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Taxe de services communaux

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caractérisation du manquement du preneur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant l'expulsion et la condamnation au paiement des arriérés locatifs ainsi que de la taxe de propreté.

Le preneur appelant contestait l'état de défaut de paiement, produisant des relevés bancaires attestant du règlement des loyers réclamés. La cour relève que les virements effectués par le preneur couvraient l'intégralité des loyers visés par la mise en demeure et ce, avant l'expiration du délai imparti.

Elle en déduit que le manquement contractuel n'étant pas établi, la demande de résiliation et d'expulsion est privée de fondement. En revanche, la cour retient que l'obligation de payer la taxe de propreté, stipulée au contrat, restait due par le preneur, justifiant sa condamnation à ce titre.

Le jugement est donc infirmé partiellement sur les chefs de résiliation, d'expulsion et de paiement des loyers, mais confirmé quant à la condamnation au titre de la taxe de propreté et des dommages-intérêts y afférents.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la nature et le régime de prescription de l'obligation contractuelle du preneur de rembourser au bailleur la taxe de services communaux. Le tribunal de commerce avait fait droit en partie à la demande du bailleur, tout en appliquant la prescription quinquennale à une partie de la créance.

Le preneur appelant soutenait que l'obligation relevait du droit fiscal, soumise à la prescription quadriennale, et que son exigibilité était conditionnée à la preuve de son acquittement par le bailleur. La cour écarte ce moyen en retenant que l'engagement stipulé au bail constitue une obligation purement contractuelle entre les parties, distincte de la dette fiscale envers l'administration.

Elle en déduit que la créance est soumise à la prescription quinquennale de droit commun applicable aux prestations périodiques. La cour précise que l'exigibilité de cette dette n'est pas subordonnée à la preuve par le bailleur de son paiement effectif à l'autorité fiscale.

Rectifiant une erreur matérielle du premier juge sur la date d'introduction de l'instance, la cour recalcule le point de départ de la prescription. Le jugement est donc réformé par l'augmentation du montant de la condamnation.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en paiement de loyers et en résiliation de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine l'effet libératoire du paiement effectué par le preneur entre les mains de l'administration fiscale. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de l'ensemble de ses prétentions.

L'appelant soutenait que le paiement des loyers en exécution d'un avis à tiers détenteur, dont il n'avait pas été avisé, ne libérait pas le preneur de son obligation contractuelle et que ce dernier demeurait redevable de la taxe sur les services communaux. La cour retient que le paiement des loyers par le preneur en exécution d'un tel avis est pleinement libératoire, en application de l'article 102 du code de recouvrement des créances publiques, le défaut de notification au bailleur étant une question inopposable au tiers détenteur tenu de s'exécuter immédiatement.

Elle écarte par ailleurs la demande relative à la taxe communale, dès lors que le preneur justifie par la production d'attestations de sa situation fiscale régulière. Les demandes additionnelles en paiement de loyers postérieurs et d'une augmentation de loyer sont également rejetées faute de preuve de leur bien-fondé.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

L'appelant contestait un jugement du tribunal de commerce l'ayant condamné au paiement d'arriérés locatifs et de taxes de services. Il soulevait le défaut de qualité à agir du mandataire du bailleur, l'absence de preuve du paiement desdites taxes par ce dernier, et sollicitait une enquête par audition de témoins pour établir sa propre libération des loyers.

La cour d'appel de commerce écarte les moyens procéduraux, retenant la production d'un mandat régulier et des quittances justifiant le paiement des taxes, auxquelles le preneur était de surcroît contractuellement tenu. Surtout, la cour rappelle que la preuve de l'extinction d'une obligation dont la valeur excède le seuil légal ne peut être rapportée par témoignage.

Au visa de l'article 443 du code des obligations et des contrats, elle retient que la preuve du paiement des loyers doit être établie par un écrit. La demande d'enquête par audition de témoins est en conséquence jugée irrecevable.

Le jugement entrepris est donc confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de validation d'une saisie-attribution, la cour d'appel de commerce précise l'office du juge de l'exécution face à un moyen tiré de l'extinction partielle de la créance. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de validation pour l'intégralité de la créance constatée par un titre exécutoire.

L'appelant soulevait principalement l'extinction partielle de la dette par paiement direct des taxes, objet d'une partie de la condamnation, se prévalant de quittances fiscales postérieures au titre. La cour retient que si le juge de la validation ne peut réexaminer le principe de la créance consacré par un titre exécutoire, il lui appartient de prendre en compte les paiements intervenus postérieurement à la décision.

Dès lors que le débiteur produit des quittances non contestées par le créancier, établissant le règlement d'une fraction de la dette directement auprès de l'administration fiscale, la cour considère que la saisie ne peut être validée pour cette partie. Une solution contraire aboutirait à un double paiement et constituerait un enrichissement sans cause au profit du créancier saisissant.

En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme l'ordonnance entreprise en réduisant le montant de la saisie-attribution aux seules sommes demeurant dues.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine les moyens tirés de la force majeure et de l'inexécution par le bailleur de ses propres obligations. L'appelant soutenait que son manquement était justifié par les conséquences de la crise sanitaire et par des travaux publics, et que le paiement de la taxe de propreté était subordonné à la preuve de son acquittement par le bailleur.

La cour écarte le moyen tiré de la force majeure, relevant que la période d'impayés était postérieure à la crise sanitaire et que le preneur n'avait pas usé de la faculté, prévue à l'article 652 du code des obligations et des contrats, de demander une réduction du loyer. Elle juge également que l'obligation de payer la taxe de propreté, stipulée sans condition au contrat, lie le preneur indépendamment de tout paiement préalable par le bailleur.

La cour retient que le paiement partiel des arriérés, intervenu après l'expiration du délai fixé par la mise en demeure, ne fait pas disparaître le manquement du preneur et justifie la résiliation du contrat. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les effets de l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'encontre du preneur sur une action en cours visant au paiement de loyers et à la résiliation du bail commercial. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés de loyers et de la taxe de services communaux mais avait rejeté la demande de résiliation du bail ainsi que la demande reconventionnelle du preneur en dommages-intérêts.

La question soumise à la cour portait sur l'admissibilité des demandes du bailleur après la survenance de la procédure collective. Au visa des articles 686 et 687 du code de commerce, la cour rappelle que le jugement d'ouverture suspend toute action individuelle tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ou à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une telle somme.

Elle en déduit que les demandes en résiliation du bail et en paiement de dommages-intérêts pour retard, formées par le bailleur, deviennent irrecevables. La cour retient que l'action se poursuit, après déclaration de la créance au passif, aux seules fins de constater l'existence de la créance et d'en arrêter le montant.

Par ailleurs, la cour écarte la demande reconventionnelle du preneur, faute de preuve d'un lien de causalité entre le vice affectant le local loué et le retard dans l'obtention d'une autorisation administrative. En conséquence, la cour infirme partiellement le jugement entrepris, déclare irrecevables les demandes en résiliation et en dommages-intérêts, arrête le montant de la créance locative au passif de la procédure, et confirme le rejet de la demande reconventionnelle.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge des taxes locatives en l'absence de clause expresse. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en paiement de la taxe de services communaux, au motif que le contrat de bail ne mettait pas cette obligation à la charge du preneur.

L'appelant soutenait que la stipulation d'un loyer hors taxes emportait nécessairement l'obligation pour le locataire de s'acquitter de ladite taxe. La cour écarte ce moyen et rappelle, au visa de l'article 642 du code des obligations et des contrats, que le bailleur est le débiteur légal des impôts et autres charges grevant le bien loué.

Elle retient que seule une clause contractuelle expresse et non équivoque peut déroger à ce principe. Faute pour le bailleur de rapporter la preuve d'une telle stipulation dans le contrat, la charge de la taxe ne saurait être transférée au preneur.

La cour d'appel de commerce rejette par conséquent le recours et confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers et des taxes, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée libératoire d'un paiement partiel justifié par l'application de la retenue à la source sur les revenus fonciers. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en résiliation, expulsion et paiement des arriérés.

L'appelant soutenait que le paiement partiel ne constituait pas un manquement, la différence correspondant à la retenue fiscale qu'il était légalement tenu d'opérer. La cour écarte ce moyen en retenant que, même à supposer la retenue applicable, le montant consigné par le preneur demeurait inférieur au solde locatif réellement dû après déduction de l'impôt.

Elle rappelle que le paiement partiel ou l'offre réelle insuffisante ne libère pas le débiteur et ne fait pas disparaître l'état de mise en demeure, justifiant ainsi la résiliation du bail. La cour relève en outre que le preneur n'a pas justifié du versement effectif et en temps utile des sommes prétendument retenues à l'administration fiscale, les justificatifs produits étant tardifs.

Le jugement est par conséquent confirmé et la cour fait droit à la demande additionnelle du bailleur en condamnant le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement de loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce examine la qualité à agir du bailleur indivis et la validité d'une mise en demeure. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement des loyers et taxes.

L'appelant soulevait l'incompétence matérielle du tribunal de commerce, le défaut de qualité à agir de la bailleresse, propriétaire indivise, ainsi que la nullité de la mise en demeure pour discordance entre le montant réclamé et la somme contractuellement prévue. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir en retenant que la qualité de bailleur découle du contrat de bail et non du titre de propriété, la propriété indivise étant sans incidence sur la validité du contrat.

Elle juge également que l'erreur sur le montant des loyers dans la mise en demeure n'affecte pas sa validité, le juge du fond conservant son pouvoir d'appréciation pour fixer la créance réelle. La cour relève que le contrat de bail produisait ses pleins effets, obligeant le preneur au paiement du loyer en contrepartie de la jouissance des lieux.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce distingue la cause de la résiliation des condamnations pécuniaires contestées. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion et condamné le preneur au paiement de certains loyers et de la taxe de propreté.

L'appelant soutenait avoir réglé les sommes dues et contestait le caractère exigible de la taxe, arguant qu'elle était incluse dans le loyer. La cour retient que le paiement partiel et tardif des loyers visés par la sommation interpellative initiale, effectué hors du délai de quinze jours, constitue un manquement suffisant pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.

En revanche, elle constate, au vu des pièces produites, que les loyers et la taxe de propreté objet de la condamnation en première instance avaient bien été réglés ou n'étaient pas dus, les quittances mentionnant expressément que le loyer était inclusif de ladite taxe. Statuant sur la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance mais rejette la demande relative à la taxe de propreté.

Le jugement est donc infirmé sur les condamnations pécuniaires mais confirmé sur le principe de l'expulsion.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement de la taxe des services communaux, le tribunal de commerce ayant fait droit à la demande du bailleur. L'appelant soulevait que cette taxe, incombant par nature au propriétaire, ne pouvait être réclamée par ce dernier qu'à la condition de justifier de son acquittement préalable auprès de l'administration fiscale.

La cour d'appel de commerce écarte cette argumentation en retenant que l'obligation du preneur trouve son unique fondement dans la clause du bail par laquelle il s'est expressément engagé à payer ladite taxe. Elle juge que, le contrat constituant la loi des parties, le bailleur est dispensé de prouver le paiement effectif de l'impôt pour en exiger l'exécution par le preneur.

La cour valide par ailleurs le calcul du montant dû en rappelant, au visa de l'article 36 de la loi n° 47-06 relative à la fiscalité des collectivités locales, que le taux applicable est de 10,5 % de la valeur locative et non de 10 %. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets d'un paiement des loyers effectué après l'expiration du délai fixé par une mise en demeure. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur en ne retenant pas l'état de demeure du preneur.

La cour d'appel de commerce retient que si l'état d'urgence sanitaire constitue un motif légitime exonérant le preneur de son obligation de paiement pour les loyers échus durant la période de fermeture administrative, cette circonstance ne le dispense pas de régler les loyers postérieurs à cette période. Dès lors que le preneur n'a pas régularisé les loyers échus après la levée des restrictions sanitaires dans le délai qui lui était imparti par la sommation, sa demeure est établie.

La cour juge que le paiement partiel ou total intervenu postérieurement à l'expiration de ce délai est inopérant pour faire échec à la demande de résiliation. En conséquence, la cour infirme le jugement, prononce la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, alloue des dommages-intérêts au bailleur et réforme à la hausse le montant dû au titre de la taxe de services communaux.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce était amenée à statuer sur la régularité de la mise en demeure et la charge de la preuve du paiement. Le preneur soutenait l'irrégularité de la sommation et prétendait s'être acquitté des loyers, tandis que le bailleur formait un appel incident pour contester la validité d'un reçu et obtenir une majoration des dommages-intérêts.

La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la sommation en rappelant que l'article 26 de la loi 49-16 n'impose qu'un seul délai de quinze jours. Elle retient ensuite que la défaillance du preneur et de ses témoins à comparaître lors de la mesure d'instruction ordonnée vaut absence de preuve du paiement.

La cour juge par ailleurs que le droit du bailleur de réclamer la taxe de services communaux n'est pas subordonné à la justification de son paiement préalable à l'administration fiscale. Enfin, elle rejette l'appel incident en retenant la validité d'un reçu de paiement dès lors que l'adresse et l'identité du gérant sont conformes au bail, et en rappelant que le juge ne peut allouer des dommages-intérêts supérieurs au montant demandé.

Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur la résolution d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers et de la taxe de services communaux, la cour d'appel de commerce examine la périodicité de l'exigibilité du loyer et la validité d'une offre de paiement en cours d'instance. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de résolution tout en condamnant le preneur au paiement de la taxe.

La cour retient, au visa de l'article 127 du dahir des obligations et des contrats, que l'usage établi entre les parties d'un paiement trimestriel prime sur la périodicité mensuelle de droit commun, de sorte que le loyer visé par la mise en demeure n'était pas encore échu à sa date de délivrance. Elle juge toutefois que la simple production d'un chèque aux débats ne constitue pas une offre réelle libératoire au sens de l'article 275 du même code, la dette du preneur demeurant entière faute d'acceptation par le créancier ou de consignation.

La cour rappelle par ailleurs que la taxe de services communaux incombe à l'occupant effectif, le bailleur disposant d'un droit de recours contre lui après l'avoir acquittée. En conséquence, la cour infirme partiellement le jugement en condamnant le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance, mais le confirme en ce qu'il a rejeté la demande de résolution du bail et fait droit à la demande en paiement de la taxe.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en paiement d'arriérés locatifs et en expulsion, la cour d'appel de commerce devait déterminer si la taxe de propreté constituait une charge distincte du loyer et si son non-paiement justifiait la résiliation du bail. Le tribunal de commerce avait considéré que cette taxe était incluse dans le loyer et que le preneur n'était pas en situation de défaut.

En appel, le bailleur soutenait que le contrat de bail distinguait clairement le loyer de la taxe de propreté, constituant deux obligations distinctes. La cour retient que l'interprétation des clauses contractuelles démontre que la taxe de propreté est bien une charge due par le preneur en sus du loyer, et non une composante de celui-ci.

Elle juge cependant que le défaut de paiement de cette taxe, qui ne constitue pas un élément de la contrepartie locative principale, ne peut fonder une demande d'expulsion. Dès lors, la cour rappelle que seul le défaut de paiement du loyer proprement dit est une cause de résiliation du bail commercial.

Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de la taxe de propreté, mais confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'expulsion.

Saisi d'un appel relatif au paiement de la taxe de services communaux par un preneur à bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue des obligations contractuelles du locataire. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement de ladite taxe pour une période de cinq ans.

L'appelant soulevait, d'une part, la prescription quinquennale pour une partie de la période réclamée et, d'autre part, l'inopposabilité de la demande faute pour le bailleur de justifier du paiement préalable de la taxe à l'administration fiscale, en application de l'article 642 du dahir formant code des obligations et des contrats. La cour écarte partiellement le moyen tiré de la prescription, retenant, à l'instar du premier juge, que seules les sommes dues plus de cinq ans avant l'introduction de l'instance étaient prescrites.

Surtout, la cour retient que l'obligation du preneur de régler la taxe de services communaux trouve son fondement non dans un mécanisme de remboursement au profit du bailleur, mais directement dans la clause du bail la mettant à sa charge. Dès lors, le moyen tiré du défaut de paiement préalable par le bailleur est jugé inopérant, l'engagement contractuel du preneur étant autonome.

Faisant droit à la demande additionnelle des bailleurs, la cour condamne également le preneur au paiement de la taxe pour la période échue en cours d'instance. Le jugement est donc confirmé et complété par la condamnation au titre de la demande additionnelle.

Le débat portait sur les conditions de libération du preneur de son obligation au paiement des loyers à l'échéance d'un bail commercial à durée déterminée. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des loyers et charges jusqu'à la date de restitution effective des clés.

L'appelant soutenait que le bail avait pris fin de plein droit à son terme et que sa tentative de restitution des clés, même infructueuse, le libérait de ses obligations ; il contestait en outre devoir la taxe de propreté, celle-ci incombant légalement au bailleur. La cour d'appel de commerce écarte ce dernier moyen en relevant que le contrat de bail mettait expressément cette charge à la charge du preneur.

Sur le fond, la cour retient que la simple arrivée du terme ne suffit pas à libérer le preneur. Elle relève que la preuve d'un refus du bailleur de reprendre les clés n'est pas rapportée, le procès-verbal du commissaire de justice constatant seulement que le domicile du bailleur était fermé, ce qui a rendu l'offre impossible.

Dès lors, le preneur, resté en possession des lieux, demeure redevable des loyers et charges jusqu'à la date de leur restitution effective. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée du commandement de payer et l'imputation des règlements partiels. Le tribunal de commerce avait fait droit à l'intégralité des demandes du bailleur.

Le débat en appel portait sur la question de savoir si les virements effectués par le preneur couvraient les mois visés par le commandement et si le défaut de paiement était ainsi caractérisé. La cour retient que les virements bancaires effectués au cours d'un mois sont présumés régler le loyer de ce même mois, sauf preuve contraire rapportée par le bailleur.

Dès lors que les loyers visés par le commandement de payer ont été réglés dans le délai imparti, la cour considère que le manquement du preneur n'est pas établi, quand bien même un loyer postérieur non visé par l'acte demeurait impayé. Elle écarte en revanche les paiements par chèques non encaissés et qualifie de dépôt de garantie, et non de loyers d'avance, la somme versée à la signature du bail.

La cour infirme par conséquent le jugement sur la résiliation et l'expulsion, tout en faisant droit à la demande additionnelle du bailleur pour les loyers échus et impayés en cours d'instance.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la preuve du manquement du locataire. Le tribunal de commerce avait fait droit aux demandes du bailleur en se fondant sur une nouvelle somme locative issue d'un jugement en révision non encore signifié. L'appelant contestait le montant du loyer retenu, l'opposabilité du jugement en révision, et soutenait s'être acquitté de ses obligations par la voie de l'offre réelle et de la consignation. La cour fait droit au moyen tiré de l'inopposabilité du jugement en révision, faute de signification, et retient que la somme locative applicable est l'ancienne et non la nouvelle. La cour retient cependant que le preneur, en ne produisant pas les procès-verbaux d'offres réelles, ne démontre pas le caractère complet et libératoire de ses paiements. Dès lors, le manquement du preneur est jugé établi, justifiant la résiliation du bail et l'expulsion. Elle confirme également l'obligation du preneur au paiement de la taxe de propreté, prévue contractuellement, tout en rectifiant son montant sur la base du loyer initial. Le jugement est donc confirmé sur le principe de l'expulsion mais réformé quant aux montants des condamnations pécuniaires.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la portée libératoire des offres réelles et de la consignation des loyers. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion du preneur. Le débat portait sur l'existence d'un état de demeure du preneur, ce dernier produisant des procès-verbaux d'offres réelles dont le bailleur contestait la validité par une inscription de faux. La cour écarte le moyen tiré du faux, retenant que l'allégation du bailleur n'était étayée par aucun élément probant et se heurtait à trois constats d'huissier concordants, le bailleur s'étant de surcroît abstenu de comparaître à l'audience d'enquête. La cour rappelle que, pour apprécier l'absence de demeure, la date déterminante est celle de l'offre réelle et non celle de la consignation subséquente. Dès lors que le preneur avait formulé des offres réelles couvrant l'intégralité des loyers réclamés dans les délais légaux, en application de l'article 275 du code des obligations et des contrats, l'état de demeure n'est pas caractérisé et le congé est dépourvu de cause. Statuant sur les demandes incidentes, la cour rejette les prétentions du bailleur relatives aux charges et taxes faute de justification, mais fait droit à sa demande additionnelle pour les loyers échus en cours d'instance et non couverts par les consignations. Le jugement est en conséquence infirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation et l'expulsion, la cour statuant à nouveau pour rejeter la demande initiale.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la régularité de la mise en demeure et la caractérisation du manquement contractuel. Le tribunal de commerce avait fait droit à l'intégralité des demandes du bailleur, incluant le paiement des arriérés, des taxes et l'expulsion. L'appelant contestait la qualité à agir du nouveau propriétaire, faute d'avoir été notifié de la transmission du bail, et le bien-fondé de l'expulsion. La cour écarte le moyen tiré du défaut de notification, retenant que la mise en demeure suffit à informer le preneur et qu'en cas de doute, il lui appartenait de recourir à la procédure d'offre et de dépôt. Elle retient cependant que si le défaut de paiement justifie la condamnation aux arriérés locatifs et à des dommages-intérêts, la demande d'expulsion est irrecevable. La cour rappelle que l'inobservation des mentions et délais impératifs prévus par l'article 26 de la loi 49.16 dans l'acte de mise en demeure vicie la procédure d'expulsion, la demande en justice ayant été introduite prématurément. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, elle condamne également le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est par conséquent infirmé sur le seul chef de l'expulsion et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, le tribunal de commerce avait écarté l'intégralité des prétentions du bailleur. L'appelant soutenait, d'une part, que le paiement des loyers par une société tierce au contrat ne pouvait valoir libération du preneur, personne physique, et, d'autre part, que le non-paiement de la taxe de services communaux constituait un manquement justifiant la résiliation. La cour d'appel de commerce écarte le premier moyen en retenant que le bailleur, en délivrant des quittances de loyer sans réserve au nom de la société exploitante, a valablement accepté le paiement et ne peut plus se prévaloir de l'identité du payeur pour contester son caractère libératoire. En revanche, la cour fait droit à la demande en paiement de la taxe de services communaux en relevant que le contrat de bail en mettait expressément la charge sur le preneur. Toutefois, la cour rappelle que le défaut de paiement de ces charges, qui ne constituent pas un élément de la redevance locative, ne saurait justifier la résiliation du bail. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de la taxe mais confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation et d'éviction.

Saisi d'un litige relatif au recouvrement de loyers commerciaux après abandon des lieux par le preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de l'obligation de paiement du locataire défaillant. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des seuls arriérés locatifs échus jusqu'à la date de reprise effective des lieux par le bailleur. L'appel soulevait principalement la question de l'exigibilité des loyers pour la période de six mois suivant cette reprise, ainsi que la nécessité d'une mise en demeure préalable pour fonder l'action en paiement du principal des loyers. La cour écarte la demande du bailleur au titre de la période postérieure à la reprise, retenant que l'obligation au paiement du loyer, contrepartie de la jouissance, cesse avec la fin de l'occupation effective. La cour opère ensuite une distinction en rappelant que si la mise en demeure est indispensable pour constater le retard du débiteur et justifier une demande de dommages-intérêts ou la résiliation du bail, elle n'est pas une condition de l'exigibilité du loyer lui-même, lequel est dû du seul fait de l'occupation. En revanche, la cour fait droit à la demande en paiement des charges de copropriété et de la taxe de services communaux, dès lors que le contrat de bail les mettait à la charge du preneur. Le jugement est par conséquent réformé sur ce dernier point et confirmé pour le surplus.

L'appelant contestait le jugement l'ayant condamné au paiement d'arriérés de loyers et de la taxe sur les services communaux. Il soutenait principalement que le bailleur ne pouvait réclamer le remboursement de cette taxe sans justifier de son acquittement préalable, et soulevait la prescription quinquennale pour l'une des annuités. La cour d'appel de commerce écarte le premier moyen en retenant que le bailleur n'est pas légalement tenu de produire la preuve de son paiement pour en exiger le remboursement, dès lors que le contrat de bail met expressément cette charge sur le preneur. Elle juge ensuite que la taxe sur les services communaux constitue une créance périodique soumise à la prescription quinquennale. L'action ayant été introduite moins de cinq ans après l'exigibilité de la créance litigieuse, le moyen tiré de la prescription est également rejeté. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie d'une demande de sursis à exécution d'un jugement condamnant un preneur au paiement de loyers et de la taxe de services communaux, la cour d'appel de commerce examine le caractère sérieux des moyens d'appel. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement desdites sommes, le tout assorti de l'exécution provisoire. L'appelant sollicitait la suspension de l'exécution en soutenant que l'obligation contractuelle de payer la taxe ne valait qu'à l'égard de l'administration fiscale et non des bailleurs, et que ces derniers ne justifiaient pas s'en être préalablement acquittés. La cour d'appel de commerce retient que les moyens invoqués par le preneur ne sont pas de nature à justifier la suspension de l'exécution du jugement entrepris. Faute pour le demandeur de présenter des motifs jugés sérieux, la cour considère que les conditions du sursis à exécution ne sont pas réunies. La demande est par conséquent rejetée avec mise des dépens à la charge du demandeur.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement de taxes locales mises à sa charge par le contrat de bail, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur. L'appelant soutenait que sa dette n'était pas établie faute de fixation du montant de la taxe dans le contrat et que le bailleur ne justifiait pas du paiement effectif de ladite taxe à l'administration fiscale. La cour d'appel de commerce écarte cette argumentation en retenant que le preneur avait, en réponse à une mise en demeure, expressément reconnu sa dette pour le montant réclamé et proposé un échéancier de paiement sans émettre la moindre réserve, ce qui constitue un aveu. La cour relève en outre que l'absence de fixation du montant de la taxe dans le bail est inopérante, celui-ci étant déterminé par application des dispositions légales relatives aux impôts locaux. Elle considère que la production par le bailleur des quittances de paiement, fussent-elles globales pour plusieurs biens, suffit à établir la réalité de la dépense. Statuant sur la demande additionnelle du bailleur, la cour y fait droit pour la période postérieure, l'obligation de paiement du preneur étant de même nature. Le jugement est par conséquent confirmé, la cour y ajoutant la condamnation au titre de l'annuité fiscale subséquente.