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Acte de vente définitif

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'indemnisation de l'acquéreur d'un bien en l'état futur d'achèvement pour un retard de livraison, dont le principe avait été consacré par de précédentes décisions passées en force de chose jugée. Le tribunal de commerce avait condamné le vendeur au paiement d'une indemnité pour la période de retard courant jusqu'à la date de sa décision.

L'appelant soutenait principalement que le contrat ne fixait pas de délai de livraison impératif et que la signature de l'acte de vente définitif emportait renonciation de l'acquéreur à toute réclamation indemnitaire. Se conformant au point de droit jugé par la Cour de cassation, la cour d'appel retient que l'obtention du permis d'habiter par le vendeur ne marque que le commencement d'exécution de son obligation de délivrance et ne saurait le libérer de son obligation d'indemniser le retard antérieur à cette date.

La cour écarte par ailleurs les moyens tirés de l'interprétation du contrat en rappelant que le droit à indemnisation de l'acquéreur pour le retard du vendeur a été irrévocablement tranché par une précédente décision ayant acquis l'autorité de la chose jugée. Dès lors, le droit à réparation est acquis pour la période de retard antérieure à l'obtention du permis d'habiter.

La cour réforme donc partiellement le jugement entrepris en limitant la condamnation à la seule période de retard précédant l'obtention dudit permis.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de la résolution d'un contrat de réservation immobilière pour manquement du promoteur à son obligation de délivrance. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande de l'acquéreur irrecevable.

L'appelant soutenait que le promoteur, mis en demeure de finaliser la vente, était en état de demeure, rendant sa propre obligation de payer le solde du prix non encore exigible et justifiant la résolution du contrat. La cour retient que le promoteur, professionnel de l'immobilier, a manqué à son obligation d'exécuter le contrat de bonne foi en restant inactif pendant plus de trois ans après la conclusion de la réservation et malgré une mise en demeure de parfaire la vente.

Elle écarte l'exception d'inexécution soulevée par le vendeur en relevant que, selon les termes du contrat, le paiement du solde du prix était dû de manière concomitante à la signature de l'acte de vente définitif, acte que le promoteur n'a jamais proposé de conclure. Dès lors, la cour considère que la défaillance du vendeur, caractérisant un état de demeure au sens de l'article 254 du Dahir des obligations et des contrats, justifie la résolution judiciaire du contrat à ses torts en application de l'article 259 du même code.

La résolution emportant retour des parties à l'état antérieur, le promoteur est condamné à restituer l'intégralité de l'acompte versé. La cour alloue en outre des dommages et intérêts à l'acquéreur en réparation du préjudice résultant de l'immobilisation de ses fonds et de la perte de chance d'acquérir le bien.

Le jugement de première instance est par conséquent infirmé.

L'appelant contestait un jugement l'ayant condamné à parfaire la vente d'un local commercial sous astreinte. Il soutenait, d'une part, que les acquéreurs n'avaient pas réglé l'intégralité du prix et des frais annexes et, d'autre part, que le jugement entrepris était vicié faute de mentionner le numéro du titre foncier de l'immeuble.

La cour d'appel de commerce écarte le premier moyen en retenant que la concordance entre le prix stipulé dans le contrat de réservation et les quittances de versement établit le paiement complet du prix convenu. Elle rejette également le second moyen, considérant que l'identification du bien est suffisamment assurée dès lors que le numéro du titre foncier figure dans le procès-verbal de remise des clés, document lié à l'opération de vente.

La cour relève en outre que le vendeur, mis en demeure de finaliser la vente, n'a pas justifié de l'exécution de ses propres obligations. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de réservation de lot de terrain pour inexécution, la cour d'appel de commerce était amenée à déterminer l'ordre de priorité des obligations dans un contrat synallagmatique. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des acquéreurs en ordonnant la résolution du contrat, la restitution de l'acompte et l'allocation de dommages-intérêts.

L'appelante, société venderesse, soutenait que les acquéreurs ne pouvaient se prévaloir d'une inexécution dès lors qu'ils n'avaient pas eux-mêmes exécuté leur obligation de paiement du solde du prix, ni procédé à une offre réelle de paiement. La cour écarte ce moyen en retenant que la société venderesse était elle-même en état de demeure, faute d'avoir achevé les travaux dans le délai contractuellement fixé.

Elle rappelle, au visa de l'article 235 du dahir des obligations et des contrats, qu'il incombait à la venderesse, en vertu du contrat, d'exécuter son obligation en premier en achevant les travaux et en notifiant les acquéreurs avant de pouvoir exiger le paiement du solde. La cour relève en outre que la venderesse n'a jamais justifié avoir notifié aux acquéreurs l'achèvement des travaux ni ne les a mis en demeure de signer l'acte de vente définitif.

Dès lors, l'inexécution étant imputable à la société venderesse, le jugement prononçant la résolution du contrat à ses torts est confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur le caractère indivisible du contrat de prêt immobilier et de l'obligation de constituer une sûreté réelle en garantie de son remboursement. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de l'emprunteuse tendant à la résolution partielle du contrat, limitée à son obligation de constituer une hypothèque.

L'appelante soutenait que le refus de l'établissement prêteur de comparaître à l'acte de vente définitif pour la constitution de la garantie constituait un cas de demeure du créancier justifiant, au visa des articles 259 et 270 du dahir formant code des obligations et des contrats, la résolution de sa seule obligation de consentir à l'hypothèque. La cour écarte ce moyen en retenant que le contrat de prêt immobilier forme un tout indivisible.

Elle relève que l'octroi du financement et la constitution de l'hypothèque sont des obligations interdépendantes, l'emprunteuse ne pouvant se prévaloir du bénéfice du prêt tout en sollicitant d'être déliée de la sûreté qui en est la condition essentielle. Dès lors, la cour juge que le contrat n'est pas susceptible de division en application de l'article 181 du même code.

Par conséquent, la demande de résolution partielle de l'obligation de constituer la garantie, tout en maintenant le contrat de prêt pour le surplus, est jugée juridiquement infondée. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la perfection d'une vente immobilière, la cour examine la force obligatoire d'un contrat de réservation. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de l'acquéreur en enjoignant à la société venderesse de signer l'acte de vente définitif.

L'appelante soulevait l'inopposabilité du contrat de réservation, signé par un seul de ses deux gérants, sa nullité pour non-respect des formes prescrites par l'article 4 de la loi sur les droits réels, et l'inexécution par l'acquéreur de son obligation de payer un complément de prix. La cour d'appel de commerce retient que l'absence de signature du second gérant est une question interne à la société, inopposable à l'acquéreur de bonne foi, l'acte ayant au demeurant été ratifié par la perception des paiements.

Elle juge ensuite que les exigences de forme de l'article 4 précité ne visent que les actes translatifs de propriété et non les contrats préliminaires. La cour relève enfin que l'acquéreur a payé l'intégralité du prix convenu, ajusté à la surface définitive, et que le contrat n'imposait aucune charge supplémentaire en cas de modification des règles d'urbanisme.

Le jugement est par conséquent confirmé.

En matière de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'octroi de l'indemnité de retard due à l'acquéreur. Le tribunal de commerce avait condamné le vendeur promoteur au paiement d'une indemnité pour retard de livraison, retenant une inexécution persistante de ses obligations.

L'appelant soutenait que l'obtention du permis d'habiter en cours d'instance interrompait le fait générateur du retard et rendait la demande en indemnisation infondée, dès lors que les conditions de la signature de l'acte de vente définitif étaient désormais en voie d'être réunies. La cour retient que l'obtention du permis d'habiter, postérieurement aux précédentes décisions ayant alloué des indemnités pour des périodes antérieures, constitue un commencement d'exécution de l'obligation de délivrance.

Elle en déduit que, conformément à l'article 618-16 du dahir des obligations et des contrats, le vendeur a ainsi engagé le processus menant à la conclusion de l'acte définitif. Dès lors, la cour considère que le fondement de la demande en indemnisation pour inexécution totale n'est plus caractérisé.

Par conséquent, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande de l'acquéreur.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée d'un projet de cession du local loué au preneur. L'appelant soutenait que son manquement était purgé par un accord de cession du bien, aux termes duquel les arriérés locatifs devaient être intégrés au prix de vente, ce qui excluait tout état de défaillance.

La cour relève cependant que le projet de cession, bien qu'établi par un cahier des charges, était subordonné à l'accomplissement de plusieurs conditions préalables, notamment la régularisation de la situation locative et la signature d'un acte de vente définitif. Elle retient que, faute pour le preneur de justifier de l'accomplissement de ces formalités substantielles, la relation contractuelle entre les parties demeurait exclusivement régie par le bail commercial initial.

Dès lors, le défaut de paiement des loyers restait constitué et justifiait la mesure d'expulsion. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de réservation immobilière pour inexécution, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la mise en demeure du débiteur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du réservataire en prononçant la résolution du contrat et en condamnant le promoteur à la restitution de l'acompte et au paiement de dommages-intérêts.

L'appelant soutenait principalement que l'action en résolution était irrecevable, faute pour le réservataire de lui avoir préalablement adressé une mise en demeure exprimant explicitement sa volonté de résoudre le contrat, une simple demande de restitution de l'acompte étant insuffisante. La cour écarte ce moyen au motif que l'obligation du promoteur était assortie d'un terme fixe pour la livraison, de sorte que sa mise en demeure résultait de la seule échéance de ce terme, en application de l'article 255 du code des obligations et des contrats.

Elle ajoute qu'il incombait au contraire au promoteur de mettre en demeure le réservataire de procéder à la signature de l'acte de vente définitif, formalité qu'il n'a pas accomplie. Concernant l'appel incident du réservataire tendant à l'augmentation des dommages-intérêts, la cour le rejette, estimant le montant alloué en première instance proportionné au préjudice subi.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce retient que le promoteur immobilier est constitué en demeure par le seul écoulement du délai de livraison stipulé dans la promesse de vente, sans qu'une mise en demeure formelle soit nécessaire. Le tribunal de commerce avait condamné le vendeur à indemniser l'acquéreur pour le préjudice né du retard de livraison.

En appel, le promoteur soutenait que la signature de l'acte de vente définitif avait purgé les engagements de la promesse initiale, tandis que l'acquéreur sollicitait par appel incident une majoration de l'indemnité. La cour écarte ce moyen en rappelant qu'en vertu de l'article 230 du dahir des obligations et des contrats, la promesse de vente constitue la loi des parties.

Elle juge, en application de l'article 255 du même code, que le non-respect du terme contractuel suffit à caractériser la demeure du débiteur et à fonder le droit à réparation. La cour estime par ailleurs que l'indemnité allouée en première instance est proportionnée au préjudice.

Le jugement est donc confirmé, les appels principal et incident étant rejetés.

Saisie d'un recours en tierce opposition contre un arrêt tenant un jugement pour acte de vente définitif, la cour d'appel de commerce examine l'intérêt et la qualité à agir du tiers opposant. L'arrêt attaqué avait infirmé le jugement de première instance et jugé qu'une précédente décision condamnant le vendeur à parfaire la vente valait acte de vente définitif.

Le tiers opposant, se prévalant de sa qualité de syndic d'une union de copropriétaires et d'un mandat de représentation du vendeur, soutenait que l'arrêt avait été rendu au mépris de ses droits, faute pour lui d'avoir été appelé à la cause. La cour écarte le moyen en retenant que le tiers opposant ne démontre pas en quoi l'arrêt attaqué aurait porté atteinte à ses droits.

Elle relève que non seulement le syndic n'était pas partie au contrat de vente initial, conclu antérieurement à son prétendu mandat, mais que sa qualité de syndic de l'union des copropriétaires ne lui conférait aucune qualité pour agir dans un litige relatif à la vente d'un lot privatif par l'un des copropriétaires. En l'absence de préjudice et de qualité à agir, le recours en tierce opposition est par conséquent rejeté.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification d'un contrat de réservation d'immeuble et son assujettissement au régime protecteur de la vente en l'état futur d'achèvement. Le tribunal de commerce avait écarté cette qualification et rejeté la demande en nullité et en restitution de l'acompte formée par l'acquéreur.

L'appelant soutenait que l'engagement du vendeur d'achever l'immeuble dans un délai déterminé suffisait à qualifier l'acte de vente en l'état futur d'achèvement, entraînant sa nullité pour non-respect des conditions de forme impératives prévues par la loi 44.00. La cour rappelle que la qualification de vente en l'état futur d'achèvement, au visa de l'article 618-1 du dahir des obligations et des contrats, suppose la réunion de deux conditions cumulatives : l'engagement du vendeur d'édifier un immeuble dans un délai déterminé et l'engagement corrélatif de l'acquéreur de payer le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

Or, la cour relève que si le vendeur s'était bien engagé sur un délai de livraison, l'acquéreur n'était tenu de verser le solde du prix qu'à la signature de l'acte de vente définitif, et non selon un échéancier lié à la progression de la construction. Dès lors, le second critère légal faisant défaut, le contrat échappe au régime spécial de la loi 44.00 pour relever du droit commun des obligations.

Le jugement ayant rejeté la demande en nullité est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en délivrance forcée d'un bien immobilier, la cour d'appel de commerce en précise les conditions de recevabilité. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de l'acquéreur au motif que ce dernier n'avait pas préalablement mis en demeure le vendeur de s'exécuter. L'appelant soutenait que le paiement intégral du prix et des frais notariés suffisait à justifier son action. La cour retient que l'obligation de délivrance est subordonnée à la double condition, d'une part, de l'achèvement de l'immeuble attesté par l'obtention du permis d'habiter et, d'autre part, de la mise en demeure du vendeur de conclure l'acte de vente définitif. Elle souligne que le paiement des frais de notaire ne saurait tenir lieu de conclusion de l'acte authentique. Faute de production de ces pièces, la demande est jugée prématurée et le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de réservation immobilière, la cour d'appel de commerce examine les conditions de mise en œuvre de la faculté de résolution unilatérale par le promoteur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de la réservataire en ordonnant la résolution du contrat et la restitution de l'acompte versé. L'appelant, promoteur, soutenait que le contrat était résolu du fait de la réservataire elle-même, celle-ci ayant notifié son incapacité à obtenir un financement et à signer l'acte de vente définitif, le libérant ainsi de ses obligations. La cour écarte ce moyen en relevant que le promoteur, avant de revendre le bien à un tiers, n'avait pas respecté la procédure de résolution contractuellement prévue. Elle retient que le contrat stipulait expressément l'obligation pour le promoteur d'adresser une mise en demeure par lettre recommandée à la réservataire en cas de manquement à ses obligations, formalité substantielle qui n'a pas été accomplie. Dès lors, en procédant à la revente du bien sans avoir préalablement mis en œuvre la clause résolutoire, le promoteur a lui-même rendu impossible l'exécution de ses propres engagements, justifiant la résolution du contrat à ses torts au visa de l'article 259 du dahir des obligations et des contrats. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en nullité d'un contrat de réservation immobilière, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification d'un tel acte et les conséquences de son non-respect des formes légales. Le tribunal de commerce avait écarté la qualification de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement pour appliquer le droit commun des contrats. L'appelant soutenait que l'acte, bien qu'intitulé "reçu de réservation", devait être soumis aux exigences de forme impératives du régime spécial de la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement. La cour procède à une requalification de l'acte, retenant que, nonobstant son intitulé, celui-ci constitue un contrat préliminaire dès lors qu'il prévoit l'établissement d'un acte de vente définitif unique à l'achèvement des travaux. Au visa de l'article 618-3 du dahir des obligations et des contrats, elle rappelle que ce type de contrat doit, à peine de nullité, être établi par acte authentique ou par un professionnel habilité. Constatant que l'acte litigieux a été établi sous seing privé sans l'intervention d'un tel professionnel, la cour en prononce la nullité de plein droit. En application de l'article 306 du même dahir, elle ordonne en conséquence la restitution de l'acompte versé par l'acquéreur. Le jugement entrepris est donc infirmé.

Le débat portait sur la qualification juridique de l'occupation d'un local commercial entre la signature d'une promesse de vente et la conclusion de l'acte authentique. Le tribunal de commerce avait condamné le promettant-acquéreur au paiement des loyers échus durant cette période. L'appelant soutenait que la promesse de vente, valant vente parfaite au sens de l'article 488 du code des obligations et des contrats, avait opéré un changement de son statut de preneur à celui de propriétaire, éteignant ainsi son obligation au paiement des loyers, et invoquait subsidiairement la prescription quinquennale d'une partie de la créance. La cour d'appel de commerce écarte le moyen principal en retenant que la simple promesse de vente ne confère pas la qualité de propriétaire à son bénéficiaire. Dès lors, l'obligation au paiement des loyers subsiste tant que l'acte de vente définitif n'a pas été conclu. La cour fait cependant droit au moyen subsidiaire tiré de la prescription et, au visa de l'article 391 du code des obligations et des contrats, juge que les loyers échus plus de cinq ans avant l'introduction de la demande sont prescrits. En conséquence, la cour confirme le jugement entrepris dans son principe mais le réforme quant au montant de la condamnation.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de réservation immobilière pour inexécution, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la mise en demeure du promoteur et l'opposabilité de l'exception d'inexécution. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du réservataire en résolution du contrat et en restitution de l'acompte versé. L'appelant, promoteur, soutenait principalement que sa mise en demeure n'était pas valablement opérée par une sommation visant la restitution de l'acompte plutôt que l'exécution de l'obligation de délivrance, et que le réservataire ne pouvait agir en résolution faute d'avoir lui-même exécuté son obligation de paiement du solde du prix. La cour retient que le promoteur est constitué en demeure par la seule arrivée du terme contractuellement fixé pour l'achèvement des travaux, ce qui dispense le réservataire de lui notifier une sommation d'exécuter. Elle juge ensuite que l'exception d'inexécution ne peut être opposée au réservataire dès lors que le contrat stipulait que le paiement du solde du prix n'était exigible qu'à la signature de l'acte de vente définitif, laquelle était subordonnée à l'achèvement préalable des travaux par le promoteur. Le défaut d'exécution de l'obligation première du promoteur rendait donc ses moyens inopérants et justifiait la résolution du contrat à ses torts. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Ayant constaté que l'acquéreur, qui contestait avoir reçu la mise en demeure de payer le solde du prix de vente, avait lui-même produit en justice la lettre litigieuse, une cour d'appel en déduit exactement que ce dernier avait nécessairement connaissance de son contenu. Par conséquent, c'est à bon droit qu'elle juge que la résolution du contrat par le vendeur est justifiée par le manquement de l'acquéreur à son obligation de paiement et qu'elle rejette la demande en dommages-intérêts formée par ce dernier au titre de ladite résolution.

N’engage pas sa responsabilité la banque qui, sur instruction écrite et non contestée de son client emprunteur, débloque les fonds d’un prêt immobilier entre les mains du notaire chargé de la vente. La clause de cette autorisation prévoyant que l’emprunteur mandate la banque pour récupérer les fonds en cas de non-réalisation de l’hypothèque dans un délai déterminé ne crée pas une obligation à la charge de la banque, mais constitue une simple faculté dont le non-exercice ne peut lui être reproché, la défaillance contractuelle étant imputable au seul notaire.

Dès lors, c’est à bon droit qu’une cour d’appel, appliquant l’article 230 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, écarte la faute de la banque.

La Cour d’appel de commerce, statuant sur un litige relatif à un contrat de promesse de vente d’un immeuble en l’état futur d’achèvement, a jugé que la nullité d’un tel acte, prononcée pour non-respect des dispositions d’ordre public de la loi n° 44-00, emporte de plein droit l’obligation pour le vendeur de restituer les avances versées par l’acquéreur. Infirmant partiellement le jugement du Tribunal de commerce, la Cour a précisé que la mention dans le contrat annulé du versement d’un acompte par chèque suffit à fonder le droit à restitution, le chèque constituant un instrument de paiement. Il n’est dès lors pas nécessaire pour l’acquéreur de rapporter la preuve distincte de l’encaissement effectif dudit chèque par le vendeur pour obtenir le remboursement des sommes. En outre, le vendeur défaillant, dont le manquement est à l’origine de la nullité, est tenu d’indemniser l’acquéreur pour le préjudice résultant du retard dans la restitution, ce retard étant établi par une mise en demeure préalable à l’action judiciaire. La Cour a ainsi condamné le vendeur à la restitution du prix avancé ainsi qu’à des dommages-intérêts pour le préjudice causé par son manquement.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour rejeter une demande d'indemnisation pour retard de livraison, retient que l'acquéreur a renoncé à la clause pénale stipulée dans la promesse de vente en signant l'acte de vente définitif contenant une clause selon laquelle il accepte le bien « en l'état » et renonce à toute indemnité. En statuant ainsi, alors que la renonciation à un droit ne se présume pas et doit être expresse, et que la clause de l'acte définitif, claire et non équivoque, ne se rapportait qu'à l'état matériel du bien et non au préjudice né du retard de livraison, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs de ladite clause et a fondé sa décision sur une motivation insuffisante.

La promesse de vente, en tant que droit personnel, échappe aux formalités d’inscription des articles 83 et 84 du Dahir sur l’immatriculation foncière et, par conséquent, à la purge prévue à l’article 2. Cette dernière ne vise que les droits réels immobiliers, laissant intacts les droits personnels du bénéficiaire de la promesse. Ainsi, même après l’immatriculation du bien, le promettant reste tenu par son engagement, que la promesse soit antérieure ou contemporaine à la procédure d’immatriculation.