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فسخ الوعد بالبيع

Saisie d'un recours en rétractation contre un arrêt ayant, d'office, décliné sa compétence au profit de la juridiction civile, la cour d'appel de commerce examine les conditions dans lesquelles elle peut soulever son incompétence d'attribution. La cour retient que l'exception d'incompétence, qui n'a pas été soulevée par l'appelant, ne peut être relevée d'office en appel en application de l'article 17 du code de procédure civile.

Dès lors, la cour considère que son précédent arrêt a statué au-delà des demandes dont elle était saisie, ce qui justifie la rétractation de sa décision et l'examen au fond de l'appel initial. Sur le fond, l'appelant, un promoteur immobilier, soutenait que l'action en résolution du contrat de réservation pour défaut de livraison était irrecevable, faute pour l'acquéreur d'avoir préalablement soldé l'intégralité du prix convenu.

La cour écarte ce moyen en relevant que le promoteur a lui-même rendu l'exécution de son obligation impossible en cédant le bien objet du contrat à un tiers. Elle juge que cette cession, intervenue sans mise en demeure préalable de l'acquéreur, constitue une inexécution fautive qui dispense ce dernier de prouver l'exécution de sa propre obligation de paiement et fonde sa demande en résolution.

En conséquence, la cour d'appel de commerce, après avoir admis le recours en rétractation, rejette l'appel et confirme le jugement de première instance ayant prononcé la résolution du contrat et la restitution de l'acompte.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable, comme prématurée, une demande en restitution d'un acompte versé pour l'acquisition d'un véhicule, la cour d'appel de commerce devait se prononcer sur la nature de la relation contractuelle liant les parties. L'appelant soutenait qu'en l'absence de contrat de vente formalisé, son action ne tendait pas à la résolution d'une vente mais à la restitution de sommes indûment conservées par le vendeur, sur le fondement de l'enrichissement sans cause.

La cour écarte ce moyen en retenant que le bon de commande et les reçus de paiement, qui identifient le bien, le prix et les conditions de livraison, suffisent à caractériser l'existence d'un accord de volontés constitutif d'un contrat de vente. Dès lors, le versement de l'acompte s'inscrit dans le cadre de l'exécution de ce contrat.

La cour en déduit que la demande en restitution des sommes versées, qui constitue une conséquence de la résolution du contrat, ne peut être formée sans que soit préalablement sollicitée en justice ladite résolution. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en ce qu'il a déclaré la demande irrecevable.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de la responsabilité délictuelle du créancier saisissant en cas de mainlevée ultérieure d'une saisie conservatoire. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'indemnisation formée par le propriétaire d'un bien immobilier, estimant que le préjudice résultant de l'échec d'une promesse de vente n'était pas établi.

L'appelant soutenait que la mainlevée judiciaire de la saisie pour absence de créance suffisait à caractériser la faute du saisissant et que cette faute était la cause directe de la résolution de la promesse de vente. La cour écarte ce moyen en retenant que le lien de causalité entre la saisie et la rupture de la promesse de vente n'est pas démontré.

Elle relève d'une part que l'immeuble était grevé d'autres inscriptions et que le propriétaire n'avait pas procédé à la radiation des inscriptions antérieures pour lesquelles il avait pourtant obtenu des attestations de mainlevée. D'autre part, la cour souligne que le promettant, en vertu d'une clause de la promesse de vente, disposait d'un délai d'un mois pour obtenir la mainlevée de toute nouvelle inscription, et qu'il a manqué à sa propre diligence en n'agissant pas dans ce délai.

Dès lors, en l'absence de preuve d'un préjudice direct et certain imputable au seul fait du créancier saisissant, et au regard de la propre négligence du propriétaire, les conditions de la responsabilité ne sont pas réunies. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la perfection d'une vente immobilière, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de validité de la mise en demeure du réservataire et les effets de son absence sur la résolution du contrat. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de l'acquéreur en ordonnant au promoteur de finaliser la vente, considérant le jugement à intervenir comme titre de propriété en cas de refus.

L'appelant soutenait que le contrat était résolu de plein droit, l'intimé ayant été mis en demeure de régler un complément de prix correspondant aux taxes et n'ayant pas déféré à cette sommation. La cour écarte ce moyen en retenant que la mise en demeure, retournée avec la mention "non réclamé", ne vaut pas notification effective apte à constituer le débiteur en demeure.

Elle relève en outre que le promoteur, en n'utilisant pas d'autres moyens de notification prévus au contrat et en acceptant un paiement partiel postérieur à l'envoi de la sommation, ne peut se prévaloir d'une quelconque résolution. Dès lors, l'offre de l'acquéreur de consigner le montant des taxes dues, refusée par le vendeur, suffisait à parfaire ses obligations.

Le jugement ordonnant la perfection de la vente est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'une promesse de vente de matériel industriel, le tribunal de commerce avait ordonné la restitution des biens au promettant faute de paiement du prix par le bénéficiaire. L'appelant soulevait, d'une part, la nullité de la procédure pour vice de signification et, d'autre part, l'extinction de sa dette par paiement.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré du vice de signification, retenant que la mention d'un refus de réception apposée par l'agent d'exécution sur l'acte signifié au siège social du débiteur constitue une notification régulière. Sur le fond, la cour relève que le bénéficiaire, qui avait la charge de prouver le paiement intégral du prix, a fait échouer la mesure d'expertise comptable ordonnée à cette fin en s'abstenant d'en consigner les frais.

La cour retient que la production d'un relevé bancaire attestant d'un paiement partiel est insuffisante, faute d'établir un lien de causalité certain avec le contrat litigieux et, en tout état de cause, de couvrir l'intégralité de la créance. Dès lors, en application de l'article 255 du dahir des obligations et des contrats, le débiteur est considéré en demeure par la seule échéance du terme, justifiant la résolution du contrat.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en exécution forcée et en résolution d'une promesse de vente d'actions sociales, la cour d'appel de commerce examine les conséquences du non-respect du délai contractuel de paiement. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que le bénéficiaire n'avait pas offert de payer le solde du prix dans le délai convenu.

L'appelant soutenait que son offre de paiement, bien que tardive, devait suffire à contraindre le promettant à la vente ou, subsidiairement, à obtenir la résolution du contrat. La cour retient que le délai stipulé dans la promesse pour le paiement du solde du prix constitue un terme de rigueur.

Dès lors, l'offre de paiement formulée plusieurs années après l'expiration de ce délai ne peut fonder une action en exécution forcée, laquelle demeure irrecevable au visa de l'article 234 du dahir des obligations et des contrats. La cour juge cependant que cette même inexécution par le bénéficiaire de son obligation de payer dans le délai imparti justifie la résolution de la promesse en application de l'article 259 du même code, laquelle emporte restitution des acomptes versés.

La cour infirme donc partiellement le jugement, prononce la résolution du contrat et condamne l'intimé à restituer les acomptes, tout en confirmant l'irrecevabilité de la demande d'exécution forcée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'une promesse de vente tout en rejetant la demande indemnitaire du bénéficiaire, la cour d'appel de commerce examine les effets d'une clause prévoyant l'anéantissement de l'acte à l'expiration d'un délai convenu. L'appelant, bénéficiaire de la promesse, soutenait que l'inexécution par le promettant de son obligation de purger l'immeuble des inscriptions qui le grevaient constituait une faute engageant sa responsabilité contractuelle.

La cour retient que la promesse de vente, qui ne produit aucun effet translatif de propriété, était assortie d'un terme extinctif stipulant son annulation de plein droit à une date déterminée, sans qu'une mise en demeure soit nécessaire. Elle juge qu'à l'expiration de ce délai, le promettant s'est trouvé délié de toutes ses obligations contractuelles.

Par conséquent, la cour écarte toute responsabilité du promettant pour les préjudices invoqués par le bénéficiaire, considérant que les engagements pris par ce dernier envers des tiers, tel un contrat de bail, l'ont été à ses risques et périls avant l'acquisition de tout droit réel sur l'immeuble. Le jugement ayant prononcé la résolution de la promesse et rejeté la demande de dommages-intérêts est donc confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement constatant la résolution d'une promesse de vente immobilière, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation des obligations réciproques des parties et les effets d'une clause résolutoire expresse. Le tribunal de commerce avait constaté la résolution du contrat aux torts du bénéficiaire pour défaut de paiement et, tout en ordonnant la restitution de l'acompte, avait rejeté sa demande indemnitaire.

L'appelant soutenait que le promettant ne pouvait se prévaloir de son manquement, dès lors que le promettant n'avait pas lui-même exécuté ses obligations préalables de préparation des titres fonciers. La cour écarte ce moyen en retenant que le calendrier de paiement contractuel faisait de l'obligation de paiement du bénéficiaire un préalable à l'exécution des prestations du promettant.

Le non-respect de l'échéance de paiement a ainsi entraîné l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit, sans qu'une mise en demeure soit requise. La résolution étant acquise bien avant l'offre de paiement tardive du bénéficiaire, la vente ultérieure du bien à un tiers par le promettant n'est pas fautive.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Dès lors qu'une première action tendait à la nullité d'une promesse de vente et que la seconde visait sa résolution pour inexécution, c'est à bon droit qu'une cour d'appel écarte l'exception d'autorité de la chose jugée, faute d'identité d'objet entre les deux demandes au sens de l'article 451 du Dahir des obligations et des contrats. Justifie également sa décision la cour d'appel qui prononce la résolution de ladite promesse aux torts du vendeur en retenant que celui-ci, en ne prouvant pas la disponibilité juridique et matérielle du bien, a rendu impossible l'exécution de son obligation de délivrance, ce qui, en application de l'article 259 du même dahir, fonde l'acquéreur à demander la résolution du contrat.

Saisi d’un recours en opposition contre un arrêt ayant retenu sa responsabilité professionnelle, un notaire contestait l’existence d’un lien contractuel avec la société qui lui avait remis des fonds en vue d’une acquisition immobilière non réalisée. Le tribunal de première instance avait initialement déclaré la demande en restitution de la société irrecevable. Le notaire soutenait que les chèques, bien que tirés sur le compte de la société, lui avaient été remis par le gérant de celle-ci pour apurer les frais d’une opération distincte et personnelle à ce dernier, et non au titre d’un dépôt de garantie pour le compte de la société.

La cour d’appel écarte ce moyen en se fondant sur l’aveu judiciaire du notaire recueilli au cours de l’instruction de l’affaire. La cour relève que le notaire a expressément reconnu avoir reçu les fonds de la société pour l’acquisition immobilière initialement projetée et avoir été informé de l’annulation de cette opération. Elle retient en outre que le témoignage du gérant a confirmé que les fonds appartenaient à la société et étaient exclusivement destinés à l’opération de cette dernière, rendant leur affectation par le notaire à une transaction tierce fautive. Dès lors, le recours en opposition est rejeté et l’arrêt condamnant le notaire à la restitution des fonds et à l’indemnisation du préjudice est confirmé.

Saisi d’un recours en opposition contre un arrêt ayant retenu sa responsabilité professionnelle, un notaire contestait l’existence d’un lien contractuel avec la société qui lui avait remis des fonds en vue d’une acquisition immobilière non réalisée.

Le tribunal de première instance avait initialement déclaré la demande en restitution de la société irrecevable. Le notaire soutenait que les chèques, bien que tirés sur le compte de la société, lui avaient été remis par le gérant de celle-ci pour apurer les frais d’une opération distincte et personnelle à ce dernier, et non au titre d’un dépôt de garantie pour le compte de la société.

La cour d’appel écarte ce moyen en se fondant sur l’aveu judiciaire du notaire recueilli au cours de l’instruction de l’affaire. La cour relève que le notaire a expressément reconnu avoir reçu les fonds de la société pour l’acquisition immobilière initialement projetée et avoir été informé de l’annulation de cette opération. Elle retient en outre que le témoignage du gérant a confirmé que les fonds appartenaient à la société et étaient exclusivement destinés à l’opération de cette dernière, rendant leur affectation par le notaire à une transaction tierce fautive. Dès lors, le recours en opposition est rejeté et l’arrêt condamnant le notaire à la restitution des fonds et à l’indemnisation du préjudice est confirmé.

• La demande tendant à conférer l’exequatur à une sentence arbitrale interne obéit à une procédure non contradictoire. Il en résulte que le juge saisi n’est pas tenu de convoquer les parties pour statuer. Son office, strictement défini par l’article 321 du Code de procédure civile, se limite à un contrôle externe de la conformité de la sentence à l’ordre public, à l’exclusion de toute révision au fond du litige.
• L’arbitre, dont la mission est d’assurer la pleine exécution des conventions des parties, ne méconnaît pas l’étendue de ses pouvoirs lorsque, saisi d’un litige relatif à l’exécution d’une promesse de vente, il ordonne la mainlevée d’une saisie faisant obstacle à la réalisation de l’acte final. De même, le prononcé d’une astreinte relève de sa compétence, cette mesure coercitive constituant un accessoire de sa décision et se distinguant de sa liquidation et de son exécution forcée, lesquelles demeurent de la compétence exclusive des juridictions étatiques.
• Une irrégularité procédurale commise au cours de l’instance arbitrale, telle qu’une communication non contradictoire ou la réception de pièces en l’absence d’une partie, ne constitue une violation de l’ordre public justifiant le refus d’exequatur que si elle a eu pour effet de porter une atteinte substantielle et concrète aux droits de la défense. Tel n’est pas le cas lorsque, malgré ladite irrégularité, les parties ont été, en définitive, mises en mesure de faire valoir leurs prétentions dans le respect du principe du contradictoire.

Encourt la cassation l’arrêt d’appel qui, en matière de promesse de vente, ne recherche pas la cessibilité effective d’un bien immobilier, alors même que son titre foncier indique clairement une inaliénabilité.

En l’espèce, un litige opposait un promettant-vendeur à un bénéficiaire d’une promesse de vente. Le promettant-vendeur sollicitait l’annulation de la promesse, arguant des restrictions d’inaliénabilité imposées par l’État sur le bien. Le bénéficiaire, quant à lui, demandait l’exécution forcée de la vente, affirmant que le promettant-vendeur connaissait ces conditions et s’était engagé à en obtenir la mainlevée.

Le jugement de première instance, confirmé en appel, avait rejeté la demande d’annulation et ordonné au promettant-vendeur d’entreprendre les démarches pour obtenir la mainlevée et finaliser la vente, la cour d’appel considérant que son engagement de « s’efforcer d’obtenir la mainlevée » suffisait.

Cependant, la Cour de cassation a relevé que le certificat du titre foncier précisait l’incessibilité de la propriété conformément aux conditions du cahier des charges. En ne vérifiant pas si l’immeuble était réellement cessible au regard des articles 22 bis et 3 de la loi 01-06, la cour d’appel a rendu une décision entachée d’une motivation incomplète, justifiant la cassation.

Il résulte de l'article 277 du Dahir des obligations et des contrats que l'offre réelle n'est pas nécessaire de la part du débiteur si le créancier lui a déjà déclaré refuser l'exécution de l'obligation. Encourt par conséquent la cassation l'arrêt qui, pour rejeter la demande du bénéficiaire d'une promesse de vente tendant à la conclusion de la vente définitive, retient qu'il ne justifie pas avoir payé ou offert de payer le solde du prix, alors que le refus du promettant de signer l'acte authentique, manifesté en justice, dispensait le bénéficiaire de procéder à une telle offre.

Encourt la cassation l'arrêt qui prononce la résolution d'une promesse de vente aux torts de l'acquéreur au motif du non-paiement d'une lettre de change remise au titre d'une partie de l'acompte. En effet, en déposant l'intégralité du prix de vente entre les mains du notaire avant l'expiration du délai fixé pour la conclusion de la vente définitive, l'acquéreur a respecté et exécuté les clauses du contrat, ce qui rend la décision de la cour d'appel dépourvue de base légale.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour rejeter une demande en résolution d'une promesse de vente, retient que l'article 259 du Dahir des obligations et des contrats ne permet au créancier de demander la résolution que si l'exécution de l'obligation est devenue impossible. En effet, il résulte de ce texte que lorsque le débiteur est en demeure, le créancier a le choix de le contraindre à l'exécution de l'obligation, si elle est encore possible, ou de demander la résolution du contrat, cette dernière option lui étant ouverte y compris dans le cas où l'exécution forcée demeure possible.