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Qualité de propriétaire du bailleur

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la pertinence des moyens tirés du défaut de qualité de propriétaire du bailleur et d'une erreur sur la superficie des lieux loués. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement des arriérés et en ordonnant son expulsion.

L'appelant soutenait que le bailleur n'était pas le véritable propriétaire et qu'il avait été trompé sur la superficie réelle du local, ce qui devait le décharger de son obligation de paiement. La cour écarte le premier moyen en retenant que le litige, portant sur une relation locative et non sur un droit de propriété, est exclusivement régi par le contrat de bail non contesté dans son existence.

Elle rejette également le second moyen, considérant que l'obligation de payer le loyer naît de la jouissance effective des lieux, que le preneur a acceptés en l'état lors de la conclusion du contrat, et que l'allégation d'une erreur sur la contenance ne saurait le dispenser de s'acquitter du prix de cette jouissance. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

L'appelant contestait un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et son expulsion pour défaut de paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait fait droit aux demandes du bailleur et rejeté la demande reconventionnelle du preneur en nullité du bail et en indemnisation pour perte du fonds de commerce.

Le preneur soulevait, d'une part, l'exception d'inexécution tirée de la prétendue démolition des lieux loués sur ordre administratif et, d'autre part, la nullité du contrat pour dol, au motif que le bailleur n'était pas propriétaire du bien. La cour d'appel de commerce écarte le premier moyen en relevant que le preneur ne rapportait pas la preuve de la démolition effective et que les pièces produites visaient un bien immobilier distinct de celui objet du bail.

La cour retient ensuite que le moyen tiré du défaut de propriété du bailleur est inopérant, dès lors que le contrat de bail ne confère au preneur que des droits personnels et non des droits réels, sa validité n'étant pas subordonnée à la qualité de propriétaire du bailleur. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la recevabilité de la preuve testimoniale en la matière. Le preneur appelant contestait la qualité de bailleur de son cocontractant, faute pour ce dernier d'être propriétaire du local, et entendait prouver le paiement des loyers par témoignage.

La cour écarte le premier moyen en rappelant que la validité du bail n'est pas subordonnée à la qualité de propriétaire du bailleur, la relation locative étant de nature personnelle et non réelle. Surtout, au visa des articles 443 et 444 du dahir formant code des obligations et des contrats, la cour retient que la preuve du paiement d'une dette locative excédant le seuil de dix mille dirhams ne peut être rapportée par témoins et exige une preuve littérale.

La demande d'enquête visant à établir par témoignage un fait juridique qui doit être prouvé par écrit est par conséquent jugée irrecevable. Le jugement ayant constaté le défaut de paiement et prononcé la résiliation est donc confirmé.

Saisie d'une demande d'arrêt de l'exécution provisoire d'un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs et à l'éviction, la cour d'appel de commerce examine la pertinence des moyens soulevés. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant le paiement et l'expulsion, avec exécution provisoire pour la condamnation pécuniaire. Le preneur contestait la qualité à agir du bailleur, arguant que son droit de propriété était précaire et contesté par des tiers bénéficiant d'une inscription préventive sur le titre foncier. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen, retenant que les arguments invoqués par le demandeur ne constituent pas un motif suffisant pour justifier l'arrêt de l'exécution. Elle considère ainsi que la simple contestation du titre du bailleur ne suffit pas à paralyser les effets d'une condamnation au paiement des loyers assortie de l'exécution provisoire. En conséquence, la demande d'arrêt de l'exécution est rejetée.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'une procédure d'expulsion pour loyers impayés, initiée par un commandement de payer signifié à une adresse autre que le domicile élu au contrat de bail. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande, prononçant l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des arriérés locatifs.

En appel, le preneur soulevait principalement la nullité de cette signification, effectuée à l'adresse des lieux loués en violation de la clause d'élection de domicile contractuelle, ainsi que le défaut de qualité de propriétaire du bailleur. La cour retient que la clause d'élection de domicile s'impose aux parties et que la signification d'un acte à une autre adresse, fût-elle celle du local commercial, la rend irrégulière et la prive de ses effets juridiques.

La cour écarte en revanche le moyen tiré du défaut de qualité du bailleur, la relation contractuelle suffisant à fonder l'action en paiement. Faisant par ailleurs droit à la demande additionnelle du bailleur, elle condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance, le défaut de contestation sur ce point valant reconnaissance de dette.

La cour d'appel de commerce infirme donc le jugement sur le chef de l'expulsion et, statuant à nouveau, déclare cette demande irrecevable, tout en confirmant la condamnation au paiement des loyers et en y ajoutant les arrérages postérieurs.

Saisi d'un appel sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un congé délivré par l'adjudicataire d'un immeuble commercial avant l'inscription de son titre au registre foncier. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné le paiement des loyers et l'expulsion du preneur.

L'appelant soutenait la nullité du congé au motif, d'une part, que la qualité de propriétaire du bailleur n'était pas établie faute d'inscription de l'acte d'adjudication et, d'autre part, que les formalités de signification étaient irrégulières. Se conformant au point de droit jugé par la Cour de cassation, la cour retient que le procès-verbal d'adjudication constitue un titre de propriété parfait conférant à l'acquéreur la qualité de bailleur dès sa date, indépendamment de son inscription ultérieure.

Dès lors, l'adjudicataire est subrogé dans les droits et obligations de l'ancien propriétaire et a qualité pour délivrer congé au preneur sans avoir à notifier préalablement son acquisition. La cour écarte également les moyens tirés des vices de forme de la signification, relevant qu'une simple erreur matérielle sur le nom du destinataire, dépourvue d'incidence sur son identification, ne vicie pas l'acte.

La cour rejette en conséquence l'appel et confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, ce dernier soulevait le défaut de qualité de propriétaire du bailleur ainsi que l'exception d'inexécution. L'appelant prétendait en effet avoir été empêché de jouir paisiblement des lieux loués, ce qui justifiait la suspension du paiement des loyers.

La cour d'appel de commerce écarte cette argumentation en retenant que la relation contractuelle est établie par un contrat de bail valide créant des obligations réciproques entre les parties. Elle relève que l'allégation du preneur relative à l'impossibilité de jouir du local n'est étayée par aucun élément de preuve versé au dossier.

Dès lors, le preneur, régulièrement mis en demeure de payer et n'ayant pas déféré à cette sommation, se trouve en état de défaut caractérisé. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur en vue de la démolition et de la reconstruction de l'immeuble loué, la cour d'appel de commerce examine la question de la preuve de la qualité à agir du bailleur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction moyennant le paiement d'une indemnité provisionnelle. L'appelant contestait la qualité de propriétaire du bailleur, au motif que le titre foncier ne mentionnait pas expressément un sous-sol faisant partie des lieux loués. La cour écarte cet argument en retenant que la propriété du bailleur sur l'ensemble de l'immeuble est établie par le certificat foncier, corroboré par le permis de construire et les plans qui visent l'intégralité de la parcelle. Elle souligne surtout que le preneur, en sollicitant en première instance l'indemnité d'éviction légale, a implicitement mais nécessairement reconnu la qualité de propriétaire du bailleur, se privant ainsi du droit de la contester en appel. Faute pour l'appelant de rapporter une preuve contraire, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la portée du moyen tiré de l'absence de qualité de propriétaire du bailleur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le congé et en ordonnant le paiement des loyers impayés. L'appelant soutenait que le bailleur n'étant pas propriétaire de l'immeuble, il n'avait pas qualité à agir, ce qui devait entraîner la nullité du bail et du congé subséquent. La cour écarte cet argument en retenant que la qualité à agir du bailleur ne découle pas de son titre de propriété mais du contrat de bail lui-même, qui établit les obligations réciproques des parties en leur seule qualité de bailleur et de preneur. Elle juge ainsi que le preneur n'est pas recevable à contester le droit de propriété du bailleur, cette question étant inopposable à la relation contractuelle locative. La demande reconventionnelle en nullité du bail et en restitution des loyers et de la garantie locative est par conséquent rejetée, la cour rappelant que la restitution de cette dernière est conditionnée à la libération effective des lieux. Le jugement entrepris est donc confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un bail commercial consenti par un simple gérant et non par le propriétaire du bien loué. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait la nullité du contrat au motif que le bailleur n'était pas propriétaire des lieux, lesquels appartenaient à une collectivité locale, et qu'il était par conséquent privé de la faculté de constituer un fonds de commerce et de jouir paisiblement du bien. La cour écarte ce moyen en retenant que le litige porte sur l'exécution d'un contrat de bail et non sur la propriété du bien. Elle relève que le bailleur, bien que non propriétaire, justifiait d'un mandat de gestion émanant de l'autorité administrative compétente, lui conférant la qualité et le pouvoir de donner le bien à bail et d'en percevoir les loyers en attendant son transfert définitif à une autre entité. Dès lors, le contrat de bail est jugé valide et opposable au preneur, qui ne peut se prévaloir du défaut de titre de propriété du bailleur pour se soustraire à son obligation de paiement. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne également le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est par conséquent confirmé en ses dispositions relatives à la résiliation et à l'expulsion.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée d'une exception tirée de l'expropriation du bien loué. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en constatant le manquement du preneur à ses obligations. L'appelante soutenait que le bailleur avait perdu sa qualité à agir, au motif que le bien aurait été intégré au domaine public par voie d'expropriation pour cause d'utilité publique. La cour écarte ce moyen en rappelant le principe selon lequel la charge de la preuve incombe à celui qui allègue un fait. Elle relève que la preneuse, qui se prévalait de l'expropriation pour justifier son refus de paiement, n'a produit aucun document probant, telle une attestation de la conservation foncière, pour étayer ses dires. En l'absence de preuve de l'extinction du droit de propriété du bailleur, la cour retient que le manquement du preneur à son obligation de paiement, constaté après une mise en demeure restée infructueuse dans le délai légal, est pleinement caractérisé. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine les moyens tirés de l'incertitude sur la qualité de propriétaire du bailleur. L'appelant soutenait que son défaut de paiement n'était pas fautif, dès lors qu'un litige opposant le bailleur à un tiers revendiquant la propriété de l'immeuble créait une incertitude sur l'identité du véritable créancier des loyers. La cour écarte ce moyen en rappelant que le contrat de bail, valablement formé, constitue la loi des parties en application de l'article 230 du code des obligations et des contrats. Elle retient que le contrat suffit à établir la qualité de bailleur de l'intimé, indépendamment des contestations sur le droit de propriété par des tiers à la relation locative. Au visa de l'article 663 du même code, la cour ajoute que le preneur est tenu de payer le loyer à la partie avec laquelle il a contracté, son obligation n'étant pas suspendue par l'existence de procédures judiciaires auxquelles il n'est pas partie. Le manquement du preneur à son obligation essentielle de paiement étant ainsi caractérisé, le motif de résiliation est jugé grave et légitime. Le jugement prononçant la résiliation du bail et l'expulsion est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce rappelle que la qualité de bailleur n'est pas subordonnée à celle de propriétaire du bien loué, l'obligation au paiement du loyer naissant du seul contrat de bail. Le tribunal de commerce avait accueilli une demande en paiement de loyers et en expulsion. L'appelant contestait le jugement en soulevant le défaut de qualité à agir du bailleur, au motif que ce dernier n'était pas propriétaire des lieux et avait lui-même été évincé par la commune, véritable propriétaire. La cour écarte ce moyen en retenant que l'obligation du preneur au paiement du loyer naît du contrat librement consenti, indépendamment du droit de propriété du bailleur. Elle relève en outre que l'existence de la relation locative entre les parties avait été définitivement consacrée par une précédente décision de justice, l'appelant ayant lui-même invoqué cette qualité de locataire dans une instance antérieure pour s'opposer à une première action. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité des moyens de défense du preneur. L'appelant contestait la qualité de propriétaire du bailleur, la régularité de la notification de la mise en demeure et sollicitait la preuve du paiement par témoignage. La cour retient que le contrat de bail constitue le seul fondement des obligations réciproques des parties, rendant inopérant le moyen tiré du défaut de preuve de la propriété. Elle juge ensuite que le procès-verbal de notification dressé par un agent d'exécution est un acte officiel qui ne peut être contesté que par la voie de l'inscription de faux. La cour écarte également la demande de preuve testimoniale dès lors que le contrat stipulait que le paiement des loyers devait être constaté par la remise d'une quittance. Faute pour le preneur de produire les quittances justifiant du règlement des loyers réclamés, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualité pour agir du bailleur dont le droit de propriété est contesté par un tiers se prévalant d'une inscription au titre foncier, et sur le caractère fautif du non-paiement des loyers par le preneur dans ce contexte. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement et ordonné l'expulsion, tout en déclarant irrecevable l'intervention du tiers revendiquant. En appel, le preneur et le tiers intervenant soutenaient que le bailleur, n'étant pas le propriétaire inscrit, n'avait pas qualité pour agir et que le défaut de paiement était justifié par l'incertitude sur l'identité du véritable créancier. La cour écarte ce moyen en retenant que la qualité de propriétaire du bailleur est suffisamment établie par une décision de justice antérieure, passée en force de chose jugée, ordonnant l'exécution forcée d'une vente à son profit contre l'auteur du tiers intervenant. Elle juge que l'argument tiré du défaut d'inscription de ce droit au titre foncier est inopérant, cette formalité ne pouvant être opposée au bénéficiaire d'une décision de justice par la partie même tenue de l'exécuter. La cour considère dès lors que le bail a été valablement consenti et que le non-paiement des loyers par le preneur constitue un manquement justifiant la résiliation. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce rappelle que la qualité de bailleur découle du contrat de bail lui-même, indépendamment du droit de propriété sur le bien loué. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers. L'appelant contestait la qualité à agir du bailleur, au motif que ce dernier n'était pas propriétaire des lieux, et soulevait la nullité de la mise en demeure en raison d'une contradiction avec une précédente sommation. La cour écarte le premier moyen en retenant que la preuve de la qualité de bailleur résulte de l'existence du contrat de bail, lequel fait la loi des parties, et qu'il n'est pas requis pour le bailleur de justifier d'un titre de propriété. Dès lors, le simple risque d'une éviction future par le véritable propriétaire ne constitue pas un motif légitime pour le preneur de suspendre le paiement des loyers tout en continuant à jouir du bien. S'agissant de la mise en demeure, la cour juge que chaque sommation est indépendante et que le bailleur est en droit de réclamer l'intégralité des loyers impayés, faute pour le preneur de rapporter la preuve de leur règlement. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce examine la qualité à agir du bailleur et l'opposabilité d'un bail verbal. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement. L'appelant contestait la qualité de propriétaire du bailleur, faute de titre portant sur les locaux loués, et invoquait l'inobservation des exigences de forme de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir, retenant que la propriété des locaux est suffisamment établie par la production combinée des actes d'acquisition du terrain d'assiette, d'attestations fiscales et d'une décision de justice administrative antérieure. Elle juge ensuite que l'exigence d'un contrat de bail écrit, imposée par ladite loi, est inapplicable aux relations locatives nées antérieurement à son entrée en vigueur. Faute pour le preneur de justifier d'un titre d'occupation ou de contester de manière circonstanciée l'existence et les conditions du bail, la cour confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée de la contestation par le preneur de la qualité de propriétaire du bailleur. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en paiement et en expulsion, tout en rejetant la demande reconventionnelle du preneur en indemnisation. En appel, le preneur soutenait que le bailleur, n'étant pas le véritable propriétaire du local, n'avait pas qualité pour agir en résiliation et en expulsion. La cour écarte ce moyen en retenant que la relation entre les parties est exclusivement régie par le contrat de bail, dont la validité n'est pas contestée et en vertu duquel le preneur a joui des lieux. Elle rappelle qu'il n'est pas nécessaire pour le bailleur de justifier de sa qualité de propriétaire pour exiger l'exécution des obligations du preneur, sa seule qualité de cocontractant au bail étant suffisante. Le défaut de paiement des loyers après une sommation régulière suffit dès lors à caractériser le manquement du preneur. La cour déclare par ailleurs irrecevable l'intervention volontaire du propriétaire revendiqué, au motif que celui-ci n'a formulé aucune demande précise à l'encontre des parties. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée des moyens tirés du défaut de qualité du bailleur et de l'exception d'inexécution. Le preneur appelant soulevait, d'une part, le défaut de qualité du bailleur au motif qu'il n'était pas propriétaire du bien loué et, d'autre part, l'impossibilité de jouir des lieux du fait d'une reprise de possession par ce dernier. La cour écarte le premier moyen en rappelant que le preneur ne peut contester la qualité du bailleur en excipant de son défaut de titre de propriété. Elle retient que le contrat de bail, exécuté pendant plusieurs années sans contestation, suffit à établir la qualité à agir du bailleur pour le recouvrement des loyers. La cour rejette également le moyen tiré du défaut de jouissance, considérant que la preuve de l'impossibilité d'user du bien n'est pas rapportée. Elle relève à cet égard que la signification de la sommation de payer à un préposé du preneur au sein même des locaux loués contredit l'allégation d'une reprise de possession par le bailleur. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des bailleurs. L'appelante contestait la validité du contrat de bail et la qualité à agir des bailleurs, au motif qu'ils n'étaient pas les propriétaires des lieux loués, lesquels appartiendraient à un tiers. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que la relation locative est exclusivement régie par le contrat de bail liant les parties, indépendamment du droit de propriété sur l'immeuble. La cour rappelle que l'obligation du preneur au paiement du loyer trouve sa contrepartie dans la jouissance effective des lieux, laquelle n'était pas remise en cause. Faute pour le preneur d'avoir engagé une action en nullité ou en résolution du contrat, il ne peut se prévaloir du défaut de titre de propriété du bailleur pour justifier son exception d'inexécution. Le jugement ayant prononcé l'expulsion est en conséquence confirmé.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour condamner le preneur au paiement de loyers et prononcer son expulsion, retient que la validité du contrat de bail n’est pas subordonnée à la qualité de propriétaire du bailleur sur le bien loué. En effet, le contrat de bail générant des obligations personnelles entre les parties, le preneur qui a joui des lieux ne peut se prévaloir du défaut de titre de propriété de son cocontractant, ni du fait que le bien serait en indivision, pour se soustraire à son obligation de paiement du loyer.

Le propriétaire qui souhaite refuser le renouvellement d’un bail commercial en vue de démolir et reconstruire son bien, conformément à l’article 12 du Dahir du 24 mai 1955, doit impérativement prouver sa qualité de propriétaire de l’immeuble. La Cour de cassation juge que la seule production d’un permis de construire et d’un plan ne suffit pas à établir cette qualité, même lorsque ces documents sont délivrés par les autorités administratives compétentes.

En effet, un permis de construire peut être émis au nom du directeur d’une société et non à la société elle-même, ce qui ne confère pas automatiquement la propriété à cette dernière. Par conséquent, une décision de cour d’appel qui se fonde uniquement sur de tels documents pour établir la qualité de propriétaire est considérée comme dénuée de base légale. Une telle motivation est assimilée à une absence de motivation et entraîne la cassation de la décision, portant ainsi atteinte aux droits de la défense et aux dispositions de l’article 1er du Code de procédure civile.