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Immeuble indivis

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la dissolution d'une société en participation, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'autonomie de l'action en dissolution par rapport à l'action en partage de l'immeuble servant à l'exploitation. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de dissolution formée par les héritiers d'un associé à l'encontre du gérant en raison de fautes de gestion.

L'appelant soutenait que la dissolution de la société était subordonnée au partage préalable de l'immeuble indivis dans lequel le fonds était exploité, et que son inscription en qualité de propriétaire unique au registre du commerce faisait obstacle à l'action des intimés. La cour écarte ce moyen en relevant que la qualité d'associés des intimés avait été définitivement reconnue par des décisions judiciaires antérieures, lesquelles constituent une présomption légale au sens des articles 450 et 553 du dahir des obligations et des contrats.

Elle retient que le fonds de commerce de l'établissement d'enseignement est un bien distinct de l'immeuble qui l'abrite, de sorte que la fin de l'indivision sur le fonds n'est pas conditionnée par la cessation de l'indivision sur l'immeuble. La cour ajoute que l'inscription au registre du commerce ne constitue qu'une présomption simple, susceptible d'être renversée par la preuve contraire, ce que les intimés ont rapporté en établissant que leurs droits découlaient de l'autorisation d'exploitation initialement accordée à leur auteur.

Le jugement prononçant la dissolution de la société est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les effets d'une renonciation à un bail commercial et la nature de l'indemnité due par l'ancien preneur, cohéritier, demeuré dans les lieux. Le tribunal de commerce avait jugé la relation locative terminée par l'effet de la renonciation et avait condamné l'occupante, propriétaire du fonds de commerce, à verser aux autres coïndivisaires une indemnité d'occupation.

L'appel principal contestait la qualification et le montant de l'indemnité, tandis que l'appel incident soulevait l'incompétence de la juridiction commerciale et soutenait la persistance de la relation locative malgré l'acte de renonciation. La cour écarte le moyen tiré de l'incompétence matérielle, rappelant que ce déclinatoire doit être soulevé avant toute défense au fond en application de l'article 16 du code de procédure civile.

Elle retient ensuite que l'acte de renonciation, dont l'authenticité a été confirmée par expertise, a mis fin sans équivoque à la relation locative, les actes postérieurs d'occupation et de consignation de loyers étant impuissants à la faire revivre. Répondant à l'appel principal, la cour distingue la propriété du fonds de commerce, conservée par l'occupante, de la propriété des murs, objet de l'indivision, justifiant ainsi le calcul de l'indemnité sur la seule base de la valeur locative des locaux nus.

Dès lors, la cour rejette les deux recours et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande de mainlevée d'une saisie entre les mains d'un tiers, la cour d'appel de commerce se prononce sur le caractère suffisant des garanties prises par un créancier. Le débiteur appelant soutenait que la créance était déjà adéquatement garantie par une saisie conservatoire antérieure portant sur un bien immobilier dont il était propriétaire indivis, rendant ainsi la saisie sur son compte bancaire excessive. La cour rappelle que les biens du débiteur constituent le gage commun de ses créanciers en application de l'article 1241 du code des obligations et des contrats. Elle relève cependant que le bien immobilier saisi n'offrait pas une garantie suffisante, dès lors que le débiteur n'en détenait qu'une quote-part minoritaire et que l'immeuble était déjà grevé de plusieurs inscriptions au profit de l'administration fiscale. La cour retient qu'il incombait au débiteur d'établir non seulement le règlement de sa dette mais également la purge des inscriptions antérieures pour pouvoir prétendre à la mainlevée de la seconde mesure conservatoire. Faute d'une telle preuve, l'ordonnance de référé est confirmée.

En matière de distribution du prix de vente d'un immeuble indivis, la cour d'appel de commerce se prononce sur le principe d'indivisibilité de l'hypothèque. Le tribunal de commerce avait rejeté les contestations formées par des créanciers à l'encontre du projet de distribution. L'appel, formé par un créancier chirographaire, soulevait la question de la divisibilité de la garantie hypothécaire lorsque la saisie ne porte que sur la quote-part d'un des copropriétaires indivis. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en rappelant le principe de l'indivisibilité de l'hypothèque. Au visa de l'article 166 de la loi 39-08 portant code des droits réels, elle retient que l'hypothèque consentie sur un bien indivis grève la totalité de l'immeuble et chaque partie de celui-ci. Dès lors, même en cas de vente forcée d'une seule quote-part, le droit de préférence du créancier hypothécaire s'exerce sur l'intégralité du prix pour le paiement de toutes ses créances inscrites, selon leur rang. La cour précise que l'existence de deux inscriptions hypothécaires distinctes au profit du même créancier ne fait pas obstacle à ce que celui-ci soit colloqué pour ses deux créances sur le produit de la vente partielle, sa qualité de créancier inscrit lui conférant une priorité sur les créanciers chirographaires. Le jugement ayant validé le projet de distribution qui allouait le solde du prix au créancier hypothécaire est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le droit d'un copropriétaire indivis d'établir le siège social de sa société dans l'immeuble commun sans l'accord de son co-indivisaire. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion de la société et l'annulation de la domiciliation. L'appelant soutenait qu'une division de jouissance de fait l'autorisait à disposer de sa part et que son acte ne pouvait être contesté par le co-indivisaire. Statuant sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce rappelle que l'installation d'une personne morale tierce dans l'immeuble indivis ne constitue pas un simple acte d'usage personnel par le copropriétaire, mais un acte d'administration du bien commun. Elle retient, au visa de l'article 971 du dahir formant code des obligations et des contrats, que de tels actes ne sont opposables aux autres indivisaires que s'ils émanent du ou des propriétaires détenant au moins les trois quarts des parts de l'indivision. Dès lors, le copropriétaire ne détenant que la moitié des parts n'avait pas qualité pour imposer à son co-indivisaire la domiciliation de sa société dans les lieux. Le jugement ordonnant l'expulsion de la société est par conséquent confirmé.

En matière de mesures conservatoires, la cour d'appel de commerce juge qu'un créancier est en droit de maintenir plusieurs saisies sur les biens de son débiteur lorsque la garantie offerte par l'un d'eux est jugée insuffisante. Le tribunal de commerce, statuant en référé, avait rejeté la demande du débiteur visant à obtenir la mainlevée d'une saisie conservatoire sur son compte bancaire. L'appelant soutenait que la créance était déjà suffisamment garantie par une saisie conservatoire pratiquée sur un bien immobilier dont il était propriétaire indivis, rendant ainsi la saisie sur son compte bancaire abusive. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en rappelant, au visa de l'article 1241 du dahir formant code des obligations et des contrats, que l'ensemble des biens du débiteur constitue le gage commun de ses créanciers. Elle relève que le bien immobilier en question n'appartient que pour une part indivise au débiteur et qu'il est, en outre, grevé de plusieurs inscriptions au profit d'autres créanciers, notamment fiscaux. Dès lors, la cour considère que la garantie offerte par ce bien n'est pas suffisante pour désintéresser le créancier, justifiant ainsi le maintien de la saisie sur le compte bancaire tant que le débiteur n'a pas apuré sa dette. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour annuler un congé délivré au preneur d'un bail commercial, retient qu'il n'a pas été notifié par l'ensemble des co-bailleurs titulaires de la majorité des droits sur l'immeuble indivis. En effet, le congé constituant un acte d'administration, sa validité est subordonnée au respect de la règle de la majorité prévue par l'article 971 du Dahir sur les obligations et les contrats pour la gestion des biens en indivision.

Il résulte de l'article 971 du Dahir des obligations et des contrats que les décisions relatives à l'administration du bien indivis ne sont obligatoires pour tous les indivisaires que si elles sont prises par ceux qui détiennent au moins les trois quarts des droits sur ce bien. Encourt dès lors la cassation l'arrêt qui, pour rejeter la demande d'expulsion d'une société installée dans un immeuble indivis, qualifie la situation de partition de jouissance, alors que l'affectation du bien à l'usage d'une personne morale tierce par un indivisaire ne détenant que la moitié des droits constitue un acte d'administration qui, faute de majorité qualifiée, n'est pas opposable aux autres indivisaires.

Ayant souverainement constaté qu’un cohéritier avait créé un fonds de commerce et l’avait inscrit à son nom au registre du commerce dans un immeuble dépendant de l’indivision successorale, une cour d’appel en déduit à bon droit que la propriété de ce fonds, meuble incorporel distinct de l’immeuble, est exclusive à l’héritier exploitant. Par conséquent, les autres cohéritiers, copropriétaires de l’immeuble, ne peuvent prétendre à une part des bénéfices d’exploitation, dès lors qu’ils n’établissent pas que leur auteur exploitait déjà un fonds de commerce dans les lieux avant son décès.

Statuant sur renvoi après cassation, la Cour d’appel de commerce infirme l’ordonnance du président du Tribunal de commerce ayant prononcé la radiation d’une immatriculation au registre du commerce, en rappelant le principe fondamental de l’autonomie et de la distinction juridique entre la propriété du fonds de commerce et celle de l’immeuble dans lequel il est exploité. Il en résulte que la qualité de copropriétaire indivis de l’immeuble, tout comme l’absence de consentement de l’ensemble des indivisaires, est sans incidence sur la régularité de l’immatriculation d’un exploitant au registre du commerce, les deux droits relevant de régimes juridiques distincts. Dès lors que l’existence d’une société de fait entre les exploitants est reconnue, chaque associé dispose d’un droit propre à l’immatriculation. Par conséquent, l’un des associés ne peut valablement solliciter la radiation de son coassocié déjà immatriculé, la seule voie de droit lui étant ouverte consistant à requérir sa propre inscription modificative en qualité d’associé. La juridiction de renvoi se conforme ainsi à la doctrine de la Cour de cassation, qui avait censuré les juges du fond pour avoir confondu le régime de la propriété immobilière avec celui, spécifique, du fonds de commerce. La cour précise en outre que le président du Tribunal de commerce, statuant sur les litiges relatifs aux inscriptions en vertu de l’article 78 du Code de commerce, agit en vertu d’une compétence d’attribution spéciale et non en sa qualité de juge des référés.

Encourt une cassation partielle, pour violation des règles de la preuve et défaut de motifs, l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour ordonner la vente aux enchères d'un immeuble indivis, se fonde sur un rapport d'expertise concluant à l'impossibilité du partage en nature sans que l'expert ait justifié son avis par la production d'un document d'urbanisme. En statuant ainsi et en faisant peser sur la partie qui contestait le rapport la charge de prouver que le partage était possible, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, alors que le partage en nature est le principe et la vente par licitation l'exception à laquelle il ne peut être recouru qu'en cas d'impossibilité avérée.

Manque également de base légale la même décision qui omet de répondre aux conclusions relatives à une demande de dommages-intérêts pour perte de chance.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel rejette la demande en nullité d'une hypothèque consentie par un père sur la part de sa fille mineure dans un immeuble, en retenant que l'acte est régi par les dispositions de l'ancien Code du statut personnel. En effet, il résulte de l'article 149 de ce code que le père, en sa qualité de tuteur légal, a la pleine autorité sur la personne et les biens de son enfant mineur jusqu'à sa majorité, et que seuls le tuteur testamentaire ou le tuteur datif sont tenus de solliciter l'autorisation du juge pour les actes de disposition.

Par conséquent, l'hypothèque consentie par le père est opposable à l'enfant, quand bien même elle aurait été constituée sans autorisation judiciaire.

La cession par un indivisaire d’une portion matériellement déterminée d’un bien indivis, si elle ne saurait emporter attribution privative opposable aux autres copropriétaires avant partage, demeure valable entre les parties à titre de cession de droits indivis. La Haute Juridiction confirme ainsi la souveraineté des juges du fond à requalifier l’objet de la vente pour le cantonner à la quote-part abstraite du vendeur, préservant l’acte sans léser les droits des tiers à l’indivision.

Cette conversion de l’objet du contrat permet de maintenir les effets de la vente dans la limite des droits détenus par le cédant, rendant inopérant le moyen tiré de la nullité pour défaut de consentement des autres héritiers. Ce raisonnement fait une exacte application de l’article 973 du Dahir des Obligations et Contrats, qui consacre la faculté pour tout copropriétaire de disposer librement de sa part indivise, indépendamment de la matérialisation physique de celle-ci.

Ayant constaté qu'un bail avait été consenti sur la totalité d'un immeuble indivis par la seule propriétaire d'une moitié de celui-ci, une cour d'appel en déduit exactement que ce contrat, qui constitue un acte d'administration, est inopposable à l'autre coïndivisaire qui n'y a pas consenti, et prononce en conséquence l'expulsion des occupants. Elle retient également à bon droit que la délivrance d'une sommation de quitter les lieux ne saurait valoir reconnaissance d'une relation locative, dès lors qu'il y est précisé que l'occupation est sans droit ni titre.

Une cour d'appel retient à bon droit que le co-indivisaire d'un terrain, qui est réputé en vertu du droit d'accession propriétaire des constructions qui y sont édifiées, n'a pas à prouver sa participation à leur financement pour demander le partage de l'immeuble. Par conséquent, dès lors que sa qualité de co-propriétaire est établie par un titre, sa demande de licitation du bien, dont l'indivisibilité matérielle a été constatée, est bien fondée.

Viole les articles 1241 du Dahir des obligations et des contrats et 453 du Code de procédure civile, la cour d'appel qui ordonne le transfert d'une saisie conservatoire, inscrite sur un immeuble indivis, vers la part attribuée au débiteur à l'issue d'un partage amiable auquel le créancier saisissant n'a pas été partie, sans rechercher si une telle opération, en modifiant l'assiette de la garantie du créancier, était de nature à lui porter préjudice.