Mot clé
Propriétaire du bien loué

Saisi d'un litige relatif à l'exercice du droit de préférence du bailleur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de notification de la cession du droit au bail et sur l'opposabilité du prix de cession. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur et ordonné l'expulsion du cessionnaire.

L'appelant contestait la décision en invoquant la forclusion du droit de préférence, l'insuffisance du prix offert par le bailleur et l'existence d'une clause contractuelle valant renonciation à ce droit. La cour retient que l'offre de paiement des loyers par le cessionnaire ne constitue pas une notification régulière de la cession au sens de l'article 25 de la loi n° 49-16, laquelle doit informer expressément le bailleur de l'opération afin de faire courir le délai de trente jours.

Elle juge en outre que seul le prix mentionné dans l'acte de cession notifié est opposable au bailleur, les contre-lettres ou paiements dissimulés n'ayant d'effet qu'entre les parties. La cour écarte également le moyen tiré du défaut de qualité à agir du bailleur, au motif que la validité du contrat de bail n'est pas subordonnée à sa qualité de propriétaire du bien loué.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un recours en rétractation contre un arrêt ayant confirmé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification des moyens invoqués au regard des cas d'ouverture légaux. La société locataire soutenait que le bailleur avait commis un dol en se présentant faussement comme propriétaire du bien loué et que la cour avait omis de statuer sur les conclusions de la collectivité territoriale, véritable propriétaire intervenue volontairement en cause d'appel.

La cour rappelle le caractère strictement limitatif des motifs de rétractation énumérés à l'article 402 du code de procédure civile. Elle retient que le dol allégué, relatif à la qualité du bailleur et déjà débattu lors de l'instance initiale, ne constitue pas le dol procédural requis pour la rétractation, lequel suppose la dissimulation d'un fait déterminant inconnu de la partie adverse et de la juridiction.

De même, la cour écarte le grief d'omission de statuer, l'arrêt attaqué ayant expressément motivé le rejet de l'intervention volontaire au motif que l'intervenante n'avait formulé aucune demande précise. Le recours en rétractation est par conséquent rejeté comme non fondé sur l'un des cas légaux, avec condamnation de la requérante à une amende.

La cour d'appel de commerce rappelle que la qualité de bailleur n'est pas subordonnée à celle de propriétaire du bien loué, l'obligation au paiement du loyer naissant du seul contrat de bail. Le tribunal de commerce avait accueilli une demande en paiement de loyers et en expulsion. L'appelant contestait le jugement en soulevant le défaut de qualité à agir du bailleur, au motif que ce dernier n'était pas propriétaire des lieux et avait lui-même été évincé par la commune, véritable propriétaire. La cour écarte ce moyen en retenant que l'obligation du preneur au paiement du loyer naît du contrat librement consenti, indépendamment du droit de propriété du bailleur. Elle relève en outre que l'existence de la relation locative entre les parties avait été définitivement consacrée par une précédente décision de justice, l'appelant ayant lui-même invoqué cette qualité de locataire dans une instance antérieure pour s'opposer à une première action. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un bail commercial consenti par un simple gérant et non par le propriétaire du bien loué. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait la nullité du contrat au motif que le bailleur n'était pas propriétaire des lieux, lesquels appartenaient à une collectivité locale, et qu'il était par conséquent privé de la faculté de constituer un fonds de commerce et de jouir paisiblement du bien. La cour écarte ce moyen en retenant que le litige porte sur l'exécution d'un contrat de bail et non sur la propriété du bien. Elle relève que le bailleur, bien que non propriétaire, justifiait d'un mandat de gestion émanant de l'autorité administrative compétente, lui conférant la qualité et le pouvoir de donner le bien à bail et d'en percevoir les loyers en attendant son transfert définitif à une autre entité. Dès lors, le contrat de bail est jugé valide et opposable au preneur, qui ne peut se prévaloir du défaut de titre de propriété du bailleur pour se soustraire à son obligation de paiement. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne également le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est par conséquent confirmé en ses dispositions relatives à la résiliation et à l'expulsion.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir du bailleur. L'appelant contestait cette qualité au motif que le bailleur avait cédé ses droits sur le local et que le contrat le liant au propriétaire principal, une collectivité locale, avait été résilié. La cour écarte ce moyen en relevant que les actes de cession et de résiliation invoqués étaient antérieurs à la naissance de la relation locative litigieuse, laquelle avait été judiciairement établie par une précédente décision reconnaissant l'existence d'un bail verbal. La cour rappelle ensuite que la qualité de bailleur n'est pas subordonnée à celle de propriétaire du bien loué, l'obligation au paiement du loyer découlant du seul contrat de bail liant les parties. L'existence de ce contrat étant avérée, l'action en paiement est jugée bien fondée. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en résiliation de bail et en paiement de loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir du propriétaire d'un bien lorsque le contrat a été conclu par un tiers. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au nom du principe de l'effet relatif des contrats, tandis que l'appelante, propriétaire, invoquait sa qualité à agir suite au décès de son père, mandataire et signataire du bail. La cour écarte ce moyen en relevant que le contrat de bail a été conclu par le père de la propriétaire en son nom personnel et non en sa qualité de mandataire. Elle en déduit que la propriétaire, bien que titulaire du droit de propriété, est un tiers à la convention locative. En application du principe de l'effet relatif des contrats posé par l'article 228 du dahir formant code des obligations et des contrats, la cour retient que la propriétaire est dépourvue de qualité pour agir en exécution des obligations nées d'un acte auquel elle n'a pas été partie. Le jugement d'irrecevabilité est en conséquence confirmé.

Saisie d'un recours en rétractation contre un de ses arrêts ayant confirmé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'ouverture de cette voie de recours pour cause de dol et de faux. La requérante soutenait que le bailleur avait frauduleusement dissimulé sa qualité de non-propriétaire du bien loué, appartenant en réalité à l'État, et que le contrat de bail était par conséquent entaché de faux. La cour écarte le moyen tiré du dol, au sens de l'article 402 du code de procédure civile, en retenant que cette cause de rétractation suppose qu'un fait déterminant ait été dissimulé à la partie qui s'en prévaut. Or, la cour relève que la requérante avait elle-même soulevé la question de la propriété du bien et demandé la mise en cause de l'État en première instance et en appel, ce qui exclut toute dissimulation à son égard. La cour rejette également le moyen fondé sur le faux, en rappelant que la rétractation pour ce motif est subordonnée à la condition que le caractère fallacieux du document ait été judiciairement constaté ou reconnu après le prononcé de la décision attaquée, condition non remplie. Le recours en rétractation est par conséquent rejeté.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée des moyens tirés du défaut de qualité du bailleur et de l'exception d'inexécution. Le preneur appelant soulevait, d'une part, le défaut de qualité du bailleur au motif qu'il n'était pas propriétaire du bien loué et, d'autre part, l'impossibilité de jouir des lieux du fait d'une reprise de possession par ce dernier. La cour écarte le premier moyen en rappelant que le preneur ne peut contester la qualité du bailleur en excipant de son défaut de titre de propriété. Elle retient que le contrat de bail, exécuté pendant plusieurs années sans contestation, suffit à établir la qualité à agir du bailleur pour le recouvrement des loyers. La cour rejette également le moyen tiré du défaut de jouissance, considérant que la preuve de l'impossibilité d'user du bien n'est pas rapportée. Elle relève à cet égard que la signification de la sommation de payer à un préposé du preneur au sein même des locaux loués contredit l'allégation d'une reprise de possession par le bailleur. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce retient que le preneur à bail commercial ne peut valablement opposer au bailleur le défaut de qualité de propriétaire du bien loué pour se soustraire à ses obligations contractuelles, notamment le paiement des loyers et la libération des lieux. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement et ordonné l'expulsion du preneur. Devant la cour, l'appelant soutenait que le bailleur, n'étant que propriétaire indivis d'une fraction du bien, n'avait pas qualité pour agir en expulsion faute de détenir la majorité des trois quarts des droits indivis ou un mandat spécial des autres co-propriétaires. La cour écarte ce moyen en rappelant que la qualité de bailleur s'apprécie au regard du seul contrat de bail, lequel lie les parties indépendamment du droit de propriété. Dès lors, le preneur, qui a joui des lieux en vertu de ce contrat sans en contester la validité, n'est pas recevable à se prévaloir des règles régissant les rapports entre co-indivisaires pour contester la procédure. Faisant par ailleurs droit à la demande additionnelle de l'intimé, la cour condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour rejeter un recours en rétractation, retient qu'une décision de justice antérieure, par nature accessible à toutes les parties, ne saurait constituer une pièce décisive qui aurait été retenue par l'adversaire. En effet, la découverte que le bailleur n'est pas le véritable propriétaire du bien loué ne constitue ni un dol ni un motif valable de rétractation, dès lors que le litige porte sur l'exécution d'un contrat de bail, distinct du droit de propriété, et que le preneur a reconnu sans équivoque la relation locative pendant de nombreuses années.

Encourt la cassation pour défaut de motivation, l'arrêt d'appel qui, pour valider un congé pour reprise aux fins d'habitation personnelle, omet de répondre au moyen du locataire soutenant que le bailleur ne remplissait pas la condition de propriété de l'immeuble pour une durée de trois ans au moins avant la demande de reprise, telle qu'exigée par l'article 16 du dahir du 24 mai 1955.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour condamner le preneur au paiement de loyers et prononcer son expulsion, retient que la validité du contrat de bail n’est pas subordonnée à la qualité de propriétaire du bailleur sur le bien loué. En effet, le contrat de bail générant des obligations personnelles entre les parties, le preneur qui a joui des lieux ne peut se prévaloir du défaut de titre de propriété de son cocontractant, ni du fait que le bien serait en indivision, pour se soustraire à son obligation de paiement du loyer.

Encourt la cassation pour défaut de base légale l'arrêt qui annule un congé pour démolition et reconstruction au motif que son auteur, héritier devenu seul propriétaire du bien loué, n'a pas joint la preuve de sa qualité à l'acte. En effet, aucune disposition légale n'impose que la justification de la qualité de propriétaire de l'auteur du congé soit jointe à celui-ci, cette preuve pouvant être rapportée ultérieurement au cours de l'instance en contestation ou en validité dudit congé.