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Responsabilité du preneur

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable l'action en responsabilité de copropriétaires bailleurs après l'incendie des locaux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve de la faute du preneur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que tous les indivisaires n'étaient pas signataires de l'acte de bail.

La cour infirme ce raisonnement en retenant que le bail conclu par un seul co-indivisaire est opposable aux autres dès lors qu'ils l'ont ratifié par des actes ultérieurs non équivoques. Statuant néanmoins sur le fond, elle rappelle qu'en application de l'article 659 du dahir des obligations et des contrats, la perte de la chose louée sans faute de l'une des parties n'ouvre droit à aucune indemnité.

La cour retient que la cause de l'incendie étant demeurée inconnue selon les constatations de la gendarmerie royale, les bailleurs ne rapportent pas la preuve d'une faute du preneur qui serait en lien de causalité direct avec le sinistre. Le jugement est en conséquence confirmé dans son dispositif de rejet, mais par substitution de motifs.

En matière de crédit-bail mobilier, la cour d'appel de commerce examine les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Le tribunal de commerce, statuant en référé, avait constaté l'acquisition de la clause et ordonné la restitution du matériel financé.

L'appelant, preneur du matériel, soulevait d'une part l'irrecevabilité de la demande faute pour le crédit-bailleur d'avoir obtenu une autorisation administrative préalable requise pour la manipulation du matériel, et d'autre part l'exception d'inexécution tirée du défaut de livraison effective de ce dernier. La cour écarte le premier moyen en retenant que les dispositions légales invoquées, relatives à la sécurité nucléaire et radiologique, ne s'appliquent pas à l'activité de l'établissement de crédit-bail mais au seul exploitant.

Sur le défaut de livraison, la cour relève que le contrat mettait celle-ci à la charge et sous la responsabilité du preneur et qu'un rapport d'expertise antérieur au litige attestait de la présence effective du matériel dans ses locaux. Dès lors, l'exception d'inexécution est jugée infondée.

Le défaut de paiement des loyers étant par ailleurs établi par les relevés de compte, la cour considère que la clause résolutoire stipulée au contrat a produit son plein effet. L'ordonnance entreprise est en conséquence confirmée.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les conditions de mise en œuvre de la responsabilité du preneur pour dégradations du local commercial après son expulsion. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'indemnisation du bailleur en se fondant sur un rapport d'expertise.

L'appelant soutenait que sa responsabilité ne pouvait être retenue sur la base d'une expertise non contradictoire, réalisée plusieurs mois après la reprise des lieux, et en l'absence d'un état des lieux d'entrée. La cour retient que les éléments de la responsabilité délictuelle de l'article 77 du code des obligations et des contrats ne sont pas réunis.

Elle relève que l'expertise a été menée plus de cinq mois après l'expulsion et la reprise des lieux par le bailleur sans qu'aucune réserve n'ait été émise. Dès lors, en l'absence d'état des lieux d'entrée et au regard du temps écoulé, le lien de causalité entre les dégradations constatées et une faute imputable au preneur ne peut être établi avec certitude.

En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, déclare la demande du bailleur irrecevable.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'indemnisation formée par un preneur commercial contre son bailleur, la cour d'appel de commerce, après avoir déclaré le recours recevable en raison d'une irrégularité dans la signification du jugement, se prononce sur la preuve du préjudice résultant d'un trouble de jouissance. Le tribunal de commerce avait écarté la demande faute de preuve du dommage.

L'appelant soutenait que l'empêchement d'accéder à ses marchandises, constaté par huissier, suffisait à caractériser la faute du bailleur et le préjudice en résultant, tout en contestant les conclusions de l'expertise judiciaire. La cour retient cependant que le rapport d'expertise, jugé objectif, a pertinemment relevé que les procès-verbaux de constat n'établissaient aucun lien entre les marchandises bloquées et les commandes prétendument perdues.

Surtout, la cour souligne que les propres écritures comptables du preneur, notamment son grand-livre, ne comportaient aucune trace des opérations de vente ni des annulations de commandes invoquées pour fonder la demande d'indemnisation. Faute pour le preneur de rapporter la preuve d'un préjudice certain et d'un lien de causalité avec la faute alléguée, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine le bien-fondé du motif de non-paiement invoqué par le preneur. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en paiement et en expulsion, rejetant la demande reconventionnelle du preneur.

Devant la cour, l'appelant soutenait que la fermeture administrative temporaire des lieux, consécutive à une non-conformité des installations, constituait un manquement du bailleur à son obligation de garantie justifiant la suspension du paiement. La cour écarte ce moyen en relevant que la décision de fermeture n'était pas exclusivement imputable au bailleur mais également à des installations relevant de la responsabilité du preneur.

Elle retient en outre que la durée effective de la privation de jouissance, limitée à trente-cinq jours après suspension judiciaire de la décision administrative, ne pouvait justifier le non-paiement de plusieurs termes de loyer. La cour considère dès lors que le preneur, n'ayant pas réglé les loyers dans le délai imparti par le commandement, se trouvait en état de demeure.

En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme partiellement le jugement entrepris uniquement sur la condamnation au paiement, le preneur s'étant acquitté des loyers en cours d'instance, mais le confirme pour le surplus, notamment quant à la validation du congé et à l'expulsion.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'engagement de la responsabilité du preneur à bail commercial pour des travaux non autorisés par le bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur à indemniser le bailleur pour les dégradations et les modifications apportées aux locaux loués.

L'appelant soutenait que les travaux constituaient des améliorations nécessaires à son activité et que le bailleur y avait consenti tacitement, contestant ainsi la caractérisation d'une faute contractuelle. La cour d'appel de commerce retient que l'expertise judiciaire a établi la réalité des modifications substantielles, notamment l'unification de deux locaux distincts en un seul.

Elle juge que cette transformation, réalisée sans l'accord du bailleur, constitue un manquement aux obligations contractuelles du preneur. La cour relève en particulier la violation des clauses du bail imposant au preneur de conserver les lieux dans leur état initial et interdisant toute modification structurelle sans autorisation expresse du propriétaire.

Dès lors, la responsabilité du preneur est engagée, peu important que les travaux aient pu être qualifiés d'améliorations par ce dernier. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences de la destruction par incendie de la chose louée et sur l'imputabilité de la responsabilité. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande d'indemnisation des bailleurs irrecevable, tout en rejetant la demande reconventionnelle du preneur en restitution de la garantie et en omettant de statuer sur sa demande en répétition des loyers versés après le sinistre.

La cour était saisie de la question de la responsabilité du preneur en sa qualité de gardien de la chose, ainsi que de celle des restitutions consécutives à la résiliation de plein droit du bail pour perte de la chose louée. La cour écarte la responsabilité du preneur en retenant que l'incendie trouve sa cause, non dans une faute de ce dernier, mais dans des travaux de soudure commandités par les bailleurs eux-mêmes sur un site voisin, ainsi que l'établissait un procès-verbal de gendarmerie.

Dès lors, en application de l'article 659 du dahir formant code des obligations et des contrats, la résiliation du bail pour perte de la chose sans faute d'une des parties n'ouvre droit à aucune indemnité pour les bailleurs. En revanche, la cour considère que cette résiliation de plein droit emporte pour le preneur le droit à la restitution du dépôt de garantie, les clauses contractuelles relatives à sa libération étant inapplicables en cas de perte fortuite de la chose.

Elle juge également que les loyers versés pour la période postérieure au sinistre, durant laquelle la jouissance était impossible, constituent un paiement indu et doivent être restitués au preneur. La cour d'appel de commerce réforme donc le jugement, rejette la demande d'indemnisation des bailleurs et fait droit aux demandes du preneur en restitution du dépôt de garantie et des loyers indûment perçus.

La cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation des règles du louage de choses du droit commun avec le régime spécial du crédit-bail en cas de perte du bien par force majeure. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur visant à obtenir la restitution des loyers versés après la destruction du véhicule loué.

L'appelant soutenait que la perte du bien par cas fortuit entraînait la résiliation de plein droit du contrat en application des dispositions du code des obligations et des contrats, rendant les loyers postérieurs indus, et faisait valoir la faute du bailleur pour n'avoir pas souscrit une assurance couvrant tous les risques. La cour écarte l'application du droit commun du louage, rappelant la nature spécifique du contrat de crédit-bail régi par les dispositions du code de commerce.

Elle retient que le bien ayant péri alors qu'il était sous la garde du preneur, ce dernier en supporte les risques, y compris en cas de force majeure, conformément aux stipulations contractuelles. La cour relève en outre que le contrat offrait au preneur la faculté de souscrire lui-même l'assurance, et qu'en donnant mandat au bailleur, il est présumé avoir accepté l'étendue des garanties souscrites.

Dès lors, aucune faute ne peut être imputée à l'établissement de crédit-bail justifiant la restitution des échéances. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant partiellement fait droit à une demande d'indemnisation formée par un loueur de véhicule, le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des loyers et des frais de remorquage mais rejeté les demandes relatives au coût de remplacement du moteur et au préjudice, ordonnant une expertise judiciaire sur l'origine et le coût des avaries. L'appelant soutenait que la responsabilité du preneur était engagée pour manquement contractuel et que, face à l'impossibilité de réaliser l'expertise judiciaire ordonnée, le juge aurait dû se fonder sur le rapport d'expertise amiable et les factures de réparation versées aux débats.

La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que le loueur, en procédant à la cession du véhicule, a lui-même rendu impossible l'exécution de la mesure d'instruction qu'il lui incombait de faciliter. Elle juge qu'un rapport d'expertise non contradictoire et une simple facture de réparation sont insuffisants pour établir la nature, la cause, l'imputabilité et le coût réel des dommages allégués.

La cour souligne que faute d'expertise judiciaire, il est impossible de déterminer si l'avarie du moteur résulte d'un mauvais usage par le preneur, d'un vice de fabrication ou d'une faute du loueur lui-même. Le jugement est par conséquent confirmé en ce qu'il a rejeté les chefs de demande non établis.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant annulé un congé avec refus de renouvellement fondé sur des modifications apportées par le preneur aux locaux loués, le tribunal de commerce avait écarté le motif grave et légitime invoqué par le bailleur. L'appelant soutenait que le premier juge avait à tort écarté un rapport d'expertise qui, selon lui, établissait le caractère excessif des transformations, et que la réalisation de travaux sans autorisation administrative constituait en soi un motif d'éviction. La cour d'appel de commerce rappelle d'abord que le juge du fond dispose d'un pouvoir souverain d'appréciation de la force probante d'un rapport d'expertise. Elle relève que le rapport litigieux, demeurant ambigu sur l'existence d'un préjudice ou d'un danger pour l'immeuble, ne permettait pas de caractériser un manquement du preneur. La cour retient ensuite que la clause du bail autorisant le preneur à effectuer tous les aménagements nécessaires à son activité commerciale prime, en l'absence de preuve d'une atteinte à la solidité de l'immeuble. Dès lors, le défaut d'obtention des autorisations administratives requises, s'il peut engager la responsabilité du preneur vis-à-vis de l'administration, ne constitue pas un manquement contractuel à l'égard du bailleur qui a consenti aux travaux et qui ne démontre aucun dommage. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial, le tribunal de commerce avait écarté les moyens du bailleur tirés de la fermeture du local et de son utilisation à des fins délictueuses. L'appelant soutenait que la fermeture du fonds pendant plus de cinq ans, ainsi que son utilisation comme lieu de trafic de stupéfiants par un gérant-libre, constituaient des manquements graves justifiant l'éviction sans indemnité. La cour d'appel de commerce écarte cette argumentation en retenant une qualification stricte du changement d'activité. Elle juge que la commission d'actes délictueux au sein des locaux, bien que pénalement répréhensible, ne constitue pas un changement de la destination commerciale convenue dès lors que l'exploitation en tant que café s'est poursuivie. La cour relève en outre que le bailleur avait lui-même lié la fermeture du local à ces activités criminelles, rendant ce moyen dépendant du premier. Les faits reprochés n'étant pas qualifiés de manquement aux obligations du bail, la question de l'imputabilité des actes du gérant-libre au preneur devient inopérante. Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine l'étendue des obligations transmises au cessionnaire d'un fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait écarté la responsabilité du preneur actuel au motif que les travaux n'étaient pas de son fait. L'appelant, bailleur, soutenait que le cessionnaire est tenu des manquements de son prédécesseur, notamment la démolition d'un mur. La cour écarte ce moyen en se fondant sur l'aveu extrajudiciaire du bailleur lui-même, lequel avait reconnu lors d'une expertise que les travaux litigieux étaient imputables au locataire précédent. Elle retient que les seules obligations qui se transmettent au cessionnaire, en sa qualité d'ayant cause à titre particulier, sont celles qui découlent directement de la relation locative née du contrat de bail, à l'exclusion de la responsabilité pour des faits matériels antérieurs à la cession. La cour ajoute que le silence gardé par le bailleur au moment des faits s'analyse en une acceptation tacite desdits travaux. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel portant sur le recouvrement des échéances impayées d'un contrat de crédit-bail, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets de la résiliation judiciaire du contrat et sur l'opposabilité des clauses relatives à la perte du bien loué. Le tribunal de commerce avait condamné le crédit-preneur et sa caution au paiement d'une somme déterminée par une première expertise. En appel, le débiteur soulevait l'irrecevabilité de la demande en paiement au motif que le contrat avait été judiciairement résilié avant l'introduction de l'instance, et invoquait la garantie de son assureur suite au vol du bien. La cour écarte ce moyen en retenant que les stipulations contractuelles prévoyaient expressément que la résiliation n'éteignait pas l'obligation du preneur de régler les échéances impayées et les indemnités dues. Elle juge également que la clause de responsabilité du preneur en cas de perte totale du bien fait obstacle à ce qu'il se prévale du vol pour échapper à son obligation de paiement. La cour déclare par ailleurs irrecevable la demande d'intervention forcée de l'assureur, comme étant une demande nouvelle en appel. S'appropriant les conclusions d'une nouvelle expertise ordonnée en cours d'instance, la cour réévalue la créance du crédit-bailleur. Le jugement est en conséquence confirmé sur le principe de la condamnation mais réformé quant à son montant.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de bail pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la qualification de l'acte afin de déterminer le régime juridique applicable. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant la résolution du bail et l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait que le contrat devait être qualifié de bail de local commercial, soumis aux formalités du dahir du 24 mai 1955, et non de location-gérance d'un fonds de commerce, au motif que le local était dépourvu d'équipements et que la clientèle n'était pas transmise. La cour écarte cette argumentation en retenant que la qualification de location-gérance d'un fonds de commerce résulte sans équivoque des termes mêmes du contrat, qui y font explicitement référence à plusieurs reprises. Elle précise que l'absence d'équipements matériels, simples éléments du fonds, ou les clauses relatives à la responsabilité du preneur envers ses propres clients, ne sauraient dénaturer l'opération. Le manquement du preneur à son obligation de paiement des loyers étant avéré, nonobstant la déduction d'une garantie et la prise en compte partielle d'une saisie-attribution fiscale, la résolution était justifiée. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de droit au bail non notifiée. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait ne plus avoir la qualité de preneur, ayant cédé son droit au bail à un tiers par acte authentique avant la période d'impayés objet du litige. La cour relève que si la cession est matériellement établie, le preneur cédant ne rapporte pas la preuve de sa notification au bailleur. Au visa de l'article 25 de la loi n° 49-16, elle rappelle qu'en l'absence d'information du bailleur par le cédant ou le cessionnaire, la cession lui est inopposable. Dès lors, le preneur initial demeure tenu des obligations découlant du bail, notamment du paiement des loyers échus postérieurement à la cession. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'une action en responsabilité contractuelle initiée par un preneur contre son bailleur pour trouble de jouissance, le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable. L'appelant soutenait que la coupure d'électricité à l'origine de son préjudice était imputable au bailleur, qui aurait refusé de signer le contrat d'abonnement nécessaire à l'exploitation des lieux loués. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en se fondant sur une attestation du fournisseur d'énergie, non contestée par le preneur. Ce document établissait que l'interruption de service résultait exclusivement du non-paiement des factures de consommation par le preneur lui-même, et non d'un défaut de contrat imputable au bailleur. La cour retient que le preneur, en sa qualité d'occupant, est seul tenu au paiement des charges de consommation et que ses autres allégations relatives à des désordres affectant le local n'étaient pas davantage établies. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Statuant sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la résiliation d'un bail commercial pour modification substantielle des lieux loués par le preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction du bailleur et prononcé la nullité du congé délivré. Se conformant au point de droit jugé par la Cour de cassation, la cour retient que la création d'un nouveau local commercial distinct, extrait des lieux originels, ne constitue pas une simple réparation mais une modification structurelle engageant la responsabilité du preneur au visa de l'article 663 du Dahir des obligations et des contrats. Elle écarte le moyen tiré du consentement tacite du bailleur, au motif que les obligations nées d'un contrat écrit ne sauraient être modifiées que par un écrit, rendant inopérants les témoignages contraires. La cour rejette également l'exception de prescription en rappelant que le délai biennal pour agir en éviction court à compter de la date de réception de l'injonction et non de la date des travaux. Le manquement grave du preneur étant ainsi caractérisé, il est déchu de tout droit à une indemnité d'éviction. Par ces motifs, la cour infirme le jugement entrepris, ordonne l'expulsion du preneur et rejette le surplus des demandes.

Saisi d'un appel portant sur l'indemnisation du bailleur pour dégradations du local loué, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'étendue de la responsabilité du preneur. Le tribunal de commerce avait condamné ce dernier au paiement d'une indemnité pour les réparations locatives. L'appelant principal soulevait des exceptions de procédure et contestait sa responsabilité au regard d'une clause l'autorisant à effectuer des aménagements, tandis que l'appelant incident sollicitait la majoration du montant alloué. La cour écarte les moyens de procédure, retenant que l'omission de la forme sociale du preneur dans l'acte introductif d'instance ne vicie pas la procédure en l'absence de grief démontré. Sur le fond, elle juge que la clause autorisant des modifications ne couvre pas les transformations substantielles excédant un usage normal de la chose louée, engageant ainsi la responsabilité du preneur au visa des articles 678 et 679 du code des obligations et des contrats. Exerçant son pouvoir souverain d'appréciation sur la base d'une expertise judiciaire, la cour distingue les frais de remise en état des dépenses d'amélioration pour fixer le préjudice. La cour d'appel de commerce réforme en conséquence le jugement entrepris en majorant le montant de l'indemnité allouée au bailleur.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'indemnisation pour dégradations locatives formée par un bailleur après l'expulsion de son preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve de l'imputabilité des dommages. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur au motif que le lien de causalité entre les dégradations et le fait du preneur n'était pas établi. L'appelant soutenait que la responsabilité du preneur était engagée du fait de la violation de son obligation contractuelle et légale de restitution du bien en bon état. La cour retient que la preuve de l'existence des dégradations au moment précis de la remise des clés à l'agent d'exécution incombe au bailleur. Or, elle relève qu'une expertise antérieure, non contestée par le bailleur lors de son établissement, avait déjà constaté que les désordres allégués étaient anciens et ne résultaient pas du fait du preneur. Faute pour le bailleur de rapporter la preuve qui lui incombe, la cour d'appel de commerce rejette l'appel et confirme le jugement entrepris.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel déclare irrecevable la demande d'appel en cause d'un tiers, en l'occurrence l'assureur du preneur, formée pour la première fois devant elle, au motif qu'une telle demande est contraire au principe du double degré de juridiction et aux dispositions de l'article 143 du Code de procédure civile qui prohibent les demandes nouvelles en appel. Ayant par ailleurs retenu la responsabilité du preneur pour la destruction par incendie de la chose louée en se fondant sur l'obligation de conservation et d'usage conforme à sa destination pesant sur ce dernier en vertu du contrat de bail et de l'article 663 du Dahir des obligations et des contrats, la cour d'appel a légalement justifié sa décision.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, après avoir constaté que des dégradations matérielles avaient été infligées au bien loué, telles que l'enlèvement de carrelage, la perforation de murs et de plafonds et l'arrachage de fils électriques, retient la responsabilité du preneur. En effet, la clause contractuelle l'autorisant à effectuer les transformations nécessaires à son activité ne lui confère pas le droit de causer des dommages au bien loué et ne l'exonère pas de son obligation d'indemniser le bailleur pour les préjudices subis.

En application des articles 663, 675 et 677 du Dahir des obligations et des contrats, le preneur est tenu de conserver la chose louée et de la restituer à la fin du bail. En l'absence d'un état des lieux, il est présumé l'avoir reçue en bon état et doit répondre des dégradations survenues pendant sa jouissance. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, se fondant sur un constat d'état des lieux établi le jour même du départ du preneur et sur une expertise judiciaire contradictoire, retient la responsabilité de ce dernier pour les dégradations importantes constatées, écartant ainsi l'argument tiré de la vétusté des lieux ou de l'absence de mention desdites dégradations dans le procès-verbal d'expulsion.