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حقوق المكري

Saisi d'un appel contre une ordonnance du juge-commissaire ayant rejeté la demande d'un bailleur en liquidation judiciaire, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'un paiement provisionnel et de la restitution des locaux. Le créancier de loyers sollicitait un acompte sur sa créance et, subsidiairement, la reprise de son bien en contrepartie de l'abandon des arriérés, arguant que la valeur du fonds de commerce était devenue inférieure à sa créance.

La cour écarte la demande de paiement provisionnel au motif que l'article 662 du code de commerce la subordonne à l'admission préalable de la créance, condition non remplie en l'absence de vérification par le juge-commissaire. Elle rejette également la demande de restitution des locaux, retenant qu'une telle mesure priverait la procédure d'un actif essentiel, le droit au bail, qui constitue une garantie fondamentale pour l'ensemble des créanciers.

La cour considère que tant que la créance locative n'est pas définitivement arrêtée, la restitution porterait atteinte à l'intérêt collectif de la masse. L'ordonnance entreprise est en conséquence confirmée.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de l'éviction d'un preneur commercial pour défaut de paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés locatifs mais avait rejeté la demande d'éviction au motif qu'une précédente décision d'expulsion, fondée sur un autre motif, était déjà intervenue.

La question posée à la cour était de savoir si le désistement du bailleur de la première procédure d'éviction rendait recevable et fondée une nouvelle demande d'expulsion pour défaut de paiement. La cour retient que le défaut de paiement du preneur est définitivement établi par le jugement de première instance, devenu irrévocable sur ce point.

Elle juge ensuite que le désistement par le bailleur de la première procédure d'éviction a pour effet de la rendre non avenue, levant ainsi l'obstacle qui s'opposait à l'examen de la nouvelle demande fondée sur le manquement contractuel. Dès lors que le défaut de paiement constitue un motif grave justifiant la résiliation du bail, la cour considère que la demande d'éviction est fondée.

La cour d'appel de commerce infirme par conséquent le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'éviction et, statuant à nouveau, ordonne l'expulsion du preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce examine la portée d'une clause d'exonération de loyer et la validité formelle de l'action du bailleur. Le tribunal de commerce avait fait droit à l'intégralité de la demande en paiement.

L'appelant soulevait, d'une part, l'irrecevabilité de la demande pour défaut de qualité à agir et vice de forme de la requête introductive, et d'autre part, l'extinction de sa dette en vertu d'une clause contractuelle prévoyant une franchise de loyer pour travaux. La cour écarte les moyens de procédure, retenant que l'omission dans la requête de la forme sociale du demandeur n'est pas sanctionnée par la nullité dès lors qu'elle n'a causé aucun grief au défendeur.

Sur le fond, s'appuyant sur une expertise judiciaire, la cour retient que la clause accordant au preneur une franchise de loyer de trois mois a été consentie pour lui permettre de réaliser des travaux, et non en contrepartie de leur exécution. Dès lors, l'absence d'exécution desdits travaux ne rend pas les loyers correspondants exigibles.

La cour d'appel de commerce réforme par conséquent le jugement entrepris et réduit substantiellement le montant de la condamnation.

Saisi d'un litige relatif à l'étendue des droits d'un adjudicataire d'un local commercial sur les loyers antérieurs à son acquisition, la cour d'appel de commerce a été amenée à se prononcer sur la qualification de l'acquéreur par voie d'enchères publiques. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement de l'intégralité des arriérés, y compris ceux antérieurs à la vente, et ordonné son éviction moyennant une indemnité.

Le preneur appelant contestait le droit du nouveau bailleur de réclamer les loyers antérieurs à l'adjudication, tandis que le bailleur, par appel incident, sollicitait une éviction pour défaut de paiement sans indemnité. La cour retient que l'adjudicataire d'un immeuble n'est pas un ayant cause à titre particulier du propriétaire saisi, ses droits étant exclusivement définis par le cahier des charges de la vente.

Faute de stipulation contraire, le nouveau bailleur ne peut donc réclamer les loyers échus avant la date de l'adjudication. La cour écarte par ailleurs la demande d'éviction pour défaut de paiement, le congé n'ayant pas été délivré pour ce motif.

Procédant à une nouvelle évaluation de l'indemnité d'éviction due pour usage personnel, elle en augmente le montant au regard de l'ancienneté de la relation locative et de la situation du local, tout en faisant droit à la demande additionnelle du bailleur pour les loyers échus en cours d'instance. Le jugement est en conséquence réformé sur le montant des arriérés locatifs et de l'indemnité d'éviction.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de droit au bail non notifiée selon les formes légales avant l'engagement d'une action en résiliation pour défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion des héritiers du preneur initial.

En appel, le cessionnaire du fonds de commerce et l'un des héritiers cédants soutenaient que la cession était opposable au bailleur et que l'action aurait dû être dirigée contre le cessionnaire, invoquant également le défaut de notification de l'action aux créanciers inscrits sur le fonds. La cour retient que, en application des articles 25 et 34 de la loi 49-16, la cession du droit au bail n'est opposable au bailleur qu'à compter de sa notification formelle par exploit d'huissier ou selon les formes prévues par le code de procédure civile.

Dès lors, une notification intervenue postérieurement à la délivrance du commandement de payer est sans effet, le bailleur étant fondé à agir contre le preneur originaire, en l'occurrence ses héritiers. La cour écarte en outre le moyen tiré du défaut de notification aux créanciers inscrits, au motif que cette obligation ne pèse sur le bailleur qu'à l'égard des créanciers du preneur dont la qualité lui est opposable, ce qui n'est pas le cas du cessionnaire tant que la cession n'a pas été régulièrement notifiée.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce retient que le paiement partiel des loyers ne purge pas la mise en demeure et ne fait pas obstacle à la résiliation du bail commercial. En première instance, le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement.

L'appelant soutenait que son état de défaut n'était pas caractérisé au sens de l'article 8 de la loi 49.16, dès lors que sa dette, après une offre réelle de paiement, était inférieure à trois mois de loyer. La cour écarte ce moyen en relevant que les quittances de loyer produites par le preneur lui-même établissaient une somme supérieure à celle offerte, rendant ainsi son offre purement partielle.

Elle en déduit que le défaut de paiement est constitué non seulement par le non-paiement de plusieurs échéances, mais également par le paiement incomplet des sommes réellement dues. Dès lors, la cour considère que le défaut de paiement du preneur demeure entier malgré son offre.

Le jugement est donc confirmé en son principe mais réformé sur le quantum des sommes dues, et la cour fait droit à la demande additionnelle du bailleur au titre des loyers échus en cours d'instance.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers et ordonnant l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge et les modes de preuve de la libération des lieux. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en paiement et en expulsion. L'appelante soutenait s'être libérée de ses obligations en ayant quitté les lieux et offert la restitution des clés à une date antérieure à la mise en demeure. La cour retient qu'il appartient au preneur de rapporter la preuve certaine de la libération effective des locaux et de la restitution des clés. Elle relève à ce titre que la signification d'une mise en demeure au preneur dans les lieux loués, à une date postérieure à celle de la prétendue libération, contredit ses allégations d'abandon. La cour ajoute qu'une simple demande d'offre de clés, non matérialisée par un procès-verbal de constat dressé par un officier ministériel, est dépourvue de force probante pour établir la fin de l'occupation. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un recours en rétractation fondé sur la découverte d'une pièce prétendument décisive, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'ouverture de cette voie de recours extraordinaire. Le demandeur, cessionnaire d'un fonds de commerce, soutenait que la production d'un procès-verbal de tentative de notification de la cession au bailleur, découvert après le prononcé de l'arrêt, justifiait la rétractation de la décision ayant rejeté sa tierce opposition à une mesure d'expulsion. La cour rappelle que l'ouverture du recours en rétractation pour découverte d'une pièce décisive est subordonnée, au visa de l'article 402 du code de procédure civile, à une double condition cumulative. La pièce doit non seulement être déterminante pour l'issue du litige, mais elle doit également avoir été retenue par la partie adverse, le demandeur au recours ignorant son existence ou son lieu de conservation. Or, la cour relève que le demandeur a lui-même reconnu avoir omis de produire la pièce litigieuse, ce qui établit que celle-ci était en sa possession et non retenue par son adversaire. Dès lors, la seconde condition légale faisant défaut, la cour considère que le cas d'ouverture du recours en rétractation n'est pas caractérisé, sans qu'il soit même nécessaire d'examiner le caractère décisif de la pièce. Le recours en rétractation est par conséquent rejeté.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine si la création par le preneur d'une société exploitant le fonds de commerce dans les lieux loués constitue un motif grave et légitime de résiliation. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, au motif que ni la sous-location ni la cession du droit au bail n'étaient établies. L'appelant soutenait que la constitution d'une personne morale par le preneur, suivie de la cession de ses parts sociales, s'analysait en une cession déguisée du droit au bail et un abandon de l'exploitation personnelle, en violation des clauses du contrat. La cour retient que la création d'une société par le preneur pour exploiter son fonds de commerce ne constitue pas en soi une violation des obligations du bail, le preneur conservant le droit de disposer de son fonds. Elle rappelle que le défaut de notification au bailleur d'une éventuelle cession du droit au bail à cette société n'entraîne pas la résiliation du contrat mais a pour seule sanction l'inopposabilité de l'acte au bailleur. Dès lors, le preneur initial demeure seul tenu des obligations contractuelles, ce que confirme en l'occurrence la perception continue des loyers par le bailleur entre les mains du preneur personne physique. La cour écarte également le grief tiré de l'abandon des lieux, contredit par le paiement régulier des loyers. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

En matière de cession de droit au bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'opposabilité de l'acte au bailleur et sur le sort du cessionnaire en cas d'irrégularité. Le tribunal de commerce avait annulé l'avis de cession tout en rejetant la demande d'expulsion du cessionnaire. L'appelant principal soutenait que les formalités de cession du fonds de commerce ne visaient qu'à protéger les tiers et non le bailleur, tandis que ce dernier, par appel incident, arguait que l'inopposabilité de la cession rendait l'occupation du cessionnaire sans droit ni titre. La cour retient que la cession, pour être opposable au bailleur, doit lui être notifiée par le cédant et le cessionnaire, en application de l'article 25 de la loi n° 49.16. Elle relève qu'en l'absence de notification par les cédants et dès lors que l'acte de cession ne mentionnait ni le prix, privant ainsi le bailleur de son droit de préemption, ni les éléments essentiels du fonds de commerce, la cession ne produit aucun effet à l'égard du bailleur. La cour précise cependant que cette inopposabilité n'entraîne pas l'expulsion du cessionnaire pour occupation sans droit ni titre, la relation locative étant réputée se poursuivre avec le locataire d'origine ou ses ayants droit, contre qui le bailleur conserve ses actions. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La Cour de Cassation s’est prononcée sur la validité d’une mise en demeure dans le cadre d’un litige locatif, opposant un bailleur à une société locataire qui ne s’était pas conformée à une décision judiciaire antérieure fixant le montant du loyer. La Cour d’appel avait validé la mise en demeure, préalable à une action en expulsion et en paiement de la différence de loyer, délivrée par le clerc d’huissier de justice.

Le bailleur soutenait que cette notification était irrégulière, au regard des dispositions de l’article 15 de la loi n° 81.03 relative aux huissiers de justice et de l’article 34 de la loi n° 49.16 relative aux baux commerciaux. Elle estimait que ces textes imposaient une notification par l’huissier de justice en personne, excluant ainsi toute possibilité de délégation à un clerc d’huissier assermenté, notamment dans le cadre spécifique des baux commerciaux.

La Cour de cassation a confirmé l’interprétation selon laquelle, bien que l’article 15 de la loi n° 81.03 exige en principe une notification des mises en demeure par l’huissier de justice en personne, l’article 34 de la loi n° 49.16 introduit une exception pour les baux commerciaux. Cette exception permet de se référer aux modalités de notification du Code de procédure civile, élargissant ainsi les options de réalisation de ces mises en demeure.

En l’espèce, la Cour a jugé que la mise en demeure, bien que délivrée par le clerc d’huissier assermenté, était valable car elle portait la signature et le visa de l’huissier de justice, conformément aux articles 41 et 44 de la loi n° 81.03 qui autorisent la délégation des opérations de notification aux clercs d’huissiers assermentés.

L’arrêt rendu par la Cour suprême porte sur un litige relatif à une demande d’expulsion d’un locataire commercial fondée sur un changement d’usage du local ainsi que sur le besoin du bailleur de l’occuper à titre personnel. La demande a été formée sur le fondement du dahir du 24 mai 1955 régissant les baux commerciaux. L’instance a donné lieu à une décision d’expulsion confirmée en appel, avant qu’un tiers, acquéreur du fonds de commerce en vertu d’une adjudication judiciaire, ne forme une tierce-opposition contre cette décision. La cour d’appel a accueilli ce recours, considérant que l’assignation en expulsion avait été dirigée contre une personne ne disposant plus de la qualité de locataire à la date du litige.

La Cour suprême a censuré cette analyse en relevant que la cour d’appel avait omis de prendre en compte la chronologie des faits. En effet, l’action en expulsion avait été engagée et jugée avant l’acquisition du fonds de commerce par le tiers intervenant, ce qui faisait obstacle à la reconnaissance d’une atteinte à ses droits. L’arrêt attaqué a ainsi été jugé dénué de base légale, la cour d’appel n’ayant pas vérifié si les conditions du recours de la tierce-opposition du tiers étranger à l’instance étaient réunies, notamment au regard des dispositions relatives à la transmission des contrats en matière de cession d’un fonds de commerce.

La Cour suprême a rappelé que l’adjudicataire ne pouvait se prévaloir de l’inopposabilité des décisions antérieures en l’absence de respect des règles de la cession du bail commercial, notamment celles prévues à l’article 195 du Code des obligations et des contrats en matière de cession de créance. En se fondant exclusivement sur le fait que le tiers avait acquis le fonds de commerce à une date postérieure à l’introduction de la demande d’expulsion sans examiner la continuité du contrat de bail et le respect des formalités de la cession, la cour d’appel a privé sa décision de base légale.

En conséquence, la Cour suprême a cassé et annulé l’arrêt attaqué et a renvoyé l’affaire devant la cour d’appel pour un nouvel examen, en lui enjoignant de se conformer aux principes dégagés.