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Prix d'acquisition

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et déclarant irrecevable la demande reconventionnelle en indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation de cette indemnité au visa de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait validé le congé tout en rejetant pour un motif de procédure la demande en paiement du preneur.

L'appelant contestait tant l'irrecevabilité de sa demande que l'évaluation de l'indemnité, qu'il jugeait insuffisante. Faisant jouer l'effet dévolutif de l'appel pour déclarer la demande recevable, la cour procède à une nouvelle liquidation de l'indemnité.

Elle retient que celle-ci doit couvrir la valeur du fonds de commerce, incluant le droit au bail et les éléments incorporels comme la clientèle et le nom commercial, mais exclut les chefs de préjudice non expressément visés par l'article 7 de la loi 49-16, tels que les frais de réinstallation. La cour précise en outre que le prix d'acquisition initial du fonds n'a pas à être ajouté à l'indemnité, car il est déjà intégré dans l'évaluation actualisée de ses composantes.

La cour infirme donc partiellement le jugement, et statuant à nouveau, condamne le bailleur au paiement d'une indemnité réévaluée tout en confirmant le principe de l'éviction.

Saisi d'un litige relatif à la fixation d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante de l'acte authentique de cession du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait fixé l'indemnité due au preneur sur la base d'une expertise judiciaire, écartant le prix de cession stipulé dans l'acte notarié au motif qu'il serait simulé.

L'enjeu en appel était de déterminer si la simple allégation de simulation du prix par le bailleur suffisait à écarter l'application de l'article 7 de la loi n° 49.16, qui fixe un plancher à l'indemnité. La cour retient que l'acte de cession, revêtant un caractère authentique, ne peut être contesté pour simulation que par la voie de l'inscription de faux.

En l'absence d'une telle procédure engagée par les bailleurs, le prix de cession mentionné dans l'acte doit être tenu pour certain et s'impose au juge. Par conséquent, la cour juge que l'indemnité d'éviction ne peut être inférieure à ce prix, quand bien même l'expertise judiciaire aurait conclu à une valeur moindre.

Le jugement est donc réformé sur ce point, l'indemnité étant portée au montant du prix de cession, et l'appel incident des bailleurs est rejeté.

Saisi d'un recours contre un jugement condamnant un co-indivisaire au remboursement de sa quote-part du prix d'acquisition d'un fonds de commerce, la cour d'appel de commerce examine l'articulation entre l'acte de vente et un acte postérieur organisant la gérance du bien. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement formée par les coacquéreurs ayant réglé l'intégralité des échéances dues au vendeur.

L'appelant soutenait que son obligation était éteinte, d'une part par compensation avec les revenus d'autres biens communs gérés par les intimés, et d'autre part en vertu de l'acte de gérance qui, selon lui, modifiait les obligations initiales. La cour écarte cette argumentation en opérant une distinction fondamentale entre l'acte d'acquisition, qui fonde l'obligation de payer le prix, et l'acte de gérance, qui régit uniquement les rapports entre co-indivisaires quant à l'exploitation du bien.

Elle retient que le second acte, ayant un objet distinct, ne saurait éteindre ou modifier les obligations nées du premier. La cour juge par ailleurs inopérants les griefs relatifs à la gestion d'autres biens, ces derniers étant étrangers à l'objet du litige, et rappelle que les co-indivisaires ayant acquitté la totalité des échéances sont fondés à exercer un recours contre leur codébiteur pour sa quote-part.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant l'indemnité d'éviction due à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation des éléments incorporels du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et alloué une indemnité excluant la valeur de la clientèle et de la réputation commerciale.

L'appelant contestait cette exclusion, arguant que ces éléments devaient être indemnisés indépendamment de la production de déclarations fiscales. La cour retient que l'évaluation de la clientèle et de l'achalandage repose nécessairement sur les déclarations fiscales.

Elle écarte les pièces produites par le preneur au motif qu'étant postérieures à la date du congé, elles ne sauraient être admises en application de la règle selon laquelle nul ne peut se constituer une preuve à soi-même. La cour relève par ailleurs que le montant de l'indemnité allouée est supérieur au prix d'acquisition du droit au bail, respectant ainsi le plancher indemnitaire prévu par l'article 7 de la loi n° 49-16.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

En matière d'éviction pour démolition et reconstruction d'un local commercial, le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité d'éviction due au preneur. Le bailleur contestait en appel les modalités de calcul de l'indemnité, tandis que le preneur, par un appel incident, soulevait l'irrecevabilité de la demande pour défaut de contrat écrit et sollicitait la majoration de cette indemnité.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré du défaut de contrat écrit, en retenant que le bail, conclu antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi 49-16, n'était pas soumis à l'exigence de forme écrite. Après avoir ordonné une nouvelle expertise judiciaire, la cour rappelle que les éléments à prendre en compte pour la fixation de l'indemnité d'éviction sont limitativement prévus par la loi.

Elle retient expressément que le prix d'acquisition du fonds de commerce par le preneur ne constitue pas un élément devant être inclus dans le calcul de cette indemnité. Bien que la nouvelle expertise ait conclu à un montant inférieur à celui alloué en première instance, la cour d'appel confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et met les dépens de chaque appel à la charge de son auteur.

Saisi d'un litige relatif à la validité d'un congé et à l'évaluation de l'indemnité d'éviction en matière de bail commercial, le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité due au preneur. En appel, le preneur soulevait la nullité du congé pour pluralité de motifs, tandis que les deux parties contestaient le montant de l'indemnité, le preneur en demandant l'augmentation et le bailleur la réduction.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de la nullité en retenant que le motif principal du congé était la reprise pour usage personnel et que la mention de l'état d'abandon du local ne constituait qu'une simple description factuelle et non un second motif juridique. Concernant l'indemnité, la cour, au visa de l'article 7 de la loi 49-16, procède à une réévaluation des composantes du préjudice.

Elle retient que les frais de recherche d'un nouveau local ne figurent pas parmi les éléments légalement indemnisables et doivent être déduits du montant alloué par l'expert. La cour juge également que le preneur ne peut cumuler l'indemnisation de la valeur du droit au bail avec le remboursement du prix d'acquisition initial de ce même droit.

Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est réduit.

Saisi d'un double appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'appréciation de la valeur du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité fondée sur une première expertise. Le bailleur contestait ce montant en invoquant la méconnaissance par l'expert des critères légaux d'évaluation, notamment la prise en compte des déclarations fiscales des quatre dernières années, tandis que le preneur sollicitait une majoration en se prévalant du prix d'acquisition du fonds et du coût des améliorations. La cour, après avoir ordonné une nouvelle expertise, retient que l'évaluation de l'indemnité doit reposer sur les éléments prévus par l'article 7 de la loi 49-16. Elle écarte les documents produits par le preneur, considérant que l'acte de cession initial ne mentionnait aucun prix et qu'une reconnaissance de dette ultérieure, émanant d'un seul héritier, est dépourvue de force probante. De même, la facture relative aux travaux d'amélioration est jugée non pertinente dès lors qu'elle ne concerne pas le local litigieux. La cour estime par conséquent que le montant proposé par le second expert, qui s'est fondé sur les déclarations fiscales disponibles pour déterminer le chiffre d'affaires, reflète une juste réparation du préjudice subi. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réduit conformément aux conclusions de la seconde expertise.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'indemnisation pour destruction d'un fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur la responsabilité du nouveau propriétaire de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que le cessionnaire du fonds n'établissait pas la réalité de son préjudice, le local étant resté fermé pendant une longue période et ayant ainsi perdu sa clientèle. La question soumise à la cour portait sur le point de savoir si la démolition de l'immeuble par le nouveau propriétaire, sans respecter les procédures légales d'éviction, constituait par elle-même une faute engageant sa responsabilité, nonobstant l'inactivité antérieure du fonds. La cour retient que le nouveau propriétaire de l'immeuble, substitué dans les obligations du bailleur, commet une faute en procédant à la démolition sans avoir préalablement suivi la procédure d'éviction pour reconstruction prévue par la loi sur les baux commerciaux. Elle considère que cette démolition constitue en soi un préjudice certain pour le titulaire du fonds de commerce, le privant de ses droits légaux à indemnisation et de son droit au retour. La cour évalue le préjudice résultant de la perte du fonds de commerce à la valeur de son prix d'acquisition, en application des dispositions de la loi n° 49-16. En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les modalités de calcul de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial en cas de congé pour reprise personnelle. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction moyennant le paiement d'une indemnité fixée sur la base de deux expertises. L'appelant contestait ce montant, soutenant que le premier juge avait violé les critères d'évaluation prévus par l'article 7 de la loi 49-16, notamment en retenant des éléments non opposables au bailleur tel que le prix d'acquisition du droit au bail par le preneur auprès du précédent locataire. Après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour retient que le prix d'acquisition du droit au bail par le preneur constitue un élément pertinent de l'évaluation du préjudice subi, quand bien même le bailleur n'aurait pas été partie à l'acte de cession. La cour écarte cependant certains chefs de préjudice retenus par l'expert, tels que le manque à gagner, considérant qu'ils font double emploi avec la perte de la clientèle et de la réputation commerciale. Exerçant son pouvoir souverain d'appréciation, elle procède à une nouvelle évaluation en tenant compte des éléments qu'elle juge pertinents, notamment la valeur des améliorations, les frais de déménagement et la valeur du fonds de commerce incluant le droit au bail. En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme le jugement entrepris en réduisant le montant de l'indemnité d'éviction.

En matière d'indemnité d'éviction commerciale pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce était saisie de la contestation du montant alloué au preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité à un montant inférieur à celui préconisé par l'expert judiciaire, estimant que ce dernier avait opéré un double décompte. L'appelant principal, le preneur, soutenait que le juge ne pouvait se substituer à l'expert sur une question technique, tandis que les bailleurs, par appel incident, contestaient le caractère excessif de l'indemnité au regard de la faible rentabilité du fonds. La cour d'appel de commerce rappelle qu'il entre dans le pouvoir souverain du juge du fond de contrôler les éléments de calcul retenus par l'expert et d'écarter ceux qui apparaissent redondants. Elle retient que le premier juge a correctement exercé ce contrôle en considérant que l'indemnisation pour la perte du fonds de commerce, calculée sur la base de son prix d'acquisition actualisé, incluait nécessairement la valeur du droit au bail, rendant son ajout distinct constitutif d'une double indemnisation. La cour écarte par ailleurs l'appel incident des bailleurs, relevant que l'indemnité a été déterminée conformément aux dispositions de la loi 49-16, notamment au vu des déclarations fiscales des quatre dernières années produites par le preneur. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions, les appels principal et incident étant rejetés.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation de l'indemnité d'éviction provisionnelle due au preneur commercial en cas de congé pour reconstruction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé une indemnité provisionnelle due au preneur en cas de privation de son droit au retour. L'appelant, bailleur, contestait le montant de cette indemnité, arguant d'une mauvaise application par l'expert des critères d'évaluation prévus à l'article 7 de la loi n° 49-16, notamment quant aux déclarations fiscales des quatre dernières années d'exploitation. La cour écarte ce moyen en relevant que l'expert avait bien pris en compte les déclarations fiscales pertinentes antérieures à l'introduction de l'instance. Elle rappelle que l'indemnité ne se limite pas à la perte de bénéfices mais doit couvrir l'ensemble du préjudice subi par le preneur, incluant la valeur du droit au bail et les frais de déménagement. La cour retient que la valeur du droit au bail était particulièrement élevée au regard de l'emplacement commercial de premier ordre, de la faiblesse du loyer et du prix d'acquisition initial du fonds de commerce. Dès lors, le jugement fixant le montant de l'indemnité provisionnelle est confirmé.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce précise les modalités de calcul au regard de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour démolition et reconstruction tout en allouant au preneur une indemnité en cas de privation de son droit au retour. Le bailleur soutenait que l'indemnité devait être supprimée faute pour le preneur de justifier d'une exploitation effective et de produire ses déclarations fiscales, tandis que le preneur en sollicitait la majoration. La cour écarte le moyen tiré de la cessation d'exploitation, retenant que le congé fondé sur la démolition en application de l'article 9 de la loi 49-16 ouvre droit à indemnisation, contrairement aux cas de déchéance prévus à l'article 8. Elle retient que si l'absence de documents comptables justifie de ne pas indemniser la clientèle et la réputation commerciale, l'indemnité doit néanmoins couvrir la perte du droit au bail, évalué selon la situation du local et la valeur locative de marché. La cour censure par ailleurs le rapport d'expertise en ce qu'il incluait le remboursement du prix d'acquisition du fonds, ce cumul étant prohibé par l'article 7 de la même loi. Faisant usage de son pouvoir d'appréciation, la cour réforme le jugement entrepris en majorant le montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères de fixation du montant et le sort du pas-de-porte. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité fondée sur les conclusions d'une expertise judiciaire, tout en rejetant sa demande de restitution du pas-de-porte. La bailleresse contestait la méthode d'évaluation de l'expert, notamment l'absence de justification des revenus et des améliorations, tandis que le preneur soutenait, par voie d'appel incident, que le prix du pas-de-porte devait être restitué en sus de l'indemnité d'éviction. La cour écarte les conclusions de l'expert, jugées non étayées par des éléments probants, rappelant qu'elle n'est pas liée par un rapport d'expertise. Elle retient que le prix d'acquisition du pas-de-porte constitue un élément de la valeur du fonds de commerce et doit être intégré dans le calcul de l'indemnité globale, ce qui justifie le rejet de la demande de restitution autonome. Usant de son pouvoir souverain d'appréciation, la cour procède à une nouvelle évaluation en tenant compte de l'ensemble des caractéristiques du local, notamment sa faible superficie et sa localisation. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réduit.

Ayant souverainement constaté, sur la base de l'aveu d'un associé et du rapport d'expertise, que ce dernier avait conservé la jouissance exclusive des équipements acquis en commun depuis leur achat jusqu'à la dissolution judiciaire de la société en participation, et que ces équipements étaient toujours en état de fonctionner, une cour d'appel en déduit à bon droit qu'il est tenu de verser à son coassocié la moitié de leur prix d'acquisition. Le moyen fondé sur la dépréciation des biens est ainsi écarté, la décision étant suffisamment motivée.

En application de l'article 7 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, l'indemnité d'éviction due au preneur doit correspondre au préjudice causé par le défaut de renouvellement et comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour fixer le montant de cette indemnité, se fonde sur une expertise évaluant les éléments actuels du fonds, tels que le droit au bail, la clientèle et la réputation, et écarte la demande d'ajouter à ce montant le prix d'acquisition historique du fonds, au motif que la valeur actuelle déterminée par l'expert représente déjà l'évolution de la valeur du fonds depuis son acquisition.

Il résulte des articles 7 et 27 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux que le droit du bailleur de donner congé pour reprendre le local à usage personnel est subordonné au seul paiement d’une indemnité d’éviction, et non à la preuve du sérieux de ce motif. Cette dernière exigence ne s’applique qu’aux cas d’éviction sans indemnité ou avec indemnité réduite prévus à l’article 8 de ladite loi.

Par ailleurs, c’est par une appréciation souveraine des éléments de preuve, notamment du rapport d’expertise, qu’une cour d’appel fixe le montant de l’indemnité d’éviction due au preneur en considération de la valeur réelle des éléments du fonds de commerce et du préjudice subi, sans être liée par le prix d’acquisition dudit fonds.

La Cour d’appel de commerce de Casablanca consacre le pouvoir du juge, en vertu de l’article 3 du Code de procédure civile, de requalifier une demande en paiement de loyers en indemnité d’occupation dès lors qu’aucun lien contractuel ne lie l’adjudicataire d’un immeuble à son occupant. Cette restitution de l’exacte qualification juridique aux faits de la cause permet l’application de la norme adéquate sans modifier l’objet du litige.

S’agissant du régime de la prescription, la juridiction écarte les délais quinquennaux prévus par l’article 5 du Code de commerce et l’article 391 du Dahir formant Code des obligations et des contrats (DOC). Elle juge que l’indemnité d’occupation, sanctionnant une situation de fait dénuée de base contractuelle ou commerciale, est soumise à la prescription de droit commun de quinze ans édictée par l’article 387 du DOC.

Sur l’évaluation du préjudice, la Cour valide le recours à une expertise fixant l’indemnité sur la base de la valeur vénale du bien au jour de l’adjudication. L’application d’un taux de rendement de 6 % sur le prix d’acquisition est retenue comme une méthode objective de calcul de la valeur locative théorique, nonobstant l’absence d’exploitation effective ou les résultats comptables de l’occupant sans titre.

Enfin, la décision confirme l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle tendant exclusivement à l’organisation d’une expertise. Elle rappelle qu’une mesure d’instruction, simple outil d’éclairage technique pour le tribunal, ne peut constituer l’objet principal d’une prétention juridique ni servir à suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

Encourt la cassation pour défaut de base légale l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour déclarer un prévenu coupable de recel, déduit la connaissance de l'origine frauduleuse des biens du seul caractère prétendument dérisoire du prix d'acquisition, sans s'expliquer de manière concrète sur la valeur réelle desdits biens, leur état ou leur nature. Une telle motivation, qui ne permet pas de caractériser la disproportion du prix, est insuffisante à établir l'élément intentionnel de l'infraction.