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vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification juridique d'un contrat de réservation immobilière et sur les conséquences de son inexécution. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité du contrat pour non-respect des formes impératives applicables à la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement et ordonné la restitution de l'acompte versé.

L'appelant soutenait que l'acte devait être qualifié de simple promesse de vente, non soumise à ce formalisme, et que l'inexécution était imputable à l'acquéreur. La cour d'appel de commerce écarte la qualification de vente en l'état futur d'achèvement, au motif que le contrat ne contenait pas les mentions obligatoires relatives à la progression des travaux et au permis de construire.

Elle retient que l'acte constitue une promesse de vente qui, ne créant que des obligations personnelles, n'est pas soumise au formalisme de l'article 4 du code des droits réels ni à celui de l'article 618-3 du code des obligations et des contrats. Toutefois, la cour constate l'inexécution par le vendeur de son obligation de délivrance, l'état d'inachèvement du bien étant établi par un procès-verbal de constat non contredit.

Dès lors, l'inexécution étant imputable au vendeur, la cour prononce la résolution du contrat à ses torts. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de l'acte.

Statuant à nouveau, la cour en prononce la résolution et confirme le jugement pour le surplus, notamment quant à la restitution de l'acompte et au rejet de la demande reconventionnelle.

Saisie d'un recours en rétractation contre un arrêt ayant rejeté une demande d'indemnisation pour retard de livraison dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, la requérante invoquait l'existence d'une contradiction entre les motifs de la décision attaquée, au visa de l'article 402 du code de procédure civile. La cour d'appel de commerce rappelle que la contradiction visée par cette disposition s'entend exclusivement de celle qui affecte les différentes parties du dispositif et le rend inexécutable, ou de celle existant entre les motifs et le dispositif.

La cour retient que les motifs de l'arrêt critiqué sont en parfaite cohérence avec son dispositif, écartant ainsi le moyen tiré de la contradiction. Elle précise en outre que les autres moyens, relatifs au bien-fondé de la demande d'indemnisation, ne figurent pas parmi les cas d'ouverture du recours en rétractation limitativement énumérés par la loi.

En conséquence, le recours en rétractation est rejeté, avec condamnation de la requérante à une amende civile.

Saisie sur renvoi après cassation d'un litige relatif à la résolution d'un contrat de réservation immobilière, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets d'une clause résolutoire expresse. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat aux torts du promoteur pour défaut de livraison dans les délais et l'avait condamné à restituer l'acompte versé.

Le promoteur appelant soulevait l'inexécution préalable par les acquéreurs de leur obligation de justifier du financement du solde du prix, ce qui, selon lui, entraînait l'application de la clause résolutoire. Se conformant au point de droit jugé par la Cour de cassation, la cour d'appel retient que la clause prévoyant la résolution de plein droit en cas de défaut de justification du financement par les acquéreurs dans le délai contractuel doit recevoir application.

Faute pour ces derniers de rapporter la preuve de l'accomplissement de cette diligence, la cour juge que le contrat a été résolu de plein droit par leur fait, en application de l'article 260 du code des obligations et des contrats. La demande de dommages-intérêts formée par les acquéreurs dans leur appel incident est par conséquent rejetée comme mal fondée.

La cour rejette les appels principal et incident et confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la nullité d'un contrat de réservation immobilière, la cour d'appel de commerce examine le pouvoir du juge de statuer au-delà de la demande initiale qui ne portait que sur la résolution. Le tribunal de commerce avait en effet déclaré le contrat nul pour non-conformité aux dispositions impératives régissant la vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement.

L'appelant, promoteur immobilier, soutenait que le premier juge avait statué *ultra petita* en soulevant d'office un moyen qui n'était pas l'objet de la demande. La cour retient que la nullité sanctionnant l'absence de mention du permis de construire dans un contrat de réservation, prévue par l'article 618-3 bis du dahir des obligations et des contrats, est une nullité d'ordre public que le juge a la faculté de relever d'office.

Elle considère que la demande en restitution de l'acompte, formulée par l'acquéreur, est la conséquence nécessaire de cette nullité légale, ce qui écarte le grief de décision *ultra petita*. Les moyens tirés de l'inexécution des obligations de l'acquéreur sont dès lors jugés inopérants, le contrat étant réputé n'avoir jamais existé.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

En matière de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de la restitution des avances après résolution du contrat pour retard du vendeur. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution mais limité la restitution à la moitié des sommes réclamées, rejetant par ailleurs la demande d'indemnité de retard.

L'acquéreur contestait le montant de la restitution et le refus d'indemnisation. La cour retient que l'émission de deux garanties bancaires distinctes, chacune pour un montant équivalent à une avance, constitue une preuve suffisante du paiement effectif de la totalité des sommes dont la restitution est demandée.

Elle écarte en revanche la demande d'indemnité au motif que la compensation prévue par l'article 618-12 du dahir des obligations et des contrats, bien que fixée à un taux légal, revêt un caractère indemnitaire et impose au créancier de la chiffrer précisément dans sa demande. Le jugement est par conséquent réformé sur le montant principal de la condamnation et confirmé pour le surplus.

Saisi d'une action en restitution d'un acompte versé pour l'acquisition d'un bien immobilier, la cour d'appel de commerce se prononce sur la recevabilité d'une telle demande en l'absence de toute action en résolution du contrat. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable.

L'acquéreur soutenait en appel que l'acte de réservation, qu'il qualifiait de contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement, était nul pour non-respect des conditions de forme impératives de la loi 44-00, justifiant ainsi la restitution des fonds. La cour écarte cette qualification, considérant que le document litigieux est un simple contrat soumis aux règles générales du droit des obligations.

Elle retient que la demande en restitution des sommes versées est prématurée dès lors qu'elle n'est pas précédée ou accompagnée d'une demande en résolution du contrat synallagmatique qui constitue la cause du versement. Faute pour l'acquéreur d'avoir sollicité l'anéantissement du lien contractuel, son action en restitution ne pouvait prospérer.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de réservation d'un bien en l'état futur d'achèvement pour défaut de livraison, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la mise en demeure du débiteur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de l'acquéreur en résolution et en restitution des acomptes versés.

Le promoteur appelant soutenait que l'acquéreur n'avait pas exécuté sa propre obligation de paiement intégral du prix et, surtout, qu'il n'avait jamais été mis en demeure de livrer le bien. La cour écarte l'exception d'inexécution en relevant que le paiement du solde du prix était contractuellement subordonné à l'achèvement des travaux, l'obligation de livraison du promoteur étant donc exigible en premier.

Elle retient surtout que, le contrat fixant un terme précis pour la livraison, le promoteur était constitué en demeure par la seule échéance de ce terme, sans qu'une sommation interpellative soit nécessaire, en application de l'article 255 du code des obligations et des contrats. L'inexécution de l'obligation de livraison dans le délai convenu constitue dès lors une faute justifiant la résolution du contrat et la réparation du préjudice subi par l'acquéreur.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de réservation d'appartement, la cour d'appel de commerce examine l'imputabilité de l'inexécution contractuelle. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du réservataire en résolution du contrat et en restitution de l'acompte versé.

L'appelant, promoteur immobilier, soutenait que l'acquéreur était défaillant pour ne pas avoir soldé le prix dans le délai imparti par une mise en demeure, tandis que l'intimé excipait de l'existence d'une hypothèque et d'une clause d'incessibilité grevant le bien. La cour relève que l'acquéreur, destinataire d'une mise en demeure lui impartissant un délai d'un mois pour payer le solde du prix, n'a procédé au dépôt des fonds qu'après l'expiration de ce délai.

La cour retient que cette défaillance dans l'obligation de paiement, étant avérée et antérieure, prive le réservataire du droit d'invoquer l'inexécution par le promoteur de ses propres obligations, notamment celle de fournir un titre de propriété libre de toute charge. Le moyen tiré de l'existence d'une hypothèque est par conséquent jugé inopérant.

Le jugement est donc infirmé et la demande initiale en résolution rejetée.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification d'un contrat de réservation d'immeuble et son assujettissement au régime protecteur de la vente en l'état futur d'achèvement. Le tribunal de commerce avait écarté cette qualification et rejeté la demande en nullité et en restitution de l'acompte formée par l'acquéreur.

L'appelant soutenait que l'engagement du vendeur d'achever l'immeuble dans un délai déterminé suffisait à qualifier l'acte de vente en l'état futur d'achèvement, entraînant sa nullité pour non-respect des conditions de forme impératives prévues par la loi 44.00. La cour rappelle que la qualification de vente en l'état futur d'achèvement, au visa de l'article 618-1 du dahir des obligations et des contrats, suppose la réunion de deux conditions cumulatives : l'engagement du vendeur d'édifier un immeuble dans un délai déterminé et l'engagement corrélatif de l'acquéreur de payer le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

Or, la cour relève que si le vendeur s'était bien engagé sur un délai de livraison, l'acquéreur n'était tenu de verser le solde du prix qu'à la signature de l'acte de vente définitif, et non selon un échéancier lié à la progression de la construction. Dès lors, le second critère légal faisant défaut, le contrat échappe au régime spécial de la loi 44.00 pour relever du droit commun des obligations.

Le jugement ayant rejeté la demande en nullité est par conséquent confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification d'un contrat de réservation immobilière et les effets du droit de rétractation de l'acquéreur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en restitution de l'acompte en écartant la qualification de vente en l'état futur d'achèvement.

Liée par le point de droit jugé par la Cour de cassation, la cour requalifie l'acte en vente en l'état futur d'achèvement, au visa de l'article 618-1 du dahir des obligations et contrats, dès lors que le vendeur s'était engagé à livrer un bien dans un délai déterminé contre un prix payé selon l'avancement des travaux. Elle constate ensuite que l'acquéreur a exercé son droit de rétractation dans le délai d'un mois prévu par l'article 618-3 ter du même dahir.

Le refus du vendeur de restituer l'intégralité de l'acompte dans le délai de sept jours suivant cette rétractation est jugé fautif et ouvre droit, au-delà de la restitution, à l'octroi de dommages et intérêts. En conséquence, la cour infirme le jugement de première instance et fait droit aux demandes de l'acquéreur.

Saisie d'un litige relatif à la résolution d'un contrat de réservation pour un immeuble en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce retient que ce contrat est soumis au régime spécial de la loi n° 44-00. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat aux torts du vendeur pour défaut de livraison et l'avait condamné à la restitution des acomptes versés ainsi qu'à des dommages-intérêts.

L'appelant soulevait principalement la prescription annale de l'action en résolution prévue par l'article 531 du code des obligations et des contrats, ainsi que l'exception d'inexécution, faute pour l'acquéreur d'avoir soldé le prix. La cour écarte le moyen tiré de la prescription en jugeant que le régime spécial de la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement déroge au droit commun de la vente, rendant l'article 531 inapplicable.

Elle rejette également l'exception d'inexécution, au motif que le vendeur était tenu, aux termes du contrat, de livrer l'immeuble en premier lieu, le solde du prix n'étant exigible qu'après achèvement et mise en demeure, conditions non remplies. Le manquement du vendeur à son obligation de délivrance étant ainsi caractérisé, la résolution est justifiée en application de l'article 618-14 du même code.

Faisant droit à l'appel incident de l'acquéreur, la cour majore l'indemnité allouée pour réparer le préjudice résultant de la privation du bien. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant des dommages-intérêts.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification et la validité d'un contrat de réservation pour un bien immobilier à construire. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité de l'acte pour violation des dispositions impératives de la loi 44.00 relative à la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement et ordonné la restitution des acomptes versés. Le débat portait sur le point de savoir si un tel contrat, qualifié de "contrat de تخصيص", échappait au formalisme de ladite loi pour être soumis au droit commun des contrats. Se conformant au point de droit jugé par la Cour de cassation, la cour retient que les dispositions de la loi 44.00 s'appliquent à toutes les formes de contrats portant sur un immeuble en cours d'édification, y compris les contrats de réservation ou les promesses de vente. Dès lors, l'acte litigieux, qui ne respecte ni le formalisme ni les mentions obligatoires prévus notamment par l'article 618-3 du Dahir des obligations et des contrats, est entaché d'une nullité de plein droit. La cour écarte par conséquent l'argumentation du vendeur visant à faire prévaloir les règles générales du contrat. L'appel est donc rejeté et le jugement entrepris confirmé en toutes ses dispositions.

La qualification d'un contrat de réservation immobilière au regard des dispositions relatives à la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement était au cœur du litige. Le tribunal de commerce avait jugé la demande en nullité de l'acte irrecevable. L'appel portait sur le point de savoir si le régime protecteur de la loi 44.00 s'appliquait dès l'accord des parties ou seulement après l'achèvement des fondations du bien. La cour d'appel de commerce retient que tout accord par lequel un vendeur s'oblige à édifier un immeuble constitue une vente en l'état futur d'achèvement au sens de l'article 618-1 du dahir des obligations et des contrats. Elle précise que la condition d'achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée, imposée par l'article 618-5, ne conditionne que la conclusion du contrat préliminaire et non la qualification de l'opération elle-même. Dès lors, un simple acte de réservation ne respectant pas le formalisme impératif édicté par l'article 618-3 est frappé de nullité de plein droit. En application de l'article 306 du même code, cette nullité emporte l'obligation pour le promoteur de restituer les sommes perçues. La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, prononce la nullité de l'engagement et ordonne la restitution des fonds.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'application d'une clause pénale pour retard de livraison dans une vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement et sur la qualification de la liquidation judiciaire d'un sous-traitant comme cause légitime de suspension du délai. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de l'acquéreur en condamnant le promoteur au paiement des indemnités de retard stipulées au contrat. L'appelant soutenait que la liquidation judiciaire de son sous-traitant constituait un cas de force majeure contractuellement prévu suspendant l'exigibilité des pénalités, et subsidiairement, que le point de départ de ces dernières ne pouvait être antérieur à la date d'une mise en demeure tardive. La cour écarte le premier moyen en retenant que la défaillance du sous-traitant était antérieure à l'ouverture de la procédure collective et que le promoteur n'avait pas fait diligence pour pallier ce manquement avant l'expiration du délai de livraison convenu. Elle rejette également l'argument relatif au point de départ des pénalités, jugeant la première mise en demeure valablement délivrée. Toutefois, faisant application de son pouvoir modérateur au visa de l'article 264 du dahir formant code des obligations et des contrats, la cour réduit le montant de la pénalité contractuelle, eu égard aux efforts du promoteur ayant finalement abouti à la livraison des biens. Statuant sur la demande additionnelle de l'intimé, elle alloue une indemnité complémentaire pour la période de retard postérieure au premier jugement, tout en la réduisant également sur le même fondement. La cour d'appel de commerce réforme donc partiellement le jugement entrepris quant au montant des indemnités allouées et statue sur la demande additionnelle.

En matière de vente en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce était saisie de l'application d'une clause pénale pour retard de livraison. Le tribunal de commerce avait condamné le promoteur au paiement de l'indemnité, calculée sur la totalité des sommes versées par l'acquéreur. L'appelant soulevait, d'une part, l'existence d'une cause légitime d'exonération tirée de la liquidation judiciaire de l'entreprise de construction et, d'autre part, l'erreur sur l'assiette de calcul de la pénalité. La cour écarte le moyen tiré de la force majeure, retenant que la défaillance du sous-traitant était antérieure à l'expiration du délai de livraison et que le promoteur n'avait pas fait preuve de diligence pour y remédier. En revanche, la cour retient que la clause pénale, loi des parties, doit recevoir une stricte application. Elle juge dès lors que l'indemnité de retard ne doit pas être calculée sur le total des versements mais, conformément aux stipulations contractuelles, uniquement sur le montant du dernier acompte versé. Faisant droit à la demande additionnelle de l'acquéreur, la cour étend la condamnation à la période postérieure au jugement en appliquant la même base de calcul rectifiée. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de la condamnation.

Statuant sur renvoi après cassation partielle, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de l'obligation de restitution du vendeur suite à la résolution d'un contrat de réservation immobilière pour défaut de livraison. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande de l'acquéreur irrecevable. La cour, liée par le point de droit jugé par la Cour de cassation, devait déterminer si un paiement par chèque encaissé à titre personnel par le gérant de la société venderesse pouvait être considéré comme une partie du prix versé à la société elle-même. Elle retient que la personnalité morale de la société implique une autonomie patrimoniale, distinguant ses actifs de ceux de son dirigeant. Dès lors, le chèque encaissé personnellement par le gérant ne peut être imputé sur le prix de vente dû à la société, la créance de restitution de l'acquéreur ne pouvant porter que sur les sommes dont la société a expressément reconnu la perception. La cour infirme par conséquent le jugement, prononce la résolution du contrat et condamne la société venderesse à restituer uniquement les montants qu'elle a admis avoir perçus, tout en accordant des dommages et intérêts à l'acquéreur.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de réservation d'un bien en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce examine la validité formelle de l'acte et le régime des indemnités dues en cas d'inexécution par le vendeur. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat aux torts du promoteur et ordonné la restitution de l'acompte avec intérêts légaux. L'appelant principal invoquait la nullité de l'acte pour vice de forme, soutenant qu'il n'avait pas été établi par un professionnel qualifié conformément à la loi, tandis que l'acquéreur, par appel incident, réclamait des dommages et intérêts supplémentaires. La cour écarte le moyen tiré de la nullité en retenant que les conditions de forme de la vente en l'état futur d'achèvement ne s'appliquent qu'après l'achèvement des fondations du rez-de-chaussée, fait non prouvé par le vendeur. Elle souligne que ces règles, édictées pour la protection de l'acquéreur, ne sauraient être invoquées par le vendeur pour se dégager de ses engagements. La cour rejette également la demande de dommages et intérêts complémentaires, au motif que les intérêts légaux constituent déjà la réparation du préjudice né du retard et qu'un cumul reviendrait à une double indemnisation en l'absence de preuve d'un préjudice distinct et supérieur. Le jugement est en conséquence confirmé, les appels principal et incident étant rejetés.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification juridique d'un contrat de réservation immobilière et le régime de sa résolution pour inexécution. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de l'acquéreur en résolution et restitution de l'acompte, et fait droit à la demande reconventionnelle du promoteur en constatation de la résolution du contrat aux torts de l'acquéreur et en conservation de l'acompte. L'appelant soutenait que le contrat devait être qualifié de vente en l'état futur d'achèvement, soumise aux dispositions d'ordre public du code des obligations et des contrats qui imposent une mise en demeure préalable avant toute sanction, rendant nulle la clause de résolution de plein droit. La cour d'appel de commerce écarte cette qualification. Elle retient que le contrat, conclu avant même le début des travaux de fondation, ne constitue pas un contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement et ne peut donc être soumis à ce régime spécial. Dès lors, la convention relève du droit commun des contrats et du principe de l'autonomie de la volonté consacré par l'article 230 du code des obligations et des contrats. La cour constate que la clause contractuelle prévoyait une résolution de plein droit à l'expiration d'un délai de quatre-vingt-dix jours pour le paiement de la deuxième échéance, sans qu'une mise en demeure préalable soit nécessaire. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification juridique d'un contrat de réservation d'un bien immobilier et son assujettissement aux règles de forme de la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en nullité de l'acte et en restitution de l'acompte versé par l'acquéreur. L'appelant soutenait que l'acte, bien que qualifié de contrat de réservation, constituait en réalité un contrat de vente préliminaire soumis au formalisme impératif de l'article 618-3 du dahir des obligations et des contrats. La cour écarte cette qualification en retenant que l'acte litigieux est un simple contrat de réservation. Elle rappelle, au visa de l'article 618-5 du même dahir, que le contrat de vente préliminaire ne peut être conclu qu'après l'achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée. Faute pour l'acquéreur de prouver que cette étape de la construction était atteinte au moment de la signature, la cour juge que l'acte n'est pas soumis aux exigences de forme spécifiques à la vente en l'état futur d'achèvement mais relève du droit commun des contrats, et n'encourt donc pas la nullité pour vice de forme. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de réservation immobilière, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification d'un tel acte et les conséquences de l'inexécution par le promoteur de ses obligations. Le tribunal de commerce avait ordonné la restitution de l'acompte versé et l'allocation de dommages-intérêts au profit des acquéreurs. L'appelant soutenait que l'acte, qualifié de simple reçu de réservation, devait être requalifié en contrat préliminaire de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement et, partant, être déclaré nul pour vice de forme au visa de l'article 618-3 du dahir des obligations et des contrats. La cour écarte ce moyen en retenant que l'acte litigieux ne répond pas aux exigences de formalisme impératives prévues pour la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement et relève par conséquent du droit commun des obligations. La cour constate que le promoteur, en modifiant unilatéralement la superficie du lot, a rendu impossible l'exécution de son obligation principale. Cette inexécution justifie la résolution du contrat à ses torts en application de l'article 259 du même dahir, ainsi que l'obligation de restituer l'acompte perçu. Le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande en constatation de l'acquisition d'une clause résolutoire dans une vente en l'état futur d'achèvement, le tribunal de commerce avait décliné sa compétence. L'appelant soutenait que les notifications adressées à l'acquéreur étaient régulières et que son refus de retirer les courriers recommandés ne pouvait faire échec à la mise en œuvre de la clause. La cour d'appel de commerce fait droit à l'argumentation du vendeur, retenant que l'acquéreur avait été valablement informé de l'achèvement des travaux par un premier courrier dont il a accusé réception. Elle relève que le refus de l'acquéreur de retirer les notifications ultérieures est inopérant, dès lors qu'une clause du contrat prévoyait expressément que le retour d'un pli recommandé pour non-réclamation valait notification. La cour écarte par ailleurs l'application de l'article 618-12 du dahir des obligations et des contrats, le jugeant étranger à la matière du pacte commissoire, et rappelle que l'exercice de la clause résolutoire n'est pas subordonné à la restitution préalable des acomptes versés. Elle juge en conséquence que le juge des référés est compétent pour constater l'acquisition de la clause résolutoire, le contrat se trouvant résolu de plein droit par l'effet du manquement de l'acquéreur à ses obligations de paiement. L'ordonnance entreprise est donc infirmée.

Ayant souverainement constaté, par une appréciation des faits et des documents produits, que le vendeur, bien que le défaut de paiement d’une partie du prix par l’acquéreur à l’échéance convenue ait entraîné la réalisation de la condition résolutoire stipulée à la promesse de vente, a accompli plusieurs années après des actes positifs manifestant sans équivoque sa volonté de poursuivre l’exécution du contrat, notamment en délivrant à l’acquéreur les autorisations nécessaires à l’exploitation de son fonds de commerce dans les lieux, la cour d’appel en déduit à bon droit que le vendeur a renoncé à se prévaloir de ladite clause.

Le tribunal de commerce, statuant après renvoi consécutif à l’infirmation par la Cour d’appel d’un premier jugement déclinatoire de compétence, a été saisi d’un litige relatif à un bien immobilier en cours d’achèvement.

La partie requérante sollicitait la restitution intégrale d’un paiement anticipé consenti avant la formalisation définitive du contrat, arguant que la défenderesse n’avait pas réalisé, dans le délai imparti, la seconde tranche d’exécution consistant en l’avancement des travaux – manquement déterminant aux obligations contractuelles. La demande se fonde également sur l’irrégularité formelle du contrat, celui-ci n’ayant pas satisfait aux exigences prévues par le régime de la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement, notamment en ce qu’il ne comportait pas les mentions obligatoires imposées par l’article 618-3 du DOC.

Après examen des arguments et des pièces versées, le tribunal a constaté que, en l’absence de réalisation de la seconde tranche dans le délai fixé, le contrat se trouvait résilié de plein droit.

Par application de l’article 260 du Code des Obligations et des Contrats, et en considération des dispositions de la législation sur la VEFA – notamment l’exigence d’un acte préliminaire comportant les mentions obligatoires (article 618-3) –, le paiement anticipé effectué avant la signature définitive devait être déclaré nul. Il en résultait l’obligation de restituer intégralement la somme versée afin de remettre les parties dans leur situation antérieure.

Par ailleurs, le tribunal a rejeté l’ensemble des prétentions accessoires, notamment celles tendant à l’obtention d’un complément de prix, d’intérêts légaux ou d’une pénalité de retard, ces demandes n’ayant pas trouvé de fondement juridique.

Toute inexécution contractuelle, comme la vente du bien réservé à un tiers, constitue une violation des engagements contractuels et engage la responsabilité de la partie défaillante. Cette inexécution donne droit à l’autre partie de demander la résolution du contrat, conformément à l’article 259 du Code des obligations et des contrats, et à réclamer des dommages-intérêts pour réparer le préjudice subi.

Le préjudice peut inclure la perte de l’opportunité d’acquérir le bien, ce qui justifie l’octroi de dommages-intérêts pour compenser cette perte, selon les articles 263 et 264 du Code des obligations et des contrats. L’indemnisation doit correspondre au préjudice effectivement établi et reste à l’appréciation du tribunal.

La Cour d’appel de commerce de Casablanca, statuant en matière de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), a infirmé un jugement du tribunal de commerce ayant déclaré irrecevables les demandes d’un acquéreur, et d’un vendeur, la société promotrice du projet.

L’acquéreur réclamait la résiliation du contrat de réservation et le remboursement de l’acompte, tandis que le vendeur sollicitait des dommages et intérêts pour inexécution contractuelle.

La Cour a fondé sa décision sur l’article 618-3 bis du Code des obligations et des contrats, issu de la loi n°107-12. Ce texte impose au vendeur de proposer un contrat préliminaire à l’acquéreur dans un délai de 6 mois suivant la conclusion du contrat de réservation, sous peine de caducité de ce dernier.

En l’espèce, la société promotrice n’avait pas respecté cette obligation. La Cour a donc prononcé la caducité du contrat de réservation, libérant les parties de leurs engagements. La société a été condamnée à rembourser l’acompte et à verser des dommages et intérêts à l’acquéreur.