Encourt la cassation l’arrêt d’appel qui, en matière de promesse de vente, ne recherche pas la cessibilité effective d’un bien immobilier, alors même que son titre foncier indique clairement une inaliénabilité.

En l’espèce, un litige opposait un promettant-vendeur à un bénéficiaire d’une promesse de vente. Le promettant-vendeur sollicitait l’annulation de la promesse, arguant des restrictions d’inaliénabilité imposées par l’État sur le bien. Le bénéficiaire, quant à lui, demandait l’exécution forcée de la vente, affirmant que le promettant-vendeur connaissait ces conditions et s’était engagé à en obtenir la mainlevée.

Le jugement de première instance, confirmé en appel, avait rejeté la demande d’annulation et ordonné au promettant-vendeur d’entreprendre les démarches pour obtenir la mainlevée et finaliser la vente, la cour d’appel considérant que son engagement de « s’efforcer d’obtenir la mainlevée » suffisait.

Cependant, la Cour de cassation a relevé que le certificat du titre foncier précisait l’incessibilité de la propriété conformément aux conditions du cahier des charges. En ne vérifiant pas si l’immeuble était réellement cessible au regard des articles 22 bis et 3 de la loi 01-06, la cour d’appel a rendu une décision entachée d’une motivation incomplète, justifiant la cassation.

Au nom de Sa Majesté le Roi et conformément à la loi,

Attendu qu’il ressort des pièces du dossier et de l’arrêt attaqué, rendu par la Cour d’appel d’El Jadida le 20/10/2014, dans le dossier n° 2013/1201/1135 sous le numéro 1345, que l’héritier des demandeurs au pourvoi a introduit devant le Tribunal de première instance de la même ville, en date du 06/07/2012, une requête introductive d’instance exposant qu’il est propriétaire de l’immeuble immatriculé sous le titre foncier numéro (…), dénommé « … », situé à Chiathna, d’une superficie de 6 hectares, 151 ares et 44 centiares. Il a ajouté que le 31/03/2008, l’intimé avait conclu une promesse de vente concernant deux parcelles de terrain, pensant qu’elles étaient devenues sa pleine et entière propriété, purgées de toutes les restrictions imposées par le Ministère de l’Agriculture, le Ministère des Finances et le Ministère de l’Intérieur. Il a cependant constaté le contraire, à savoir que sa propriété était soumise à des restrictions et des conditions. Il a demandé l’annulation et la résolution de l’acte notarié de promesse de vente, établi par le notaire Mohamed (H) le 31/03/2008, entre Mustapha (T) et Abdelnasser (B), portant sur une partie du titre foncier numéro (…), à savoir les parcelles de terrain n°1 d’une superficie de 1 hectare, 20 ares et 21 centiares, et n°2 d’une superficie de 1 hectare, 69 ares et 37 centiares. Il s’est déclaré prêt à restituer le prix de la promesse de vente qu’il avait reçu à titre d’arrhes et a joint à sa requête l’acte de promesse de vente. L’intimé a répondu par un mémoire accompagné d’une demande reconventionnelle, exposant que les arguments de son adversaire n’étaient fondés sur aucune base factuelle ou légale, et que ce dernier était au courant des conditions interdisant la cession dès le début, mais qu’il avait néanmoins perçu des sommes importantes. Il a ajouté que la cession n’était pas expressément interdite par les documents invoqués, et que son adversaire visait uniquement la spéculation immobilière. Dans sa demande reconventionnelle, il a exposé avoir acheté de l’héritier des demandeurs au pourvoi deux parcelles, la première d’une superficie de 2 hectares, 95 ares et 45 centiares et la seconde d’un hectare, 20 ares et 90 centiares, de la propriété dénommée « … », faisant l’objet du titre foncier numéro 08/75757, pour un prix total de 1.509.950,00 dirhams, qu’il a intégralement reçu selon les reçus délivrés. Il a sollicité le rejet de la demande principale et, dans la demande reconventionnelle, la condamnation du défendeur à la demande reconventionnelle à finaliser la vente avec lui concernant l’objet de l’acte de vente subordonné à des conditions, enregistré le 07/04/2008, après l’obtention d’un certificat de mainlevée de l’administration des domaines, sous astreinte de 5000 dirhams par jour de retard dans l’exécution, et l’ordre au Conservateur de la Propriété Foncière d’enregistrer l’acte de vente en cas de refus du défendeur. Il a joint à sa requête un ensemble de reçus et de copies de chèques. Après échange de mémoires, le Tribunal de première instance a rendu, le 21/05/2013, dans le dossier n° 2012/487/5, un jugement statuant sur la forme : recevant les demandes principale et reconventionnelle ; et sur le fond : rejetant la demande principale ; et condamnant le défendeur à la demande reconventionnelle à entreprendre les démarches nécessaires auprès des autorités compétentes en vue d’obtenir un certificat de mainlevée et de finaliser la vente avec le demandeur concernant l’objet du litige, sous astreinte de 200 dirhams par jour de retard dans l’exécution, et rejetant le reste des demandes. Les demandeurs au pourvoi ont interjeté appel de ce jugement. Après épuisement des moyens de défense, la Cour d’appel a rendu un arrêt confirmant le jugement attaqué. C’est cet arrêt qui fait l’objet du pourvoi en cassation, soulevé par une requête comportant quatre moyens.

Sur le premier moyen de cassation :

Attendu que les demandeurs au pourvoi reprochent à l’arrêt de ne pas avoir répondu à leur argument selon lequel la demande reconventionnelle soulevée par l’intimé visait à obtenir la finalisation de la vente du titre foncier (…).

Sur le deuxième moyen de cassation :

Attendu que les demandeurs au pourvoi reprochent à l’arrêt la violation de l’article 498 du Code des obligations et des contrats, au motif que l’immeuble litigieux, objet du titre foncier numéro (…), est la propriété de l’État et que le certificat de ce titre mentionne l’interdiction de cession, d’hypothèque et de location. Par conséquent, le droit faisant l’objet du contrat n’existe pas et n’appartient pas au promettant-vendeur pour qu’il soit condamné à finaliser la vente et que sa demande visant à résoudre la promesse de vente, dont il n’est pas propriétaire de l’objet, soit rejetée. L’arrêt attaqué n’a pas précisé comment la chose vendue a été livrée à l’intimé, alors que la propriété de ce droit est établie au profit d’un tiers. Ainsi, ce qui a été jugé par l’arrêt est contraire à la loi et doit être cassé.

Attendu qu’il est fondé le grief formulé par les demandeurs au pourvoi à l’encontre de l’arrêt dans le deuxième moyen, attendu qu’il est établi par le certificat du titre foncier numéro (…) litigieux que la propriété est inaliénable conformément aux conditions et obligations stipulées dans le cahier des charges. La cour ayant rendu l’arrêt attaqué, qui a confirmé le jugement de première instance condamnant les demandeurs au pourvoi à entreprendre les démarches nécessaires auprès des autorités compétentes en vue d’obtenir un certificat de mainlevée et de finaliser la vente avec l’intimé, a motivé sa décision en affirmant que « ce qui a été promis par le promettant est de s’efforcer d’obtenir la mainlevée de cette interdiction, et par conséquent ce qu’il a soutenu n’est pas productif d’effet », sans rechercher la capacité de l’immeuble litigieux à être cédé conformément aux articles 22 bis et 3 de la loi 01-06 modifiant et complétant le Dahir Chérifien n° 277.72.1 portant loi du 29/09/1972 relatif à l’attribution à certains agriculteurs de terres agricoles ou aptes à l’agriculture du domaine privé de l’État, a motivé sa décision de manière incomplète, ce qui équivaut à une absence de motivation, et a exposé sa décision à la cassation.

PAR CES MOTIFS

La Cour de Cassation a cassé et annulé l’arrêt attaqué.