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Promotion immobilière

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résolution d'un protocole d'accord et ordonné son exécution forcée, la cour d'appel de commerce était amenée à apprécier l'étendue des obligations d'un investisseur dans un projet de promotion immobilière. L'appelant, promoteur du projet, soutenait que l'investisseur n'avait exécuté que très partiellement son obligation de financement, justifiant la résolution du contrat.

Il reprochait également aux premiers juges d'avoir scindé son aveu judiciaire et d'avoir refusé d'ordonner une expertise comptable pour établir le coût total des travaux. La cour écarte ces moyens en relevant que l'investisseur a versé les sommes expressément prévues au protocole et que l'obligation de financer un montant supérieur n'était étayée par aucune preuve.

Elle retient que l'achèvement des travaux est établi par la production des procès-verbaux de réception et que le protocole ne stipulait aucun délai d'exécution dont la violation aurait pu être sanctionnée. Dès lors, la cour considère que l'investisseur a pleinement exécuté ses engagements, rendant la demande en résolution infondée et la demande reconventionnelle en exécution forcée, par le transfert des parts sociales convenues, bien-fondée.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré prématurée une demande d'apurement des comptes et de partage des bénéfices d'une opération immobilière, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'exigibilité de ces obligations. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande, la considérant subordonnée à la vente de l'intégralité des lots construits.

L'appelant soutenait que le protocole d'accord liait l'obligation de reddition des comptes au seul achèvement des travaux et à l'obtention du permis d'habiter. La cour retient que le droit du co-investisseur à obtenir sa part des produits de la vente n'est pas subordonné à la cession de la totalité des lots, et qu'une saisie conservatoire pratiquée par lui pour garantir ses droits ne saurait l'en priver.

Cependant, statuant au fond par l'effet dévolutif de l'appel, la cour se fonde sur une expertise judiciaire qu'elle a ordonnée pour constater que l'opération s'est en réalité révélée déficitaire. Jugeant ce rapport probant et écartant la demande de contre-expertise comme non fondée, la cour d'appel de commerce confirme le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande.

La cour d'appel de commerce rappelle que l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire est subordonnée à la double condition cumulative de la cessation des paiements et du caractère irrémédiablement compromis de la situation de l'entreprise. Le tribunal de commerce avait prononcé la liquidation judiciaire d'une société de promotion immobilière en se fondant sur l'existence de plusieurs saisies et l'absence de biens immobiliers inscrits à son nom.

L'appelante contestait la qualification de cessation des paiements, soutenant que le simple défaut de paiement de créances ne suffisait pas à la caractériser en l'absence d'une situation financière désespérée, et faisait valoir l'existence d'actifs réalisables à court terme excédant largement son passif exigible. La cour fait droit à ce moyen, retenant que la cessation des paiements, au sens des articles 575 et 651 du code de commerce, ne se confond pas avec un simple refus de payer mais implique un état de détresse financière où l'actif disponible ne peut faire face au passif exigible.

La cour juge que les seules mesures d'exécution infructueuses, en l'absence de production des documents comptables du débiteur par le créancier poursuivant, sont insuffisantes à établir un état financier irrémédiablement compromis. À l'inverse, elle prend en considération une expertise comptable versée aux débats par le débiteur, démontrant que ses actifs immobiliers, une fois commercialisés, sont de nature à couvrir l'intégralité de ses dettes.

En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris en ce qu'il a ouvert la procédure de liquidation judiciaire et, statuant à nouveau, rejette la demande d'ouverture.

Saisi d'un recours en opposition contre un arrêt confirmatif rendu par défaut, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'inexécution d'un contrat de promotion immobilière. Le tribunal de commerce avait condamné la société promotrice à parachever les travaux de construction sous astreinte.

Devant la cour, la société تعرضante soulevait l'incompétence matérielle du juge commercial, la nullité de la procédure de notification par curateur et l'exception d'inexécution, imputant au maître d'ouvrage un manquement à ses propres obligations. La cour écarte les moyens de procédure et de compétence, retenant que le litige, impliquant une société commerciale dans le cadre de son activité, relève bien du tribunal de commerce et que la procédure par curateur a été régulièrement mise en œuvre.

Sur le fond, elle juge que l'obligation de la société de promotion, consistant à achever l'édification de l'immeuble, était première et principale. Dès lors, le manquement de cette dernière à son obligation principale prive de fondement son grief tiré de l'inertie du maître d'ouvrage quant à l'accomplissement des formalités administratives de division, lesquelles sont nécessairement subséquentes à la réception des travaux.

En conséquence, le recours en opposition et l'appel incident sont rejetés et l'arrêt entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résolution d'un contrat de promotion immobilière, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve de l'inexécution d'une obligation soumise à une condition suspensive. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en retenant qu'il incombait au demandeur de prouver la réalisation de la condition, à savoir l'obtention des autorisations administratives par le promoteur.

L'appelant soutenait au contraire que la charge de la preuve de l'exécution de cette obligation pesait sur le promoteur défaillant. La cour retient que le promoteur était contractuellement tenu d'engager les démarches dès la signature du contrat et constate son inertie au vu des mises en demeure infructueuses et d'une attestation administrative établissant l'absence de toute autorisation délivrée.

Elle juge que le non-accomplissement de la condition suspensive est imputable à la faute du débiteur de l'obligation, ce qui justifie la résolution du contrat. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et prononce la résolution du contrat aux torts du promoteur.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'exécution d'une convention de promotion immobilière et la liquidation des droits des parties sur un immeuble grevé d'une hypothèque. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de vente forcée de l'immeuble, retenant une inexécution de leurs obligations par les associés constructeurs.

La cour, après avoir ordonné une nouvelle expertise et un complément d'instruction, constate au contraire que l'obligation de construire a bien été exécutée, les apports des associés étant établis. Elle rappelle, conformément à l'arrêt de la Cour de cassation, que l'existence d'une hypothèque ne fait pas obstacle à la vente de l'immeuble pour apurer les comptes entre les parties.

La cour retient que le droit de préférence du créancier hypothécaire s'exerce exclusivement sur la part du produit de la vente revenant à son débiteur, le propriétaire du terrain, après déduction des apports de l'ensemble des associés. Infirmant le jugement, la cour ordonne la vente de l'immeuble aux enchères publiques et fixe les modalités de répartition du prix entre les associés et le créancier inscrit.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en résolution d'un contrat de promotion immobilière pour défaut de paiement des échéances convenues, le tribunal de commerce avait retenu que le demandeur n'établissait pas avoir exécuté sa propre obligation de mise à disposition du bien. L'appelant soutenait que le défaut de paiement des échéances constituait une inexécution justifiant la résolution immédiate du contrat, et que la mise en demeure valait offre d'exécution de son obligation de délivrance. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que le contrat fixait un délai global pour la réalisation des travaux, courant à compter de la délivrance effective du bien. Elle en déduit que le créancier ne peut solliciter la résolution pour inexécution avant l'expiration de ce délai contractuel qui lui est opposable. La cour ajoute que l'action en paiement, seule voie ouverte en cas de non-paiement des échéances, est subordonnée, tout comme l'action en résolution, à la preuve de l'exécution par le créancier de son obligation de délivrance. Elle précise à cet égard que la délivrance est un fait matériel qui ne saurait être prouvé par une simple mise en demeure, jugée inopérante à cet effet. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Le débat portait sur la contestation du mode de calcul des intérêts conventionnels et de retard appliqués à un prêt pour la promotion immobilière. Le tribunal de commerce avait condamné l'établissement bancaire au remboursement des sommes jugées indûment perçues, en se fondant sur une première expertise judiciaire. L'établissement bancaire appelant critiquait ce rapport, lui reprochant de ne pas distinguer les intérêts du prêt de ceux du compte courant débiteur et de méconnaître les usages bancaires. Après avoir ordonné une nouvelle expertise en cause d'appel, la cour d'appel de commerce écarte les critiques formulées à l'encontre de ce second rapport. La cour retient que l'expert a correctement établi, sur la base des documents comptables du prêteur, que des intérêts de retard étaient prélevés sans indication des taux ni des périodes de calcul. Elle relève que l'imputation de ces prélèvements sur le compte courant aggravait le solde débiteur et générait à son tour des intérêts injustifiés, en violation des pratiques bancaires. La cour considère dès lors que les conclusions de l'expert, qui a recalculé la dette en appliquant les taux contractuels et les usages applicables, sont objectives et fondées. En conséquence, la cour homologue le rapport d'expertise et réforme partiellement le jugement entrepris en réduisant le montant de la condamnation mise à la charge de la banque.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de promotion immobilière pour inexécution, le tribunal de commerce avait retenu la défaillance du promoteur dans ses obligations. L'appelant soutenait que le point de départ du délai d'exécution était subordonné à la mainlevée de charges grevant le bien foncier, condition suspensive qui n'était pas réalisée. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que la signature d'un avenant postérieur, fixant de nouveaux délais fermes et inconditionnels, a eu pour effet de modifier et de purger les conditions initiales du contrat. La cour relève que le promoteur, ayant obtenu les autorisations administratives nécessaires avant la signature de cet avenant, était dès lors tenu par les nouvelles échéances convenues. Le non-respect de ces délais, constaté par expertises judiciaires et procès-verbaux de constat, caractérise une inexécution contractuelle justifiant la résolution. La cour juge en outre que les travaux réalisés par le promoteur après l'expiration des délais contractuels et la mise en demeure de résoudre le contrat ne peuvent ouvrir droit à indemnisation. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour établir l’exécution par des associés de leurs obligations de financement dans le cadre d’un contrat de partenariat de promotion immobilière, se fonde sur le témoignage du tiers chargé de la supervision des travaux et du suivi des dépenses. En matière commerciale, où la preuve est libre, l’appréciation souveraine par les juges du fond de la valeur probante d’un tel témoignage, corroboré par les pièces du dossier, suffit à établir la réalité des paiements effectués, sans qu’il soit nécessaire de produire les factures correspondantes.

La Cour d’appel de commerce de Marrakech, confirmant une ordonnance du Tribunal de commerce, se prononce sur les conditions d’opposabilité d’une cession de parts sociales d’une société à responsabilité limitée à un tiers. Elle rappelle que, conformément à l’article 58 de la loi n° 5-96, la validité d’une telle cession est subordonnée au respect d’une procédure de notification formelle du projet de cession à la société et à chacun des associés, soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre recommandée avec accusé de réception. La Cour juge que la simple connaissance de fait du projet par les associés, même si elle pouvait être établie, ne peut se substituer à l’accomplissement de ce formalisme légal impératif. Par conséquent, le consentement des associés, nécessaire à la perfection de la cession, doit être exprès et non équivoque et ne saurait être déduit de circonstances factuelles telles que la concomitance des qualités de représentant légal du cédant et de la société dont les parts sont cédées. En l’absence de preuve de l’accomplissement de ces diligences, la cession est jugée inopposable à la société et aux autres associés, justifiant le rejet de la demande d’inscription modificative au registre du commerce.

La Cour d’appel de commerce, infirmant une ordonnance du Tribunal de commerce, juge qu’il est loisible pour un débiteur de solliciter le transfert d’une saisie conservatoire d’un bien immobilier à un autre, dès lors que la valeur du bien de substitution est jugée suffisante pour garantir le montant de la créance alléguée. Pour apprécier cette suffisance, les juges du fond se fondent sur une expertise judiciaire évaluant le bien proposé et tiennent compte du caractère disproportionné de la mesure initiale, notamment lorsque d’autres biens du débiteur font déjà l’objet de saisies pour la même créance. La décision consacre ainsi le principe selon lequel le droit de saisie du créancier doit s’exercer sans abus, permettant au juge d’ordonner une substitution d’assiette de la garantie afin d’éviter de paralyser inutilement l’activité économique du débiteur, tout en préservant intégralement les droits du créancier. Une telle substitution peut être ordonnée même si le montant de la créance est encore contesté dans le cadre de l’instance au fond.

Statuant sur une demande de cantonnement de saisies conservatoires, la Cour d’appel de commerce confirme l’ordonnance du juge des référés du Tribunal de commerce ayant rejeté la substitution de plusieurs immeubles saisis par un unique bien immobilier offert en garantie par le débiteur. Les juges du fond écartent souverainement le rapport d’expertise privée produit par le débiteur pour attester de la valeur suffisante du bien de substitution, au motif d’une discordance substantielle entre les constatations de l’expert et la description de l’immeuble telle qu’elle ressort du titre foncier. Cette incohérence, qui porte notamment sur la nature commerciale du bien, rend la valorisation proposée non probante et prive de tout fondement la démonstration du caractère suffisant de la nouvelle garantie. Par conséquent, la demande de déplacement des saisies ne peut prospérer lorsque la preuve de la valeur et de l’adéquation de la garantie de substitution n’est pas rapportée de manière certaine et objective, a fortiori lorsque le montant définitif de la créance garantie demeure litigieux. Le droit du créancier saisissant à la conservation de ses sûretés prime ainsi sur l’intérêt du débiteur à limiter l’emprise des mesures conservatoires, en l’absence de preuve d’une garantie de substitution manifestement suffisante et liquide.

Saisie d’un recours en annulation formé à l’encontre d’une sentence arbitrale rendue sous l’égide de la Cour Internationale d’Arbitrage de la Chambre de Commerce Internationale, la Cour d’appel de commerce de Casablanca a examiné plusieurs moyens soulevés par la société requérante.

Le litige tirait son origine d’un contrat-cadre assorti d’une clause compromissoire conclu entre une société de promotion immobilière et une société française, contrat ayant ultérieurement fait l’objet d’une cession au profit d’une société marocaine, filiale de la société cédante.

1. Sur l’existence de l’accord d’arbitrage et la qualité à agir de la société cédante

La société requérante soutenait principalement que la société française cédante avait perdu sa qualité de partie au contrat-cadre du fait de la cession, lui interdisant ainsi d’invoquer la clause compromissoire et entraînant la nullité de la sentence arbitrale pour absence d’accord d’arbitrage la concernant. La Cour a rejeté ce moyen, relevant notamment que la société requérante avait elle-même appelé en garantie la société cédante au cours de la procédure arbitrale. Elle a également constaté que la société cédante conservait un intérêt légitime en tant que titulaire de la marque commerciale concernée, et que des relations contractuelles directes avaient perduré entre les parties malgré la cession. Faisant application du principe de l’autonomie juridique de la clause compromissoire prévu à l’article 318 du Code des obligations et contrats, la Cour a conclu que l’arbitre n’avait pas statué en l’absence d’un accord arbitral ni excédé sa mission.

2. Sur le grief d’ultra petita

La société requérante reprochait à l’arbitre d’avoir octroyé à la société cessionnaire une indemnité pour manque à gagner qui n’aurait pas été explicitement formulée initialement dans ses demandes. La Cour, après vérification des écritures soumises au cours de la procédure arbitrale, a relevé que cette demande était bien formulée par la société cessionnaire dans ses écritures postérieures, rejetant ainsi le grief tiré d’un prétendu dépassement de la mission arbitrale (ultra petita).

3. Sur la violation de l’ordre public

La société requérante invoquait plusieurs violations de l’ordre public, notamment un défaut de qualité à agir (déjà examiné), un défaut de motivation concernant le calcul des indemnités accordées et l’octroi de dommages-intérêts à deux sociétés distinctes pour un même préjudice, ainsi qu’une prétendue violation de la réglementation des changes par la fixation d’indemnités en euros. La Cour d’appel a rappelé que son contrôle sur une sentence arbitrale internationale est strictement limité aux cas énumérés par l’article 327-36 du Code de procédure civile, lui interdisant toute révision au fond du litige. Elle a jugé que les griefs formulés tendaient précisément à remettre en cause l’appréciation souveraine des arbitres, ou concernaient des éléments n’ayant pas la qualification d’ordre public national.

En conséquence, la Cour d’appel de commerce a rejeté tous les moyens soulevés et le recours en annulation lui-même, ordonnant ainsi l’exécution de la sentence arbitrale conformément à l’article 327-38 du Code de procédure civile.

Cette décision a toutefois été censurée par la Cour de cassation (Arrêt n° 230/1, dossier n° 2020/1/3/799, chambre commerciale, en date du 14 avril 2021), pour avoir reconnu au cédant une qualité à agir incompatible avec les effets de la cession intégrale du contrat, et pour avoir omis d’exercer un contrôle effectif sur la compétence du tribunal arbitral ainsi que sur la motivation de la sentence arbitrale.

Statuant sur renvoi après cassation, la Cour d’appel de commerce a prononcé une annulation partielle de la sentence arbitrale, en conformité avec les motifs retenus par la Cour de cassation (Arrêt n° 5570, dossier n° 2021/8230/3318, du 22 novembre 2021, réf. 36218).

La demanderesse, société spécialisée dans l’édition immobilière, est titulaire de la marque « Immolys.ma », enregistrée auprès de l’OMPIC en 2018 pour les classes 35 et 36 de la classification de Nice.

Elle reprochait à la défenderesse, exploitante du site nouvellement créé « Immolist.ma », l’usage d’un nom de domaine présentant une grande similarité visuelle, phonétique et structurelle avec sa marque antérieure, pour des services identiques ou similaires dans le secteur immobilier.

Elle soutenait que l’adoption de la dénomination « Immolist.ma » — différant uniquement par le remplacement d’un caractère et l’ajout d’une lettre finale muette — était de nature à créer un risque de confusion dans l’esprit du public, d’autant que les deux signes sont utilisés dans le même secteur d’activité. Elle faisait valoir la notoriété acquise de sa marque, le caractère postérieur de l’enregistrement contesté, et l’intention parasitaire de la défenderesse, ce qui caractériserait un acte de contrefaçon au sens des articles 153, 154, 155 et 201 de la loi n°17-97 sur la propriété industrielle.

La défenderesse contestait tout risque de confusion, en invoquant une différence de dénomination, d’objet social (publication d’annonces vs. promotion immobilière), et en soutenant que sa propre marque était également protégée ou en voie de dépôt. Elle estimait ainsi que les prétentions de la demanderesse étaient infondées, en l’absence de concurrence directe ou de confusion possible.

Le tribunal a relevé que les deux signes — « Immolys.ma » et « Immolist.ma » — sont visuellement et phonétiquement proches, notamment du fait de la permutation de deux lettres, que les services proposés relèvent des mêmes classes de protection, et qu’ils s’adressent au même public. Il a retenu l’existence d’un risque de confusion et de détournement de clientèle au détriment de la demanderesse, caractérisant à la fois un acte de contrefaçon et de concurrence déloyale.

En conséquence, le tribunal a ordonné la cessation de l’usage du nom de domaine litigieux, la suppression du site internet www.immolist.ma, le tout sous astreinte, ainsi que la publication du jugement dans deux journaux, aux frais de la défenderesse. La demande d’exécution provisoire a cependant été rejetée faute de remplir les conditions de l’article 147 CPC.

Par un arrêt rendu dans le litige opposant une société spécialisée dans la fourniture et la pose d’équipements d’éclairage à une société de promotion immobilière, la Cour d’appel de commerce de Casablanca a confirmé la compétence de la juridiction commerciale, considérant que le différend relevait du domaine commercial.

La demande portait sur le remboursement d’une retenue de garantie d’un montant de 112 588,22 dirhams, que la société de promotion immobilière refusait de restituer. Cette dernière avait soulevé plusieurs exceptions, notamment l’incompétence de la juridiction commerciale, la prescription de l’action, l’absence de mise en demeure préalable et l’inexécution par la demanderesse de ses obligations contractuelles.

La Cour a rejeté l’exception de prescription au motif que l’action avait été intentée dans le délai de cinq ans prévu à l’article 5 du Code de commerce. Sur le fond, elle a constaté que la société fournisseur avait bel et bien exécuté ses obligations contractuelles, en livrant les marchandises et en procédant à leur installation, ce qui n’était pas contesté par la société de promotion immobilière. Toutefois, celle-ci refusait de procéder à la réception définitive des travaux, condition nécessaire au déblocage de la retenue de garantie. En application de l’article 20 du contrat, la Cour a donc condamné la société de promotion immobilière à rembourser ladite retenue de garantie.

Enfin, s’agissant de l’argument tiré de l’absence de tentative de règlement amiable des différends, la Cour a estimé que la société demanderesse avait apporté la preuve d’une démarche amiable avant de saisir la juridiction. Le moyen a ainsi été écarté.

Ayant constaté, d'une part, qu'un promoteur immobilier, après avoir perçu l'intégralité du prix d'une parcelle de terrain d'une acquéreuse en lui délivrant une attestation en ce sens, a vendu et fait immatriculer le même bien au nom d'un tiers, la cour d'appel en a exactement déduit que ces agissements, constitutifs de manœuvres frauduleuses ayant trompé la victime et porté atteinte à ses intérêts pécuniaires, caractérisaient le délit d'escroquerie prévu par l'article 540 du Code pénal. D'autre part, ayant relevé que le même promoteur avait perçu des avances de plusieurs autres personnes pour la construction de logements sans jamais réaliser les projets et sans justifier d'un empêchement légitime, elle a légalement caractérisé le délit de non-exécution de contrat prévu par l'article 551 du même code.