Mot clé
Somme locative

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la constitution de l'état de dédit et sur le montant de la somme locative. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur.

Le preneur appelant soutenait ne pas être redevable d'au moins trois mois de loyers, condition requise par la loi pour justifier l'expulsion, tandis que le bailleur, par appel incident, revendiquait la reconnaissance d'une augmentation conventionnelle du loyer. La cour procède à une reconstitution des arriérés exigibles à la date de réception de la sommation de payer.

Elle retient que le preneur était bien redevable de plus de trois mois de loyers à cette date, un paiement partiel effectué postérieurement ne suffisant pas à purger le dédit déjà constitué. La cour écarte cependant du décompte le loyer du mois en cours lors de la délivrance de la sommation, rappelant qu'au visa de l'article 664 du Dahir des obligations et des contrats, le loyer n'est exigible qu'en fin de période de jouissance sauf clause contraire.

Sur l'appel incident, la cour juge qu'un versement ponctuel d'un montant supérieur au loyer contractuel ne suffit pas à prouver un accord sur une nouvelle somme locative. Les appels principal et incident sont donc rejetés et le jugement confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs tout en rejetant la demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce censure la contradiction entre les motifs et le dispositif de la décision de première instance. Le tribunal de commerce avait constaté le manquement du preneur à son obligation de paiement après mise en demeure, mais avait omis d'en tirer les conséquences en refusant de prononcer l'expulsion.

La cour retient que dès lors que le manquement contractuel justifiant la résiliation est établi dans les motifs, le juge ne peut logiquement refuser de prononcer l'expulsion dans son dispositif. Elle écarte cependant le moyen tiré de la sous-évaluation de la créance initiale, le montant alloué correspondant à celui expressément réclamé dans l'acte introductif d'instance et l'injonction de payer.

En revanche, la cour fait droit à la demande additionnelle relative aux loyers échus en cours d'instance, qu'elle liquide en appliquant cette fois la somme locative révisée conformément à la clause d'indexation automatique prévue au contrat. Le jugement est par conséquent infirmé sur le seul chef de l'expulsion et confirmé pour le surplus, avec une condamnation supplémentaire au titre de la demande additionnelle.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial verbal et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de la sommation de payer et sur la preuve du paiement. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en constatant l'arriéré locatif et en ordonnant l'expulsion.

L'appelant soutenait principalement que la sommation était nulle pour avoir mentionné une somme locative erronée et que le paiement de loyers récents emportait présomption de paiement des termes antérieurs. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la sommation, retenant que la mention d'une somme locative supérieure à la réalité n'affecte pas sa validité dès lors que le juge du fond a rectifié le décompte des arriérés.

Elle rejette également la présomption de paiement en rappelant, au visa de l'article 253 du dahir des obligations et des contrats, que celle-ci ne s'applique qu'en présence de quittances délivrées sans réserve, et non lorsque le paiement est prouvé par simple témoignage. La demande de complément d'enquête est par ailleurs jugée non fondée, la cour n'étant pas tenue de donner suite à toutes les mesures d'instruction sollicitées par les parties.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la possibilité pour un preneur d'opposer au bailleur une réduction du loyer commercial sur la base d'une expertise amiable non formalisée par un accord ou une décision de justice. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des loyers calculés selon la somme contractuellement fixée.

En appel, le preneur soutenait que l'acceptation par le bailleur du principe d'une expertise pour réévaluer le loyer en raison de la faible attractivité commerciale des lieux valait novation du contrat de bail. La cour écarte ce moyen, faute pour le preneur de rapporter la preuve d'un accord amiable ou d'une décision judiciaire ayant force de chose jugée entérinant la nouvelle somme locative.

Elle retient que la seule participation du bailleur à une expertise ne saurait autoriser le preneur à appliquer unilatéralement le montant qui en est issu. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement des loyers tout en rejetant la demande de résiliation du bail. L'appelant soulevait, d'une part, la nullité de la mise en demeure pour mention d'une somme locative erronée et, d'autre part, l'effet libératoire de ses offres réelles et de ses dépôts auprès du tribunal.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de la nullité de l'acte, retenant qu'une erreur sur le montant du loyer n'est pas une cause de nullité de la mise en demeure, d'autant que la résiliation n'a pas été prononcée. La cour relève ensuite que si le preneur justifie d'une tentative d'offres réelles par ministère d'huissier, il a été mis en demeure par la cour de produire le récépissé de consignation des sommes correspondantes.

Faute pour l'appelant d'avoir produit ledit récépissé malgré l'injonction de la cour, son moyen tiré du paiement est jugé non fondé. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi de l'appel d'un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine l'autorité de la chose jugée attachée à une décision antérieure fixant le montant de la somme locative. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement d'un arriéré et en ordonnant son expulsion.

En appel, le preneur soutenait s'être acquitté de l'intégralité des loyers sur la base du montant réduit judiciairement consacré par une décision précédente, tandis que le bailleur invoquait une erreur matérielle dans l'acte de bail authentique. La cour retient que le montant du loyer a été définitivement tranché par une décision antérieure passée en force de chose jugée, laquelle s'impose aux parties.

Elle écarte l'argument tiré de l'erreur matérielle, rappelant qu'un acte notarié ne peut être contesté que par la voie de l'inscription de faux. Constatant que le preneur avait réglé l'intégralité des loyers dus sur cette base avant la délivrance du commandement de payer, la cour considère que l'état de mise en demeure n'était pas caractérisé.

Par conséquent, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris et rejette les demandes en paiement et en expulsion formées par le bailleur.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce se prononce sur la détermination du montant du loyer en l'absence de contrat écrit et sur les modes de preuve du paiement. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur sur la base d'une somme locative que le preneur contestait.

La cour retient que le montant du loyer doit être fixé à la somme inférieure mentionnée dans un procès-verbal de consignation produit aux débats par le bailleur lui-même, ce document valant commencement de preuve. En revanche, elle écarte la demande d'audition de témoins formée par le preneur pour justifier le règlement d'une partie des arriérés.

La cour rappelle qu'en application de l'article 443 du dahir formant code des obligations et des contrats, la preuve du paiement d'une obligation excédant dix mille dirhams ne peut être rapportée que par écrit. Procédant à un nouveau calcul sur la base du loyer ainsi arrêté et des seuls paiements justifiés par titre, la cour réforme partiellement le jugement entrepris en réduisant le montant de la condamnation et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant condamné un preneur au paiement de loyers tout en rejetant la demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce examine la détermination du montant de la somme locative et la recevabilité de l'action en expulsion. Le tribunal de commerce avait fixé le loyer à un montant inférieur à celui stipulé au contrat et rejeté l'expulsion au fond.

La cour retient que la demande d'expulsion, introduite avant l'expiration du délai de la mise en demeure dont le cours était suspendu en application des dispositions relatives à l'état d'urgence sanitaire, est prématurée et par conséquent irrecevable. Elle relève par ailleurs, au vu du contrat de bail, que le premier juge a commis une erreur d'appréciation sur le montant de la somme locative.

En conséquence, la cour infirme le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'expulsion pour la déclarer irrecevable, et le réforme en condamnant le preneur au paiement des loyers sur la base du montant contractuellement fixé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce était saisie des conditions de résiliation du contrat pour défaut de paiement des loyers échus postérieurement à la période de l'état d'urgence sanitaire. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation, l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des arriérés locatifs.

L'appelant principal soutenait que le non-paiement était justifié par les circonstances exceptionnelles liées à la pandémie, tandis que le bailleur, par un appel incident, contestait le montant de la somme locative retenue par le premier juge. La cour écarte le moyen tiré de l'état d'urgence sanitaire, relevant que la période d'impayés et la mise en demeure étaient postérieures à la levée des mesures de confinement, rendant le manquement du preneur pleinement caractérisé.

S'agissant de l'appel incident, la cour retient que les talons de quittances produits par le bailleur, constituant une preuve qu'il s'est préconstituée à lui-même, sont insuffisants à établir une révision conventionnelle ou judiciaire du loyer. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Le jugement est par conséquent confirmé dans ses dispositions principales, avec ajout de la condamnation au titre des loyers échus en appel.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour défaut de paiement et de nullité d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un congé fondé sur un manquement constaté par une décision de justice antérieure. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction du preneur ainsi que la demande en nullité du contrat de bail.

L'appelant soutenait que le manquement du preneur, établi par un arrêt antérieur, justifiait la validation du congé délivré ultérieurement et contestait la validité du bail au motif que le même signataire y agissait en qualité de bailleur et de représentant du preneur. La cour écarte le moyen tiré du défaut de paiement en relevant que le congé litigieux se fondait sur un jugement de première instance qui, au moment de sa délivrance, n'avait pas encore été réformé et n'avait pas constaté le manquement du preneur.

Elle ajoute que pour les loyers courants visés par le même congé, le preneur avait valablement purgé la mise en demeure par des offres réelles effectuées dans le délai imparti. La cour oppose en outre l'autorité de la chose jugée, au visa de l'article 451 du code des obligations et des contrats, à la demande en nullité du bail, dès lors qu'un précédent arrêt avait déjà reconnu la validité de l'acte entre les mêmes parties.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Le débat portait sur le montant d'un arriéré locatif commercial et sur la qualité à agir d'un bailleur co-indivisaire. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en se fondant sur la somme mensuelle qu'il alléguait.

Le preneur appelant contestait non seulement le montant du loyer, mais également la qualité du bailleur à agir seul, tout en prouvant avoir consigné une partie des sommes réclamées. La cour d'appel de commerce ordonne une mesure d'instruction au cours de laquelle le bailleur reconnaît lui-même que la somme locative réelle est inférieure à celle réclamée et qu'il agit en qualité de gérant de fait pour le compte de l'indivision.

La cour écarte dès lors le moyen tiré du défaut de qualité à agir. Elle prend également acte de la consignation opérée par le preneur, qui a un effet libératoire pour la période concernée.

Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de la condamnation, lequel est recalculé sur la base du loyer mensuel avéré et après déduction des sommes consignées.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve du paiement des loyers et sur l'intérêt à agir de l'appelant. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement, tout en retenant la somme locative la plus faible, faute pour les bailleurs de prouver le montant supérieur qu'ils alléguaient.

L'appelant contestait la période des arriérés retenue, soutenant s'être acquitté d'une partie des loyers réclamés, et critiquait le montant du loyer mensuel que le premier juge avait pourtant fixé en sa faveur. La cour écarte d'emblée le moyen relatif au montant du loyer, relevant le défaut d'intérêt à agir de l'appelant sur un chef de demande qui lui avait donné satisfaction en première instance.

Sur le fond, la cour retient que la preuve du paiement des loyers incombe au preneur et que ce dernier ne rapporte pas la preuve de l'acquittement des sommes antérieures aux dépôts effectués auprès du tribunal. Dès lors, le calcul des arriérés opéré par le premier juge étant jugé exact au vu des pièces produites, le jugement entrepris est confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de fixation d'un nouveau loyer consécutivement à un changement d'activité par le preneur. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande du bailleur irrecevable, la requalifiant en simple demande de révision soumise au droit commun.

L'appelant soutenait que le changement d'activité, non contesté, ouvrait droit à la fixation d'un nouveau loyer en application des articles 22 et 23 de la loi 49-16, distincte de la révision triennale. La cour écarte cependant ce moyen et retient que le droit pour le bailleur de solliciter la fixation d'un nouveau loyer au titre de ces dispositions est subordonné à l'absence d'augmentations préalables.

Ayant constaté que la somme locative avait déjà fait l'objet de plusieurs majorations conventionnelles successives, la cour considère que la demande du bailleur ne peut s'analyser qu'en une simple demande de révision relevant du cadre légal de la loi 07-03. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et ordonnant l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine la régularité formelle du congé et les effets d'une augmentation de loyer sur la poursuite du bail commercial. Le preneur soulevait la nullité du congé en raison d'une erreur sur l'adresse du local commercial et soutenait que l'augmentation du loyer, intervenue postérieurement à la délivrance du congé, valait renouvellement du bail pour une nouvelle période.

La cour écarte le moyen tiré du vice de forme, considérant que la finalité de la notification a été atteinte dès lors que le congé a été valablement remis à l'épouse du preneur dans les lieux loués, permettant à ce dernier d'organiser sa défense. Elle retient ensuite que l'augmentation de la somme locative ne constitue pas un renouvellement du contrat de bail.

La cour rappelle à cet égard que la loi n° 49-16 n'a pas subordonné le congé pour reprise personnelle à l'échéance d'un terme contractuel. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine la régularité formelle et substantielle de l'acte au regard de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant l'expulsion du preneur.

L'appelant soulevait l'irrégularité du congé, notamment sa notification par un clerc d'huissier, la mention d'un loyer erroné, et l'inobservation par le nouveau propriétaire d'un délai de détention avant la reprise. La cour d'appel de commerce écarte les moyens tirés des vices de forme, retenant que la notification par clerc assermenté est régulière et que l'inexactitude de la somme locative est sans incidence dès lors que le congé n'est pas fondé sur un défaut de paiement.

Sur le fond, la cour rappelle que le congé pour usage personnel n'est subordonné à aucun délai de détention pour le nouveau propriétaire. Elle retient surtout que la contestation de la sincérité du motif de reprise est inopérante, le droit du preneur se résolvant en une indemnité d'éviction complète qui le dédommage de la perte de son fonds de commerce.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un contrat de gérance et l'expulsion du gérant, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification de la convention liant les parties. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du propriétaire du fonds en ordonnant la résiliation et l'expulsion.

L'appelant contestait la qualification de contrat de gérance, arguant de l'existence d'un bail commercial au regard de la stipulation d'une "somme locative" et du versement d'une garantie. La cour écarte ce moyen en retenant que la commune intention des parties, telle qu'exprimée dans l'acte, portait sans équivoque sur la gérance du fonds, la terminologie employée pour la contrepartie financière étant sans incidence sur la nature du contrat.

La cour déclare par ailleurs irrecevable la demande de restitution de la garantie, au motif qu'elle constitue une demande nouvelle présentée pour la première fois en appel. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement rejetant une demande d'éviction pour modification non autorisée des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'interprétation d'un bail commercial et l'appréciation du caractère sérieux du motif d'éviction. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur au motif que le grief n'était pas fondé. L'appelant soutenait que le preneur avait, en violation du contrat, démoli un mur séparant deux locaux distincts visés au bail. La cour relève que le contrat, bien que visant deux titres fonciers, stipulait une somme locative unique et autorisait expressément le preneur à réaliser des travaux de construction, ce qui inclut la démolition nécessaire à l'unification des lieux pour les besoins de son activité. La cour retient surtout que le bailleur lui-même, dans des procédures antérieures visant notamment l'augmentation du loyer, avait constamment qualifié les lieux de local commercial unique, contredisant ainsi sa propre argumentation. Dès lors, la cour considère que le motif de l'éviction tiré de la modification des lieux manque de sérieux, l'accord du bailleur résultant tant des clauses du bail que de son comportement antérieur. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la preuve du manquement du locataire. Le tribunal de commerce avait fait droit aux demandes du bailleur en se fondant sur une nouvelle somme locative issue d'un jugement en révision non encore signifié. L'appelant contestait le montant du loyer retenu, l'opposabilité du jugement en révision, et soutenait s'être acquitté de ses obligations par la voie de l'offre réelle et de la consignation. La cour fait droit au moyen tiré de l'inopposabilité du jugement en révision, faute de signification, et retient que la somme locative applicable est l'ancienne et non la nouvelle. La cour retient cependant que le preneur, en ne produisant pas les procès-verbaux d'offres réelles, ne démontre pas le caractère complet et libératoire de ses paiements. Dès lors, le manquement du preneur est jugé établi, justifiant la résiliation du bail et l'expulsion. Elle confirme également l'obligation du preneur au paiement de la taxe de propreté, prévue contractuellement, tout en rectifiant son montant sur la base du loyer initial. Le jugement est donc confirmé sur le principe de l'expulsion mais réformé quant aux montants des condamnations pécuniaires.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant condamné le preneur au paiement d'un arriéré locatif et prononcé la nullité d'un contrat de bail, la cour d'appel de commerce devait déterminer la somme locative opposable au nouveau propriétaire des murs. L'appelant, cessionnaire du fonds de commerce, soutenait que le loyer applicable était celui, minoré, stipulé dans un bail sous seing privé distinct, et non le montant plus élevé mentionné dans son propre acte notarié d'acquisition du fonds. La cour écarte ce moyen en relevant que le bail sous seing privé invoqué avait été consenti par une personne dont le titre de propriété sur l'immeuble avait été judiciairement annulé par une décision définitive. Elle retient dès lors que la seule somme locative opposable est celle expressément mentionnée dans l'acte notarié d'acquisition du fonds, cet acte faisant foi des engagements du preneur. En application de l'article 306 du dahir formant code des obligations et des contrats, la cour rappelle que la nullité de l'engagement principal, à savoir le titre de propriété du bailleur putatif, entraîne la nullité de l'engagement accessoire qu'est le contrat de bail. Les paiements partiels effectués sur la base du loyer minoré étant jugés non libératoires, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la preuve d'une modification verbale de la consistance de la chose louée en dépit de stipulations contractuelles écrites. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en restitution d'une parcelle et en indemnisation d'occupation formée par les bailleurs. Les appelants soutenaient que le premier juge aurait dû ordonner une expertise en écriture sur un reçu de loyer argué de faux et que la preuve de l'extension de la surface louée ne pouvait résulter que d'un avenant écrit. La cour écarte ce moyen en rappelant qu'elle n'est pas tenue d'ordonner une mesure d'instruction, telle une vérification d'écritures, lorsqu'elle dispose d'éléments suffisants pour statuer. Elle retient que l'acceptation continue et sans réserve par le bailleur, puis par ses héritiers, d'une somme locative supérieure à celle contractuellement prévue pour la surface initiale constitue une présomption forte de leur consentement à l'occupation par le preneur d'une surface additionnelle. Dès lors, l'occupation continue et paisible de la parcelle litigieuse, corroborée par le paiement régulier d'un loyer correspondant à la surface totale exploitée, établit l'existence d'un accord verbal modifiant le bail initial. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en validation de congé pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caractérisation du manquement du preneur et sur une violation alléguée des droits de la défense. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur, considérant le preneur non défaillant. L'appelant soutenait, d'une part, une violation des droits de la défense résultant du dépôt d'une note en délibéré par l'intimé, et d'autre part, l'existence d'un défaut de paiement justifiant l'éviction, le débat portant sur la date d'entrée en vigueur d'une augmentation de loyer. La cour écarte le moyen procédural, retenant que le rejet de la demande reconventionnelle jointe à la note litigieuse privait le grief de tout préjudice pour l'appelant. Sur le fond, la cour relève les contradictions du bailleur quant à la date de prise d'effet de la nouvelle somme locative. Elle considère que les versements et consignations effectués par le preneur, fondés sur une date d'augmentation de loyer justifiée par des correspondances non contestées, sont libératoires et excluent tout état de défaut de paiement. Dès lors, le motif du congé étant non établi, le jugement entrepris est confirmé.