Mot clé
Information du bailleur

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant prononcé l'expulsion d'un preneur d'un local commercial menaçant ruine, la cour d'appel de commerce se prononce sur la compétence du juge des référés et l'étendue des droits du preneur évincé. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion en retenant l'urgence.

L'appelant contestait la compétence du juge, la réalité du péril et l'absence de garantie de son droit au retour ou à une indemnité d'éviction. La cour confirme la compétence du juge des référés en la matière, au visa de l'article 13 de la loi n° 49-16.

Elle retient qu'un arrêté municipal ordonnant la démolition constitue une preuve suffisante du péril, conformément à la loi n° 94-12, tant qu'il n'est pas rapporté la preuve de son annulation par l'autorité compétente. La cour rappelle en outre que le droit du preneur au retour dans les lieux ou à une indemnisation pour perte du fonds de commerce est expressément préservé par les dispositions de l'article 13 précité, lequel met à la charge du bailleur une obligation d'information et de proposition rendant l'argumentation du preneur inopérante.

L'ordonnance entreprise est en conséquence confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en nullité d'une cession de fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur la sanction applicable au non-respect des formalités d'information du bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur au motif que l'information avait bien eu lieu.

L'appelant soutenait que la cession devait être annulée, la notification qui lui en avait été faite étant intervenue avant la conclusion de l'acte, ne mentionnant pas le prix et n'émanant pas conjointement du cédant et du cessionnaire. La cour, tout en constatant que la notification est effectivement irrégulière au regard de l'article 25 de la loi n° 49-16, rappelle que la sanction prévue par ce texte n'est pas la nullité de l'acte mais son inopposabilité au bailleur.

Elle retient que la cession, n'étant pas dépourvue de ses éléments essentiels au sens de l'article 306 du dahir formant code des obligations et des contrats, demeure valable entre le cédant et le cessionnaire. Le preneur initial reste ainsi seul tenu des obligations du bail envers le bailleur, lequel, tiers à l'acte, est mal fondé à en demander l'annulation.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel formé par un créancier gagiste contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée de l'obligation d'information du bailleur envers les créanciers inscrits. L'établissement bancaire appelant soutenait principalement la violation par le bailleur des dispositions de l'article 29 de la loi 49-16, faute de lui avoir notifié sa demande de résiliation, et reprochait au premier juge de ne pas avoir statué sur la préservation de ses droits sur le fonds de commerce.

La cour écarte ce moyen en retenant que l'obligation du bailleur se limite à un simple devoir d'information des créanciers inscrits, lequel est satisfait dès lors que le créancier a été mis en cause et a pu présenter ses défenses. Elle précise que la loi n'assortit cette obligation d'aucune sanction procédurale telle que l'irrecevabilité de l'action en résiliation, la seule voie ouverte au créancier s'estimant lésé étant une action en responsabilité contre le bailleur.

La cour rejette également le moyen tiré de la compensation avec le dépôt de garantie, au motif que le créancier gagiste est tiers au contrat de bail et ne peut en invoquer les clauses. Enfin, elle considère que les droits du créancier gagiste, garantis par la loi, n'étaient pas l'objet du litige et n'ont pas été affectés par le jugement, le juge n'ayant pas à statuer sur une simple demande de réserve de droits.

Le jugement prononçant l'expulsion et le paiement des loyers est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la détermination de l'indemnité due au preneur évincé pour cause de démolition, en cas de violation de son droit de priorité au retour par le nouveau propriétaire de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait condamné ce dernier au paiement d'une indemnité jugée insuffisante par le preneur.

L'acquéreur intimé contestait pour sa part être tenu des obligations du bailleur initial, faute de lien contractuel direct. La cour écarte ce moyen en retenant que l'acquéreur, en sa qualité d'ayant cause à titre particulier, est tenu des obligations des anciens propriétaires au visa des articles 10 et 11 de la loi 49-16, notamment celle d'informer le preneur de la possibilité d'exercer son droit au retour.

Sur le montant de l'indemnité, la cour censure le rapport d'expertise en ce que l'expert a outrepassé sa mission technique en réduisant de moitié la valeur de l'actif commercial pour des motifs d'équité relevant de la seule appréciation du juge. Usant de son pouvoir souverain d'appréciation et s'inspirant des éléments techniques du rapport, la cour réévalue distinctement les préjudices liés à la perte de la clientèle, de la réputation commerciale et du droit au bail, tout en rejetant la demande relative aux frais d'amélioration et de déménagement faute de preuve.

Le jugement est en conséquence réformé par une augmentation du montant de l'indemnité allouée au preneur.

La cour d'appel de commerce se prononce sur l'indemnisation du preneur évincé d'un local déclaré vétuste et vendu par le bailleur après démolition. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'indemnisation, retenant que l'éviction était justifiée par l'état de péril de l'immeuble.

L'appelant soutenait que le bailleur, même en cas de démolition imposée par une décision administrative, restait tenu de l'obligation d'information prévue par la loi n° 49-16 lui permettant d'exercer son droit de priorité, et que la vente immédiate de l'immeuble à un tiers engageait sa responsabilité ainsi que celle de l'acquéreur. La cour retient d'abord que la loi n° 49-16 est applicable dès lors que la décision d'éviction est devenue définitive après son entrée en vigueur.

Elle juge ensuite, au visa de l'article 13 de ladite loi, que l'obligation du bailleur d'informer le preneur du début des travaux de reconstruction pour lui permettre d'exercer son droit de priorité subsiste nonobstant le caractère nécessaire de la démolition. Dès lors, en cédant l'immeuble immédiatement après l'éviction, le bailleur initial a rendu impossible l'exercice de ce droit et engagé sa responsabilité au titre de la perte du fonds de commerce.

En revanche, la cour écarte toute responsabilité de l'acquéreur, tiers au contrat de bail initial, en application du principe de l'effet relatif des conventions. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande contre le bailleur initial, et confirmé en ce qu'il a mis hors de cause l'acquéreur.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la détermination du loyer d'un bail commercial et l'opposabilité au bailleur de la cession du droit au bail intervenue dans le cadre d'une adjudication. Le tribunal de commerce avait rejeté les demandes du bailleur en paiement d'arriérés locatifs et en expulsion.

L'appelant soutenait l'existence de deux baux distincts justifiant un loyer supérieur et arguait de l'inopposabilité de la cession faute de notification conforme à l'article 195 du code des obligations et des contrats. La cour écarte ce dernier moyen en retenant que la finalité de l'information du bailleur, visée par ce texte, a été atteinte dès lors que le cessionnaire l'a avisé de l'adjudication.

Sur le fond, la cour juge que la preuve de l'existence de deux baux n'est pas rapportée, les documents produits étant jugés non probants et contredits par les propres sommations du bailleur visant un local unique. La cour retient par conséquent le loyer inférieur, déclare une partie de la créance prescrite au titre de la prescription quinquennale et constate l'absence de manquement du preneur.

Le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes du bailleur.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de droit au bail intervenue en dépit d'une clause contractuelle l'interdisant. Le tribunal de commerce avait limité la condamnation du preneur initial aux seuls loyers antérieurs à la cession, rejetant les demandes en paiement du surplus, de la taxe de propreté et en résiliation du bail. L'appelant soutenait l'inopposabilité de la cession, d'une part en raison de la violation de la clause prohibant toute cession sans son accord, d'autre part en l'absence de notification régulière. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en rappelant que le droit pour le preneur de céder son droit au bail est d'ordre public en application de l'article 25 de la loi 49-16, rendant nulle toute clause contraire. Elle retient que l'information du bailleur, qui n'est soumise à aucun formalisme particulier, peut valablement résulter des tentatives de notification effectuées ou de l'instance judiciaire elle-même, rendant ainsi la cession opposable. La cour réforme cependant le jugement sur la demande en paiement de la taxe de propreté, jugeant que cette charge, contractuellement mise à la charge du preneur, lui incombe jusqu'à la date effective de la cession. Le jugement est donc infirmé partiellement sur ce seul chef et confirmé pour le surplus.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de droit au bail non notifiée. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait ne plus avoir la qualité de preneur, ayant cédé son droit au bail à un tiers par acte authentique avant la période d'impayés objet du litige. La cour relève que si la cession est matériellement établie, le preneur cédant ne rapporte pas la preuve de sa notification au bailleur. Au visa de l'article 25 de la loi n° 49-16, elle rappelle qu'en l'absence d'information du bailleur par le cédant ou le cessionnaire, la cession lui est inopposable. Dès lors, le preneur initial demeure tenu des obligations découlant du bail, notamment du paiement des loyers échus postérieurement à la cession. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur de la cession d'un fonds de commerce et sur la légitimité de son opposition à la prise de possession des lieux par le cessionnaire. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur à indemniser le cessionnaire pour le préjudice résultant de l'impossibilité d'exploiter le fonds. L'appelant soutenait que la cession lui était inopposable, faute d'avoir reçu notification de l'acte de cession lui-même, conformément à l'article 25 de la loi 16-49, ce qui justifiait selon lui son refus de laisser le cessionnaire accéder aux locaux. La cour écarte ce moyen en distinguant la simple information du bailleur de la réalité de la cession et la notification formelle de l'acte en vue de l'exercice du droit de préemption. Elle retient que dès lors que le bailleur a été informé de l'opération par voie d'huissier, il ne peut s'opposer par la force à l'entrée en jouissance du cessionnaire, quand bien même l'acte de cession ne lui aurait pas été communiqué. La cour rappelle que l'opposabilité de la cession aux tiers est assurée par les formalités de publicité prévues par le code de commerce, lesquelles prémunissent contre toute dissimulation. Le jugement condamnant le bailleur à des dommages-intérêts pour trouble de jouissance est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'étendue de l'obligation d'information du bailleur envers le créancier nanti sur le fonds de commerce, dans le cadre d'une procédure de reprise d'un local commercial abandonné. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en responsabilité formée par le créancier, un établissement bancaire, contre le bailleur. L'appelant soutenait que l'information donnée par le bailleur, postérieurement à l'ordonnance de reprise mais antérieurement à la résiliation effective du bail, ne satisfaisait pas aux exigences de l'article 29 de la loi 49-16 et que sa double qualité de caution et de créancier saisissant aurait dû être prise en compte. La cour écarte ce moyen en retenant que l'obligation du bailleur est satisfaite dès lors que l'information est délivrée au créancier inscrit avant que la résiliation du bail ne devienne définitive, soit pendant le délai de six mois suivant l'exécution de l'ordonnance de reprise du local. La cour précise que l'obligation d'information prévue par ce texte ne vise que les créanciers titulaires d'un privilège de vendeur ou d'un nantissement sur le fonds de commerce, à l'exclusion des créanciers bénéficiant d'une simple saisie conservatoire ou d'un cautionnement. Faute pour le créancier nanti, dûment informé, d'avoir pris les mesures nécessaires à la sauvegarde de ses droits durant ce délai, aucune faute ne peut être imputée au bailleur. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'une tierce opposition formée par un sous-locataire contre un arrêt confirmant l'expulsion du preneur principal pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité de la sous-location au bailleur. Les bailleurs contestaient la validité de la sous-location au motif que la notification qui leur en avait été faite n'était pas conforme aux stipulations du bail originel. La cour retient que la clause du bail principal autorisant la sous-location, subordonnée à une simple information du bailleur par lettre recommandée, a été respectée. Elle relève que la notification a bien été reçue par l'un des co-bailleurs avant la conclusion du contrat de sous-location et dans le respect du délai de préavis contractuel. La cour écarte les moyens tirés des vices formels de la notification, considérant que l'exigence d'information du bailleur a été satisfaite, rendant ainsi la sous-location pleinement opposable à ce dernier. La cour précise en outre que l'identité des gérants entre le preneur principal et le sous-locataire est sans incidence sur l'autonomie juridique de ce dernier. En conséquence, la cour d'appel de commerce accueille la tierce opposition et déclare l'arrêt d'expulsion inopposable au sous-locataire.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en responsabilité, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences de la production en appel d'une pièce déterminante non débattue en première instance. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'indemnisation formée par un créancier gagiste à l'encontre du bailleur du fonds de commerce, au motif que le créancier ne justifiait pas de sa qualité faute de produire un extrait du registre de commerce mentionnant l'inscription de son nantissement. Devant la cour, l'appelant produisait pour la première fois un extrait régulier établissant son inscription et soutenait que la responsabilité du bailleur était engagée pour avoir manqué à son obligation de notification préalable à l'expulsion du preneur. La cour relève que cette pièce, essentielle à l'appréciation de la qualité à agir, n'a pu être soumise au débat contradictoire devant le premier juge. Elle retient dès lors, au visa de l'article 146 du code de procédure civile, que l'affaire n'est pas en état d'être jugée et que les conditions de l'évocation ne sont pas réunies. Afin de garantir le respect du principe du double degré de juridiction, la cour annule le jugement entrepris et renvoie la cause et les parties devant le tribunal de commerce pour qu'il soit statué au fond au vu de la pièce nouvellement produite.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté la demande d'un preneur tendant à être autorisé à effectuer des travaux de réparation, la cour d'appel de commerce examine les obligations du locataire en la matière. Le tribunal de commerce avait débouté le preneur de sa demande. L'appelant contestait la force probante d'un rapport d'infraction urbanistique produit par les bailleurs, au motif qu'il émanait d'une autorité administrative incompétente pour dresser un tel procès-verbal. La cour retient que, indépendamment de sa qualification juridique au regard de la législation sur l'urbanisme, ce rapport établit la matérialité des travaux de démolition et de construction entrepris par le preneur. Elle relève que ces travaux ont été initiés par le locataire avant même qu'il n'ait mis en demeure les bailleurs d'effectuer les réparations nécessaires. La cour en déduit un manquement du preneur à son obligation, posée par l'article 674 du dahir formant code des obligations et des contrats, d'aviser le propriétaire sans délai de tout fait qui exigerait son intervention. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement d'expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de fonds de commerce non notifiée. Après avoir déclaré irrecevables les demandes d'intervention volontaire et forcée formées pour la première fois en appel, la cour examine le titre de l'occupant qui se prévalait d'un contrat de cession. La cour retient que la cession du droit au bail, pour être opposable au bailleur, doit lui être notifiée par acte officiel ou être acceptée par lui dans un acte à date certaine, conformément à l'article 195 du code des obligations et des contrats. Elle ajoute qu'en application de l'article 25 de la loi n° 49-16, l'absence d'information du bailleur par le cédant ou le cessionnaire prive la cession de tout effet à son égard. Faute pour l'appelant de rapporter la preuve d'une telle notification ou acceptation, la cession est jugée inopposable aux propriétaires. L'occupant ne pouvant par ailleurs justifier d'un contrat de bail écrit et à date certaine comme l'exige l'article 3 de la même loi, sa présence dans les lieux est dépourvue de fondement juridique, justifiant la confirmation du jugement d'expulsion.

La cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de l'obligation d'information du bailleur envers les créanciers inscrits sur le fonds de commerce, dans le cadre d'une action en résiliation de bail et en expulsion. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en prononçant la résiliation du bail, l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement d'un arriéré locatif. L'appelant, créancier inscrit sur le fonds, soutenait que la procédure était viciée, faute pour le bailleur de lui avoir notifié l'avis d'éviction préalable adressé au preneur. La cour opère une distinction au visa de l'article 29 de la loi 49.16 relative aux baux commerciaux. Elle retient que cette disposition impose au bailleur de notifier sa demande en justice aux créanciers inscrits, mais n'exige pas la notification de l'avis préalable à l'action. La cour constate que le bailleur a satisfait à son obligation en mettant en cause le créancier dans l'assignation introductive d'instance, ce qui rend la procédure régulière. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de l'obligation d'information du bailleur envers le créancier nanti sur le fonds de commerce en cas de résiliation du bail pour faute du preneur. Le tribunal de commerce avait retenu la responsabilité du bailleur pour avoir omis de notifier au créancier inscrit son action en résiliation pour défaut de paiement des loyers, le condamnant à l'indemniser pour la perte de sa garantie. L'appelant soutenait que l'obligation de notification prévue par l'article 29 de la loi n° 49-16 ne s'appliquerait qu'aux cas de résiliation ouvrant droit à une indemnité d'éviction, et non en cas de résiliation-sanction, et qu'au surplus, la loi ne prévoirait aucun جزاء en cas de manquement. La cour écarte cette distinction et retient que l'obligation pour le bailleur de notifier sa demande aux créanciers inscrits s'applique quel que soit le motif de la résiliation, y compris la faute du preneur. Elle rappelle que cette formalité, imposée tant par l'article 29 précité que par l'article 112 du code de commerce, a pour finalité de permettre au créancier de préserver ses droits. Dès lors, la cour juge que le manquement à cette obligation constitue une faute délictuelle engageant la responsabilité du bailleur et l'obligeant à réparer le préjudice subi par le créancier du fait de la disparition de son gage. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'opposabilité au bailleur de la cession d'un fonds de commerce et sur la validité d'une mise en demeure pour défaut de paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en paiement et en résiliation du bail. L'appelant soutenait que la cession lui était inopposable, faute de notification de l'acte de cession lui-même, et que le preneur initial restait par conséquent tenu des obligations du bail. La cour retient que l'obligation d'information du bailleur, prévue par l'article 25 de la loi n° 49-16, est satisfaite par l'envoi d'un simple avis de cession informant du transfert et de l'identité du nouveau preneur. Elle précise que la loi n'impose pas la notification de l'acte de cession lui-même pour que le transfert du droit au bail soit opposable au bailleur. Dès lors que ce dernier a été dûment avisé, la relation locative est transférée au cessionnaire. Par conséquent, la cour juge que la mise en demeure adressée au cédant est dépourvue d'effet car visant une personne n'ayant plus la qualité de preneur. Elle relève au surplus que les loyers réclamés avaient été intégralement réglés, excluant ainsi tout état de défaut de paiement. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Ayant constaté, par une appréciation des pièces du dossier, que le bailleur avait été informé de l'existence d'un associé de son locataire dans le fonds de commerce exploité dans les lieux loués, une cour d'appel en déduit exactement que le droit au bail étant un élément dudit fonds, cet associé est co-titulaire du bail. Par conséquent, elle retient à bon droit que le congé d'éviction, notifié aux seuls héritiers du locataire décédé à l'exclusion de leur associé, est dépourvu de tout effet juridique, rendant inopérants les autres moyens relatifs à la procédure d'éviction.

En cas d’éviction pour démolition et reconstruction, si le preneur n’a pas exprimé son souhait de retour durant l’instance, le bailleur doit l’informer du début des travaux et l’inviter à exercer ce droit dans les 3 mois (art. 13 al. 3, loi n° 49.16). Le manquement à cette formalité par le bailleur initial le rend redevable de l’indemnité d’éviction complète pour perte du fonds de commerce, cette obligation ne se transmettant pas à l’acquéreur postérieur de l’immeuble.

Pour fixer l’indemnité, l’absence de déclarations fiscales (un des éléments visés à l’art. 7, loi n° 49.16) n’exclut pas la prise en compte des autres composantes du fonds (droit au bail, clientèle, etc.), souverainement appréciées par les juges du fond. Les moyens soulevés pour la première fois en cassation sont irrecevables.

Dès lors que la loi n'impose aucune forme particulière pour la notification au bailleur de la cession du fonds de commerce, laquelle peut intervenir y compris en cours d'instance, encourt la cassation l'arrêt d'une cour d'appel qui qualifie l'opération de sous-location illicite et ordonne l'expulsion du preneur au seul motif de l'absence de notification, sans examiner, comme elle y était invitée, la nature réelle de l'acte qui s'analysait en une cession de fonds de commerce.