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action en préemption

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification de tiers d'un cessionnaire d'actions, condition de l'exercice du droit de préemption par un autre actionnaire. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de préemption, jugeant ses conditions remplies.

L'appelant contestait sa qualité de tiers, arguant qu'il se substituait aux cédants, eux-mêmes actionnaires, en vertu d'une transaction familiale. La cour écarte ce moyen en retenant que le cessionnaire, ayant cédé l'intégralité de ses propres actions antérieurement à l'opération litigieuse, avait perdu la qualité d'associé au moment de la nouvelle acquisition, ce qui le rendait bien tiers à la société.

La cour juge également inopérant le moyen tiré de la sous-évaluation du prix de cession, dès lors que l'appelant n'a pas mis en œuvre la procédure de désignation d'expert prévue par l'article 254 de la loi sur les sociétés anonymes pour contester la valeur des titres. Le jugement ayant accueilli l'action en préemption est en conséquence confirmé.

La recevabilité d’une action en préemption, lorsque celle-ci est intentée au-delà du délai d’un an à compter de la vente, est conditionnée par la méconnaissance de l’opération par le préempteur. Saisie d’un pourvoi, la Cour de cassation rappelle que cette méconnaissance, si elle est contestée par l’acquéreur, doit être affirmée sous la foi du serment.

En l’espèce, les juges du fond avaient accueilli la demande d’un coindivisaire sans exiger de lui qu’il prête serment sur sa prétendue méconnaissance de la cession. La Cour de cassation casse leur décision, énonçant qu’en vertu d’un principe de droit malékite assimilé à la loi, la dénégation de la connaissance de la vente par le préempteur n’est crue que s’il prête serment. En omettant de déférer ledit serment, la cour d’appel a violé une règle substantielle, privant ainsi son arrêt de toute base légale.

Dès lors que la part indivise objet de la vente est unique et que les demandeurs à l'action en préemption sont tous coïndivisaires dans le même bien, c'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que leur intérêt commun justifie la recevabilité de leur action intentée par un seul et même acte introductif d'instance. La cour d'appel a légalement justifié sa décision en précisant par ailleurs que, l'acquéreur étant lui-même coïndivisaire avant la vente, les préempteurs ne pouvaient exercer leur droit qu'à proportion de leurs parts, à l'exclusion de la part correspondant aux droits de l'acquéreur.

La Cour Suprême a jugé que le délai de l’action en préemption d’un bien immatriculé court à compter de la date de l’enregistrement de la vente sur le titre foncier, et non de la date de la vente elle-même. Elle a rejeté les arguments des demandeurs au pourvoi relatifs à la tardiveté de l’action, à la prescription et à l’irrégularité de l’offre réelle. La décision souligne l’importance de la publicité foncière pour le calcul des délais en matière de préemption immobilière. Les moyens soulevés ont été jugés non pertinents ou irrecevables.

Le délai de forclusion de l’action en préemption (chafâa) est d’une année. Son point de départ est la date à laquelle le préempteur a eu connaissance de la vente, et non la date de l’acte de cession. La Cour suprême fonde cette solution sur les principes du droit malékite, en l’occurrence la Tuhfa d’Ibn Asim, qui dispose que le préempteur est cru sur serment lorsqu’il nie avoir eu une connaissance précoce de l’opération.

En conséquence, la haute juridiction censure la décision d’une cour d’appel qui, pour déclarer l’action irrecevable, avait retenu l’écoulement d’un délai de quatre ans à compter de la date du contrat. Un tel raisonnement est écarté au motif que le seul écoulement du temps depuis la transaction est insuffisant à éteindre le droit d’agir ; la connaissance de la vente par le titulaire du droit constitue le seul événement pertinent pour déclencher le délai de forclusion.

Un acte de transaction qui met fin à l’état d’indivision entre cohéritiers éteint le droit de préemption pour les ventes futures portant sur le bien partagé. L’héritier qui, par l’effet de cette transaction, reçoit une part déterminée en contrepartie de ses droits indivis, perd sa qualité de coïndivisaire et ne peut plus exercer la préemption sur une parcelle vendue par l’un de ses anciens coïndivisaires.

En l’espèce, la Cour Suprême confirme le rejet d’une action en préemption exercée par une sœur contre l’acquéreur d’un bien vendu par son frère. Les juges du fond avaient à juste titre retenu qu’un acte de transaction antérieur avait mis un terme à leur indivision successorale, faisant ainsi disparaître la condition essentielle à l’exercice de la préemption.

La Cour juge que, dès lors que la cour d’appel a légalement fondé sa décision sur ce motif déterminant, elle n’était pas tenue de répondre aux autres moyens soulevés par la demanderesse, tels que ceux relatifs à la validité de la transaction ou à l’origine de propriété du vendeur. La cessation de l’indivision étant établie, ces arguments devenaient inopérants. Le pourvoi est par conséquent rejeté.

La cour d’appel avait rejeté une demande en préemption, retenant que l’acte de résolution de la vente litigieuse était d’une date certaine antérieure à l’exercice de l’action en justice. La vente étant ainsi considérée comme anéantie, le droit de retrait ne pouvait plus porter sur elle.

La Cour suprême censure ce raisonnement. Elle reproche aux juges du fond de n’avoir pas examiné un moyen déterminant soulevé par le préempteur. Ce dernier soutenait avoir manifesté sa volonté de préempter bien avant la date de la résolution, par le dépôt d’une plainte pénale. Cet acte antérieur était, selon lui, de nature à établir le caractère simulé de la résolution, intervenue uniquement pour faire échec à son droit.

La haute juridiction rappelle que l’omission de statuer sur un moyen pertinent, dont l’examen est susceptible d’influencer la solution du litige, équivaut à un défaut de motivation. Un tel vice, qui constitue un défaut de base légale, entraîne la cassation de l’arrêt.

La demande de remboursement des améliorations faites par l’acquéreur évincé dans le cadre d’une action en préemption (chafâa) peut être valablement présentée par simple voie de défense. Il n’est pas nécessaire de former une demande reconventionnelle distincte à cet effet.

La Cour suprême censure les juges du fond ayant imposé une telle exigence procédurale. Elle rappelle que le remboursement de la valeur des améliorations constitue une condition légale de l’exercice du droit de préemption, au même titre que le prix et les frais. Par conséquent, en subordonnant la recevabilité de cette réclamation au formalisme d’une demande reconventionnelle, la cour d’appel a ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas, justifiant la cassation de sa décision pour défaut de motivation.

La Cour Suprême, statuant en matière de préemption, a jugé l’action irrecevable lorsque la demande est dirigée contre un acquéreur décédé et que ses héritiers sont inscrits sur le titre foncier avant l’introduction de l’instance. L’inscription au titre foncier vaut publication pour tous, rendant l’information opposable à l’ensemble des parties, y compris aux demandeurs en préemption. Ces derniers sont ainsi présumés avoir connaissance de cette transmission des droits. Le pourvoi a été rejeté.

La connaissance de la vente par le titulaire d'un droit de préemption est une question de fait relevant de l'appréciation souveraine des juges du fond, qui peut être prouvée par tous moyens, y compris par présomptions. En conséquence, déduit à bon droit que l'action en préemption est tardive la cour d'appel qui, se fondant sur les pièces d'une procédure antérieure, retient que la connaissance de la vente par le préempteur est établie dès lors que l'acte de cession a été communiqué à son représentant en justice au cours de cette instance.

La connaissance de la vente par le titulaire du droit de préemption (chofâa) constitue une question de fait relevant de l'appréciation souveraine des juges du fond, qui peut être établie par tous moyens, y compris par présomptions. Par conséquent, une cour d'appel déduit à bon droit qu'une action en préemption est tardive en retenant que la connaissance de la vente par le préempteur est avérée dès lors que l'acte de vente a été présenté à son avocat au cours d'une précédente instance judiciaire, la connaissance du mandataire valant celle du mandant.

L’action en préemption est soumise au délai de forclusion d’un an, qui court à compter du jour où le retrayant a eu connaissance de la vente. La date d’une offre réelle présentée par celui-ci à l’acquéreur constitue une preuve de cette connaissance et fixe le point de départ du délai.

Par une substitution de motif, la Cour suprême déclare l’action irrecevable car introduite après l’expiration de ce délai. Ce faisant, elle écarte le pourvoi sans examiner le moyen qui critiquait le raisonnement des juges du fond, fondé sur une contradiction dans les preuves. Le motif de pur droit tiré de la tardiveté se substitue à celui de la cour d’appel, rendant le moyen du pourvoi inopérant.

La Cour Suprême censure la décision d’une cour d’appel qui, dans une action en préemption, avait déclaré irrecevable comme nouvelle la demande de l’acquéreur évincé en remboursement des améliorations apportées au bien.

La Haute Juridiction rappelle qu’une telle demande n’est pas une prétention nouvelle mais la conséquence légale et nécessaire du jugement qui accueille la préemption. En effet, le droit du préempteur ne devient effectif qu’après indemnisation intégrale de l’acquéreur évincé, laquelle comprend le prix, les frais de l’acte et la plus-value résultant des améliorations. En refusant d’examiner cette demande au fond, la cour d’appel a commis une erreur de droit et privé sa décision de base légale.

En matière de préemption sur un immeuble non immatriculé, l’action du coïndivisaire présent qui allègue son ignorance de la vente est soumise à un délai de forclusion de quatre ans à compter de la date de l’acte.

Par cet arrêt de principe, la Cour Suprême censure une cour d’appel ayant fait droit à une demande de préemption en se fondant sur la règle de l’année suivant la connaissance de la vente. La haute juridiction substitue à ce critère un délai fixe et objectif, considérant la période de quatre ans comme suffisante pour permettre au co-indivisaire d’apprendre la cession.

Cette doctrine, qui s’appuie sur le fiqh malékite et une jurisprudence constante, conduit à la cassation de la décision d’appel, l’action en préemption ayant été intentée plus de quatre ans après la vente.

La Cour Suprême a validé le droit de préemption sur une part indivise d’un immeuble en cours d’immatriculation, se fondant sur l’attestation de la conservation foncière. Elle a jugé que ni la possession effective par le préempteur ni le recours à la procédure d’opposition sur la demande d’immatriculation ne sont des conditions nécessaires à l’exercice de la préemption en l’espèce. Le pourvoi a été rejeté, confirmant la recevabilité de l’action en préemption indépendamment de ces considérations procédurales ou factuelles.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel rejette une action en revendication d'une part indivise dès lors qu'il est constant que cette part n'a fait l'objet d'aucune vente et que le droit de propriété du co-indivisaire demandeur n'est contesté par personne. Par suite, la cour d'appel en déduit exactement que le co-indivisaire, dont l'action en revendication est infondée, ne peut se prévaloir de la jurisprudence qui fait courir le délai d'exercice du droit de préemption à compter du jugement statuant sur la revendication. Elle applique donc à juste titre la règle selon laquelle le délai pour exercer l'action en préemption est, pour le co-indivisaire présent, de quatre ans à compter de la date de l'acte de vente.

La Cour suprême casse, pour violation de l’article 369 du Code de procédure civile, l’arrêt d’une cour d’appel de renvoi qui a refusé de se conformer à un point de droit précédemment jugé par la haute juridiction.

La Cour suprême avait déjà définitivement statué sur l’irrecevabilité de l’action en préemption, celle-ci ayant été intentée au-delà du délai d’un an à compter de l’inscription de la vente sur le titre foncier.

Pourtant, la juridiction de renvoi a jugé la demande recevable, estimant à tort que la ponctualité des préempteurs dans les formalités d’offre réelle et de consignation du prix suffisait à valider leur droit.

Par cette censure, la Cour suprême réaffirme que la diligence dans l’accomplissement des actes préparatoires à la préemption ne peut pallier la tardiveté de l’action en justice elle-même. Le respect du délai légal pour saisir la justice demeure une condition de recevabilité impérative qui s’impose à la juridiction de renvoi.

Il résulte des règles de droit musulman et de la législation en vigueur que l'action en préemption doit être exercée, sous peine de déchéance, dans le délai d'un an à compter de la connaissance de la vente. Par conséquent, viole ces règles la cour d'appel qui déclare recevable une telle action, alors qu'une première instance avait déjà été introduite hors délai et que la seconde, objet du litige, a été engagée plus d'un an après la décision annulant la première procédure.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour accueillir une action en préemption, retient que l'état d'indivision est établi par l'acte d'acquisition de l'acheteur lui-même, dès lors que celui-ci mentionne que le bien est parvenu au vendeur par succession du même auteur que le co-indivisaire préempteur, faisant ainsi peser sur l'acquéreur la charge de la preuve d'un partage. Ayant par ailleurs relevé que le droit de propriété du préempteur sur sa part indivise avait été judiciairement reconnu, elle en déduit exactement que cette reconnaissance constitue pour lui un nouveau point de départ pour le délai d'exercice de son action en préemption.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour accueillir une action en préemption (choufaa), retient que celle-ci doit être dirigée contre le premier acquéreur de la part indivise, peu important que ce dernier l'ait par la suite revendue à un tiers et que cette seconde vente ait été inscrite au titre foncier. En effet, la revente du bien est inopposable au co-indivisaire qui exerce valablement le droit de préemption qu'il tient de la première cession.

Encourt la cassation pour défaut de motivation, l'arrêt qui, statuant sur une action en préemption, omet de répondre au moyen péremptoire soulevé par une partie qui contestait la qualité de co-indivisaire du demandeur, en se fondant sur un acte d'échange qui aurait fait perdre à l'auteur de ce dernier ses droits dans l'indivision.

Dès lors qu'elle a constaté, d'une part, qu'un jugement avait ordonné la rectification de la date d'inscription de la vente sur les titres fonciers et, d'autre part, que le préempteur n'avait pas soulevé devant les juges d'appel le moyen tiré de l'absence d'autorité de la chose jugée de cette décision, une cour d'appel en déduit exactement que l'action en préemption, intentée au-delà du délai légal calculé à compter de la date rectifiée, devait être rejetée.

Le délai imparti pour l'exercice du droit de préemption (choufaa) est un délai de déchéance qui n'est susceptible d'aucune interruption ni suspension. Ce délai court à compter de la date de la connaissance certaine de la vente par le titulaire du droit. En conséquence, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui déclare l'action en préemption irrecevable comme tardive, dès lors qu'elle a été intentée plus d'un an après la date à laquelle le préempteur a manifesté sa connaissance certaine de la vente en introduisant une première action, quand bien même celle-ci aurait été jugée irrecevable.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour déclarer déchu le droit de préemption d'une co-indivisaire, mineure au moment de la vente et agissant après sa majorité, retient que sa représentante légale, désignée postérieurement à la vente, n'a pas exercé l'action dans le délai d'un an prévu par l'article 32 du dahir du 2 juin 1915. La cour d'appel a exactement déduit que ce délai de forclusion, qui avait commencé à courir à compter de la désignation de la représentante légale, était expiré et que l'inaction de cette dernière avait entraîné la déchéance du droit de la mineure.

Encourt la cassation pour défaut de base légale, l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour déclarer irrecevable une action en préemption portant sur un immeuble en cours d'immatriculation, retient qu'elle aurait dû être formée par voie d'opposition conformément aux dispositions de la loi sur l'immatriculation foncière. En effet, aucune disposition légale n'impose de soumettre une telle action à la procédure spéciale d'opposition, celle-ci demeurant régie par les règles de droit commun de la préemption.

Il résulte de l'article 85 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière que la date de la prénotation est celle qui est prise en considération pour déterminer le rang de l'inscription ultérieure du droit. Par conséquent, le délai pour l'exercice du droit de préemption court à compter de la date de cette prénotation. Viole le texte susvisé la cour d'appel qui, pour écarter l'argument tiré de la prescription de l'action, énonce que la prénotation n'est qu'une mesure conservatoire destinée à garantir un droit éventuel et que le délai de l'action en préemption ne peut courir à partir de son inscription.

L'introduction par le coindivisaire d'une première action en préemption établit de manière certaine sa connaissance de la vente à la date du dépôt de cette action. Encourt en conséquence la cassation l'arrêt d'une cour d'appel qui, saisie d'une seconde demande en préemption portant sur la même part indivise, omet de retenir la date de la première action comme point de départ du délai de forclusion pour l'exercice de ce droit.

Il résulte de l'article 32 du dahir du 2 juin 1915 que l'action en préemption sur un immeuble immatriculé doit être intentée dans le délai d'un an à compter de l'inscription de la vente sur le titre foncier. Encourt la cassation l'arrêt d'une cour d'appel qui juge l'action recevable en se fondant sur la date de l'offre réelle et de la consignation du prix, alors que ce délai est un délai de forclusion que seule l'introduction d'une action en justice est apte à respecter, une simple manifestation de volonté, même accompagnée d'une offre réelle, étant insuffisante à l'interrompre.

Encourt la cassation pour défaut de base légale, l'arrêt qui accueille une action en préemption sans examiner ni répondre aux conclusions d'une partie invoquant l'existence d'un jugement définitif antérieur ayant ordonné le partage du bien objet du litige. Un tel jugement, en mettant fin à l'état d'indivision qui constitue la condition essentielle de l'exercice du droit de préemption, est de nature à influer sur l'issue du litige. En omettant de l'analyser, la cour d'appel prive sa décision de base légale.

Viole l'article 3 du code de procédure civile, la cour d'appel qui, statuant sur une action en préemption exercée par plusieurs co-indivisaires, modifie d'office le jugement entrepris pour limiter le droit de préemption à la quote-part légale de chacun d'eux. En statuant ainsi sur une chose non demandée par les parties, la cour d'appel statue ultra petita et méconnaît les limites de sa saisine.