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Article 27 du Dahir du 24 mai 1955

En matière de bail commercial soumis au dahir du 24 mai 1955, la cour d'appel de commerce se prononce sur la déchéance du droit du preneur de contester un congé pour travaux non autorisés. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'éviction du preneur, la considérant fondée.

L'appelant soutenait avoir respecté la procédure de conciliation préalable, contestant ainsi la déchéance de son droit de s'opposer aux motifs de l'éviction. La cour relève que la procédure de conciliation invoquée par le preneur concernait un précédent congé pour défaut de paiement de loyers, et non le congé pour travaux non autorisés fondant la présente action.

Dès lors, la cour retient que le preneur n'a pas contesté le congé litigieux dans le délai de trente jours prévu par l'article 27 du dahir du 24 mai 1955. Faute d'avoir initié la procédure de conciliation requise pour ce motif spécifique, le preneur est déchu de son droit de contester les causes du congé.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences du défaut de saisine du juge en conciliation par le preneur à bail commercial suite à un congé avec offre de renouvellement à de nouvelles conditions. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande d'éviction du bailleur irrecevable.

L'appelant soutenait que l'absence de procédure de conciliation engagée par le preneur pour contester le nouveau loyer proposé valait renonciation au droit au renouvellement, le constituant occupant sans droit ni titre. La cour écarte ce moyen et retient, au visa de l'article 27 du dahir du 24 mai 1955, que le défaut pour le preneur de contester les nouvelles conditions dans le délai légal n'entraîne pas la fin du bail mais vaut acceptation tacite de ces conditions.

La demande d'éviction est donc jugée non fondée, la relation locative s'étant poursuivie au nouveau loyer. Cependant, en application du principe interdisant d'aggraver le sort de l'appelant, la cour ne peut substituer un rejet au fond à l'irrecevabilité prononcée en première instance.

Le jugement est en conséquence confirmé en son dispositif.

Saisi d'un appel formé par un bailleur contre un jugement ayant ordonné l'éviction de son preneur tout en lui allouant une indemnité, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences du défaut de saisine du juge en conciliation par le preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion, mais avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction. L'appelant soutenait que le preneur, faute d'avoir engagé la procédure de conciliation prévue par l'article 27 du dahir du 24 mai 1955 dans le délai imparti après la réception d'un congé pour reprise personnelle, était déchu de son droit à toute indemnité. La cour d'appel de commerce, statuant sur renvoi après cassation, distingue les deux motifs du congé. Elle écarte le motif tiré du défaut de paiement des loyers, le preneur rapportant la preuve de leur règlement. En revanche, la cour retient que le preneur, en s'abstenant de contester le congé pour reprise personnelle et d'initier la procédure de conciliation dans le délai légal, est réputé avoir renoncé au renouvellement du bail et est dès lors considéré comme un occupant sans droit ni titre. Par conséquent, il ne peut prétendre au bénéfice d'une indemnité d'éviction. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il avait alloué une indemnité, et confirmé pour le surplus, notamment quant au principe de l'expulsion.

En matière de bail commercial soumis au dahir du 24 mai 1955, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets d'un commandement de payer et la qualité à agir des parties. Le tribunal de commerce avait prononcé l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers. L'appelant contestait la qualité à agir des bailleurs et soutenait, d'une part, que la sommation de payer avait été adressée à une entité distincte du preneur contractuel et, d'autre part, qu'un commandement visant une augmentation de loyer valait renonciation à se prévaloir du premier. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré du défaut de qualité en relevant qu'une précédente décision, statuant sur une révision de loyer entre les mêmes parties, avait consacré leur qualité respective de bailleur et de preneur. Elle juge ensuite que la demande de révision du loyer ne saurait être interprétée comme une renonciation implicite à la mise en œuvre de la clause résolutoire. La cour retient que le preneur, ayant reçu un commandement de payer visant expressément l'article 27 du dahir du 24 mai 1955, ne justifiait pas avoir engagé la procédure de conciliation dans le délai légal. Dès lors, le preneur est réputé avoir renoncé au renouvellement de son bail et se trouve occupant sans droit ni titre. Le jugement ordonnant l'expulsion est par conséquent confirmé.

Statuant sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une sommation de payer délivrée par des bailleurs indivis conjointement avec des tiers. Le tribunal de commerce avait annulé la sommation et rejeté la demande d'expulsion, au motif que l'acte émanait pour partie de personnes étrangères à la propriété du local. Se conformant au point de droit jugé par la Cour de cassation, la cour retient que la présence de tiers parmi les auteurs de la sommation ne vicie pas cette dernière dès lors qu'elle a également été délivrée par les bailleurs indivis. Elle relève que le preneur, faute d'avoir réglé les loyers dans le délai imparti ou d'avoir engagé la procédure de conciliation prévue par l'article 27 du dahir du 24 mai 1955, est déchu de son droit de contester les motifs de la sommation. Le preneur est dès lors réputé occupant sans droit ni titre, ce qui justifie la résiliation du bail. La cour réforme en conséquence le jugement entrepris, prononce l'expulsion du preneur et le condamne à un dédommagement pour son maintien fautif dans les lieux, tout en confirmant sa condamnation au paiement des arriérés locatifs.

Ayant constaté que le preneur avait, dans sa déclaration à l'administration fiscale, mentionné un montant de loyer supérieur à celui stipulé dans le contrat de bail, une cour d'appel en déduit souverainement, sans être tenue d'ordonner une expertise, que cette déclaration vaut aveu et fixe le loyer dû à ce montant. Par ailleurs, c'est à bon droit qu'elle déclare irrecevable le moyen tiré de la violation des dispositions du Code de commerce relatives aux procédures collectives, dès lors que le preneur, en sa qualité de débiteur de la société en liquidation, n'a pas qualité pour se prévaloir de règles édictées dans l'intérêt de cette dernière et de ses créanciers.

Justifie également sa décision la cour d'appel qui, saisie d'une action en paiement d'arriérés de loyers, fait une exacte application de la prescription quinquennale.

Ayant constaté que la relation locative lie le bailleur à une société dotée d'une personnalité morale distincte de celle de son gérant, et que la mise en demeure de payer les loyers, préalable à l'action en résiliation, avait été adressée au gérant en sa qualité de personne physique et non en tant que représentant légal de la société preneuse, une cour d'appel en déduit exactement que cette mise en demeure, délivrée à une personne sans qualité pour la recevoir au nom de la société, est dépourvue de tout effet juridique à l'égard de cette dernière. C'est donc à bon droit qu'elle rejette la demande d'expulsion fondée sur ladite mise en demeure.

Encourt la cassation pour manque de base légale, l'arrêt qui prononce la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du locataire pour défaut de paiement, sans répondre au moyen soulevé par ce dernier contestant la validité de la mise en demeure. En vertu des dispositions du dahir du 24 mai 1955, pour produire ses effets juridiques, la mise en demeure adressée au locataire en vue du paiement des loyers doit impérativement mentionner le montant des arriérés réclamés ainsi que le délai imparti pour s'acquitter de sa dette, le défaut de ces mentions privant l'acte de toute efficacité.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour confirmer l'expulsion d'un preneur à bail commercial, retient que ce dernier est déchu de son droit de contester les motifs de la résiliation pour n'avoir pas engagé la procédure de conciliation prévue par l'article 27 du dahir du 24 mai 1955. En effet, le défaut de contestation par le preneur de la notification de la sommation de payer au stade de la première instance et l'absence d'engagement de la procédure de conciliation emportent la perte de son droit de discuter des causes de la résiliation.

Il résulte de l'article 27 du dahir du 24 mai 1955 que le preneur est déchu de son droit de contester les motifs du congé qui lui a été délivré s'il n'a pas engagé la procédure de conciliation. Cette déchéance entraîne la fin du bail et autorise le bailleur à poursuivre l'expulsion du preneur, laquelle constitue un effet direct du congé.

Par conséquent, viole ce texte la cour d'appel qui, saisie d'une demande en résiliation et expulsion fondée sur un tel congé, examine les moyens de défense du preneur au lieu de vérifier si ce dernier était déchu de son droit de les invoquer pour n'avoir pas préalablement saisi la commission de conciliation.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour ordonner le renouvellement d'un bail commercial en application de l'article 29 du dahir du 24 mai 1955, se fonde sur l'absence du bailleur à une audience de conciliation, alors que l'ordonnance rendue à l'issue de cette audience avait été annulée par une décision antérieure, privant ainsi ladite absence de tout effet juridique.

Viole l'article 27 du dahir du 24 mai 1955 la cour d'appel qui valide l'éviction d'un preneur à bail commercial au motif qu'il n'a pas engagé de procédure de conciliation, alors que le congé lui imposant le paiement d'arriérés de loyer comme condition de renouvellement, le paiement effectué par le preneur dans le délai imparti vaut acceptation desdites conditions et le dispense, par conséquent, de l'obligation d'engager ladite procédure.

Il résulte de l'article 27 du dahir du 24 mai 1955 que lorsque le congé délivré au preneur pour défaut de paiement lui offre la possibilité de renouveler le bail en s'acquittant des arriérés dans un délai déterminé, le paiement effectué dans ce délai vaut acceptation des conditions proposées. Viole dès lors ce texte la cour d'appel qui, tout en constatant que le preneur a payé les loyers réclamés dans le délai imparti par le congé, retient que ce dernier est déchu de son droit au maintien dans les lieux pour n'avoir pas engagé de procédure de conciliation, une telle action n'étant plus requise.

Encourt la cassation, pour motivation insuffisante et dénaturation des faits, l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour prononcer l'expulsion d'un preneur à bail commercial, retient la validité d'un congé qui, bien que visant l'article 27 du dahir du 24 mai 1955, se borne à notifier le défaut de paiement du loyer sans exprimer la volonté claire et non équivoque du bailleur d'obtenir l'éviction. La simple référence à la disposition légale applicable à la résiliation pour défaut de paiement est insuffisante pour manifester l'intention de mettre fin au bail, le preneur devant être mis en mesure de connaître sans ambiguïté la portée de l'acte qui lui est notifié.

Encourt la cassation pour défaut de base légale l'arrêt qui, pour statuer sur la validité d'un congé en matière de bail commercial, se fonde sur les seules mentions du procès-verbal de notification sans examiner le contenu de l'acte de congé lui-même. Viole ainsi la loi la cour d'appel qui annule un congé au motif que le procès-verbal de notification ne reproduit pas l'intégralité du texte de l'article 27 du dahir du 24 mai 1955, alors qu'il résultait des pièces du dossier que l'acte de congé notifié contenait bien cette mention conformément à l'article 6 du même dahir.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel rejette la demande d'expulsion d'un preneur à bail commercial en retenant qu'il ne se trouve pas en état de demeure, au sens de l'article 254 du Dahir des obligations et des contrats, lorsque le montant de l'augmentation du loyer réclamé fait l'objet d'une contestation judiciaire en cours et qu'une partie des loyers visés par l'injonction n'est pas encore échue. En l'absence de demeure, le preneur est dispensé de l'obligation d'engager la procédure de conciliation prévue par l'article 27 du dahir du 24 mai 1955.

Ayant constaté qu'un congé délivré à un preneur à bail commercial pour défaut de paiement des loyers ne mentionnait pas la volonté du bailleur de mettre fin au contrat en cas de non-paiement, une cour d'appel en déduit à bon droit que ce congé ne peut produire les effets de l'éviction. En effet, pour être valable et entraîner l'éviction, un tel congé, bien que fondé sur l'article 27 du dahir du 24 mai 1955, doit manifester sans équivoque l'intention de mettre un terme au bail, conformément aux exigences de forme applicables à tout congé mettant fin à un bail commercial.

Ayant constaté, par une appréciation souveraine des pièces du dossier, que l'original du congé pour non-paiement de loyers était dûment signé et contenait le texte de l'article 27 du dahir du 24 mai 1955, et que le preneur n'avait pas réglé l'intégralité de la dette locative visée, la cour d'appel en déduit à bon droit la validité du congé et la résiliation du bail, peu important que la copie notifiée au preneur ne soit pas signée.

Il résulte de l'article 27 du dahir du 24 mai 1955 que le preneur qui, ayant reçu une offre de renouvellement du bail à de nouvelles conditions, n'a pas contesté celles-ci dans le délai légal, est réputé les avoir acceptées, formant ainsi un nouveau contrat aux conditions proposées. Encourt par conséquent la cassation l'arrêt qui, pour déclarer irrecevable la demande du bailleur en paiement du nouveau loyer, exige de ce dernier qu'il obtienne au préalable un jugement de validation de son offre.

Statuant en chambres réunies sur la portée de l’article 27 du Dahir du 24 mai 1955, la Cour Suprême juge que le preneur, destinataire d’un congé avec offre de renouvellement à un loyer majoré, qui omet d’engager la procédure de conciliation dans le délai légal, est seulement déchu de son droit de contester les nouvelles conditions proposées.

Cette déchéance n’entraîne pas la résiliation du bail mais a pour unique conséquence de réputer le preneur comme ayant accepté le nouveau loyer. Dès lors, le bail se trouve renouvelé de plein droit aux conditions de l’offre et le preneur ne peut être qualifié d’occupant sans droit ni titre, rendant la demande d’expulsion du bailleur infondée.

La signification d’un congé à une société locataire est régulière dès lors qu’elle est effectuée à son siège social, sans qu’une remise personnelle au représentant légal soit requise au regard des articles 38 et 516 du Code de procédure civile. La validité de la remise à un préposé est corroborée lorsque le preneur a précédemment agi sur la base de notifications réceptionnées par ce même individu, reconnaissant ainsi implicitement sa qualité.

Le preneur qui omet d’initier la procédure de conciliation prévue à l’article 27 du Dahir du 24 mai 1955 est déchu du droit de contester les motifs du congé. Cette déchéance le prive de toute contestation de fond, notamment sur le montant du loyer, et le constitue en occupant sans droit ni titre, justifiant son expulsion.

Enfin, la Cour Suprême rappelle qu’un moyen mélangé de fait et de droit, tel que la prescription, est irrecevable lorsqu’il est présenté pour la première fois au stade du pourvoi.

Il résulte de l'article 27 du dahir du 24 mai 1955 que si la notification d'une augmentation de loyer constitue le point de départ de l'action, elle ne peut être assimilée à une décision de justice exécutoire. Par conséquent, l'acceptation par le preneur des nouvelles conditions proposées, y compris en cas de silence de sa part ou de défaut d'engagement de la procédure de conciliation, doit faire l'objet d'une décision judiciaire de validation.

C'est donc à bon droit qu'un tribunal déclare irrecevable la demande du bailleur en paiement du loyer augmenté, en l'absence d'une telle décision préalable.