Mot clé
Acte d'achat

L'inscription au registre du commerce ne constitue qu'une présomption simple de propriété du fonds de commerce, susceptible d'être combattue par la preuve contraire. Justifie dès lors légalement sa décision la cour d'appel qui, pour ordonner la radiation de l'inscription d'un commerçant, retient que les titulaires d'un acte d'acquisition du fonds de commerce antérieur rapportent la preuve de leur propriété, renversant ainsi la présomption attachée à l'inscription ultérieurement effectuée par celui qui n'avait que la qualité de gérant.

En considérant que la preuve de la propriété par l'acte d'acquisition écrit prime sur la présomption et écarte la nécessité de prouver l'existence d'un contrat de gérance-libre, la cour d'appel a fait une exacte application de la loi.

Il résulte de l'article 87, alinéa 2, de la loi n° 14-07 relative à l'immatriculation foncière que la radiation d'une saisie conservatoire s'effectue notamment en vertu d'une ordonnance du juge des référés, laquelle est définitive et exécutoire dès son prononcé. Par conséquent, une telle décision est insusceptible d'appel.

Viole ce texte la cour d'appel qui, saisie d'un recours contre une ordonnance de mainlevée d'une saisie conservatoire, le déclare recevable et statue au fond.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour allouer sa part de bénéfices à un associé, retient l'existence d'une société de fait sur la base d'un acte d'achat conjoint du fonds de commerce et d'un engagement unilatéral de l'un des associés reconnaissant les droits de l'autre. Ayant constaté que le gérant n'avait pas tenu de comptabilité régulière, elle peut souverainement se fonder sur les conclusions d'un rapport d'expertise qui, pour déterminer les bénéfices, a procédé par comparaison avec des établissements similaires, cette méthode étant justifiée par la carence du gérant dans la production des pièces comptables.

Ayant constaté qu'une banque avait débloqué la totalité des fonds objet d'un contrat de prêt immobilier au profit de l'emprunteur, une cour d'appel retient à bon droit que la banque a exécuté son obligation principale de délivrance des fonds. Le manquement de la banque aux dispositions légales et réglementaires relatives au versement de ces fonds sur le compte professionnel du notaire instrumentaire ne constitue pas une inexécution des obligations nées du contrat de prêt, mais une faute distincte qui ne peut justifier la résolution dudit contrat sur le fondement de l'article 259 du Dahir des obligations et des contrats, une telle faute pouvant tout au plus ouvrir droit à une action en nullité.

C’est à bon droit qu’une cour d’appel retient que la qualité de bailleur, qui n’exige pas celle de propriétaire de l’immeuble loué, suffit pour fonder une action en expulsion et peut être prouvée par tous moyens, notamment par le contrat de bail initial et les actes de vente successifs ayant transmis cette qualité aux demandeurs. Ayant par ailleurs constaté, sur la base d’un arrêté administratif de démolition fondé sur des rapports d’expertise, que l’immeuble menaçait ruine, la cour d’appel, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des preuves, n’est pas tenue d’ordonner une nouvelle expertise judiciaire et peut légalement prononcer l’expulsion du preneur.

Ayant souverainement constaté, sur la base d'un faisceau d'indices concordants comprenant un rapport d'expertise, les déclarations des parties et un acte de partage successoral, que le local litigieux, bien que disposant d'une entrée distincte, faisait partie intégrante d'un ensemble commercial unique donné à bail au preneur, une cour d'appel en déduit à bon droit que la demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre doit être rejetée. L'appréciation d'un tel acte de partage comme élément de preuve, bien que le preneur n'y soit pas partie, relève du pouvoir souverain des juges du fond et ne viole pas le principe de l'effet relatif des contrats.

La Cour d’appel de commerce, statuant sur l’appel d’un jugement du Tribunal de commerce, précise les conditions de la révocation judiciaire d’un gérant et de l’annulation d’un acte d’acquisition immobilière. Elle énonce que le financement de l’acquisition d’un immeuble par un associé ne constitue pas une cause de nullité de l’acte de vente conclu au nom de la société, dès lors qu’un tel motif est étranger aux cas de nullité limitativement prévus par la loi, tels que les vices du consentement. En revanche, la cour infirme la décision de première instance en ce qu’elle a rejeté la demande de révocation, retenant que l’usage par un gérant de documents falsifiés, tels qu’un acte de cession de parts sociales et une lettre de démission, afin d’exclure un co-associé, constitue un motif légitime justifiant sa révocation judiciaire. L’annulation de l’assemblée générale ayant entériné ces actes frauduleux a pour effet de rétablir les parties dans leur état antérieur de co-gérants, mais ne prive pas d’objet la demande de révocation fondée sur la faute grave commise. Le recours avéré à un faux pour porter atteinte aux droits d’un associé démontre en effet que le gérant n’est plus apte à exercer ses fonctions et justifie que le juge prononce sa révocation pour juste motif.

La Cour d’appel de commerce, statuant en matière de responsabilité pour trouble anormal de voisinage, écarte l’exception de prescription quinquennale en retenant que l’installation dommageable d’enseignes publicitaires et d’un guichet sur la propriété d’autrui constitue un fait générateur de responsabilité à caractère continu et non instantané. Par conséquent, le point de départ du délai de prescription ne saurait courir tant que le trouble persiste, la demande en réparation du préjudice étant ainsi recevable nonobstant l’écoulement de plusieurs années depuis la connaissance du dommage par la victime. Réformant la décision du Tribunal de commerce, la Cour précise que la réparation du préjudice doit s’opérer par le retrait intégral des installations litigieuses et non par leur simple déplacement, corrigeant ainsi ce qu’elle qualifie d’erreur matérielle du premier jugement. Elle assortit en outre l’injonction de retrait d’une astreinte, mesure jugée fondée pour contraindre à l’exécution d’une obligation de faire. Enfin, la Cour confirme le principe de l’autonomie patrimoniale de la société en refusant d’engager la responsabilité solidaire de son représentant légal, la personnalité morale de la société faisant écran.

Encourt la cassation l’arrêt d’appel qui, pour rejeter la demande d’inscription d’un acte d’achat sur un titre foncier, retient que l’acquéreur a négligé de déposer son acte durant la procédure d’immatriculation et que son droit est par conséquent éteint en application de l’effet purgatif attaché à l’établissement du titre foncier, prévu par l’article 62 du dahir du 12 août 1913 sur l’immatriculation foncière.

En effet, la Cour de cassation rappelle que la règle de la purge, telle que prévue par ledit article 62, ne s’applique qu’aux droits et conventions invoqués par les tiers, lesquels sont tenus de les déclarer au cours de la procédure d’immatriculation, conformément aux dispositions de l’article 84 du même dahir. Cette règle n’est cependant pas opposable au successeur particulier à qui le requérant de l’immatriculation (le vendeur) a transmis l’immeuble avant l’établissement du titre foncier. L’acquéreur, dans une telle situation, n’est pas considéré comme un tiers au sens de la législation foncière, mais comme un ayant cause particulier du vendeur.

Par conséquent, l’établissement du titre foncier au nom du vendeur, ou de ses héritiers, ne saurait le libérer des obligations contractées antérieurement, notamment celle de transférer la propriété du bien vendu. Le vendeur demeure tenu d’exécuter ses engagements, que ce soit volontairement ou judiciairement, en application des dispositions de l’article 229 du Dahir des obligations et contrats. En méconnaissant ces principes, la cour d’appel a fondé sa décision sur une motivation erronée et l’a privée de base légale.

Saisie d’un pourvoi formé contre un arrêt d’appel ayant déclaré irrecevable, car tardif, l’appel interjeté contre un jugement de première instance statuant sur la validité d’une opposition à une demande d’immatriculation foncière, la Cour de cassation était amenée à se prononcer sur les conséquences d’une erreur matérielle affectant les références dudit jugement, erreur ultérieurement rectifiée par une décision distincte. Les demandeurs au pourvoi, qui avaient formé appel du jugement initial après l’expiration du délai légal calculé à compter de sa notification, soutenaient que ce délai n’avait pu commencer à courir qu’à compter de la notification du jugement rectificatif.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle énonce que le jugement de première instance statuant sur le fond du litige, bien qu’entaché d’une erreur matérielle concernant le numéro d’enregistrement du dossier, comportait les références exactes quant à la date de son prononcé, aux parties en cause et à l’objet du litige. Ces éléments étaient jugés suffisants pour identifier sans équivoque la décision et écarter toute incertitude quant à sa portée à l’égard des parties notifiées. L’erreur matérielle affectant une référence administrative du dossier ne saurait, selon la Cour, justifier l’inaction des parties notifiées dans le délai légal.

Dès lors, la Cour de cassation réaffirme le principe selon lequel le délai d’appel, régi notamment par l’article 134 du Code de procédure civile, court à compter de la notification du jugement statuant sur le fond du litige, et non à compter de la notification de la décision rectifiant une simple erreur matérielle. Ayant constaté que les demandeurs au pourvoi avaient été régulièrement notifiés du jugement de première instance et n’avaient interjeté appel que bien après l’expiration du délai de trente jours, la Cour d’appel avait, à bon droit et par une décision suffisamment motivée relevant l’application d’une règle d’ordre public, déclaré leur appel irrecevable.

Bien que l’arrêt attaqué ait affirmé, à juste titre, que l’opposant est considéré comme demandeur et qu’il lui incombe de prouver son opposition par un acte authentique correspondant au terrain litigieux, et que la Cour ne discute pas les arguments du demandeur à l’immatriculation tant que l’opposant n’a pas prouvé son opposition, il a néanmoins statué sur la validité de l’opposition du défendeur, qui est opposant, sans se fonder sur aucune preuve à l’appui de celle-ci. Il a contesté l’acte de la demanderesse, requérante à l’immatriculation, en considérant que son titre foncier coutumier ne correspond pas au terrain litigieux en termes de limites, ce qui prive la décision de tout fondement légal et la rend ainsi susceptible de cassation et d’annulation.

Dans un litige opposant les acquéreurs d’un droit indivis aux héritiers de la venderesse ayant inscrit leur dévolution successorale avant la transcription de la vente, la Cour Suprême rejette le pourvoi et valide le raisonnement des juges du fond qui avaient ordonné l’annulation de l’inscription de l’hérédité et l’enregistrement de l’acte de vente.

La Cour écarte d’abord les moyens contestant la validité de la vente. Elle juge que l’allégation de conclusion de l’acte durant la maladie de la mort de la venderesse ne peut prospérer sur la seule base d’un certificat médical n’établissant pas une altération du discernement. Par voie de conséquence, le grief subsidiaire tiré du tawlij, qui suppose une vente consentie durant cette maladie, est logiquement écarté. De même, le moyen fondé sur la fausseté de l’acte, dont la date d’établissement est postérieure au décès, est jugé inopérant dès lors que la convention a été reçue par les adouls du vivant de la partie venderesse. La Cour approuve ainsi les juges du fond d’avoir écarté, pour défaut d’utilité, la procédure d’inscription de faux, en application de l’article 92 du Code de procédure civile.

Enfin, la Cour Suprême déclare irrecevable le moyen fondé sur le principe de l’effet purgeant de l’immatriculation foncière, qui aurait selon les héritiers rendu définitive l’inscription de leur hérédité. Elle rappelle à ce titre qu’un moyen mêlant des éléments de fait et de droit ne peut être invoqué pour la première fois devant la juridiction de cassation.

Tawlij (التوليج) : Notion technique du droit successoral marocain issue du droit musulman (rite malékite), le tawlij désigne la vente consentie par une personne durant sa maladie de la mort (marad al-mawt) à l’un de ses héritiers présomptifs pour un prix de faveur, manifestement inférieur à la valeur réelle du bien. Lorsque ces trois conditions cumulatives (maladie de la mort, qualité d’héritier de l’acquéreur et prix préférentiel) sont réunies, l’acte est requalifié par la jurisprudence. Il n’est plus analysé comme une vente mais comme une libéralité, assimilable à un testament. Cette requalification a pour finalité de protéger les droits des autres héritiers en sanctionnant tout avantage visant à contourner les règles impératives de la dévolution successorale.

L’exercice du droit de préemption sur un immeuble immatriculé prend effet à compter de la date d’enregistrement de la vente au titre foncier, et non de la date de l’acte d’achat initial. Il a été jugé que la validité de l’identité du préempté est déterminante, celle-ci devant correspondre rigoureusement aux informations figurant sur les documents du Conservateur des hypothèques.

S’agissant des améliorations apportées à l’immeuble, seul le coût des améliorations réalisées après l’enregistrement du droit de préemption au titre foncier est à la charge du préempteur. Les constructions ou aménagements effectués antérieurement à cette date ne sont pas opposables au préempteur.

En outre, l’inscription d’une prénotation au titre foncier, telle que prévue par l’article 85 du Dahir relatif à l’immatriculation foncière, constitue une mesure conservatoire destinée à garantir un droit éventuel. Elle ne marque pas le point de départ du délai d’exercice du droit de préemption, ce dernier ne pouvant s’exercer sur un droit encore incertain. Le délai de préemption court uniquement à partir de la date d’enregistrement du droit au titre foncier.

Un recours contre le refus du Conservateur d’inscrire un acte d’achat est prématuré dès lors que l’immeuble est déjà inscrit au nom de l’État en vertu d’un arrêté ministériel.

La Cour Suprême juge que la demande d’inscription, qui implique nécessairement de contester la validité de l’arrêté, ne peut être examinée par le juge judiciaire. Cet arrêté constituant un acte administratif, l’appréciation de sa légalité relève de la compétence exclusive de la juridiction administrative.

Ainsi, l’action civile est subordonnée à l’annulation préalable de l’acte administratif par le juge compétent. Tant que l’arrêté n’est pas annulé, il conserve sa force exécutoire et fait obstacle à l’inscription de tout droit contradictoire.

Saisie d’un pourvoi formé par un demandeur à l’immatriculation dont la réquisition, fondée sur un acte d’achat, s’était heurtée à une opposition confirmée en première instance et en appel, la Cour suprême a dû se prononcer sur la validité d’un acte de donation charitable consenti par le demandeur lui-même au profit de l’opposant. Le demandeur à l’immatriculation, et donateur initial, invoquait d’une part l’invalidité de la donation pour défaut de prise de possession matérielle par le donataire, et d’autre part l’efficacité de la révocation unilatérale de son engagement.

La haute juridiction écarte le premier moyen en posant que la prise de possession du bien par le donataire du vivant du donateur ne constitue pas une condition de validité de la donation. Elle retient que le donataire dispose d’un droit acquis à la délivrance de la chose, qu’il peut faire exécuter en justice contre le donateur. La perfection de l’acte de donation n’est donc pas subordonnée à la remise matérielle du bien, rendant inopérant le grief tiré de l’absence de possession.

La Cour énonce enfin le principe selon lequel la sadaqa est, en raison de son caractère pieux, une libéralité par nature irrévocable. Elle en déduit que le mécanisme de la révocation, bien qu’admis pour d’autres types de donations, est sans application en la matière. Par conséquent, l’acte de révocation unilatéral est jugé dénué de tout effet juridique et insusceptible d’anéantir les droits définitivement entrés dans le patrimoine du donataire, ce qui justifiait légalement le rejet du pourvoi et la confirmation de la décision d’appel.

Saisie de la question du point de départ du délai annal de préemption sur un immeuble immatriculé, la Cour suprême juge que ce délai court à compter de la date de l’inscription de la vente sur le titre foncier, et non de celle du simple dépôt de l’acte à la conservation foncière.

La haute juridiction fonde sa décision sur une interprétation stricte de l’article 32 du Dahir du 2 juin 1915. Elle distingue l’inscription (تقييد), acte juridique qui seul assure la publicité du transfert et son opposabilité aux tiers, de la formalité administrative préalable du dépôt. Par conséquent, seule l’inscription, en rendant l’acte public, fait naître la présomption de sa connaissance par tous et constitue ainsi le véritable point de départ du délai imparti au préempteur pour l’exercice de son droit.

Statuant sur renvoi après cassation, la Cour suprême (chambres réunies) réaffirme que le droit de propriété immobilière d’un étranger est subordonné à la double condition cumulative d’un acte d’acquisition régulier et d’une autorisation de l’État. La possession, même établie par un acte adoulaire, ne saurait pallier l’absence de ces conditions.

Dès lors, la cour d’appel de renvoi, liée par le point de droit irrévocablement jugé, a légalement justifié sa décision en se fondant sur le seul défaut de production de l’autorisation administrative. En conséquence, la Cour suprême, confirmant cette analyse, juge inopérants tous les autres moyens soulevés, qu’ils soient relatifs à la force probante de l’acte d’achat non formalisé ou à une prétendue reconnaissance du droit de propriété par l’État. L’absence d’autorisation suffisait, à elle seule, à vicier l’acquisition et à entraîner le rejet de la demande.

Ayant souverainement apprécié la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, une cour d’appel retient à bon droit qu’un acte d’achat ancien, non assorti d’une preuve de possession continue et non interrompue jusqu’à la date de l’opposition, est insuffisant à établir le droit de l’opposant à une demande d’immatriculation. Elle écarte également à juste titre un certificat de propriété établissant une possession dont le point de départ est postérieur à la date de l’opposition, un tel acte étant inopérant pour trancher le litige.

Encourt la cassation, pour dénaturation des faits et contradiction de motifs assimilable à un défaut de base légale, l'arrêt d'une cour d'appel qui, statuant sur une action en revendication, retient qu'un acte d'achat non rattaché à l'origine de propriété suffit à faire droit à la demande, au motif que le défendeur est un simple possesseur n'alléguant pas la propriété, alors qu'il résultait de ses conclusions que ce dernier avait expressément soutenu ne détenir et posséder que ce qui lui appartenait.

Il résulte du dahir du 27 avril 1919 que les communautés soulalies ont la capacité d'ester en justice pour la défense de leurs biens. En application de l'article 358 du code de procédure civile, le délai de pourvoi en cassation contre une décision rendue à leur encontre ne court par conséquent qu'à compter de la notification qui leur est faite personnellement, la signification à la seule autorité de tutelle étant insuffisante à cette fin.

Viole dès lors l'article 345 du même code et encourt la cassation pour défaut de motivation, l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour écarter l'opposition d'une communauté soulalie à une demande d'immatriculation, donne la primauté à un acte d'achat privé sur le procès-verbal de délimitation administrative des terres collectives, sans exposer les motifs justifiant une telle prévalence.