وبعد المداولة طبقا للقانون

حيث تقدمت شركة (A. D.) بواسطة نائبها الاستاذ بدر الدين (ق.) بمقال مؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 09/12/2019 تستأنف بمقتضاه الحكم عدد 8954 الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء في الملف عدد 2284/8201/2019 بتاريخ 14/10/2019 و القاضي بفسخ العقد الرابط بين الطرفين، والحكم عليها بادائها للمدعي مبلغ 235.124,92 درهما وتعويضا قدره 10.000,00 درهم، مع تحميلها الصائر، ورفض الباقي.

في الشكل:

حيث إن الحكم المستأنف بلغ للمستأنفة بتاريخ 26/11/2019 حسب الثابت من طي التبليغ المرفق بالمقال الاستئنافي، و بادرت إلى استئنافه بتاريخ 09/12/2019، أي داخل الأجل القانوني، و اعتبارا لكون الاستئناف مستوف لباقي الشروط من صفة و أداء فهو مقبول.

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف ان المدعي خالد (ه.)، تقدم بواسطة نائبه بمقال افتتاحي مؤدى عنه الصائر القضائي بتاريخ 11/2/2019 عرض فيه أنه ابرم مع المدعى عليها عقدا لحجز شقة سكنية بالمشروع السكني (م. س.)، بثمن اجمالي قدره 783.749,75 درهما، وان من بين الشروط المتفق عليها في العقد أداء جزء من المبلغ على ان يؤدي باقي الثمن عند ابرام عقد البيع النهائي بعد انتهاء المشروع وبعد إثبات المدعى عليها القيام بجميع الالتزامات، وان العارض بادر الى اداء مبلغ 235.124,92 درهما بتاريخ 27/12/2016، وبتاريخ 03/08/2018 فوجئ العارض بتوصله بانذار من المدعى علبيها تلتمس من خلاله إيداع الثمن الإجمالي على أساس انتهاء الأشغال واستخراج الرسم العقاري، وانه انذرها قصد اتمام البيع بتاريخ 22/10/2018 فتم تحديد تاريخ 31/10/2018 لابرام العقد النهائي من قبل الموثقة، وانه بعد ايداع جميع المبالغ حسب الثابت من الوثائق حضر المدعي وتخلفت المدعى عليها, ملتمسا الحكم بفسخ عقد حجز الشقة المؤرخ في 24/12/2016 وبأدائها مبلغ التسبيق المحدد في مبلغ 235.124,92 درهما، وتعويضا قدره 50.000 درهم، والنفاذ المعجل، وتحميل المدعى عليه الصائر. ورافق المقال بعقد الحجز و الإذن بالتحويل و طلب تبليغ إنذار و محضر إخباري و محضر تبليغ إنذار ، إشهاد صادر عن الموثقة ، صورة وصل إيداع المبلغ من طرف الموثقة بصندوق الإيداع والتدبير ، صورة من مقتطف الحساب ، محضر معاينة مجردة.

وبناء على المذكرة المدلى بها بجلسة 20/05/2019 والتي دفع من خلالها نائب المدعى عليها الحكم بعد الاختصاص النوعي لكون احد طرفي الدعوى شخص مدني وليس بتاجر، وان المحكمة المدنية هي المختصة للبت في الدعوى، ملتمسا احالة الملف عليها ، وحفظ حق العارض في التعقيب.

وبناء على ملتمس النيابة العامة الرامية الى التصريح باختصاص المحكمة التجارية نوعيا.

وبناء على تعقيب نائب المدعي بجلسة 27/05/2019 والذي يلتمس من خلالها رد الدفع بعدم الاختصاص النوعي.

وبناء على الحكم رقم 1017 الصادر بتاريخ 03/06/2019 والقاضي باختصاص المحكمة التجارية نوعيا للبت في الدعوى.

وبناء على جواب نائب المدعى عليها بجلسة 29/07/2019 والذي جاء فيه انه بتاريخ 27 دجنبر 2016 وقع المدعى عليه التزاما بموجبه يلتزم بشراء شقة الخاضعة لنظام الملكية المشتركة وذلك بمبلغ اجمالي قدره 783.749,75 درهم، تسلمت منه العارضة تسبيق والباقي يؤدى بتاريخ 28/05/2018 قبل توقيع البيع، وان العارضة وجهت رسالة للمدعي بواسطة البريد المضمون بتاريخ 08/05/2018 قصد اخباره بانتهاء الشقة واستخراج الرسم العقاري الخاص به ومطالبته بربط الاتصال بمصلحة ادارة البيع مع تذكيره ببنود الحجز التي تنص على انه في حالة انصرام اجل شهر من تاريخ التوصل وعدم اداء الثمن فان العارضة تكون محقة في الغاء الحجز واستحقاق التعويض المحدد في مبلغ 78.374,98 درهم، الا ان هذه الرسالة عادت بملاحظة لم يطلب، مما دفع العارضة الى توجيه انذار بتاريخ 03/08/2018 توصل به، وبتاريخ 22 اكتوبر 2018 بعد مضي شهرين من تاريخ التوصل بادر المدعي الى توجيه انذار مقابل للعارضة اورد فيه انه سبق ان وجه انذارا سابقا بتاريخ 26 شتنبر 2018 وهو ما تنفيه العارضة، والوثيقة هي التزام بحجز شقة يلزم العارض وحده وليس عقدا وبالتالي لا يمكن الحديث عن التزامات متقابلة وان العقار كان جاهزا قبل 28 ماي 2018، مما يكون معه المدعي لم يف بالتزاماته المتمثلة في أداء الثمن وابرام عقد البيع داخل الاجل المحدد رغم اشعاره بانتهاء الأشغال واستخراج الرسم العقاري رغم انذاره وفق البندين 5 و 6 ويجعل تماطله ثابتا لا سيما ان ايداع المبالغ المؤرخة في 3 اكتوبر 2018 ووصل الإيداع المؤرخ في 5 اكتوبر 2018 وبالتالي فان هذه الإجراءات تمت خارج اجل الشهرين ملتمسا الحكم برفض الطلب.

وبناء على تعقيب نائب المدعي بجلسة 07/10/2019 والذي جاء فيه انه برجوع الى شهادة الملكية يتضح ان الملك المذكور مثقل بدين لفائدة بنك (ت. و.) قدره 4500000 درهم وانه من بين الشروط المضمنة بالشهادة منع التفويت ومنع الرهن، وان المدعى عليها لم تدل بما يفيد انتهاء الاشغال وان الرسائل المدلى بها لا تحمل الجهة الموجهة لها وبالتالي فان العارض غير معني بها، ملتمسا الحكم وفق المقال الافتتاحي.

و بعد تمام الإجراءات صدر بتاريخ 14/10/2019 الحكم المطعون فيه بالاستئناف.

أسباب الاستئناف

حيث ينعى الطاعن على الحكم مجانبته الصواب ذلك أن ترجمة البند 4 من عقد الحجز بخصوص أجل أداء باقي الثمن هي "الباقي يؤدى قبل 28/5/2018 أي قبل توقيع عقد البيع" و ليس كما ترجمته المحكمة مصدرة الحكم بأنها"و في جميع الأحوال قبل توقيع عقد البيع النهائي"، أما بخصوص ما جاء في تعليل الحكم من أنه ليس بالملف ما يثبت إنذار المستأنف عليه بأداء باقي الثمن داخل اجل شهر لانتهاء بناء الشقة، فقد أوضحت العارضة أنها سبق و أدلت بما يفيد أنها وجهت له إشعارا بابريد المضمون مع الإشعار بالتوصل بتاريخ 08/5/2018 تخبره فيه بالانتهاء من بناء الشقة و استخراج رسمها العقاري و مطالبته بربط الاتصال بمصالحها و ذلك داخل أجل شهر من التوصل تحت طائلة فسخ العقد و استحقاقها لنسبة 10% من مبلغ التسبيق، و التي رجعت بعبارة لم يطلب، أما بخصوص كون كون العقار مثقل برهن و منع التفويت فقد أوضحت أنه عند كل عملية بيع يقوم البنك بتسليم رفع يد جزئي عن الرسم الفرعي المراد بيعه و ذلك بمجرد إيداع المشتري لثمن البيع و مكاتبة البنك و مطالبته من طرفها بذلك، كما أن المحكمة قضت بالفسخ دون البحث في إمكانية تنفيذ الالتزام من عدمه طبقا للفصل 259 من ق ل ع، ملتمسة إلغاء الحكم المستأنف و الحكم تصديا برفض الطلب و تحميل المستأنف عليه الصائر. و أرفقت المقال بنسخة الحكم المستأنف و طي التبليغ و نسخة من عقد القرض الرابط بينها و بين البنك.

و بناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه بجلسة 23/1/2020 و التي أوضح بموجبها أنه و تنفيذا لبنود العقد الرابط بينه و بين المستأنفة وجه لها إنذارا بتاريخ 26/9/2018 يدعوها إلى تنفيذ التزاماتها و يشعرها باستعداده بتنفيذ التزاماته إلا أنها لم تدل بما يفيد استخراج الرسم العقاري الخاص بشقته و ما يفيد انتهاء الأشغال بها ليعاود ذلك بتاريخ 22/10/2018 بعد أن أودع باقي الثمن بمكتب الموثقة إيمان (ج.) التي أشهدت على ذلك بمقتضى إشهاد صادر عنها بتاريخ 03/10/2018 يفيد إيداع المبلغ بصندوق الإيداع و التدبير و التي حددت تاريخ 31/10/2018 لإبرام العقد النهائي بمكتبها دون جدوى حسب الثابت من محضر المفوض القضائي محمد (م.) المحرر بتاريخ 31/10/2018، و أضاف أن شهادة الملكية المدلى بها من طرف المستأنفة و الخاصة بالشقة موضوع الدعوى تفيد انها مثقلة بشرطي منع الرهن و منع التفويت و الأمر الذي لا يمكن معه استكمال إجراءات البيع أو التقييد بالرسم العقاري، كما أن الرسائل المدلى بها من طرف المستأنفة لا تتضمن اسم الجهة الموجهة لها و لا مضمونها فحواها، ملتمسا رد الاستئناف و تأييد الحكم المستأنف.

و بناء على إدراج الملف بجلسة 05/3/2020 حضرها نائب المستأنف عليه و تخلف نائب المستأنفة رغم التوصل فاعتبرت القضية جاهزة و تم حجزها للمداولة لجلسة 12/3/2020 مددت لجلسة 18/6/2020.

محكمة الاستئناف

حيث إنه بخصوص ما تنعاه الطاعنة على الحكم من مجانبته الصواب فيما قضى بدعوى أنه أخطأ في ترجمة البند 4 من عقد الحجز المتعلق بأجل أداء باقي الثمن إذ أن المحكمة مصدرته ترجمته بالقول على أنه"و في جميع الأحوال قبل توقيع عقد البيع النهائي"، و الحال أن ترجمته هي أن "الباقي يؤدى قبل 28/5/2018 أي قبل توقيع عقد البيع" فإنه باستقراء بنود عقد حجز شقة المؤرخ في27 شتنبر 2016 و خاصة منها البند الرابع فإن المستأنف عليه التزم بموجبه بأداء نسبة 15 في المائة من ثمن البيع بتاريخ 26/12/2016 ثم نسبة 15 في المائة بتاريخ 28/06/2017, ثم نسبة 70 في المائة بتاريخ 28/05/2018 و على أقصى تقدير قبل توقيع عقد البيع.

وحيث وجهت المستأنفة للمستأنف عليه إنذارا بلغ إليه بتاريخ 03/08/2018 تشعره بموجبه بانتهاء الأشغال و تنذره بضرورة إيداع مبلغ الثمن الإجمالي تحت طائلة تطبيق الشرط الجزائي في اجل لا يتعدى شهر من تاريخ الإشعار بانتهاء بناء الشقة.

و حيث إنه لئن وجه المستأنف عليه للمستأنفة إنذارا بلغ لها بتاريخ 22/10/2018 يطالبها فيه بالحضور لدى الموثقة ايمان (ج.) بعد ان أودع بين يديها باقي ثمن الشقة موضوع الحجز مطالبا إياها بتوفير شهادة ملكية الشقة خالية من أي تحمل، فإن الإنذار المذكور جاء خارج الأجل المحدد له أي بعد تاريخ 03/9/2018، كما أن إيداعه لباقي الثمن بتاريخ 03/10/2016 حسب الثابت من الإشهاد الصادر عن الموثقة فإنه، تم خارج الأجل المذكور، مما يبقى معه مخلا بالتزامه بأداء باقي الثمن داخل الأجل المحدد له طبقا للإنذار المذكور فيبقى تمسكه بكون المستانفة لم تدل بما يفيد التشطيب على الرهن الذي ينص على المنع من التفويت مردود أمام تخلفه عن تنفيذ تعهده تجاه المستأنفة، فيكون بالتالي ما قضى به الحكم المستأنف مجانب للصواب و يتعين إلغاؤه و الحكم من جديد برفض الطلب.

و حيث يتعين جعل الصائر على عاتق المستأنف عليه.

لهذه الأسباب

إن محكمة الاستئناف و هي تقضي انتهائيا، علنيا و حضوريا.

في الشكل: قبول الاستئناف.

في الموضوع: باعتباره و إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به و الحكم من جديد برفض الطلب و تحميل المستأنف عليه الصائر.