Mot clé
صحة الإنذار بالإفراغ

Saisi d'un appel contre un jugement ayant condamné un preneur au paiement d'une partie seulement des loyers réclamés et rejeté la demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante de quittances de loyer contestées et sur la validité d'une mise en demeure. L'appelant, bailleur, soutenait d'une part la fausseté des quittances produites par le preneur, en initiant une procédure de faux incident, et d'autre part la validité de la mise en demeure délivrée en mains propres au représentant légal du preneur, bien qu'à une adresse distincte du domicile élu contractuellement.

Sur le premier point, la cour écarte le moyen tiré du faux, retenant que l'aveu par le représentant légal du bailleur de l'authenticité du cachet de sa société apposé sur les quittances litigieuses suffit à leur conférer force probante. La cour précise que la possession et l'usage du cachet officiel emportent une présomption de mandat, le preneur de bonne foi n'étant pas tenu de vérifier l'identité de la personne l'ayant apposé.

Sur le second point, la cour juge que la clause d'élection de domicile stipulée au bail s'impose aux parties en application de l'article 230 du Dahir des obligations et des contrats, rendant irrégulière toute notification faite à une autre adresse. Elle considère que la remise en mains propres au représentant légal ne saurait purger ce vice, dès lors que le respect du domicile contractuellement élu constitue une obligation dont les parties ne peuvent s'affranchir unilatéralement.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée des paiements effectués par le preneur en réponse à une mise en demeure. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement d'un arriéré locatif.

Le débat portait sur l'apurement de la dette locative, le preneur soutenant avoir réglé, par virements bancaires et par consignation, une somme supérieure à celle réclamée. La cour d'appel de commerce, après avoir ordonné une expertise comptable, relève que les paiements effectués par le preneur sont avérés.

Elle constate que le montant total acquitté, incluant les virements bancaires antérieurs et la consignation effectuée dans le délai de la mise en demeure, excède la somme réclamée par les bailleurs. Dès lors, la cour retient que le manquement du preneur à ses obligations de paiement n'est pas établi, privant ainsi la demande d'expulsion de tout fondement.

En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette l'intégralité des demandes des bailleurs.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et allouant une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de validité de ce congé au regard de la loi n° 49-16. Le preneur appelant contestait la régularité formelle de la notification du congé, l'absence de preuve de la réalité du motif de reprise invoqué par le bailleur, ainsi que l'insuffisance de l'indemnité allouée.

La cour écarte le moyen tiré du vice de forme, retenant que les actes de notification établis par un officier ministériel constituent des actes authentiques dont la force probante ne peut être contestée que par la voie de l'inscription de faux. Elle juge surtout que le bailleur, s'il doit motiver son congé, n'est pas tenu de rapporter la preuve de la réalité du motif de reprise pour usage personnel, dès lors que le droit du preneur à une juste indemnité d'éviction est préservé.

La cour considère enfin que l'indemnité fixée par le tribunal de commerce, au regard des caractéristiques du local, constitue une juste réparation du préjudice subi par le preneur. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'application de la loi nouvelle relative aux baux commerciaux à une procédure d'expulsion initiée sous l'empire de la loi ancienne. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande d'expulsion irrecevable au motif que le litige était désormais soumis à la loi n° 49-16.

L'appelant soutenait que le litige demeurait régi par les dispositions du dahir du 24 mai 1955, en application de l'article 38 de la loi nouvelle qui exclut le renouvellement des actes et jugements antérieurs à son entrée en vigueur. La cour écarte ce moyen en retenant que l'article 38 de la loi n° 49-16 n'exclut de son champ d'application que les actes et jugements définitivement rendus avant son entrée en vigueur.

Or, la cour relève que l'ordonnance constatant l'échec de la conciliation, acte juridique déterminant pour la rupture du bail, a été rendue postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi nouvelle. Dès lors, les effets de cet échec, notamment la déchéance du droit au maintien dans les lieux, ne peuvent plus être appréciés au regard du dahir de 1955, abrogé, mais selon les dispositions de la loi n° 49-16.

La cour ajoute que l'inertie du bailleur pendant plus d'un an après la décision définitive sur la conciliation a emporté acceptation de la poursuite de la relation locative, privant de fondement l'allégation d'occupation sans droit ni titre. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur d'un local à usage commercial, la cour d'appel de commerce examine la régularité d'un congé pour reprise personnelle et les modalités du droit à l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'éviction du bailleur.

L'appelant contestait la validité du congé, la réalité du motif de reprise et soutenait que le premier juge ne pouvait ordonner l'éviction sans statuer sur son droit à une indemnité. La cour écarte les moyens tirés du défaut de qualité du bailleur et de l'irrégularité formelle du congé.

Elle rappelle que le bailleur sollicitant la reprise pour usage personnel n'est pas tenu de justifier de la nécessité de cette reprise, la protection du preneur résidant dans son droit à indemnisation. La cour retient surtout que le droit à l'indemnité d'éviction doit faire l'objet d'une demande expresse du preneur.

Faute pour ce dernier d'avoir formé une demande reconventionnelle en première instance, le juge ne pouvait statuer d'office sur ce point, le preneur conservant la faculté d'agir en indemnisation par une action distincte dans le délai prévu par l'article 27 de la loi 49.16. Le jugement entrepris est donc confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant annulé un congé pour non-paiement de loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'irrecevabilité d'une demande nouvelle modifiant le fondement juridique de l'action. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en nullité du congé tout en condamnant le preneur au paiement d'un arriéré locatif. En cause d'appel, la bailleresse soutenait pour la première fois que la relation contractuelle devait être requalifiée en contrat de gérance libre d'un fonds de commerce, et non en bail commercial soumis au dahir de 1955. La cour rappelle que l'appel ne peut porter que sur les prétentions soumises au premier juge. Elle constate qu'en première instance, l'appelante avait fondé sa demande reconventionnelle exclusivement sur l'existence d'un bail commercial et le défaut de paiement des loyers, se prévalant d'un congé délivré sur ce même fondement. La cour retient dès lors que la tentative de modifier le fondement juridique de l'action constitue une demande nouvelle, irrecevable en application de l'article 143 du code de procédure civile. Elle écarte l'argument tiré d'une erreur de qualification commise par les précédents conseils en relevant que l'appelante avait elle-même émis des mises en demeure qualifiant le contrat de bail. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Le débat portait sur la recevabilité d'un appel et sur le quantum de l'indemnité d'éviction due aux héritiers d'un preneur commercial. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour usage personnel mais limité l'indemnité au montant réclamé par certains des héritiers seulement. La cour d'appel de commerce devait d'abord statuer sur la régularité de la notification du jugement, remise au fils de l'appelant en dehors du domicile de ce dernier. La cour retient que la notification est irrégulière, et donc l'appel recevable, dès lors qu'elle n'a pas été effectuée au domicile de l'intéressé à une personne y résidant. Au fond, la cour rappelle que le fonds de commerce constitue une unité indivisible dans ses rapports avec le bailleur. Par conséquent, l'indemnité d'éviction doit correspondre à la valeur totale du préjudice subi par l'ensemble des copropriétaires indivis du fonds et ne saurait être limitée par la demande formulée par une partie seulement des héritiers. Le jugement est donc réformé en ce qu'il a limité le montant de l'indemnité, laquelle est portée à la somme fixée par l'expert judiciaire au profit de l'ensemble des preneurs.

Encourt la cassation partielle pour défaut de motivation l'arrêt qui, pour fixer le montant d'une indemnité d'éviction, se contente d'adopter les conclusions d'un rapport d'expertise par des motifs généraux, sans répondre aux critiques précises du preneur relatives à l'évaluation des différents postes de son préjudice. En revanche, ne constitue pas une demande nouvelle irrecevable en appel, au sens de l'article 143 du Code de procédure civile, la demande chiffrée en indemnité d'éviction formée par le preneur, dès lors que celui-ci avait, dès la première instance, revendiqué son droit à ladite indemnité et sollicité une expertise judiciaire pour en arrêter le montant.

Ayant constaté qu'une précédente décision, devenue irrévocable après le rejet du pourvoi en cassation, avait déjà statué sur une demande d'expulsion et l'indemnité d'éviction y afférente entre les mêmes parties et pour le même objet, c'est à bon droit qu'une cour d'appel de renvoi déclare irrecevable la nouvelle demande formée sur les mêmes chefs. L'existence d'une difficulté d'exécution de la première décision ou la délivrance d'un nouveau congé par le bailleur ne sauraient faire échec à l'autorité de la chose jugée, qui interdit de soumettre au juge un litige déjà tranché définitivement.

La Cour d’appel de commerce, saisie d’un recours en annulation contre une sentence arbitrale rendue dans le cadre d’un bail commercial, rejette ce recours et ordonne l’exécution forcée de la sentence arbitrale contestée.

1. Sur la régularité de la constitution du tribunal arbitral

Le grief invoquant une constitution irrégulière de la formation arbitrale est écarté. La Cour constate la régularité de la procédure suivie pour le remplacement des arbitres initialement désignés, conforme aux dispositions des articles 327-3 et 327-4 du Code de procédure civile. Elle relève en outre qu’une ordonnance judiciaire rejetant la demande de récusation d’un arbitre, revêtue de l’autorité de chose jugée conformément à l’article 327-5 alinéa 4 du même code, légitime définitivement la composition du tribunal arbitral et autorise la poursuite des opérations arbitrales.

2. Sur les vices de procédure allégués (notification des actes)

Les moyens invoqués par la demanderesse au titre des prétendues irrégularités de notification (notamment la mise en demeure préalable) sont rejetés. La Cour estime d’une part que la preuve de la réception effective des actes contestés est suffisamment établie, et d’autre part que ces griefs ne relèvent pas des cas limitatifs d’annulation visés à l’article 327-36 du CPC, excluant ainsi tout contrôle juridictionnel sur ce fondement.

3. Sur les moyens tirés de la violation du droit et du contrat (moyens de fond)

La Cour déclare irrecevables les moyens invoqués quant à l’interprétation litigieuse des clauses contractuelles relatives à la sous-location, à la prise en compte fiscale de la TVA, à la mise en œuvre d’une clause résolutoire, ainsi qu’au rejet par le tribunal arbitral d’une demande reconventionnelle. Elle relève également l’inopposabilité du Dahir du 24 mai 1955, abrogé et remplacé par la loi n° 49-16, laquelle exclut expressément de son champ les baux portant sur des locaux situés dans des centres commerciaux. La Cour rappelle ainsi que ces moyens relèvent exclusivement de l’appréciation souveraine du tribunal arbitral et échappent, dès lors, au contrôle restreint du juge de l’annulation, conformément aux cas strictement définis à l’article 327-36 du CPC.

4. Sur l’inscription de faux

Le grief tiré d’une inscription de faux incidente est jugé irrecevable par la Cour, celle-ci rappelant que l’inscription de faux ne constitue pas un motif prévu par l’article 327-36 du CPC permettant d’ouvrir valablement un recours en annulation contre une sentence arbitrale.

Aucun des moyens soulevés ne relevant des cas de nullité limitativement prévus par la loi, la Cour rejette le recours et ordonne, en application de l’article 327-38 du CPC, l’exécution forcée de la sentence arbitrale contestée.

Ayant constaté que les loyers impayés réclamés par le bailleur étaient échus postérieurement au jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire de la société preneuse, une cour d'appel en déduit exactement que le liquidateur judiciaire était tenu de les régler et que le défaut de paiement constituait un motif justifiant l'éviction. En effet, les dispositions légales suspendant les poursuites individuelles contre le débiteur en liquidation ne concernent que les créances nées antérieurement au jugement d'ouverture et ne font pas obstacle à l'action en résiliation du bail pour non-paiement de loyers nés de la continuation du contrat après ledit jugement.

Ayant constaté que le locataire, bien que régulièrement mis en demeure, n'avait pas procédé au paiement des loyers dus dans le délai imparti, une cour d'appel en déduit à bon droit qu'il est défaillant dans ses obligations. Par conséquent, elle écarte légalement les moyens de défense du locataire tirés de la nécessité de travaux de réparation ou d'une demande de réduction du loyer, au motif que de telles prétentions, relevant de procédures spécifiques, ne peuvent être examinées dans le cadre de l'instance en validité du congé et en résiliation du bail commercial.

L’arrêt rendu par la Cour suprême porte sur un litige relatif à l’évacuation d’un local commercial à la suite d’un défaut de paiement du loyer. La procédure a été initiée par les bailleurs qui ont invoqué la défaillance du preneur dans le règlement des loyers, donnant lieu à un contentieux portant sur la validité de l’assignation en expulsion.

La cour d’appel avait confirmé le jugement rendu en première instance par le tribunal de commerce qui avait rejeté la demande d’expulsion en considérant que l’injonction adressée au preneur était irrégulière. Elle a motivé sa décision en affirmant que l’avis d’expulsion n’indiquait pas de manière précise le montant des loyers impayés, la durée de l’impayé et le délai octroyé pour se libérer de la dette locative.

La Cour suprême, saisie d’un pourvoi en cassation, a censuré cette approche en considérant que l’injonction adressée au preneur était conforme aux dispositions du Dahir du 24 mai 1955 régissant les rapports locatifs en matière commerciale. L’arrêt rappelle que l’article 6 du Dahir n’impose pas aux bailleurs de détailler les échéances impayées ni d’accorder un délai spécifique avant l’engagement de la procédure d’expulsion, dès lors que l’assignation repose sur un défaut de paiement précédemment constaté par une décision judiciaire devenue définitive.

En l’espèce, les bailleurs avaient déjà obtenu une décision judiciaire antérieure reconnaissant la défaillance du preneur dans le paiement des loyers et le condamnant au règlement des sommes dues. L’injonction ultérieure d’expulsion ne nécessitait donc pas la reprise détaillée des éléments liés à la dette locative, ceux-ci ayant été définitivement tranchés. En retenant une exigence non prévue par la loi, la cour d’appel a violé l’article 6 du Dahir du 24 mai 1955.

La Cour suprême a donc prononcé la cassation de l’arrêt d’appel et renvoyé l’affaire devant la même cour autrement composée pour qu’elle statue à nouveau en conformité avec la règle de droit applicable. Les défendeurs au pourvoi ont été condamnés aux frais.