Mot clé
Offre de renouvellement

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers et ordonnant l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine les conséquences de l'absence de contestation d'une offre de renouvellement formulée sous l'empire du dahir du 24 mai 1955. Le preneur soutenait que la fixation du nouveau loyer, résultant d'un congé avec offre de renouvellement délivré plusieurs années auparavant, était irrégulière et que l'action en résiliation était prescrite.

La cour écarte ces moyens en relevant que la question du nouveau loyer avait été définitivement tranchée par un précédent arrêt de la Cour de cassation, suivi d'un arrêt de la cour d'appel de renvoi. La cour rappelle que faute pour le preneur d'avoir engagé la procédure de conciliation prévue par l'ancien droit pour contester le nouveau loyer proposé dans le congé, le bail s'est trouvé renouvelé de plein droit aux conditions offertes par le bailleur.

Dès lors, la cour considère que la présente action, fondée sur un nouveau commandement de payer visant les loyers impayés sur la base de ce loyer renouvelé, n'est pas soumise à la prescription biennale attachée au congé initial. En conséquence, la cour d'appel de commerce confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de gérance libre, la cour d'appel de commerce examine les critères de qualification du contrat et les conditions de sa cessation. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat pour défaut de paiement des redevances et ordonné l'expulsion du gérant.

L'appelant soutenait que le contrat devait être requalifié en bail commercial, notamment en raison de la différence entre l'activité exercée et celle inscrite au registre du commerce, et qu'un délai de grâce accordé pour libérer les lieux valait renouvellement tacite. La cour écarte la demande de requalification en retenant que les termes clairs et explicites du contrat de gérance libre priment sur toute autre interprétation, la volonté des parties étant sans équivoque.

Elle juge que la différence d'activité est inopérante, l'inscription au registre du commerce ne constituant qu'une simple présomption. La cour considère en outre que le délai supplémentaire accordé au gérant pour quitter les lieux constitue un simple délai de grâce et non une offre de renouvellement du contrat.

Le jugement est par conséquent confirmé, et la cour fait droit à la demande additionnelle du propriétaire du fonds en condamnant le gérant au paiement des redevances échues en cours d'instance.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences du défaut de saisine du juge en conciliation par le preneur à bail commercial suite à un congé avec offre de renouvellement à de nouvelles conditions. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande d'éviction du bailleur irrecevable.

L'appelant soutenait que l'absence de procédure de conciliation engagée par le preneur pour contester le nouveau loyer proposé valait renonciation au droit au renouvellement, le constituant occupant sans droit ni titre. La cour écarte ce moyen et retient, au visa de l'article 27 du dahir du 24 mai 1955, que le défaut pour le preneur de contester les nouvelles conditions dans le délai légal n'entraîne pas la fin du bail mais vaut acceptation tacite de ces conditions.

La demande d'éviction est donc jugée non fondée, la relation locative s'étant poursuivie au nouveau loyer. Cependant, en application du principe interdisant d'aggraver le sort de l'appelant, la cour ne peut substituer un rejet au fond à l'irrecevabilité prononcée en première instance.

Le jugement est en conséquence confirmé en son dispositif.

La cour d'appel de commerce examine les conséquences du désistement d'instance du bailleur sur l'appel principal du preneur portant exclusivement sur le montant de l'indemnité d'éviction. En première instance, le tribunal de commerce avait validé le congé avec refus de renouvellement, ordonné l'expulsion du preneur et fixé le montant de l'indemnité d'éviction due par le bailleur. Le preneur, appelant principal, contestait uniquement le quantum de cette indemnité, qu'il jugeait insuffisant. En cours d'instance, le bailleur a formé un appel incident aux fins de se désister de sa demande initiale en validation du congé et en expulsion. La cour retient que le désistement du bailleur, portant sur un droit dont il a la libre disposition, est recevable. Dès lors, l'appel principal du preneur, qui ne portait que sur la réévaluation de l'indemnité consécutive à une expulsion désormais abandonnée, devient sans objet. La cour infirme donc le jugement entrepris en ce qu'il avait prononcé l'expulsion et alloué une indemnité et, statuant à nouveau, donne acte au bailleur de son désistement, déclare irrecevable la demande en paiement d'une indemnité et constate que l'appel principal est devenu sans objet.

Le débat portait sur l'application successive des lois relatives au bail commercial et sur les conséquences du défaut de saisine du juge par le preneur après réception d'un congé avec offre de renouvellement à un loyer majoré. Le tribunal de commerce avait partiellement fait droit à la demande en paiement des loyers au montant ancien, mais rejeté la demande d'éviction et de révision du loyer. L'appelant, bailleur, soutenait que le silence du preneur suite à un congé délivré sous l'empire de l'ancienne loi valait acceptation irrévocable du nouveau loyer, rendant inapplicable le délai de forclusion de six mois institué par la nouvelle loi pour agir en validation du congé. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que, nonobstant le régime applicable au congé, le bailleur ne justifiait d'aucune décision judiciaire définitive ayant consacré la majoration du loyer. Elle ajoute que le défaut pour le bailleur d'introduire une demande en validation du congé dans le délai de six mois entraîne la déchéance de son droit, conformément aux nouvelles dispositions applicables aux instances en cours. La cour relève en outre que le bailleur avait continué à percevoir l'ancien loyer, ce qui contredisait l'existence d'un accord sur un nouveau prix. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce retient que la notification adressée par un bailleur à son preneur après l'échéance du terme, l'invitant à renouveler le bail, s'analyse non comme un congé mais comme une offre de renouvellement dont le silence du preneur vaut acceptation. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion du bailleur, considérant que le bail à durée déterminée avait pris fin. L'appelante soutenait que la notification litigieuse, loin de valoir congé, constituait une proposition de reconduction du bail, tacitement acceptée par son maintien dans les lieux. La cour relève que la lettre du bailleur ne manifestait aucune volonté claire et non équivoque de mettre fin à la relation contractuelle, mais invitait au contraire expressément le preneur à renouveler le contrat. Elle juge qu'en l'absence de refus explicite du preneur dans le délai imparti par la notification, son silence constitue une présomption d'acceptation, entraînant le renouvellement du bail aux mêmes conditions. Au visa de l'article 689 du dahir formant code des obligations et des contrats, la cour ajoute que le maintien du preneur dans les lieux après l'échéance du terme initial avait déjà opéré une reconduction tacite, la notification de renouvellement ayant été adressée au cours de la nouvelle période locative. Dès lors, en l'absence de tout manquement contractuel imputable au preneur, la cour infirme le jugement et déclare la demande d'expulsion irrecevable.

Viole les dispositions du dahir du 24 mai 1955 la cour d'appel qui, pour écarter les effets d'un congé, retient le caractère contradictoire de ses motifs, l'un visant le défaut de paiement des loyers et l'autre une offre de renouvellement du bail à de nouvelles conditions financières. Le paiement des arriérés par le preneur, s'il fait obstacle à la résiliation pour ce premier motif, ne le dispense pas d'engager une procédure de conciliation pour contester le nouveau loyer proposé, faute de quoi il est réputé avoir acquiescé aux conséquences du congé relatives au renouvellement.

Une cour d'appel distingue à bon droit la procédure de révision périodique du loyer en cours de bail, soumise à l'écoulement d'un délai de trois ans depuis la dernière fixation, de celle relative à un congé avec offre de renouvellement à de nouvelles conditions, incluant une augmentation du loyer. Par conséquent, elle en déduit exactement que l'exigence d'un délai de trois ans, prévue par le dahir du 5 janvier 1953 pour la révision périodique, n'est pas applicable à l'offre de renouvellement du bail commercial émise dans le cadre du dahir du 24 mai 1955.

En vertu du dahir du 24 mai 1955, le renouvellement d'un bail commercial ne peut résulter que d'un accord entre les parties ou d'une décision judiciaire. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour prononcer la résiliation du bail, retient que l'envoi par le bailleur de congés successifs ne vaut ni renonciation au congé initial ni offre de renouvellement, en l'absence d'une manifestation de volonté expresse en ce sens de la part du bailleur.

Le congé avec offre de renouvellement d'un bail commercial est un acte d'administration qui, en application de l'article 971 du Dahir des obligations et des contrats, peut être valablement délivré par les co-indivisaires détenant au moins les trois quarts des parts du bien loué, la décision de la majorité s'imposant à la minorité. Est donc irrecevable le moyen du preneur, tiers à l'indivision, qui conteste la validité du congé en se prévalant des droits des co-indivisaires minoritaires.

En outre, l'augmentation du loyer proposée dans le cadre de ce renouvellement, soumis au dahir du 24 mai 1955, ne constitue pas une révision de loyer en cours de bail et n'est par conséquent pas soumise au plafonnement légal prévu pour ces dernières, mais relève de l'appréciation souveraine des juges du fond.

Ayant constaté que le preneur avait répondu par une demande en renouvellement à un congé visant à conclure un nouveau bail à des conditions différentes, une cour d'appel en déduit à bon droit qu'il ne peut plus se prévaloir des clauses du contrat expiré. En effet, la demande de renouvellement dans ces circonstances emporte acceptation du principe de nouvelles conditions, rendant inopérante la clause de l'ancien bail qui interdisait toute augmentation du loyer.

Ayant constaté qu'un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer augmenté avait été délivré au preneur avant l'expiration du bail judiciairement renouvelé, une cour d'appel en déduit à bon droit que ce congé est nul. Elle retient exactement que le preneur est fondé à invoquer cette nullité pour s'opposer à la demande en validation du congé, nonobstant la décision antérieure constatant la déchéance de son droit au statut des baux commerciaux.

Ayant relevé qu'un congé avec offre de renouvellement de bail commercial avait été notifié par le clerc d'un huissier de justice, une cour d'appel en déduit exactement sa nullité. En effet, il résulte de l'article 2 de la loi n° 41-80 organisant le corps des huissiers de justice, tel que complété, que le pouvoir de délégation conféré à l'huissier au profit de ses clercs assermentés pour la signification de certains actes de procédure est d'interprétation stricte et n'inclut pas la notification des congés, laquelle doit être accomplie personnellement par l'huissier.

Encourt la cassation pour manque de base légale l'arrêt qui déclare irrecevable la demande du bailleur en validation d'un congé avec offre de renouvellement à un loyer supérieur, au motif que la révision du loyer est exclusivement régie par la loi n° 07-03. En effet, ce texte spécial ne contient aucune disposition qui déroge ou modifie les dispositions du dahir du 24 mai 1955, lesquelles autorisent le bailleur à fonder son congé sur tout motif, y compris une proposition de nouvelles conditions pour le renouvellement du bail.

Il résulte de l'article 27 du dahir du 24 mai 1955 que le preneur qui, ayant reçu une offre de renouvellement du bail à de nouvelles conditions, n'a pas contesté celles-ci dans le délai légal, est réputé les avoir acceptées, formant ainsi un nouveau contrat aux conditions proposées. Encourt par conséquent la cassation l'arrêt qui, pour déclarer irrecevable la demande du bailleur en paiement du nouveau loyer, exige de ce dernier qu'il obtienne au préalable un jugement de validation de son offre.

Statuant en chambres réunies sur la portée de l’article 27 du Dahir du 24 mai 1955, la Cour Suprême juge que le preneur, destinataire d’un congé avec offre de renouvellement à un loyer majoré, qui omet d’engager la procédure de conciliation dans le délai légal, est seulement déchu de son droit de contester les nouvelles conditions proposées.

Cette déchéance n’entraîne pas la résiliation du bail mais a pour unique conséquence de réputer le preneur comme ayant accepté le nouveau loyer. Dès lors, le bail se trouve renouvelé de plein droit aux conditions de l’offre et le preneur ne peut être qualifié d’occupant sans droit ni titre, rendant la demande d’expulsion du bailleur infondée.

Ayant souverainement constaté, au vu des pièces du dossier, que le preneur avait accepté le nouveau loyer proposé par le bailleur dans le congé qui lui avait été délivré, une cour d'appel en déduit à bon droit que le bail commercial s'est trouvé renouvelé aux nouvelles conditions. Par conséquent, elle justifie légalement sa décision de rejeter la demande d'expulsion du preneur pour occupation sans droit ni titre.

Ayant constaté qu'un bailleur avait notifié à son locataire un congé avec offre de renouvellement du bail commercial en application du dahir du 24 mai 1955, moyennant une augmentation du loyer, une cour d'appel retient à bon droit que cette procédure ne constitue pas une demande de révision du loyer régie par le dahir du 5 janvier 1953 mais vise à la conclusion d'un nouveau contrat. Elle en déduit exactement que le bail antérieur est réputé terminé par l'effet du congé et que la clause relative à la révision périodique du loyer qu'il contenait est devenue inapplicable à la fixation du loyer du bail renouvelé.