Mot clé
Réduction du montant de l'indemnité

Saisi d'un appel contre un jugement fixant le montant d'une indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue du pouvoir d'appréciation du juge du fond face aux conclusions d'une expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et alloué au preneur une indemnité d'éviction, tout en en réduisant le montant par rapport à celui préconisé par l'expert désigné.

L'appelant soutenait que le premier juge ne pouvait, sans motivation suffisante, écarter les conclusions de l'expertise, notamment en réduisant la valeur du droit au bail et en excluant les frais de réinstallation prétendument couverts par l'article 7 de la loi 49.16. La cour rappelle que la fixation de l'indemnité d'éviction relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond, lesquels ne sont pas liés par les conclusions de l'expert.

Elle retient que le tribunal a pu valablement réduire le coefficient de calcul de la valeur du droit au bail en se fondant sur des éléments objectifs et factuels tels que la superficie du local, la nature de l'activité et la simplicité des équipements. La cour juge en outre que les dispositions de l'article 7 de la loi 49.16, qui fixent les composantes de l'indemnité, n'incluent pas les frais de réinstallation et autres charges invoqués par le preneur.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à l'indemnisation du preneur pour trouble de jouissance résultant de travaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de la garantie du bailleur et les modalités d'évaluation du préjudice. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur, maître d'ouvrage des travaux, à indemniser le preneur pour le préjudice subi du fait de l'impossibilité d'exploiter les lieux.

L'appelant principal contestait sa responsabilité en invoquant le fait des entreprises chargées des travaux, tandis que le preneur, par appel incident, sollicitait l'annulation des loyers et la suppression des ouvrages litigieux. La cour retient la responsabilité du bailleur en sa qualité de maître d'ouvrage et de titulaire d'un contrat de concession, considérant que son obligation de garantie de jouissance paisible s'étend aux troubles causés par les entreprises qu'il a mandatées.

Sur l'évaluation du préjudice, la cour écarte la première expertise et retient la perte de résultat net, calculée sur la base des documents comptables et fiscaux, ainsi que les frais de remise en état, mais rejette la demande au titre des salaires et charges sociales faute de justificatifs. Elle alloue en outre une indemnité distincte pour la dépréciation de la valeur du local consécutive à l'installation d'ouvrages permanents, tout en rappelant que le preneur ne peut prétendre à la propriété d'un fonds de commerce sur le domaine public.

Le jugement est donc réformé par une réduction du montant de l'indemnité, l'appel incident étant par ailleurs rejeté.

Saisi d'un litige relatif à l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères d'indemnisation au regard du fondement du congé. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité sur la base d'une première expertise.

L'appelant principal, le bailleur, soutenait que la fermeture prolongée du local justifiait une éviction sans indemnité, tandis que l'appelant incident, le preneur, en contestait le montant jugé insuffisant. La cour écarte le moyen tiré de la fermeture du local, relevant que le congé ayant été fondé sur la reprise pour usage personnel au visa de l'article 26 de la loi 49-16, et non sur un manquement du preneur au sens de l'article 8, le principe de l'indemnité n'était pas contestable.

Après avoir écarté deux expertises jugées contradictoires, la cour homologue les conclusions d'un troisième rapport. Elle retient que l'indemnité doit couvrir la seule perte du droit au bail, évalué selon la différence entre le loyer acquitté et la valeur locative de marché, mais exclut toute indemnisation au titre de la clientèle et de la réputation commerciale en l'absence de production des déclarations fiscales des quatre dernières années et au vu de la cessation d'activité constatée.

Elle écarte également toute indemnité pour frais de déménagement, considérant qu'en l'absence d'activité effective, aucun préjudice de ce chef n'est caractérisé. Le jugement est en conséquence partiellement réformé par réduction du montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un double appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur les éléments constitutifs du préjudice du preneur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction tout en allouant au preneur une indemnité calculée sur la base d'un rapport d'expertise.

Le preneur sollicitait la réévaluation de ses frais de déménagement et l'indemnisation des améliorations, tandis que le bailleur contestait la valeur de l'expertise en invoquant notamment le caractère tardif des déclarations fiscales produites. La cour écarte les demandes du preneur, jugeant les frais de déménagement correctement évalués et les améliorations relatives à des équipements amovibles et amortis.

En revanche, elle fait droit au moyen du bailleur et retient que les déclarations fiscales établies postérieurement à la notification du congé ne sauraient fonder une indemnisation, dès lors qu'elles constituent une preuve que la partie s'est constituée à elle-même pour les besoins de la cause. Faute de documents comptables probants, la cour exclut en conséquence l'indemnité pour perte de clientèle et de réputation commerciale.

Le jugement est donc réformé par la réduction du montant de l'indemnité d'éviction et confirmé pour le surplus.

Saisie d'un litige relatif à la fixation d'une indemnité d'éviction pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce examine les conclusions de deux expertises judiciaires contradictoires. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité que le bailleur jugeait excessive, notamment quant à la surface retenue, tandis que le preneur sollicitait un complément pour la perte d'éléments matériels.

La cour retient, pour déterminer la surface du local, les constatations d'un rapport antérieur à la démolition corroborées par les titres de propriété, écartant ainsi les allégations contraires du bailleur. Elle considère cependant que l'indemnisation de la perte de clientèle doit être modérée, la reconstitution de celle-ci pouvant être rapide.

La cour écarte en outre la demande relative aux éléments matériels, qualifiés de biens meubles que le preneur pouvait emporter et dont la perte n'était pas établie. Le jugement est par conséquent confirmé en son principe mais réformé par une réduction du montant de l'indemnité allouée.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant à un courtier immobilier l'intégralité de la commission prévue par une clause d'exclusivité, alors que le mandant avait vendu le bien par ses propres moyens, la cour d'appel de commerce examine la nature juridique de cette clause. Le tribunal de commerce avait fait application pure et simple de la convention, la considérant comme loi des parties.

L'appelant soutenait l'absence de droit à rémunération faute de service rendu et le caractère abusif de la clause au regard du droit de la consommation. La cour écarte l'application du droit de la consommation, le contrat de courtage étant un acte de commerce et le mandant n'ayant pas la qualité de consommateur.

Elle retient que la commission stipulée en cas de vente directe par le mandant ne s'analyse pas en une rémunération mais en une indemnité compensatrice du préjudice subi par le courtier. La cour juge que, par analogie avec la faculté de réduction de la rémunération pour service rendu prévue à l'article 415 du code de commerce, il lui est loisible de modérer cette indemnité lorsque le courtier n'a fourni aucune prestation effective.

Le jugement entrepris est par conséquent réformé partiellement par la réduction du montant de l'indemnité allouée.

Saisi d'un appel et d'un appel incident relatifs à l'indemnisation du preneur évincé pour cause de démolition, la cour d'appel de commerce se prononce sur la recevabilité d'une action contre une collectivité territoriale et sur le pouvoir du juge de modérer l'indemnité proposée par l'expert. Le tribunal de commerce avait condamné la collectivité bailleresse à verser une indemnité au preneur, tout en réduisant le montant issu de l'expertise.

L'appel principal du preneur contestait cette réduction, tandis que l'appel incident du bailleur soulevait l'irrecevabilité de l'action pour non-respect de la procédure préalable de mise en cause des collectivités territoriales prévue par la loi organique. La cour écarte le moyen tiré de l'irrecevabilité, retenant que la finalité de la procédure d'information préalable des autorités de tutelle, visant à favoriser une solution amiable, est atteinte dès lors que le gouverneur a été avisé et l'agent judiciaire des collectivités territoriales mis en cause.

Sur le fond, la cour rappelle que le rapport d'expertise n'a qu'une valeur consultative et que le juge conserve son entier pouvoir d'appréciation pour fixer le montant de l'indemnité due au preneur. Elle considère que le premier juge a souverainement réduit le montant proposé par l'expert en écartant les postes relatifs aux frais de déménagement et aux améliorations jugés surévalués et forfaitaires.

En conséquence, la cour rejette les deux recours et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident relatifs à l'indemnisation du preneur évincé pour cause de démolition et de reconstruction, la cour d'appel de commerce examine les conditions de recevabilité de l'action dirigée contre une collectivité territoriale et le pouvoir d'appréciation du juge quant au rapport d'expertise. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction dont il avait souverainement fixé le montant.

Le preneur, appelant principal, contestait la réduction par les premiers juges du montant proposé par l'expert, tandis que le bailleur, appelant incident, soulevait l'irrecevabilité de l'action pour non-respect de la procédure préalable de réclamation contre une personne publique. La cour d'appel de commerce écarte le moyen d'irrecevabilité, retenant que la finalité de l'information préalable de l'autorité de tutelle est de favoriser une solution amiable et que cette exigence est satisfaite dès lors que la collectivité a été mise en mesure de connaître la réclamation.

Sur le fond, la cour rappelle que le rapport d'expertise n'a qu'une valeur consultative et que le juge conserve son pouvoir souverain d'appréciation pour fixer le montant de l'indemnité. Elle juge que le tribunal a fait une juste application de ce principe en retenant les éléments objectifs de l'expertise tout en écartant les estimations jugées forfaitaires ou excessives, notamment au titre des frais de déménagement et des améliorations.

Le jugement est par conséquent confirmé et les deux appels sont rejetés.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur le pouvoir d'appréciation du juge face à un rapport d'expertise. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé l'indemnité à un montant inférieur à celui préconisé par l'expert judiciaire.

L'appelant contestait le refus du premier juge d'ordonner une contre-expertise et soutenait que la réduction du montant de l'indemnité était insuffisamment motivée. La cour rappelle qu'elle n'est pas tenue d'ordonner une contre-expertise dès lors qu'elle dispose des éléments suffisants pour statuer.

Procédant à une analyse critique du rapport d'expertise, elle écarte certains postes qu'elle juge excessifs, non justifiés ou mal évalués, tels que des améliorations non amorties, une facture établie postérieurement au congé ou un dédoublement de postes d'indemnisation. La cour retient cependant que le rapport contient les éléments nécessaires, notamment quant à la valeur du droit au bail, pour lui permettre d'exercer son pouvoir souverain d'appréciation.

Elle juge dès lors que le premier juge a pu, sans entacher sa décision d'un défaut de motivation, fixer l'indemnité à un montant qu'elle estime juste au regard des éléments du dossier. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un litige relatif à l'évaluation de l'indemnité d'éviction due à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les composantes du préjudice réparable lorsque l'exploitation du fonds est déficitaire. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité dont le montant était contesté tant par ce dernier, qui en demandait la majoration, que par le bailleur, qui en sollicitait la réduction en arguant de la situation financière négative de l'entreprise.

Exerçant son pouvoir souverain d'appréciation et s'appuyant sur une nouvelle expertise ordonnée en cause d'appel, la cour distingue les différentes composantes du préjudice. Elle retient que si la situation déficitaire avérée de l'exploitation justifie d'écarter toute indemnisation au titre de la perte de la clientèle et de l'achalandage, elle est sans incidence sur le droit à réparation de la perte du droit au bail.

La cour considère que ce dernier doit être évalué selon des critères objectifs, tels que la localisation et la consistance du local, indépendamment de la rentabilité de l'activité qui y était exercée. Le jugement est en conséquence réformé, la cour réduisant le montant de l'indemnité pour l'ajuster à la seule réparation de la perte du droit au bail et des frais de remploi.

Saisi d'un appel contestant le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les éléments constitutifs de cette indemnité au visa de l'article 7 de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait homologué le congé pour reprise personnelle et, sur la base d'une première expertise, condamné le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction.

L'appelant soutenait que l'évaluation du fonds de commerce était excessive, l'expert n'ayant pas correctement appliqué les critères légaux, notamment au regard des déclarations fiscales du preneur. Après avoir ordonné une contre-expertise, la cour retient que si l'indemnité doit couvrir la valeur du fonds de commerce, déterminée notamment au vu des déclarations fiscales des quatre dernières années, ainsi que les frais de déménagement et de réinstallation, elle ne saurait inclure les frais d'établissement dans un nouveau local.

La cour souligne en effet que les frais d'installation dans un nouveau fonds ne figurent pas parmi les éléments limitativement énumérés par la loi pour le calcul de ladite indemnité. Dès lors, la cour écarte cette composante de l'évaluation de l'expert pour fixer le montant dû

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réduit en conséquence.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de la responsabilité du gestionnaire d'un bassin portuaire et l'évaluation d'un préjudice matériel dont la preuve directe est contestée. Le tribunal de commerce avait condamné l'autorité portuaire à l'indemnisation intégrale sur la base d'une première expertise qui fut par la suite annulée.

En appel, l'autorité portuaire et son assureur soutenaient l'absence de preuve de la présence des équipements endommagés sur les lieux au moment du sinistre. La cour écarte ce moyen en retenant qu'une correspondance émise par l'autorité portuaire au lendemain de l'incident vaut reconnaissance de la matérialité des faits et des dommages.

Procédant toutefois à sa propre évaluation du préjudice, elle limite l'indemnisation aux seuls biens matériellement présentés au nouvel expert et correspondant aux constatations d'un rapport amiable initial, excluant les matériels déclarés disparus faute de justificatifs. La cour annule également la condamnation au paiement des intérêts légaux, rappelant qu'ils constituent une réparation et qu'il ne peut y avoir de double indemnisation pour un même préjudice.

Le jugement est en conséquence réformé, avec une réduction du montant de l'indemnité principale et une infirmation sur le chef des intérêts.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce était saisie d'un recours contre un jugement ayant validé un congé pour usage personnel et fixé le montant de l'indemnité sur la base d'un premier rapport d'expertise. Le bailleur contestait en appel le quantum de cette indemnité, arguant de la surévaluation du fonds de commerce en l'absence de comptabilité et de déclarations fiscales du preneur.

Après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour retient qu'elle n'est pas liée par les conclusions de l'expert et qu'il lui appartient d'exercer son pouvoir souverain d'appréciation. Elle considère que le montant de l'indemnité doit être fixé en considération des caractéristiques propres du local, notamment sa situation géographique, sa valeur locative et la nature de l'activité exercée.

Jugeant le montant alloué en première instance excessif au regard de ces éléments, la cour procède à sa réduction. Le jugement est par conséquent réformé sur ce point et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce examine les éléments constitutifs du fonds de commerce et la force probante du rapport d'expertise. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé une indemnité au preneur, contestée par les deux parties, la bailleresse la jugeant excessive et le preneur insuffisante. La cour rappelle qu'elle n'est pas liée par les conclusions de l'expertise judiciaire et peut l'écarter lorsqu'elle est contredite par d'autres pièces du dossier. Elle relève que les propres déclarations du preneur consignées dans un procès-verbal de police judiciaire ainsi que des constats d'huissier établissent que le bail n'avait pas l'ancienneté alléguée et que le local servait de simple entrepôt, l'activité commerciale étant exercée dans un autre fonds. La cour retient dès lors que l'expert a évalué à tort une perte de clientèle inexistante pour le local litigieux. En conséquence, la cour d'appel de commerce confirme le jugement entrepris sur le principe de l'éviction mais le réforme sur le quantum de l'indemnité, qu'elle réduit substantiellement pour correspondre à la valeur du seul droit au bail d'un local de stockage.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé le montant de l'indemnité sur la base d'un premier rapport d'expertise. L'appelant, bailleur, contestait la qualification de local commercial et sollicitait la minoration de l'indemnité au seul droit au bail, arguant que les lieux étaient contractuellement un simple entrepôt. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que le contrat de bail stipulait expressément la possibilité pour le preneur d'y établir le siège social d'une société, ce qui a été effectivement réalisé. Après avoir ordonné une nouvelle expertise en cause d'appel et écarté les griefs de procédure formulés à son encontre, la cour exerce son pouvoir souverain d'appréciation sur les conclusions de l'expert. Elle juge que si l'expert a correctement appliqué les critères de l'article 7 de la loi 49-16 en se fondant sur les déclarations fiscales des quatre dernières années, certaines composantes de l'indemnité, notamment la perte d'ancienneté, n'étaient pas justifiées. Dès lors, la cour procède à une nouvelle liquidation en ne retenant que les postes de préjudice relatifs à la perte de clientèle, au droit au bail et aux frais de déménagement, sans qu'il soit nécessaire d'ordonner une contre-expertise. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est réduit.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant le montant d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation du fonds de commerce et les composantes de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait homologué un rapport d'expertise judiciaire et condamné le bailleur au paiement du montant proposé. L'appelant contestait cette évaluation, arguant de la discordance entre les revenus estimés par l'expert et ceux ressortant des déclarations fiscales du preneur. La cour valide l'approche de l'expert quant à l'utilisation des déclarations fiscales pour évaluer la perte de clientèle. Elle retient cependant que l'expert a commis une erreur de droit en allouant une indemnité distincte pour la perte du bénéfice d'un loyer modique. La cour rappelle que la valeur locative avantageuse est un élément intrinsèque du droit au bail, déjà inclus dans son évaluation globale, et ne peut faire l'objet d'une indemnisation séparée. Le jugement est par conséquent réformé par une réduction du montant de l'indemnité afin d'exclure cette double indemnisation.

Saisi d'un double appel portant sur la validité d'un congé pour reprise personnelle et sur le montant de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'application de la loi n° 49-16 aux baux verbaux antérieurs. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité sur la base d'une première expertise. Le preneur contestait la validité du congé, faute de contrat de bail écrit et en raison d'un vice de forme dans la notification, tout en jugeant l'indemnité insuffisante ; le bailleur, à l'inverse, en contestait le caractère excessif. La cour écarte les moyens de nullité, retenant que les dispositions de la loi n° 49-16, en vertu de son article 38, s'appliquent aux baux verbaux en cours lors de son entrée en vigueur et que la notification par exploit de commissaire de justice est conforme aux modalités prévues par l'article 34. S'appuyant sur une nouvelle expertise ordonnée en appel, la cour rappelle que le droit au bail constitue un élément de l'actif commercial dont la perte doit être indemnisée en application de l'article 7, et ce, nonobstant l'absence de production par le preneur de ses déclarations fiscales. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réduit.

En matière d'indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce précise les modalités de son calcul en l'absence de déclarations fiscales probantes. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour usage personnel et alloué au preneur une indemnité fixée par expertise. L'appelante, bailleresse, contestait le principe même de l'indemnisation au motif que le preneur n'avait pas produit les déclarations fiscales des quatre dernières années requises par la loi 49-16. La cour rappelle que si l'indemnité d'éviction doit tenir compte de ces déclarations, elle couvre également la perte des autres éléments du fonds de commerce. Elle écarte à ce titre les déclarations produites par le preneur postérieurement à l'introduction de l'instance, les jugeant inopérantes pour fonder le calcul. Faisant usage de son pouvoir d'appréciation et considérant que l'expertise n'est qu'un avis technique, la cour procède à une nouvelle évaluation en se fondant sur des critères objectifs tels que l'ancienneté de l'occupation, l'emplacement du local et la valeur du droit au bail. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réduit.

Ayant relevé que la requête d'appel, bien que ne sollicitant pas expressément l'annulation du jugement de première instance, tendait à sa réformation par la réduction du montant de l'indemnité d'éviction allouée, la cour d'appel a légalement considéré que cette requête satisfaisait aux exigences de l'article 142 du Code de procédure civile, qui impose d'énoncer l'objet de la demande. C'est donc à bon droit qu'elle a déclaré l'appel recevable en la forme, la demande de réformation du jugement sur un de ses chefs emportant nécessairement sa contestation.

Les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour évaluer le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial. Ils ne sont pas liés par les conclusions des rapports d'expertise et peuvent en retenir les éléments qu'ils estiment pertinents, à condition de motiver leur décision.

Par conséquent, approuve sa décision la cour d'appel qui, pour fixer l'indemnité d'éviction, écarte les éléments de clientèle et de réputation commerciale au motif que le local commercial était fermé, tout en retenant la valeur du droit au bail en considération de l'emplacement, de la superficie et du faible montant du loyer.

Encourt la cassation partielle, pour violation de l’article 124 du code de procédure civile, l’arrêt qui condamne l’appelant à la totalité des dépens alors qu’il a obtenu partiellement gain de cause du fait de la réduction du montant de l’indemnité d’éviction mise à sa charge. Ne donne pas lieu à cassation, en revanche, la décision qui fixe le montant de cette indemnité sur la base des éléments de préjudice affectant le preneur, tels que la perte du droit au bail et de la clientèle, une telle évaluation relevant de l’appréciation souveraine des juges du fond.