Mot clé
Non paiement des loyers

Ayant constaté que les loyers dus au titre d'un contrat de crédit-bail étaient demeurés impayés après le jugement d'ouverture du redressement judiciaire du preneur, c'est à bon droit qu'une cour d'appel, appliquant les dispositions de l'article 435 du Code de commerce, retient la compétence du juge des référés pour constater la résiliation de plein droit du contrat et ordonner la restitution du bien loué. Les loyers ainsi échus constituent des créances nées postérieurement au jugement d'ouverture pour les besoins de la procédure et sont payées à leur échéance, conformément à l'article 590 du même code, sans être soumises au régime de la déclaration des créances.

En application de l'article 6 du dahir du 24 mai 1955, la validité du congé délivré au preneur d'un bail commercial pour non-paiement des loyers n'est pas subordonnée à la mention expresse dans l'acte du délai de six mois. Par conséquent, approuve sa décision la cour d'appel qui, après avoir constaté que le bailleur avait respecté ce délai avant d'introduire son action en résiliation du bail et que le preneur n'avait pas rapporté la preuve du paiement intégral des loyers échus, retient que le manquement contractuel justifiant l'expulsion est établi, un paiement partiel ne suffisant pas à purger la défaillance.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour confirmer l'expulsion d'un preneur à bail commercial, retient que ce dernier est déchu de son droit de contester les motifs de la résiliation pour n'avoir pas engagé la procédure de conciliation prévue par l'article 27 du dahir du 24 mai 1955. En effet, le défaut de contestation par le preneur de la notification de la sommation de payer au stade de la première instance et l'absence d'engagement de la procédure de conciliation emportent la perte de son droit de discuter des causes de la résiliation.

Ayant constaté, d'une part, qu'une mise en demeure de payer avait été délivrée au preneur par l'un des héritiers du bailleur agissant pour le compte de l'indivision en vertu d'un mandat, et, d'autre part, que le procès-verbal de notification dressé par l'huissier de justice attestait de la remise de l'acte, la cour d'appel en a exactement déduit que la mise en demeure était régulière, peu important l'absence de mention de tous les héritiers et l'absence d'un certificat de remise distinct du procès-verbal. Ayant en outre relevé que le preneur avait bénéficié, par l'effet de deux sommations successives, d'un délai total supérieur au minimum légal de quinze jours prévu par l'article 26 du dahir du 24 mai 1955 pour s'acquitter de sa dette, elle a pu valablement prononcer la résiliation du bail.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour prononcer la résiliation d'un bail commercial, retient que l'allégation du preneur selon laquelle le bailleur aurait refusé d'encaisser les loyers constitue une simple affirmation dénuée de preuve. En l'absence de justification du paiement des loyers après une mise en demeure régulière, la cour d'appel en déduit souverainement que le manquement du preneur est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et son expulsion.

Il résulte de l'article 6 du dahir du 24 mai 1955 que le congé délivré au preneur d'un bail commercial doit l'être selon les formes prévues par les articles 37 et suivants du Code de procédure civile. En conséquence, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour prononcer la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, retient que le commandement de payer a été valablement notifié par un huissier de justice et que le procès-verbal dressé par ce dernier fait foi de la notification, dès lors que le preneur n'a pas réglé les loyers impayés dans le délai imparti par ledit commandement.

Saisie sur renvoi après une première cassation d'un litige portant sur la validité d'un congé fondé sur plusieurs motifs, la cour d'appel est tenue d'examiner l'ensemble des griefs invoqués par le bailleur à l'appui de son congé et qui n'ont pas été tranchés par l'arrêt de cassation. Encourt dès lors la cassation pour défaut de base légale, l'arrêt qui omet de répondre aux moyens du bailleur tirés du non-paiement des loyers et de la jonction non autorisée d'un local voisin au bien loué, alors même que le premier arrêt de cassation ne portait que sur le motif relatif au changement d'activité.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour prononcer la résiliation d'un bail commercial, retient que le preneur est en état de demeure, peu important que le montant des loyers réclamés dans le commandement de payer soit erroné, dès lors que cette erreur ne dispense pas le preneur de s'acquitter, dans le délai imparti, du montant dont il est réellement redevable. Justifie également sa décision la cour d'appel qui écarte le moyen tiré de l'existence d'une saisie-arrêt sur les loyers au profit du Trésor, en constatant que le preneur ne rapporte pas la preuve de s'être acquitté desdits loyers entre les mains du tiers saisissant.

Ayant constaté que la relation locative lie le bailleur à une société dotée d'une personnalité morale distincte de celle de son gérant, et que la mise en demeure de payer les loyers, préalable à l'action en résiliation, avait été adressée au gérant en sa qualité de personne physique et non en tant que représentant légal de la société preneuse, une cour d'appel en déduit exactement que cette mise en demeure, délivrée à une personne sans qualité pour la recevoir au nom de la société, est dépourvue de tout effet juridique à l'égard de cette dernière. C'est donc à bon droit qu'elle rejette la demande d'expulsion fondée sur ladite mise en demeure.

Encourt la cassation pour défaut de base légale, l'arrêt qui ordonne l'expulsion du preneur d'un bail commercial au motif que celui-ci n'a pas intenté l'action en contestation des motifs du congé dans le délai légal, le considérant de ce fait occupant sans droit ni titre, sans examiner ses moyens de défense relatifs au paiement des loyers. En statuant ainsi, alors que le preneur conserve le droit, dans l'instance en validation du congé, de prouver l'exécution des obligations dont le manquement lui est reproché, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour prononcer la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, retient qu'un jugement antérieur a définitivement statué sur la validité du commandement de payer en rejetant l'action en nullité intentée par le preneur. Un tel jugement, qui bénéficie de l'autorité de la chose jugée en application de l'article 418 du Dahir sur les obligations et les contrats, fait obstacle à ce que les moyens contestant la validité dudit commandement soient réexaminés lors de l'instance en résiliation.

En application de l'article 26 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, la mise en demeure adressée au preneur en vue de la résiliation du bail pour non-paiement des loyers doit, à peine de nullité, lui accorder un délai d'au moins quinze jours pour s'acquitter des sommes dues. Viole ce texte la cour d'appel qui, pour valider l'éviction, retient qu'un délai supérieur au minimum légal a été accordé, alors qu'elle constatait que la mise en demeure fixait un délai de huit jours pour le paiement, et qu'elle a confondu ce délai avec celui, distinct, accordé pour l'éviction des lieux.

Ayant souverainement constaté l'existence d'un accord écrit, signé par le bailleur et portant la mention « bon pour accord » valant acceptation de son contenu, par lequel les parties convenaient de la résiliation du bail commercial en contrepartie du versement d'une indemnité d'éviction au preneur, une cour d'appel en déduit à bon droit que cet accord se substitue au contrat de bail initial. Par conséquent, elle juge légalement que le bailleur ne peut plus valablement délivrer au preneur un congé fondé sur le non-paiement de loyers en application du Dahir du 24 mai 1955, un tel acte constituant un manquement à l'accord transactionnel, et prononce à juste titre la nullité de ce congé.

Il résulte de l'article 33 de la loi n° 49-16 relative aux baux d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal que la mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est subordonnée à la condition que l'arriéré porte sur un total de trois mois de loyers. Par conséquent, viole ce texte la cour d'appel qui constate la résiliation du bail et ordonne l'expulsion du preneur, alors qu'elle a elle-même constaté dans ses motifs que l'impayé ne correspondait qu'à deux mois de loyers.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour prononcer la résiliation d’un bail commercial, retient d’une part que la production par les bailleurs de leur certificat d’hérédité pour la première fois en appel constitue une régularisation recevable de la procédure, et d’autre part qu’une erreur matérielle dans la mise en demeure, telle que l’ajout d’un titre honorifique au nom du preneur, n’invalide pas l’acte dès lors que l’identité du destinataire n’est pas équivoque. Ayant par ailleurs souverainement constaté l’absence de toute preuve d’une offre ou d’une consignation des loyers impayés suite à la mise en demeure, elle en déduit à bon droit que la défaillance du preneur est établie et que la résiliation du bail est encourue.

Il résulte de l’article 28 de la loi n° 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, que le bailleur qui omet de consigner l’indemnité d’éviction dans le délai de trois mois suivant la date à laquelle la décision d’expulsion devient exécutoire est réputé avoir renoncé à son exécution. Un tel jugement devient dès lors sans effet, et la relation locative se poursuit. Par conséquent, une cour d’appel justifie légalement sa décision lorsqu’elle constate que le bailleur n’a pas exécuté dans le délai légal un premier jugement prononçant l’expulsion moyennant indemnité, et qu’elle prononce ultérieurement la résiliation du bail et l’expulsion du preneur pour un défaut de paiement des loyers.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le délai de prescription prévu par l'article 33 du dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux commerciaux ne s'applique qu'aux actions du preneur et non à l'action en résiliation pour non-paiement des loyers intentée par le bailleur, cette dernière demeurant soumise aux règles de droit commun. Ayant par ailleurs constaté, par un précédent arrêt ayant acquis l'autorité de la chose jugée, le défaut de paiement d'une seule échéance de loyer par le preneur, elle en déduit valablement que la résiliation du bail est justifiée, peu important que les autres loyers de la période visée par la demande aient été réglés.

Une cour d'appel retient à bon droit que la notification d'un congé pour défaut de paiement, adressée collectivement aux héritiers du preneur en leur qualité de successeurs universels, est valable bien que délivrée à un seul d'entre eux, dès lors que l'objectif de la notification est atteint, ce que démontre l'introduction ultérieure par l'ensemble des héritiers d'une procédure de conciliation. Elle écarte à juste titre le moyen tiré de l'irrégularité formelle d'une demande additionnelle, les exigences de l'article 32 du Code de procédure civile ne visant que l'acte introductif d'instance. Enfin, elle justifie légalement sa décision de prononcer la résiliation du bail en retenant que la preuve d'une offre réelle de paiement, requise par l'article 275 du Dahir sur les obligations et contrats pour écarter la mise en demeure, n'est pas rapportée par les preneurs.

Saisie d’un recours en annulation d’une sentence arbitrale ayant condamné un locataire au paiement d’arriérés locatifs et à son expulsion, la Cour d’appel de commerce de Casablanca confirme cette sentence et ordonne son exécution, rejetant l’ensemble des griefs invoqués par le requérant.

1. Sur la prétendue violation de la loi applicable (loi n°67-12) et l’irrégularité alléguée de la mise en demeure

Le locataire soutenait que les arbitres avaient méconnu la loi n°67-12, notamment en validant une mise en demeure prétendument irrégulière (défaut de signature, notification durant sa détention), et en écartant abusivement les dispositions de l’article 258 du DOC selon lesquelles la demeure ne pouvait être retenue du fait de son incarcération. La Cour écarte ce moyen, soulignant que le locataire reconnaissait lui-même son défaut de paiement ainsi que la réception effective de la mise en demeure. Elle considère que les arbitres ont fait une juste application de l’article 56 de la loi n°67-12, disposant que la résiliation du contrat peut être prononcée sans nécessité d’une nouvelle notification lorsque le locataire ne s’acquitte pas des loyers dus après réception d’une mise en demeure régulière. Elle précise enfin que la détention ne constitue pas une cause exonératoire des obligations contractuelles, entérinant ainsi le raisonnement retenu par la juridiction arbitrale.

2. Sur la prétendue violation des règles de forme (article 440 du DOC)

Le demandeur reprochait aux arbitres d’avoir ignoré les exigences formelles prévues à l’article 440 du DOC, concernant notamment la forme écrite obligatoire de certains actes. La Cour rejette ce grief au motif que les parties avaient expressément consenti à la dématérialisation des échanges procéduraux et à la transmission électronique des documents. Elle rappelle à cet égard le principe de la force obligatoire des contrats consacré par l’article 230 du DOC, justifiant ainsi le rejet du moyen soulevé.

3. Sur le dépassement allégué de l’objet du litige soumis à l’arbitrage (ultra petita)

Le locataire invoquait que la clause compromissoire, limitée selon lui aux seules « difficultés d’exécution ou d’interprétation », ne permettait pas aux arbitres de statuer sur la résiliation du bail ni sur l’expulsion, matières réservées selon lui aux juridictions étatiques. La Cour adopte une interprétation extensive de la clause compromissoire, estimant que les parties avaient clairement manifesté leur volonté de soumettre à l’arbitrage tous les litiges issus de l’exécution du contrat. Elle considère ainsi que la résiliation et l’expulsion constituent des conséquences naturelles de la difficulté d’exécution caractérisée par le défaut persistant de paiement. La Cour relève, à l’appui de cette interprétation, l’absence de toute contestation de la compétence arbitrale de la part du locataire durant la procédure arbitrale, confirmant ainsi la compétence pleine et entière des arbitres sur ces points.

En conséquence, la Cour d’appel de commerce de Casablanca rejette l’intégralité des moyens présentés à l’appui du recours en annulation. Faisant application de l’article 327-38 du Code de procédure civile, elle ordonne l’exequatur de la sentence arbitrale, la rendant ainsi exécutoire, et condamne le demandeur aux dépens.