviction, une telle stipulation étant nulle et de nul effet en application de l’article 36 du même dahir, qui déroge au principe de la force obligatoire des contrats.

Selon l'article 22 de la loi n° 49-16, le preneur ne peut exercer dans les lieux loués une activité différente de celle convenue au bail qu'avec l'accord écrit du bailleur. Il s'ensuit que, lorsque le contrat de bail est silencieux sur la destination des lieux et qu'aucun autre document n'établit l'existence d'un accord exprès des parties sur une activité déterminée, le changement d'activité par le preneur ne constitue pas un manquement à ses obligations contractuelles.

C'est donc à bon droit qu'une cour d'appel, après avoir souverainement apprécié les éléments de preuve, rejette la demande en résiliation du bail fondée sur ce motif.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient la responsabilité du bailleur qui n'a pas notifié au créancier inscrit sur le fonds de commerce l'action en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. En effet, il résulte de l'article 29 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux que l'obligation du bailleur de notifier sa demande aux créanciers inscrits revêt un caractère général et s'applique à toute cause de résiliation du bail, qu'elle soit fondée sur la volonté du bailleur de reprendre le local ou, comme en l'espèce, sur une faute du preneur.

Cette formalité, également prévue par l'article 112 du Code de commerce, a pour but de permettre aux créanciers de préserver leurs droits sur le fonds de commerce. En manquant à cette obligation, le bailleur engage sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l'article 77 du Dahir des obligations et des contrats.

Ayant constaté qu'un congé était fondé sur la volonté du bailleur de démolir pour reconstruire l'immeuble, c'est à bon droit qu'une cour d'appel, en application de l'article 12 du dahir du 24 mai 1955, limite l'indemnité d'éviction due immédiatement au preneur à l'équivalent de trois années de loyer. Elle en déduit exactement que la demande visant à fixer par anticipation le montant du préjudice qui résulterait d'un manquement futur et hypothétique du bailleur à ses obligations est prématurée, le préjudice n'étant ni né ni certain.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, en application de l'article 12 du dahir du 24 mai 1955, retient que le refus de renouvellement d'un bail commercial motivé par la volonté du bailleur de démolir l'immeuble pour le reconstruire ouvre droit au profit du preneur à une indemnité d'éviction ne pouvant excéder trois années de loyer. Ayant constaté que le bailleur justifiait du sérieux de son motif par la production du permis de construire, elle en a exactement déduit que l'expertise diligentée par le preneur sur l'état de l'immeuble était sans pertinence et qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner une expertise pour évaluer la perte du fonds de commerce, le montant de l'indemnité étant légalement plafonné.

En matière de bail commercial, lorsque le congé est fondé sur la volonté du bailleur de démolir pour reconstruire l'immeuble, l'indemnité due au preneur est celle, provisionnelle, prévue par l'article 12 du dahir du 24 mai 1955. Par conséquent, une cour d'appel retient à bon droit qu'une demande d'expertise visant à déterminer l'indemnité d'éviction totale est prématurée, la décision d'ordonner une telle mesure relevant de surcroît de son pouvoir souverain d'appréciation.

Ayant constaté qu'un congé délivré à un preneur à bail commercial pour défaut de paiement des loyers ne mentionnait pas la volonté du bailleur de mettre fin au contrat en cas de non-paiement, une cour d'appel en déduit à bon droit que ce congé ne peut produire les effets de l'éviction. En effet, pour être valable et entraîner l'éviction, un tel congé, bien que fondé sur l'article 27 du dahir du 24 mai 1955, doit manifester sans équivoque l'intention de mettre un terme au bail, conformément aux exigences de forme applicables à tout congé mettant fin à un bail commercial.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour valider un congé avec offre d'une indemnité d'éviction partielle fondée sur la volonté du bailleur de démolir pour reconstruire l'immeuble, retient que la production d'un permis de construire et de plans architecturaux certifiés suffit à établir le caractère sérieux et réel du projet. Ayant ainsi constaté la justification du motif de l'éviction prévu à l'article 12 du dahir du 24 mai 1955, elle en déduit légalement la validité du congé.

Il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 6 du dahir du 24 mai 1955 que le congé délivré au preneur d'un local à usage commercial en vue de son expulsion pour défaut de paiement des loyers doit impérativement mentionner la volonté du bailleur de mettre fin au contrat de bail. Par conséquent, une cour d'appel retient à bon droit qu'un avertissement qui, bien que se référant à l'article 27 du même dahir, omet de mentionner cette volonté de résiliation, est entaché d'un vice de forme substantiel et ne peut fonder une demande d'expulsion.

L’éviction d’un locataire de locaux commerciaux, motivée par la volonté du bailleur de reprendre les lieux pour son usage personnel, ouvre droit, en vertu de l’article 7 de la loi n° 49-16, à une indemnité d’éviction couvrant l’intégralité du préjudice subi. Ce droit subsiste même lorsque le fonds de commerce n’est plus exploité dans les lieux loués du fait d’une fermeture prolongée ayant entraîné la disparition de la plupart de ses éléments incorporels, le droit au bail demeurant le seul élément subsistant.

La Cour de cassation rappelle que les exonérations prévues à l’article 8 de la même loi – notamment celle fondée sur la fermeture des locaux pendant plus de deux ans – sont inapplicables lorsque le congé est délivré pour reprise à usage personnel. Le bailleur ne peut donc utilement s’en prévaloir pour refuser l’indemnité.

Confirmant l’arrêt d’appel, la Haute juridiction rejette le pourvoi : elle valide l’appréciation souveraine des juges du fond qui ont alloué au locataire une indemnité d’éviction complète, fixée à 350 000 DH sur la base de la valeur du droit au bail, augmentée des améliorations établies par factures. Ainsi motivée, la décision est jugée conforme au droit positif.

Il résulte de l'article 15 du dahir du 25 décembre 1980 que le congé fondé sur la volonté du bailleur de démolir le local pour le reconstruire doit être validé lorsque cette opération est nécessaire. Viole ce texte la cour d'appel qui, pour rejeter une telle demande, retient que la notion de nécessité implique que l'immeuble soit vétuste et menace la sécurité de ses occupants, alors que cette condition de nécessité n'est pas limitée à l'état de délabrement du bien et peut résulter du seul projet de démolition et de reconstruction du bailleur.