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Vente d'un bien immobilier

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un emprunteur au remboursement du capital restant dû d'un prêt immobilier, la cour d'appel de commerce examine l'incidence de l'annulation de la vente du bien financé sur l'obligation de restitution des fonds. L'emprunteur soutenait que l'annulation de la vente et la radiation de l'hypothèque emportaient extinction de sa dette. Par voie d'appel incident, l'établissement prêteur contestait le rejet de sa demande au titre des pénalités contractuelles et d'une indemnisation complémentaire. La cour retient que l'annulation du contrat de vente est sans effet sur la validité du contrat de prêt et les obligations qui en découlent, le prêt constituant une convention distincte et autonome. Elle écarte également la demande de l'établissement prêteur, rappelant qu'en application de l'article 133 de la loi 31-08, la déchéance du terme ne permet de réclamer, outre le capital, que les intérêts échus et un intérêt de retard plafonné. La cour juge enfin que les intérêts légaux prévus à l'article 875 du code des obligations et des contrats constituent une réparation suffisante du préjudice né du retard de paiement, faute pour le créancier de prouver une perte ou un manque à gagner distinct. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en nullité d'une convention de vente d'un bien immobilier en l'état futur d'achèvement, le tribunal de commerce avait écarté l'application du régime spécial au motif que les conditions n'étaient pas réunies. L'appelant soutenait que l'opération devait être soumise aux dispositions impératives de la loi n° 44.00 et, subsidiairement, que l'accord était nul au regard du droit commun des contrats faute de formalisme écrit et de détermination de l'objet. La cour d'appel de commerce retient que le régime de la vente en l'état futur d'achèvement ne peut s'appliquer qu'à un contrat écrit, dont les clauses peuvent être vérifiées, ce qui exclut une convention purement verbale. Elle juge ensuite que, le demandeur ayant exclusivement fondé son action en nullité sur la violation de la loi n° 44.00, le moyen tiré de la nullité au regard du droit commun des obligations est inopérant. Par conséquent, les demandes subséquentes en restitution des sommes versées et en indemnisation, qui découlent de la nullité alléguée, sont également rejetées. Le jugement de première instance est confirmé en toutes ses dispositions.

Le tribunal de commerce, statuant après renvoi consécutif à l’infirmation par la Cour d’appel d’un premier jugement déclinatoire de compétence, a été saisi d’un litige relatif à un bien immobilier en cours d’achèvement.

La partie requérante sollicitait la restitution intégrale d’un paiement anticipé consenti avant la formalisation définitive du contrat, arguant que la défenderesse n’avait pas réalisé, dans le délai imparti, la seconde tranche d’exécution consistant en l’avancement des travaux – manquement déterminant aux obligations contractuelles. La demande se fonde également sur l’irrégularité formelle du contrat, celui-ci n’ayant pas satisfait aux exigences prévues par le régime de la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement, notamment en ce qu’il ne comportait pas les mentions obligatoires imposées par l’article 618-3 du DOC.

Après examen des arguments et des pièces versées, le tribunal a constaté que, en l’absence de réalisation de la seconde tranche dans le délai fixé, le contrat se trouvait résilié de plein droit.

Par application de l’article 260 du Code des Obligations et des Contrats, et en considération des dispositions de la législation sur la VEFA – notamment l’exigence d’un acte préliminaire comportant les mentions obligatoires (article 618-3) –, le paiement anticipé effectué avant la signature définitive devait être déclaré nul. Il en résultait l’obligation de restituer intégralement la somme versée afin de remettre les parties dans leur situation antérieure.

Par ailleurs, le tribunal a rejeté l’ensemble des prétentions accessoires, notamment celles tendant à l’obtention d’un complément de prix, d’intérêts légaux ou d’une pénalité de retard, ces demandes n’ayant pas trouvé de fondement juridique.

Un agent immobilier a intenté une action en justice contre une société, alléguant qu’il avait joué un rôle d’intermédiaire dans la vente d’un bien immobilier appartenant à cette société. L’agent immobilier réclamait le paiement de ses honoraires de courtage, se basant sur un accord verbal et des échanges par whatsapp. La société a nié avoir conclu un contrat de courtage avec l’agent immobilier et a contesté la validité des preuves présentées.

Le tribunal de première instance a initialement rejeté la demande de l’agent immobilier, mais la cour d’appel a infirmé cette décision, condamnant la société au paiement. 

La société s’est pourvue en cassation, arguant que la cour d’appel avait violé les règles de preuve et avait mal interprété les faits.

La Cour de Cassation a rejeté le pourvoi, confirmant ainsi la décision de la cour d’appel aux motifs que les contrats commerciaux peuvent être prouvés par tous les moyens, y compris les témoignages et les preuves électroniques. Elle a souligné que, contrairement aux contrats civils, il n’est pas nécessaire de prouver un contrat commercial par écrit.

La Cour a souligné que la cour d’appel avait valablement pris en compte le témoignage d’un témoin qui avait confirmé l’existence d’un accord de courtage entre l’agent immobilier et la société et a considéré que les échanges électroniques (e-mails, messages WhatsApp) pouvaient être admis comme preuves, à condition qu’ils soient authentifiés et qu’il soit possible d’identifier l’expéditeur. 

En l’espèce, la Cour a estimé que les preuves électroniques présentées par l’agent immobilier étaient suffisamment probantes pour établir l’existence d’un contrat de courtage.

La Cour a également tenu compte du comportement de la société, qui n’avait pas contesté les faits de manière convaincante et n’avait pas coopéré pleinement avec les procédures d’enquête.

Rejet du pourvoi. 

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient qu'un mandataire, chargé de la vente d'un bien immobilier, n'est pas personnellement tenu au remboursement des frais exposés par un notaire pour l'exécution de la mission, dès lors qu'il résulte du contrat de mandat que l'intéressé n'est qu'un simple mandataire et qu'il n'a souscrit aucun engagement personnel au paiement de ces frais. En effet, en l'absence d'un tel engagement, l'obligation de rembourser les avances et frais que le mandataire a faits pour l'exécution du mandat incombe exclusivement au mandant.

Dès lors qu'elle a constaté que la vente d'un bien immobilier du domaine privé d'un établissement public à l'un de ses salariés avait été autorisée par le directeur général, lequel disposait d'une délégation de pouvoir du conseil d'administration à cet effet, une cour d'appel en déduit à bon droit que la vente est parfaite et doit être exécutée. Est irrecevable, car nouveau et mélangé de fait et de droit, le moyen soulevé pour la première fois devant la Cour de cassation, selon lequel le bien litigieux ferait partie de ceux exclus de la vente par une réglementation interne, sans que le juge ne puisse soulever d'office la nullité du contrat pour contrariété à l'ordre public en l'absence de preuve que son objet est impossible ou que sa cause est illicite.

Il résulte de l'article 39 du Code de recouvrement des créances publiques que la contestation par le redevable du bien-fondé de l'imposition n'emporte pas suspension des poursuites engagées par le comptable public. Par suite, justifie légalement sa décision la juridiction administrative qui autorise la vente d'un bien immobilier saisi, en retenant que le comptable n'est pas tenu d'attendre l'issue de l'instance en contestation, en l'absence d'une décision de sursis à exécution ayant acquis force de chose jugée ou devenue exécutoire.

Selon l'article 5 de la loi de finances pour l'année 1978, l'impôt sur les profits fonciers est dû pour toute cession d'immeuble, sans que ce texte ne distingue selon le caractère volontaire ou forcé de l'opération. Par conséquent, c'est à bon droit que les juges du fond retiennent que la vente d'un bien immobilier par adjudication judiciaire, réalisée à la demande d'un créancier, constitue un fait générateur de l'impôt à la charge du propriétaire dépossédé, peu important que ce dernier n'ait pas personnellement perçu le produit de la vente.

Saisi d’un pourvoi contre une condamnation pour complicité d’abus de confiance, le Conseil Supérieur casse l’arrêt déféré au motif que l’infraction d’abus de confiance ne peut porter sur un bien immeuble. La haute juridiction énonce que le délit défini à l’article 547 du Code pénal vise exclusivement la dissipation ou le détournement de biens meubles, fonds, marchandises ou titres, remis à titre précaire. Par nature, un bien immeuble ne peut faire l’objet de la remise matérielle et de l’obligation de restitution qui constituent le préalable nécessaire à ce délit.

La Cour Suprême en tire une conséquence directe sur le terrain de la complicité. L’existence de celle-ci étant subordonnée à la caractérisation d’une infraction principale punissable, et la qualification d’abus de confiance ne pouvant être retenue pour la cession de l’immeuble, les poursuites pour participation à un tel délit se trouvent dépourvues de toute base légale.