Mot clé
Volonté du bailleur

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de validité de l'injonction visant à obtenir l'expulsion du preneur. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande du bailleur irrecevable. L'appelant soutenait que l'injonction de payer valait mise en demeure de quitter les lieux et que le premier juge avait omis d'examiner le second motif d'expulsion tiré de la volonté de reprise pour usage personnel. La cour d'appel de commerce rappelle que les formalités de l'injonction prévues par l'article 26 de la loi n° 49-16 sont d'ordre public. Elle retient qu'un commandement de payer, même assorti de la mention que le preneur sera considéré en état de défaut, ne peut valoir mise en demeure de quitter les lieux s'il n'exprime pas la volonté claire et non équivoque du bailleur de mettre fin à la relation locative et d'obtenir l'éviction. La cour écarte également le moyen tiré de la reprise pour usage personnel, relevant que l'injonction y afférente était également viciée et que l'acte introductif d'instance ne visait que le défaut de paiement. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant l'éviction d'un preneur au motif que l'immeuble est menacé de ruine, la cour d'appel de commerce se prononce sur la pérennité d'un arrêté de péril et sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion tout en fixant une indemnité provisionnelle au profit du preneur sur la base d'un rapport d'expertise. L'appelant principal soulevait la caducité de l'arrêté de péril en raison de son ancienneté et contestait l'évaluation de l'indemnité, jugée insuffisante, tandis que le bailleur, par un appel incident, en sollicitait la réduction. La cour écarte le moyen tiré de l'ancienneté de l'arrêté administratif, retenant que celui-ci demeure en vigueur tant qu'il n'a pas été formellement rapporté ou annulé. Elle juge que la décision administrative, fondée sur un danger imminent pour la sécurité publique, s'impose et justifie l'éviction indépendamment de la volonté du bailleur. Concernant l'indemnité, la cour estime que le montant arrêté par le premier juge, fondé sur les conclusions de l'expert et tenant compte de la nature du local, de sa superficie et de l'ancienneté de l'occupation, constitue une juste réparation du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur à bail commercial pour usage personnel du bailleur, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la validité du congé et sur l'étendue du contrôle judiciaire du motif d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion, tout en allouant au preneur une indemnité d'éviction. L'appelant soulevait la nullité du congé pour vice de forme dans sa notification et soutenait que le bailleur devait justifier de la réalité de son intention d'occuper les lieux. La cour écarte le moyen tiré du vice de forme, retenant la régularité de la notification effectuée par un clerc d'huissier assermenté. Sur le fond, elle juge que le congé fondé sur la volonté du bailleur de reprendre le local pour son usage personnel, en application de la loi 49-16, n'est pas subordonné à la preuve de la réalité de ce besoin. La cour retient que la seule obligation du bailleur est de verser au preneur une indemnité réparant l'entier préjudice causé par la perte du fonds de commerce. Exerçant son pouvoir souverain d'appréciation, la cour valide également l'évaluation de l'indemnité faite par les premiers juges, en écartant les conclusions des rapports d'expertise jugées excessives et en retenant que les améliorations n'étaient pas prouvées. Le jugement est en conséquence intégralement confirmé.

La cour d'appel de commerce examine les conditions de résiliation d'un bail à durée déterminée et d'expulsion du preneur. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du contrat et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers. L'appelant soutenait que la résiliation était irrégulière, faute pour le bailleur d'avoir respecté le préavis contractuel de deux mois pour le non-renouvellement et en l'absence de deux mois d'impayés justifiant une résiliation pour manquement. La cour d'appel de commerce relève que l'injonction de payer visait à la fois le défaut de paiement et la volonté du bailleur de ne pas renouveler le contrat à son terme. Bien qu'elle écarte le grief du défaut de paiement, le preneur ayant justifié du règlement des loyers réclamés, la cour retient que le bail, étant à durée déterminée, prend fin par l'arrivée de son terme dès lors que l'une des parties a manifesté sa volonté de ne pas le reconduire. Elle précise qu'en l'absence de clause imposant au bailleur un préavis spécifique pour notifier son intention de ne pas renouveler, la manifestation de cette volonté dans l'injonction suffit à empêcher la tacite reconduction. La cour fait en outre droit à la demande additionnelle du bailleur en paiement des loyers échus en cours d'instance, le preneur étant resté dans les lieux. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un contrat de gérance libre à durée indéterminée, la cour d'appel de commerce examine les conditions de rupture unilatérale d'une telle convention. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du propriétaire du fonds en ordonnant la résiliation du contrat et l'expulsion du gérant. L'appelant soutenait que la résiliation était irrégulière au motif que le préavis notifié était inférieur au délai qu'il estimait applicable en l'absence de clause contractuelle. La cour écarte ce moyen et retient que le contrat, étant conclu pour une durée indéterminée et ne stipulant aucun délai de préavis spécifique pour sa dénonciation, peut être valablement résilié par la seule volonté du bailleur. Elle juge ainsi que la notification d'un congé par lequel le propriétaire a manifesté sans équivoque sa volonté de mettre fin à la relation contractuelle est suffisante pour fonder l'action en résiliation. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour reprise personnelle et ordonné l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de la procédure de première instance et sur la contestation du motif du congé. L'appelant soutenait avoir été jugé par défaut faute de convocation régulière, ce qui l'aurait privé de la possibilité de formuler ses demandes indemnitaires, et contestait le sérieux du motif de reprise invoqué par le bailleur. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la procédure, relevant que les diligences de l'huissier de justice au local loué, suivies d'une notification par lettre recommandée retournée avec la mention "non réclamé", caractérisent une convocation légale. Sur le fond, la cour rappelle que lorsque le congé est fondé sur la volonté du bailleur d'occuper personnellement les lieux, le preneur ne peut en contester la légitimité. Le droit du preneur, en application de la loi n° 49-16, se limite alors à l'obtention d'une indemnité d'éviction complète, le motif de reprise pour usage personnel n'étant pas au nombre des causes privatives de ce droit. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un contrat de gérance de fonds de commerce et l'expulsion du gérant, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la reconduction tacite du contrat. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en résiliation pour arrivée du terme. L'appelant soutenait que le congé lui avait été notifié près d'un an après le terme initial du contrat, lequel se serait par conséquent tacitement renouvelé pour une nouvelle période de même durée. La cour écarte ce moyen en relevant, après examen de la convention, que la date d'échéance contractuelle était en réalité postérieure à celle alléguée par l'appelant. Dès lors, le congé, ayant été délivré avant l'arrivée du terme effectif, a valablement manifesté la volonté du bailleur de ne pas poursuivre la relation contractuelle. La cour rappelle, au visa de l'article 690 du code des obligations et des contrats, que le maintien du preneur dans les lieux n'entraîne pas de reconduction tacite lorsqu'un congé a été préalablement donné. Le jugement entrepris est donc confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la régularité de la mise en demeure préalable. Le preneur appelant soulevait l'irrecevabilité de l'action, d'une part au motif que les bailleurs indivis n'avaient pas la majorité des trois quarts requise par l'article 971 du dahir des obligations et des contrats pour les actes d'administration, et d'autre part en raison de l'irrégularité de l'injonction de payer qui ne mentionnait pas la demande d'éviction. La cour écarte le premier moyen en rappelant que les règles de gestion de l'indivision régissent les rapports entre coindivisaires et sont inopposables au preneur tiers. En revanche, la cour retient que l'injonction de payer, pour valoir mise en demeure d'évincer au sens de l'article 26 de la loi 49-16, doit contenir l'expression non équivoque de la volonté du bailleur de mettre fin au contrat. Faute pour l'acte de mentionner expressément la demande d'éviction à l'issue du délai imparti pour le paiement, il est jugé irrégulier et ne peut fonder une action en expulsion. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion, la cour statuant à nouveau déclare la demande d'éviction irrecevable et confirme la condamnation au paiement des loyers.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un contrat de location d'une autorisation d'exploitation de taxi, la cour examine la validité du congé délivré par le bailleur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant la restitution de l'autorisation et le paiement des arriérés de taxes. L'appelant, preneur, soutenait principalement que le congé était nul, faute de respecter un préavis de quinze jours qu'il estimait d'ordre public, et contestait sa condamnation au paiement des taxes au motif que le bailleur n'avait pas justifié de leur acquittement préalable. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en relevant qu'aucune disposition contractuelle ni légale n'imposait au bailleur le respect d'un tel préavis pour s'opposer au renouvellement du contrat. Elle retient que le congé, notifié avant l'échéance du terme, avait valablement manifesté la volonté du bailleur de ne pas poursuivre la relation contractuelle. Dès lors, les versements ultérieurs effectués par le preneur ne pouvaient caractériser une reconduction tacite du bail. Concernant les taxes, la cour considère que l'obligation de paiement pesant contractuellement sur le preneur et la production d'une attestation de non-paiement par l'administration fiscale suffisaient à fonder la demande du bailleur. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à la résiliation d'un bail consenti pour l'installation d'une antenne de télécommunication, la cour d'appel de commerce juge que ce contrat ne relève pas du statut des baux commerciaux régi par la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du contrat et ordonné le démantèlement de l'installation. L'appelant, preneur à bail, soutenait que le congé délivré par le bailleur était irrégulier faute de se fonder sur l'un des motifs légaux de résiliation. La cour écarte ce moyen en retenant que la location d'un simple emplacement sur une toiture, dépourvu des éléments constitutifs du fonds de commerce, est soumise au droit commun du louage régi par le code des obligations et des contrats. Elle juge par conséquent que le congé, exprimant la volonté du bailleur de ne pas renouveler le contrat à son terme, est valable, le motif additionnel tiré de la santé du bailleur étant jugé inopérant. Le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et ordonnant l'expulsion d'un preneur, la cour d'appel de commerce examine la portée du contrôle judiciaire sur le motif du congé. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion. L'appelant contestait d'une part la qualité à agir du bailleur, faute de preuve de son droit de propriété, et d'autre part l'absence de vérification par le premier juge de la réalité du motif de reprise pour usage personnel. La cour écarte le premier moyen en rappelant que la qualité de bailleur, établie par l'existence d'une relation locative, suffit à donner qualité pour délivrer congé, sans qu'il soit nécessaire pour le bailleur de justifier de sa qualité de propriétaire. Sur le second moyen, la cour retient que le congé fondé sur la volonté du bailleur d'exploiter personnellement le local ouvre droit au preneur à une indemnité d'éviction complète. Dès lors, le preneur n'est pas recevable à contester la réalité du motif de reprise, cette contestation n'étant ouverte que pour les motifs susceptibles de le priver, en tout ou partie, de son droit à indemnisation. Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé l'éviction d'un preneur d'un local à usage commercial, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un congé pour reprise personnelle. L'appelant soulevait l'irrégularité de la procédure au motif de l'absence de contrat de bail écrit, de la mauvaise foi du bailleur résultant de l'envoi simultané d'un commandement de payer, et de l'absence de motif sérieux et légitime au congé. La cour écarte le premier moyen en retenant que la relation locative, reconnue par le preneur, rend les dispositions de la loi 49-16 applicables aux baux en cours en vertu de son article 38, suppléant ainsi l'absence d'écrit. Elle juge ensuite qu'aucune disposition légale n'interdit au bailleur de notifier simultanément un congé pour reprise et un commandement de payer visant des manquements distincts. Enfin, la cour rappelle que le congé fondé sur la volonté du bailleur de reprendre le local pour son usage personnel constitue un motif sérieux et légitime d'éviction, le droit du preneur étant alors garanti par l'octroi d'une indemnité d'éviction complète. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant le paiement d'arriérés locatifs et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de l'injonction préalable et la qualité à défendre du locataire. Le tribunal de commerce avait fait droit à l'intégralité des demandes du bailleur. L'appelant soulevait son défaut de qualité à défendre, arguant de la conclusion d'un nouveau bail avec une société tierce, ainsi que la nullité de l'injonction pour non-respect des exigences formelles de la loi sur les baux commerciaux. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité en rappelant, au visa de l'article 228 du dahir des obligations et des contrats, le principe de l'effet relatif des conventions ; le contrat de bail initial, non résilié, continue de lier les parties originaires, rendant inopposable au bailleur un acte conclu postérieurement avec un tiers. En revanche, la cour retient que l'injonction délivrée au preneur est nulle comme ne valant pas congé. En application de l'article 26 de la loi 49-16, la cour juge que l'injonction doit comporter l'expression expresse de la volonté du bailleur de mettre fin au bail, une simple mention de "validation de l'injonction" étant insuffisante à caractériser une volonté d'éviction. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a validé le congé et ordonné l'expulsion, mais confirmé quant à la condamnation au paiement des loyers.

Ayant constaté que le bailleur, après avoir obtenu l'éviction du preneur pour effectuer des réparations sur le local commercial conformément à l'article 15 du dahir du 24 mai 1955, a procédé à la démolition totale de l'immeuble sans respecter la procédure légale, une cour d'appel retient à bon droit que ce comportement constitue un exercice abusif de son droit. Par conséquent, en application de l'article 20 du même dahir, elle justifie légalement sa décision d'allouer au preneur une indemnité qui ne se fonde pas sur la valeur des éléments du fonds de commerce, mais sur l'ensemble du préjudice résultant de la mauvaise foi du bailleur et de la perte définitive dudit fonds.

Ayant constaté que le preneur à bail commercial occupait le local depuis plus de deux ans, une cour d’appel en déduit exactement que ce dernier a acquis le droit au renouvellement de son bail protégé par les dispositions d’ordre public du dahir du 24 mai 1955. Par conséquent, elle écarte à bon droit l’application d’une clause contractuelle par laquelle le preneur avait renoncé à toute indemnité d’éviction, une telle stipulation étant nulle et de nul effet en application de l’article 36 du même dahir, qui déroge au principe de la force obligatoire des contrats.

Selon l'article 22 de la loi n° 49-16, le preneur ne peut exercer dans les lieux loués une activité différente de celle convenue au bail qu'avec l'accord écrit du bailleur. Il s'ensuit que, lorsque le contrat de bail est silencieux sur la destination des lieux et qu'aucun autre document n'établit l'existence d'un accord exprès des parties sur une activité déterminée, le changement d'activité par le preneur ne constitue pas un manquement à ses obligations contractuelles. C'est donc à bon droit qu'une cour d'appel, après avoir souverainement apprécié les éléments de preuve, rejette la demande en résiliation du bail fondée sur ce motif.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient la responsabilité du bailleur qui n'a pas notifié au créancier inscrit sur le fonds de commerce l'action en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. En effet, il résulte de l'article 29 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux que l'obligation du bailleur de notifier sa demande aux créanciers inscrits revêt un caractère général et s'applique à toute cause de résiliation du bail, qu'elle soit fondée sur la volonté du bailleur de reprendre le local ou, comme en l'espèce, sur une faute du preneur. Cette formalité, également prévue par l'article 112 du Code de commerce, a pour but de permettre aux créanciers de préserver leurs droits sur le fonds de commerce. En manquant à cette obligation, le bailleur engage sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l'article 77 du Dahir des obligations et des contrats.

Il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 6 du dahir du 24 mai 1955 que le congé délivré au preneur d'un local à usage commercial en vue de son expulsion pour défaut de paiement des loyers doit impérativement mentionner la volonté du bailleur de mettre fin au contrat de bail. Par conséquent, une cour d'appel retient à bon droit qu'un avertissement qui, bien que se référant à l'article 27 du même dahir, omet de mentionner cette volonté de résiliation, est entaché d'un vice de forme substantiel et ne peut fonder une demande d'expulsion.

Ayant constaté qu'un congé était fondé sur la volonté du bailleur de démolir pour reconstruire l'immeuble, c'est à bon droit qu'une cour d'appel, en application de l'article 12 du dahir du 24 mai 1955, limite l'indemnité d'éviction due immédiatement au preneur à l'équivalent de trois années de loyer. Elle en déduit exactement que la demande visant à fixer par anticipation le montant du préjudice qui résulterait d'un manquement futur et hypothétique du bailleur à ses obligations est prématurée, le préjudice n'étant ni né ni certain.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, en application de l'article 12 du dahir du 24 mai 1955, retient que le refus de renouvellement d'un bail commercial motivé par la volonté du bailleur de démolir l'immeuble pour le reconstruire ouvre droit au profit du preneur à une indemnité d'éviction ne pouvant excéder trois années de loyer. Ayant constaté que le bailleur justifiait du sérieux de son motif par la production du permis de construire, elle en a exactement déduit que l'expertise diligentée par le preneur sur l'état de l'immeuble était sans pertinence et qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner une expertise pour évaluer la perte du fonds de commerce, le montant de l'indemnité étant légalement plafonné.

En matière de bail commercial, lorsque le congé est fondé sur la volonté du bailleur de démolir pour reconstruire l'immeuble, l'indemnité due au preneur est celle, provisionnelle, prévue par l'article 12 du dahir du 24 mai 1955. Par conséquent, une cour d'appel retient à bon droit qu'une demande d'expertise visant à déterminer l'indemnité d'éviction totale est prématurée, la décision d'ordonner une telle mesure relevant de surcroît de son pouvoir souverain d'appréciation.

Ayant constaté qu'un congé délivré à un preneur à bail commercial pour défaut de paiement des loyers ne mentionnait pas la volonté du bailleur de mettre fin au contrat en cas de non-paiement, une cour d'appel en déduit à bon droit que ce congé ne peut produire les effets de l'éviction. En effet, pour être valable et entraîner l'éviction, un tel congé, bien que fondé sur l'article 27 du dahir du 24 mai 1955, doit manifester sans équivoque l'intention de mettre un terme au bail, conformément aux exigences de forme applicables à tout congé mettant fin à un bail commercial.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour valider un congé avec offre d'une indemnité d'éviction partielle fondée sur la volonté du bailleur de démolir pour reconstruire l'immeuble, retient que la production d'un permis de construire et de plans architecturaux certifiés suffit à établir le caractère sérieux et réel du projet. Ayant ainsi constaté la justification du motif de l'éviction prévu à l'article 12 du dahir du 24 mai 1955, elle en déduit légalement la validité du congé.

L’éviction d’un locataire de locaux commerciaux, motivée par la volonté du bailleur de reprendre les lieux pour son usage personnel, ouvre droit, en vertu de l’article 7 de la loi n° 49-16, à une indemnité d’éviction couvrant l’intégralité du préjudice subi. Ce droit subsiste même lorsque le fonds de commerce n’est plus exploité dans les lieux loués du fait d’une fermeture prolongée ayant entraîné la disparition de la plupart de ses éléments incorporels, le droit au bail demeurant le seul élément subsistant.

La Cour de cassation rappelle que les exonérations prévues à l’article 8 de la même loi – notamment celle fondée sur la fermeture des locaux pendant plus de deux ans – sont inapplicables lorsque le congé est délivré pour reprise à usage personnel. Le bailleur ne peut donc utilement s’en prévaloir pour refuser l’indemnité.

Confirmant l’arrêt d’appel, la Haute juridiction rejette le pourvoi : elle valide l’appréciation souveraine des juges du fond qui ont alloué au locataire une indemnité d’éviction complète, fixée à 350 000 DH sur la base de la valeur du droit au bail, augmentée des améliorations établies par factures. Ainsi motivée, la décision est jugée conforme au droit positif.

Il résulte de l'article 15 du dahir du 25 décembre 1980 que le congé fondé sur la volonté du bailleur de démolir le local pour le reconstruire doit être validé lorsque cette opération est nécessaire. Viole ce texte la cour d'appel qui, pour rejeter une telle demande, retient que la notion de nécessité implique que l'immeuble soit vétuste et menace la sécurité de ses occupants, alors que cette condition de nécessité n'est pas limitée à l'état de délabrement du bien et peut résulter du seul projet de démolition et de reconstruction du bailleur.