Mot clé
Adjudication judiciaire

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en paiement de loyers et en expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir de l'adjudicataire d'un immeuble loué et sur la régularité de la mise en demeure adressée au preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que le demandeur ne justifiait pas de sa qualité de nouveau bailleur.

Devant la cour, l'appelant produisait le procès-verbal d'adjudication et le contrat de bail initial pour établir sa substitution dans les droits du bailleur originaire. La cour retient que ces pièces suffisent à prouver la qualité de bailleur de l'acquéreur, qui, en tant que successeur à titre particulier, est fondé à réclamer les loyers échus depuis son acquisition.

Elle accueille également la demande additionnelle en paiement des loyers courus en cours d'instance. En revanche, la cour confirme le rejet de la demande en résiliation et en expulsion, considérant que la mise en demeure est irrégulière dès lors qu'elle a été notifiée au père du représentant légal de la société preneuse et non à la personne morale elle-même.

Le jugement est par conséquent infirmé sur le volet du paiement des loyers mais confirmé pour le surplus.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualité à agir de l'ancienne locataire d'un local commercial en vue d'obtenir sa réintégration dans les lieux, après que son fonds de commerce a été cédé par voie d'adjudication judiciaire. Le juge des référés avait fait droit à la demande en ordonnant la restitution du local au motif que les effets de l'annulation d'une précédente décision d'expulsion s'appliquaient à la personne initialement expulsée.

L'appelant, bailleur des lieux, soulevait l'irrecevabilité de la demande pour défaut de qualité de l'ancienne preneuse, au motif que la vente aux enchères du fonds de commerce emportait cession du droit au bail au profit de l'adjudicataire. La cour retient que la vente du fonds de commerce par adjudication constitue une cession de droit au sens de l'article 189 du dahir formant code des obligations et des contrats.

Dès lors, l'adjudicataire, en sa qualité de cessionnaire et de nouveau titulaire du droit au bail, est le seul à disposer de la qualité pour agir en justice relativement à l'exécution de ce contrat. La cour en déduit que l'ancienne locataire, ayant perdu sa qualité de preneuse par l'effet de la vente forcée, était irrecevable à solliciter sa réintégration.

L'ordonnance de référé est par conséquent infirmée et la demande initiale rejetée.

Saisi d'un double appel contre un jugement condamnant un co-indivisaire d'un fonds de commerce à indemniser son associé pour occupation indue, le tribunal de commerce avait limité la période d'indemnisation à la date de l'adjudication judiciaire de la part de l'associé évincé. L'un des appelants soutenait que la perte de la qualité d'associé remontait au jugement ordonnant la vente et non à l'adjudication, tandis que l'autre revendiquait l'application d'une clause pénale et contestait la validité de la vente par la voie du faux incident.

La cour d'appel de commerce retient que le transfert de propriété d'une part de fonds de commerce vendue aux enchères judiciaires n'intervient qu'à la date du procès-verbal d'adjudication, et non à celle du jugement ordonnant la vente. Dès lors, la période d'indemnisation pour occupation sans droit ni titre par un co-indivisaire court valablement jusqu'à cette date, qui marque la perte de la qualité d'associé du créancier.

La cour écarte l'application de la clause pénale faute de mise en demeure adressée avant la perte de propriété. Elle juge en outre irrecevable le moyen tiré du faux incident à l'encontre du procès-verbal d'adjudication, un tel acte relevant des voies de recours spécifiques devant le juge de l'exécution.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à l'obligation du bailleur d'autoriser des travaux indispensables à l'exploitation d'un fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à défendre du gérant de fait d'une société bailleresse. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de l'acquéreur du fonds, ordonnant à la société propriétaire des murs de délivrer l'autorisation nécessaire, ou à défaut, que le jugement en tiendrait lieu.

L'appelante soulevait principalement l'irrecevabilité de l'action initiale, faute d'avoir été dirigée contre son représentant légal tel qu'inscrit au registre du commerce. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à défendre en retenant que les mentions du registre du commerce, non mises à jour, constituent une présomption simple pouvant être renversée par la production d'un procès-verbal de décision collective postérieur désignant un autre gérant.

Elle juge en outre que l'acquéreur d'un fonds de commerce par adjudication judiciaire est fondé à exiger du propriétaire des locaux l'autorisation de procéder aux réparations nécessaires à la remise en état du bien, au regard de l'état de délabrement constaté. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le sort d'une action en revendication et en nullité de la vente de biens mobiliers, propriété d'un crédit-bailleur, réalisée dans le cadre de la liquidation judiciaire du preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en se fondant à tort sur les dispositions relatives à la saisie immobilière.

L'appelant soutenait que la vente de la chose d'autrui, intervenue au mépris d'une décision de justice définitive ordonnant la restitution, devait être annulée, nonobstant son déroulement dans le cadre d'une adjudication judiciaire. La cour d'appel de commerce, tout en relevant l'erreur de motivation du premier juge, substitue un nouveau fondement juridique.

Elle retient qu'en application de l'article 468 du code de procédure civile, applicable à la saisie des biens mobiliers, l'action en revendication doit impérativement être exercée avant l'adjudication. Une fois la vente réalisée, le propriétaire des biens perd son droit de suite sur les meubles vendus.

Son droit se transforme alors en une créance personnelle sur le prix de vente, à l'exclusion de toute action en nullité ou en restitution contre l'adjudicataire. Dès lors, l'action introduite postérieurement à la vente est jugée irrecevable et le jugement de première instance est confirmé en son dispositif.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'expulsion d'une société en liquidation occupant un immeuble vendu aux enchères publiques. Le juge de première instance avait ordonné l'expulsion de la société et l'enlèvement de ses machines, retenant le caractère illicite de l'occupation. L'appelant, agissant en qualité de liquidateur, contestait sa qualité à défendre et invoquait l'existence d'un fonds de commerce sur l'immeuble, ce qui selon lui excluait la compétence du juge des référés. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité, rappelant que le liquidateur est le représentant légal de la société. Elle juge ensuite que la vente par adjudication publique, dont le cahier des charges ne mentionnait aucun fonds de commerce, purge le bien de toute charge non déclarée. La cour retient que la seule inscription au registre du commerce ne suffit pas à prouver l'existence d'un fonds de commerce opposable à l'adjudicataire. L'occupation des lieux constitue dès lors un trouble manifestement illicite justifiant la mesure d'expulsion. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

La Cour d’appel de commerce, statuant sur renvoi après cassation, juge que l’acquéreur d’un fonds de commerce par voie d’adjudication judiciaire est un tiers par rapport à la procédure d’expulsion diligentée contre le précédent locataire et ne saurait être qualifié d’ayant cause particulier de ce dernier. Il en découle que la vente forcée a pour effet de purger le fonds de commerce des charges et dettes antérieures, y compris des arriérés locatifs ayant motivé la procédure d’éviction. Par conséquent, une décision d’expulsion, fondée sur des manquements du preneur originel antérieurs à l’adjudication, est inopposable à l’adjudicataire, lequel acquiert un bien libre de toute poursuite liée à l’exploitation précédente. L’acquéreur ne peut donc être substitué au locataire défaillant dans l’exécution de la mesure d’expulsion, ses droits de propriété sur le fonds étant autonomes et non affectés par la déchéance des droits du précédent exploitant. Cette décision réaffirme la nature de la vente aux enchères publiques comme un mode d’acquisition originaire de la propriété purgé des passifs personnels de l’ancien titulaire.

Dès lors que la procédure saisie exécution immobilière connait une large publicité par la l’information faite de la date de la vente aux enchères au public par le biais de l’annonce et de l’affichage, toute action en annulation de la procédure de saisie exécution doit être intentée  avant l’adjudication en application de l’article 484 du code de procédure civile (CPC).

Selon l'article 5 de la loi de finances pour l'année 1978, l'impôt sur les profits fonciers est dû pour toute cession d'immeuble, sans que ce texte ne distingue selon le caractère volontaire ou forcé de l'opération. Par conséquent, c'est à bon droit que les juges du fond retiennent que la vente d'un bien immobilier par adjudication judiciaire, réalisée à la demande d'un créancier, constitue un fait générateur de l'impôt à la charge du propriétaire dépossédé, peu important que ce dernier n'ait pas personnellement perçu le produit de la vente.

L’arrêt rendu par la Cour suprême porte sur un litige relatif à une demande d’expulsion d’un locataire commercial fondée sur un changement d’usage du local ainsi que sur le besoin du bailleur de l’occuper à titre personnel. La demande a été formée sur le fondement du dahir du 24 mai 1955 régissant les baux commerciaux. L’instance a donné lieu à une décision d’expulsion confirmée en appel, avant qu’un tiers, acquéreur du fonds de commerce en vertu d’une adjudication judiciaire, ne forme une tierce-opposition contre cette décision. La cour d’appel a accueilli ce recours, considérant que l’assignation en expulsion avait été dirigée contre une personne ne disposant plus de la qualité de locataire à la date du litige.

La Cour suprême a censuré cette analyse en relevant que la cour d’appel avait omis de prendre en compte la chronologie des faits. En effet, l’action en expulsion avait été engagée et jugée avant l’acquisition du fonds de commerce par le tiers intervenant, ce qui faisait obstacle à la reconnaissance d’une atteinte à ses droits. L’arrêt attaqué a ainsi été jugé dénué de base légale, la cour d’appel n’ayant pas vérifié si les conditions du recours de la tierce-opposition du tiers étranger à l’instance étaient réunies, notamment au regard des dispositions relatives à la transmission des contrats en matière de cession d’un fonds de commerce.

La Cour suprême a rappelé que l’adjudicataire ne pouvait se prévaloir de l’inopposabilité des décisions antérieures en l’absence de respect des règles de la cession du bail commercial, notamment celles prévues à l’article 195 du Code des obligations et des contrats en matière de cession de créance. En se fondant exclusivement sur le fait que le tiers avait acquis le fonds de commerce à une date postérieure à l’introduction de la demande d’expulsion sans examiner la continuité du contrat de bail et le respect des formalités de la cession, la cour d’appel a privé sa décision de base légale.

En conséquence, la Cour suprême a cassé et annulé l’arrêt attaqué et a renvoyé l’affaire devant la cour d’appel pour un nouvel examen, en lui enjoignant de se conformer aux principes dégagés.