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Fissures

Saisi d'un litige relatif à l'exécution d'un contrat de construction d'un complexe hôtelier, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue des obligations réciproques du maître d'ouvrage et de l'entrepreneur en cas d'inexécution partielle et de malfaçons. Le tribunal de commerce avait condamné le maître d'ouvrage au paiement d'un solde de travaux sur la base d'une expertise judiciaire, tout en rejetant les demandes reconventionnelles de ce dernier et les demandes additionnelles de l'entrepreneur.

En appel, le maître d'ouvrage contestait la prise en compte de travaux supplémentaires non prévus au marché forfaitaire et invoquait une omission de statuer sur son préjudice de perte d'exploitation, tandis que l'entrepreneur revendiquait la force probante des ordres de paiement signés et contestait sa responsabilité au titre des vices de construction. La cour retient la responsabilité de l'entrepreneur pour les malfaçons constatées, rappelant qu'en sa qualité d'ajir pour le louage d'ouvrage, il est tenu de garantir les défauts de sa fabrication au visa de l'article 767 du code des obligations et des contrats.

Elle écarte cependant la demande d'indemnisation du maître d'ouvrage pour arrêt du chantier et perte de chance, au motif que l'inexécution lui est imputable, dès lors qu'il a lui-même manqué à son obligation de paiement du prix des travaux réalisés. La cour juge par ailleurs que la demande de l'entrepreneur en restitution de la retenue de garantie et de la caution bancaire est prématurée, le taux d'avancement des travaux étant insuffisant pour justifier leur mainlevée.

En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme le jugement en ce qu'il avait rejeté au fond la demande relative aux garanties pour la déclarer irrecevable, et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement retenant la responsabilité d'un entrepreneur pour des malfaçons affectant des travaux de revêtement bitumineux, la cour d'appel de commerce examine l'imputabilité des désordres. Le tribunal de commerce avait condamné l'entrepreneur à des dommages-intérêts sur le fondement d'une première expertise.

L'appelant contestait l'imputabilité des vices, soutenant que sa mission se limitait à la pose de la couche de roulement et que les désordres provenaient des couches de fondation, qui n'étaient pas à sa charge, tout en soulevant l'irrégularité de la procédure par une demande en inscription de faux. La cour, après avoir ordonné une nouvelle expertise judiciaire, fait droit au moyen principal de l'appelant.

Elle retient que le rapport d'expertise démontre que les fissures et affaissements trouvent leur origine exclusive dans un défaut de compactage des couches inférieures, prestation étrangère au contrat de l'appelant. Dès lors, la cour constate l'absence de lien de causalité entre les travaux réalisés par l'entrepreneur et les dommages subis par le maître d'ouvrage, ce qui exclut sa responsabilité.

La demande incidente en inscription de faux est en revanche rejetée comme étant non fondée. Le jugement est infirmé en toutes ses dispositions et la demande initiale rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une action en garantie des vices cachés pour cause de prescription, la cour d'appel de commerce se prononce sur le point de départ du délai d'action contre un vendeur professionnel. Le tribunal de commerce avait déclaré l'action prescrite en application du délai d'un an suivant la délivrance de l'immeuble.

L'acquéreur soutenait que le vendeur, promoteur immobilier, était présumé de mauvaise foi, ce qui devait écarter le délai de prescription de l'article 573 du code des obligations et des contrats et faire courir le délai à compter de la découverte du vice. La cour d'appel de commerce fait droit à ce moyen, retenant que le vendeur, en sa qualité d'entreprise spécialisée dans la construction, est présumé connaître les vices affectant l'immeuble vendu.

Dès lors, en application de l'article 574 du même code, il ne peut se prévaloir du délai de prescription annal, l'action intentée peu après la découverte des vices par expertise étant jugée recevable. Statuant au fond sur la base d'une expertise judiciaire, la cour évalue le préjudice matériel de l'acquéreur.

Le jugement est en conséquence infirmé et le vendeur condamné au paiement du coût des réparations.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature des changements susceptibles de justifier la résiliation du bail. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur, qui soutenait en appel que le preneur avait réalisé des travaux substantiels en violation des stipulations contractuelles.

La cour a ordonné une expertise judiciaire afin de vérifier la matérialité et la portée des transformations alléguées. Il ressort du rapport d'expertise que les modifications dénoncées par le bailleur ne sont pas établies, les désordres constatés, tels que des fissures, résultant de causes externes non imputables au preneur, notamment des infiltrations d'eau provenant des étages supérieurs.

La cour rappelle que les changements apportés par le preneur ne peuvent motiver une éviction que s'ils affectent la sécurité de l'immeuble ou augmentent ses charges structurelles. Faute pour l'appelant de rapporter la preuve de telles conséquences, le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une action en responsabilité d'un bailleur contre son preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve du lien de causalité en matière de dégradations des lieux loués. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande d'indemnisation, faute pour ce dernier de rapporter la preuve que les fissures constatées dans l'immeuble résultaient de l'activité du locataire. L'appelant soutenait que le premier juge aurait dû ordonner une expertise judiciaire, conformément à sa demande subsidiaire, pour établir l'imputabilité des dommages. La cour rappelle qu'en matière de responsabilité, la charge de la preuve des trois éléments constitutifs, la faute, le dommage et le lien de causalité, incombe intégralement au demandeur. Elle retient que le procès-verbal de constat, s'il établit l'existence de fissures, est insuffisant à démontrer qu'elles sont la conséquence directe de l'usage d'une machine par le preneur. La cour juge en conséquence que le tribunal n'est pas tenu d'ordonner une mesure d'instruction pour pallier la carence probatoire du demandeur. Le jugement de première instance est donc confirmé.

Ayant souverainement retenu, sur la base des témoignages produits, que les transformations apportées au local loué, qui fondaient la demande de résiliation du bail, n'étaient pas le fait du preneur mais celui du bailleur originel, auteur des demandeurs à la résiliation, une cour d'appel justifie légalement sa décision de rejeter ladite demande. En effet, la preuve de l'implication du bailleur lui-même dans les modifications litigieuses peut être rapportée par tous moyens, y compris par témoignages, dont l'appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond.

C’est à bon droit qu’une cour d’appel retient que la qualité de bailleur, qui n’exige pas celle de propriétaire de l’immeuble loué, suffit pour fonder une action en expulsion et peut être prouvée par tous moyens, notamment par le contrat de bail initial et les actes de vente successifs ayant transmis cette qualité aux demandeurs. Ayant par ailleurs constaté, sur la base d’un arrêté administratif de démolition fondé sur des rapports d’expertise, que l’immeuble menaçait ruine, la cour d’appel, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des preuves, n’est pas tenue d’ordonner une nouvelle expertise judiciaire et peut légalement prononcer l’expulsion du preneur.

Ayant constaté qu’un jugement antérieur, revêtu de l’autorité de la chose jugée en application de l’article 451 du Dahir des obligations et des contrats, avait définitivement établi que les travaux de modification entrepris par le preneur constituaient une altération substantielle et abusive du bien loué ayant causé un préjudice au bailleur, une cour d’appel en déduit à bon droit que le motif grave justifiant l’éviction est caractérisé. Par conséquent, elle n’est pas tenue de répondre aux moyens du preneur contestant la nature des travaux ou le lien de causalité avec les dommages, ces points étant déjà tranchés de manière irrévocable par la décision précédente.

Ayant souverainement constaté, au vu du rapport d'expertise et de ses annexes, que le conseil d'une partie avait été dûment convoqué aux opérations d'expertise, une cour d'appel, qui estime que ledit rapport contient les éléments suffisants pour statuer sur le litige, n'est pas tenue d'ordonner une mesure de contre-expertise. En conséquence, elle rejette à bon droit le moyen tiré de la violation des droits de la défense et de l'irrégularité du rapport.

Ayant constaté que l'ouverture d'une fenêtre dans un mur mitoyen par l'exploitant d'un café était de nature à causer un préjudice à l'exploitante d'une salle de sport pour femmes voisine, la cour d'appel en a exactement déduit que cette dernière, en tant que titulaire du fonds de commerce et victime directe du trouble, avait qualité et intérêt à agir en suppression du trouble et en réparation, sans être tenue de mettre en cause le propriétaire de l'immeuble. En effet, le droit d'intenter une action en justice appartient à toute personne subissant un préjudice.

Saisie d’un recours en annulation d’une sentence arbitrale ayant condamné un assureur à indemniser un promoteur immobilier au titre de la garantie décennale suite à l’apparition de fissures dans un complexe résidentiel, la Cour d’appel de commerce de Casablanca rejette le recours et ordonne l’exequatur de la sentence.

La Cour a examiné et rejeté successivement les moyens de nullité suivants :

1. Sur l’irrégularité de la constitution du tribunal arbitral :
   La Cour écarte ce moyen, retenant que la procédure contractuelle (article 19 des conditions générales) et légale (article 327-2 du CPC) a été respectée. Face au silence de l’assureur suite à la mise en demeure de désigner son arbitre, le promoteur a légitimement saisi le Président du tribunal pour procéder à cette désignation. La nomination ultérieure d’un arbitre par l’assureur devant le juge a été jugée tardive et sans incidence sur la régularité de la constitution du tribunal arbitral.

2. Sur le défaut d’acceptation de la mission et de déclaration d’indépendance :
   La Cour constate que les arbitres ont formellement accepté leur mission par écrit à une date déterminée, conformément à l’article 327-6 du CPC, précisant lors des sessions antérieures qu’ils n’avaient pas encore accepté. Elle précise que le défaut éventuel de déclaration d’indépendance des arbitres ne figure pas parmi les cas limitatifs d’annulation prévus par l’article 327-36 du CPC.

3. Sur l’absence de détermination du règlement d’arbitrage :
   Ce grief est rejeté, la Cour relevant que le tribunal arbitral avait, par une ordonnance de procédure, explicitement fixé le droit applicable (droit marocain), les règles procédurales (CPC), le siège, la langue et l’agenda de l’arbitrage.

4. Sur la déchéance du droit à garantie pour déclaration tardive :
   La Cour juge ce moyen irrecevable dans le cadre du recours en annulation. Elle rappelle que son contrôle se limite strictement aux cas énumérés à l’article 327-36 du CPC, et n’inclut ni la révision du fond du litige ni l’appréciation des faits retenue par les arbitres, notamment l’application de clauses contractuelles de déchéance.

5. Sur l’absence de garantie (nature des désordres et expiration de la police) :
   Pour les mêmes motifs que le grief précédent, la Cour estime que ce moyen relève du fond du litige (interprétation du contrat, nature des désordres au regard de la garantie décennale, computation des délais contractuels) et échappe ainsi au contrôle du juge de l’annulation conformément à l’article 327-36 du CPC.

6. Sur la violation alléguée des droits de la défense (refus d’expertise) :
   La Cour écarte ce moyen, estimant que le tribunal arbitral disposait d’éléments probants suffisants pour statuer, en particulier les conclusions d’un rapport technique et surtout celles de l’expert mandaté par l’assureur lui-même, ayant constaté et évalué précisément les dommages. Le refus de diligenter une expertise complémentaire ne constitue donc pas, selon la Cour, une atteinte aux droits de la défense.

En conséquence, la Cour d’appel rejette l’ensemble des moyens de nullité, confirme la sentence arbitrale et, en application de l’article 327-38 du CPC, ordonne son exécution, mettant les dépens à la charge du demandeur au recours.

Note : La Cour de Cassation a rejeté le pourvoi formé contre cet arrêt le 05/11/2024 (Arrêt numéro 553, dossier numéro 2023/1/3/1175)

Le locataire d’un bail commercial qui, sans l’accord préalable du bailleur, opère des transformations substantielles – notamment la jonction de deux locaux distincts – et occasionne des dégradations à l’immeuble manque à ses obligations contractuelles ; ce manquement autorise la résiliation du bail et son expulsion.
Constatant, sur la foi d’une expertise judiciaire, la réalité des travaux (abattage de mur séparatif, câblage, détérioration d’éléments porteurs) et l’alourdissement des charges pour le bailleur, la cour d’appel a jugé fondé le congé délivré.  En l’absence d’autorisation, l’inexécution du preneur était caractérisée ; l’expulsion s’imposait.

La Cour de cassation approuve cette motivation : elle rappelle que, selon les articles 345 et 346 du Code de procédure civile, seule la minute conservée au greffe doit être signée, les expéditions revêtues du cachet de conformité étant régulières. En conséquence, le moyen tiré du vice de forme est écarté et le pourvoi rejeté.

La société propriétaire d’un immeuble a saisi le tribunal à l’encontre d’un opérateur de télécommunication, sollicitant le retrait d’un dispositif de fibre optique installé sans autorisation sur la façade de l’entrée principale d’un immeuble et demandant réparation du préjudice subi.

La défenderesse faisait valoir que l’installation litigieuse avait été effectuée à la demande de plusieurs résidents et sociétés de l’immeuble, dans le but d’améliorer l’accès aux services Internet via la technologie Fibre Optique. Toutefois, aucun accord n’avait été préalablement obtenu de la demanderesse, propriétaire du bien.

La juridiction, se fondant sur le procès-verbal de constat dressé le 18 avril 2024 et l’article 77 du Dahir des obligations et contrats — lequel impose la réparation de tout préjudice causé sans autorisation légale —, a retenu que l’installation du dispositif avait été effectuée de manière unilatérale, causant des fissures, détériorations esthétiques et atteintes au droit de propriété. Le juge a écarté les moyens de défense tirés d’un usage commun ou d’une autorisation implicite, au motif que la preuve d’un accord de la propriétaire faisait défaut.

Il a en conséquence ordonné la suppression du dispositif et la remise en état des lieux aux frais de la défenderesse, assortissant cette injonction d’une astreinte de 1 000 dirhams par jour de retard à compter de l’inexécution. Le tribunal a en outre accordé à la demanderesse une indemnité de 15 000 dirhams à titre de réparation du préjudice matériel subi, tout en rejetant le surplus des demandes, notamment l’exécution provisoire.

Le Tribunal Administratif, saisi d’un litige relatif à l’exécution d’un marché de travaux publics et aux conséquences de l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de l’entreprise cocontractante en cours d’exécution, a rendu une décision articulée autour de plusieurs points de droit distincts.

Dans un premier temps, le Tribunal a examiné la recevabilité des actes de procédure accomplis par l’entreprise placée en liquidation judiciaire. À cet égard, le Tribunal a appliqué l’article 1er, alinéa 3, du Code de procédure civile, considérant que l’intervention du syndic de liquidation, reprenant les demandes et participant aux expertises, régularise la procédure pour les actes antérieurs au jugement de liquidation. Inversement, seuls les actes émanant du syndic postérieurement à ce jugement sont recevables.

S’agissant de la demande d’indemnisation de l’entreprise pour le retard d’exécution des travaux, fondé sur l’obstruction du chantier par des riverains, le Tribunal a qualifié cet événement d’imprévisible et donc extérieur aux risques normalement couverts par l’entreprise en vertu du cahier des charges. De ce fait, il a retenu la responsabilité du maître d’ouvrage, tenu de garantir l’accès au chantier. Cependant, l’indemnisation a été refusée en l’absence de preuves suffisantes des préjudices allégués.

Le Tribunal a également statué sur la demande de paiement du solde du marché et des travaux supplémentaires. Il a rappelé les règles de la réception des travaux et a constaté la réception définitive tacite, ouvrant droit au paiement du solde. Concernant les travaux supplémentaires, le Tribunal a exigé la preuve d’un ordre de service, d’un accord ou de leur acceptation par le maître d’ouvrage, conditions non remplies en l’espèce, entraînant le rejet de la demande.

Le Tribunal a, par ailleurs, examiné les demandes d’indemnisation liées au retard de libération des garanties et aux frais d’assurance supplémentaires. Se fondant sur le lien entre la libération des garanties et la réception définitive, et constatant la réalité du retard imputable au maître d’ouvrage, il a accordé l’indemnisation des frais financiers supplémentaires. De même, les intérêts moratoires sur les paiements tardifs ont été admis en application du décret n° 2.16.344.

En outre, s’agissant de la demande du maître d’ouvrage réclamant une indemnisation pour les défauts constatés dans les travaux, le Tribunal l’a rejetée. Il a estimé que l’entreprise ayant réalisé les travaux conformément aux règles et que les défauts étaient dus à la nature du sol et aux choix techniques supervisés par le maître d’œuvre, la responsabilité de l’entreprise ne pouvait être engagée.

Quant à la demande de la banque sollicitant la levée des garanties financières liées au marché, elle a été acceptée. Le Tribunal a justifié cette décision par l’exécution correcte des travaux par l’entreprise et leur réception définitive, ce qui, selon les règles des marchés publics, libère les garanties en faveur de l’entreprise.

En définitive, le Tribunal Administratif a partiellement fait droit à la demande principale de la demanderesse en condamnant le maître d’ouvrage au paiement du solde du marché, des intérêts moratoires et de certaines indemnités liées au retard et aux garanties, tout en rejetant le surplus de ses prétentions et la demande reconventionnelle du maître d’ouvrage, et en accueillant la demande de mainlevée des garanties présentée par la banque.

Il est établi que l’acquéreuse, après exécution intégrale de ses obligations contractuelles, a constaté, dès la réception du fonds commercial, de graves malfaçons et vices cachés, confirmés par une expertise technique réalisée en application des dispositions du Code de procédure civile. Ces défauts concernaient à la fois les gros œuvres et les seconds œuvres, notamment une plomberie non conforme aux normes (canalisations incomplètement raccordées et atteinte à la structure), rendant le bien impropre à l’exploitation commerciale.

Sur le fondement des articles 549 et 556 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, le tribunal a retenu que le vendeur est tenu de livrer la chose vendue exempte de vices cachés qui en diminuent la valeur ou la rendent impropre à l’usage. Constatant la violation de cette obligation, la juridiction a prononcé la résolution du contrat de vente et ordonné la restitution intégrale du prix, majorée des intérêts légaux, tout en écartant les demandes d’indemnisation non fondées en droit.

S’agissant de la compétence, le tribunal de commerce, saisi en premier lieu, a examiné l’exception d’incompétence soulevée et retenu qu’il demeurait compétent, considérant qu’il s’agissait d’un litige né de la cession d’un fonds de commerce. Il a ainsi statué au fond en application de la loi n° 53.95, rejetant la thèse d’une compétence exclusivement civile.

Une société, propriétaire d’un immeuble acquis en mai 2018, a requis l’évacuation d’un appartement locatif, arguant de la vétusté avancée de la construction, datant d’un siècle, et des risques sécuritaires et sanitaires qu’elle présentait, nécessitant des travaux de rénovation substantiels autorisés en novembre 2019. Une lettre de congé en ce sens fut adressée au locataire en juillet 2020.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour rejeter une demande en réparation des dommages causés à un immeuble prétendument par les vibrations d’une installation voisine, retient l’absence de lien de causalité. En effet, elle fonde son appréciation souveraine non seulement sur une expertise judiciaire et une visite des lieux, mais également sur le rapport d'une commission technique, initié par le demandeur lui-même, dont les conclusions concordantes imputent les fissures à la vétusté du bâtiment et à des infiltrations d’eau.