Mot clé
Jugement d'éviction

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé délivré aux héritiers d'un preneur décédé. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le congé et en ordonnant l'expulsion. Les appelants, héritiers du preneur, soulevaient la nullité du congé au motif qu'il n'avait pas été adressé individuellement à chacun d'eux, mais collectivement à la succession. La cour écarte ce moyen en retenant que le bailleur n'est pas tenu de rechercher l'identité de tous les héritiers du preneur. Elle juge qu'un congé valablement adressé aux héritiers en leur qualité collective, et réceptionné par l'un d'eux au local loué, produit ses effets à l'égard de tous. Cette solution, conforme aux dispositions des articles 38 et 39 du code de procédure civile, s'appuie sur une jurisprudence constante de la Cour de cassation. Dès lors, le congé étant jugé régulier, le jugement de première instance est confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la sanction applicable à la cession d'un fonds de commerce dont le cédant avait déjà fait l'objet d'une décision d'éviction. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de l'acquéreur tendant à la résolution de la vente pour manquement du cédant à ses obligations de délivrance et de garantie. L'appelant soutenait que la dissimulation de l'existence d'une décision d'éviction antérieure à la cession constituait un manquement aux obligations de délivrance et de garantie d'éviction justifiant la résolution du contrat. La cour d'appel de commerce écarte le fondement de la résolution pour inexécution. Elle retient que la vente d'un fonds de commerce par un cédant qui, à la date de l'acte, était déjà sous le coup d'un jugement d'éviction, est un contrat dépourvu d'objet. En application de l'article 2 du code des obligations et des contrats, la cour considère que la convention est viciée dès sa formation, le bien vendu n'étant plus dans le patrimoine commercial du cédant. Dès lors, la sanction ne relève pas de la résolution, qui suppose un contrat valablement formé, mais de la nullité. Par ce motif de pur droit substitué à celui des premiers juges, la cour confirme le jugement ayant rejeté la demande.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant l'éviction des héritiers d'un preneur moyennant indemnité, le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé le montant de l'indemnité sur la base d'une expertise judiciaire. L'appelant contestait la validité du congé, au motif qu'il n'était pas adressé nominativement à chacun des héritiers, et critiquait la régularité ainsi que les conclusions du rapport d'expertise. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de la nullité du congé, retenant que le bailleur n'est pas tenu de connaître et de désigner l'ensemble des héritiers, d'autant que ces derniers n'avaient pas eux-mêmes décliné leurs identités au cours de la procédure. Elle juge ensuite l'expertise régulière sur le plan procédural, relevant que les parties ont été dûment convoquées aux opérations. Sur le fond, la cour valide l'évaluation de l'expert, tant pour les frais de réinstallation que pour les améliorations, rappelant que la charge de la preuve de ces dernières pèse sur le preneur qui ne produisait aucun justificatif. L'ensemble des moyens étant rejetés, le jugement entrepris est confirmé.

Saisie d'un appel contre un jugement condamnant un bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur le point de départ du délai d'action du preneur et sur les motifs que le bailleur peut opposer à cette demande. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'indemnisation du preneur évincé sur la base d'un congé pour usage personnel. L'appelant soulevait la tardiveté de l'action et l'absence de droit à indemnité, le fonds de commerce ayant selon lui perdu ses éléments essentiels du fait d'une fermeture prolongée. La cour écarte le moyen tiré de la tardiveté, jugeant que le délai de six mois pour agir ne court, en cas de signification à curateur, qu'à compter de l'accomplissement des formalités de publicité du jugement d'éviction. Surtout, la cour retient que le bailleur est lié par le motif de reprise pour usage personnel énoncé dans le congé et ne peut, pour s'opposer au paiement de l'indemnité, invoquer ultérieurement les cas de déchéance du droit à indemnité prévus à l'article 8 de la loi 49-16. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualité à agir de l'ancienne locataire d'un local commercial en vue d'obtenir sa réintégration dans les lieux, après que son fonds de commerce a été cédé par voie d'adjudication judiciaire. Le juge des référés avait fait droit à la demande en ordonnant la restitution du local au motif que les effets de l'annulation d'une précédente décision d'expulsion s'appliquaient à la personne initialement expulsée. L'appelant, bailleur des lieux, soulevait l'irrecevabilité de la demande pour défaut de qualité de l'ancienne preneuse, au motif que la vente aux enchères du fonds de commerce emportait cession du droit au bail au profit de l'adjudicataire. La cour retient que la vente du fonds de commerce par adjudication constitue une cession de droit au sens de l'article 189 du dahir formant code des obligations et des contrats. Dès lors, l'adjudicataire, en sa qualité de cessionnaire et de nouveau titulaire du droit au bail, est le seul à disposer de la qualité pour agir en justice relativement à l'exécution de ce contrat. La cour en déduit que l'ancienne locataire, ayant perdu sa qualité de preneuse par l'effet de la vente forcée, était irrecevable à solliciter sa réintégration. L'ordonnance de référé est par conséquent infirmée et la demande initiale rejetée.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de la demande d'indemnité d'éviction formée par le preneur en cas de congé pour reprise personnelle. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion, sans se prononcer sur l'indemnité sollicitée par le preneur dans ses écritures en défense. L'appelant soutenait qu'il appartenait au premier juge d'ordonner une expertise pour fixer cette indemnité, même en l'absence de demande reconventionnelle formelle. La cour écarte ce moyen au visa de l'article 27 de la loi n° 49.16 relative aux baux commerciaux. Elle rappelle que le preneur dispose d'une option, soit former une demande reconventionnelle en paiement de l'indemnité au cours de l'instance en validation du congé, soit intenter une action distincte dans les six mois suivant la notification du jugement d'éviction définitif. Faute pour le preneur d'avoir formulé une demande reconventionnelle en première instance, la juridiction n'était pas valablement saisie de la question de l'indemnité. La cour retient en outre que la demande d'expertise, présentée pour la première fois en appel, est irrecevable car elle priverait les parties d'un degré de juridiction. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisie d'une opposition formée contre un arrêt par défaut confirmant un jugement d'éviction pour usage personnel moyennant le paiement d'une indemnité, la cour d'appel de commerce examine la recevabilité du recours au regard de l'intérêt à agir de l'opposante. Le preneur évincé soulevait la nullité des procédures d'appel pour vice de notification et manœuvres dolosives, ainsi que l'irrecevabilité de l'appel initial du bailleur. La cour écarte l'ensemble de ces moyens pour retenir le défaut d'intérêt à agir du preneur. Elle relève que l'arrêt frappé d'opposition s'est borné à confirmer le jugement de première instance, lequel accordait une indemnité d'éviction dont le preneur avait lui-même cherché à consacrer le caractère définitif en obtenant un certificat de non-appel. La cour en déduit que, le montant de l'indemnité étant identique dans les deux décisions, le preneur ne justifie d'aucun grief né de l'arrêt par défaut et n'a donc plus d'intérêt à remettre en cause la chose jugée. En conséquence, le recours en opposition est rejeté.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de paiement de l'indemnité d'éviction et le point de départ du délai de trois mois imparti au bailleur pour s'en acquitter. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur visant à faire constater la renonciation du bailleur à l'exécution du jugement d'éviction. En appel, le preneur soutenait que le paiement par chèque remis à son conseil, et non par un dépôt formel au greffe, ne satisfaisait pas aux exigences de l'article 28 de la loi n° 49-16, et que le délai pour y procéder était en tout état de cause expiré. La cour retient que la finalité de cette disposition est d'assurer le paiement effectif de l'indemnité au preneur et non d'imposer un formalisme sacramentel. Elle juge ainsi que la remise d'un chèque au conseil du preneur constitue un mode de paiement valable, dès lors que la loi n'impose pas expressément un dépôt au greffe. La cour précise en outre que le point de départ du délai de trois mois court à compter de la notification du jugement d'éviction au preneur, date à laquelle il devient effectivement exécutoire, et non de la date de son prononcé. Le paiement étant intervenu dans ce délai, la renonciation du bailleur ne pouvait être constatée. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant une indemnité d'éviction à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce examine les effets du désistement du bailleur de son action en expulsion. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement de l'indemnité sur la base d'une expertise judiciaire. La cour relève que le bailleur a produit en cours d'instance un acte de renonciation à l'exécution du jugement d'éviction. Elle retient que le droit à l'indemnité d'éviction est l'accessoire de la perte effective du fonds de commerce et ne peut survivre au désistement de l'action principale qui en est la cause. La cour rappelle que cette renonciation est possible tant que le preneur n'a pas consigné le montant de l'indemnité dans le délai de trois mois prévu par l'article 28 de la loi 49-16. Le désistement du bailleur rendant la demande d'indemnisation sans objet, le jugement entrepris est infirmé et la demande initiale du preneur déclarée irrecevable.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les sanctions attachées au défaut de notification de la procédure d'éviction aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait rejeté la tierce opposition formée par des salariés créanciers à l'encontre du jugement d'éviction de leur employeur. Les appelants soutenaient, d'une part, que le défaut de notification de la procédure d'éviction aux créanciers inscrits, en violation de l'article 29 de la loi 49-16, entraînait la nullité du jugement, et d'autre part, que l'action en éviction était entachée d'un conflit d'intérêts, le bailleur étant également le représentant légal de la société preneuse. La cour écarte le premier moyen en retenant que le manquement du bailleur à son obligation d'informer les créanciers inscrits n'est pas sanctionné par la nullité de la procédure d'éviction. Elle précise que cette omission constitue une responsabilité délictuelle ouvrant droit à réparation du préjudice subi par le créancier, mais n'affecte pas la validité du jugement d'éviction. La cour juge en outre que la double qualité de bailleur et de représentant légal du preneur n'est pas prohibée par la loi et que le moyen tiré de la propriété indivise du bailleur ne peut être soulevé que par l'autre co-indivisaire. Le jugement ayant rejeté la tierce opposition est par conséquent confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation d'un litige relatif à l'éviction d'un preneur pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce examine l'autorité de la chose jugée attachée à une décision rendue dans une instance parallèle. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'éviction. La Cour de cassation avait censuré le premier arrêt d'appel qui, par une erreur de fait, avait déclaré irrecevable la demande reconventionnelle du preneur en paiement d'une indemnité d'éviction. Devant la cour de renvoi, le bailleur excipe de la chose jugée en produisant une décision définitive, obtenue par le preneur dans une instance distincte, lui allouant ladite indemnité. La cour retient que cette action autonome, ayant le même objet, la même cause et opposant les mêmes parties, fait obstacle à la réitération de la demande indemnitaire dans la présente instance. L'exception de la chose jugée étant accueillie, la cour d'appel confirme le jugement de première instance ayant prononcé l'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en paiement de loyers échus postérieurement à une décision d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la date d'extinction de l'obligation du preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur au motif d'un défaut de preuve. L'enjeu en appel était de déterminer si l'obligation au paiement cessait à la date du jugement d'expulsion ou à celle de la libération effective des lieux. La cour retient que la relation locative et l'obligation corrélative de payer le loyer subsistent tant que le preneur n'a pas matériellement restitué le bien loué. Elle juge, au visa de l'article 663 du Dahir des obligations et des contrats, que seule la date de la restitution effective des clés, prouvée par le procès-verbal d'exécution, met fin à l'exigibilité des loyers qui constituent la contrepartie de la jouissance des lieux. Le maintien du preneur dans les lieux après la décision d'éviction étant constitutif d'un retard fautif, il est également redevable de dommages et intérêts. La cour infirme par conséquent le jugement entrepris et, statuant à nouveau, condamne le preneur au paiement des loyers dus jusqu'à son départ effectif.

La question de l'application dans le temps de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux était au cœur d'un litige portant sur le droit à indemnité d'un preneur évincé pour démolition et reconstruction. Le tribunal de commerce avait condamné les bailleurs au paiement d'une indemnité d'éviction. En appel, les bailleurs soutenaient que le litige demeurait régi par le dahir du 24 mai 1955 et que le preneur était déchu de son droit, faute d'avoir notifié sa volonté de réintégrer les lieux dans le délai légal. Le preneur formait quant à lui un appel incident en majoration de l'indemnité et en mise en cause du nouvel acquéreur de l'immeuble. La cour d'appel de commerce retient que la loi n° 49-16 est applicable dès lors que si le jugement d'éviction a été prononcé sous l'empire de l'ancienne loi, son exécution effective est intervenue après l'entrée en vigueur de la nouvelle. La cour relève au surplus qu'en tout état de cause, le preneur avait valablement préservé son droit au retour en notifiant son intention au bailleur dans le délai requis par l'ancien texte. Usant de son pouvoir d'appréciation au vu d'une nouvelle expertise, elle écarte certains postes de préjudice non prévus par l'article 7 de la loi n° 49-16 et estime justifiée l'évaluation du premier juge. Elle rejette également la demande de mise en cause du nouvel acquéreur, considérant que l'obligation d'indemnisation est née à la charge des anciens propriétaires qui ont initié et exécuté l'éviction. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la régularité d'une mise en demeure contestée par une inscription de faux et la portée d'un précédent jugement d'éviction. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en résiliation et en paiement. L'appelant soutenait l'irrégularité de la signification de la mise en demeure et l'effet libératoire d'un jugement antérieur ordonnant son expulsion pour un autre motif. La cour écarte le premier moyen en retenant que le procès-verbal de notification, mentionnant l'identité et les qualités de la personne ayant reçu l'acte, est régulier et produit ses pleins effets. Elle juge ensuite que l'existence d'un jugement d'éviction non exécuté ne dispense pas le preneur du paiement des loyers tant qu'il occupe effectivement les lieux, son maintien dans le local étant démontré par l'adresse utilisée pour la procédure d'appel. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour étend la condamnation aux loyers échus en cours d'instance. Le jugement est par conséquent confirmé et complété par cette condamnation supplémentaire.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant une indemnité d'éviction au preneur privé de son droit au retour après une éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation du préjudice. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en se fondant sur une première expertise judiciaire pour fixer le montant de l'indemnisation. L'appelant, bailleur, contestait la méthode d'évaluation retenue et soutenait que l'élément du droit au bail avait disparu avec l'immeuble, ce qui devait exclure toute indemnisation à ce titre. La cour écarte les critiques dirigées contre la première expertise, les jugeant dépassées par l'organisation d'une nouvelle mesure d'instruction en appel. Elle retient que le moyen tiré de la disparition du droit au bail est inopérant, l'indemnisation trouvant son fondement dans le jugement d'éviction initial. La cour considère que la nouvelle expertise, respectant les exigences légales et tenant compte de la situation du local, constitue une base d'évaluation pertinente du préjudice subi par le preneur. Le jugement est par conséquent réformé uniquement sur le quantum de l'indemnité allouée, dont le montant est réduit.

Confrontée à une demande d'autorisation de reconstruire un mur de séparation afin de permettre l'exécution d'une décision d'expulsion, la cour d'appel de commerce précise la charge de la preuve pesant sur le bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté cette demande. En appel, le bailleur soutenait que cette reconstruction était une mesure indispensable pour surmonter l'obstruction du preneur, qui aurait fusionné le local objet de l'expulsion avec un local voisin qu'il loue d'un tiers. La cour écarte cet argument et retient que la demande de rétablissement d'un mur suppose la double preuve, par le demandeur, de l'existence antérieure de l'ouvrage conformément aux plans et de sa démolition par le défendeur. Faute pour le bailleur de produire de tels éléments et se bornant à invoquer les nécessités de l'exécution, la cour juge la demande dépourvue de fondement juridique. L'obstacle à l'exécution d'une décision de justice ne saurait, à lui seul, justifier une modification de l'état des lieux en l'absence de preuve d'une voie de fait. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur d'un local à usage commercial, la cour d'appel de commerce examine la régularité d'un congé pour reprise personnelle et les modalités du droit à l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'éviction du bailleur. L'appelant contestait la validité du congé, la réalité du motif de reprise et soutenait que le premier juge ne pouvait ordonner l'éviction sans statuer sur son droit à une indemnité. La cour écarte les moyens tirés du défaut de qualité du bailleur et de l'irrégularité formelle du congé. Elle rappelle que le bailleur sollicitant la reprise pour usage personnel n'est pas tenu de justifier de la nécessité de cette reprise, la protection du preneur résidant dans son droit à indemnisation. La cour retient surtout que le droit à l'indemnité d'éviction doit faire l'objet d'une demande expresse du preneur. Faute pour ce dernier d'avoir formé une demande reconventionnelle en première instance, le juge ne pouvait statuer d'office sur ce point, le preneur conservant la faculté d'agir en indemnisation par une action distincte dans le délai prévu par l'article 27 de la loi 49.16. Le jugement entrepris est donc confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de recevabilité de la demande reconventionnelle en indemnité d'éviction du preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'éviction moyennant une indemnité provisionnelle et déclaré irrecevable la demande reconventionnelle en paiement de l'indemnité d'éviction. L'appelante soutenait principalement que sa demande avait été déclarée irrecevable à tort, faute pour le premier juge de lui avoir adressé une mise en demeure de régulariser le paiement des frais de justice. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant qu'une simple demande d'expertise formulée dans une note en réponse, sans acquittement des taxes judiciaires, ne constitue pas une demande reconventionnelle au sens de l'article 27 de la loi 49-16. La cour rappelle que l'obligation pour la juridiction de mettre en demeure une partie de compléter les frais de justice ne s'applique qu'en cas de paiement partiel initial, ce qui n'était pas le cas. Elle précise en outre que le droit du preneur de réclamer l'indemnité d'éviction par une action distincte dans les six mois suivant la notification du jugement d'éviction définitif demeure préservé. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour cause de reprise personnelle, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'autorité de la chose jugée en matière de bail commercial. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif qu'une précédente décision, ayant déjà ordonné l'expulsion moyennant indemnité, revêtait l'autorité de la chose jugée. L'appelant soutenait que son défaut de consignation de l'indemnité d'éviction dans le délai prévu par l'article 28 de la loi 49.16 valait renonciation à l'exécution de la première décision, l'autorisant ainsi à initier une nouvelle procédure sur la base d'un nouveau congé. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que la présomption de renonciation à l'exécution prévue par ce texte est subordonnée à des conditions strictes. Elle relève que le bailleur ne démontre ni que la décision antérieure lui a été valablement notifiée, point de départ du délai de consignation, ni qu'il a expressément renoncé à son exécution. Dès lors, en l'absence de preuve de l'extinction des effets de la première décision, la cour considère que l'exception de la chose jugée était fondée, les deux instances présentant une identité de parties, d'objet et de cause. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour ordonner la réintégration d'un preneur évincé, se fonde sur un précédent arrêt d'appel ayant annulé le congé et ordonné la restitution des parties en leur état antérieur. Une telle décision judiciaire constitue un acte officiel qui, en vertu des articles 417 et 418 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, fait foi de son contenu jusqu'à inscription de faux. Elle est par conséquent opposable tant au bailleur qu'au nouveau locataire, dont le bail, conclu après l'éviction, ne peut faire obstacle à la réintégration du preneur initial.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour déclarer le preneur d'un local à usage commercial déchu de son droit de priorité consécutif à une éviction pour reconstruction, retient que la notification de sa volonté de réintégrer les lieux a été faite hors délai, alors qu'il résulte des pièces du dossier, notamment du procès-verbal de notification, que ladite notification a été effectuée dans le délai légal. En fondant sa décision sur une lecture erronée d'un acte déterminant pour la solution du litige, la cour d'appel prive sa décision de base légale.

Saisie d’un litige relatif à la fixation d’une indemnité d’éviction, la Cour d’appel de commerce a confirmé un jugement du Tribunal de commerce fondé sur les conclusions d’un rapport d’expertise. La cour a jugé que l’appelant qui sollicite une contre-expertise mais s’abstient d’en consigner les frais fait preuve d’un manque de sérieux dans ses prétentions et d’une volonté d’entraver la bonne administration de la justice. Un tel comportement autorise les juges du fond à écarter la mesure d’instruction ordonnée et à statuer sur la base des seuls éléments probants figurant au dossier, en l’occurrence le rapport d’expertise initial. En l’absence d’éléments de preuve suffisants apportés par les parties pour remettre en cause les constatations techniques de l’expert, ses conclusions doivent être entérinées et le jugement de première instance confirmé.

Aux termes de l'article 112 du Code de commerce, le bailleur qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers inscrits. Ce texte n'imposant aucun délai pour l'accomplissement de cette formalité, la notification peut valablement intervenir en cours d'instance, avant que la décision de résiliation ne soit rendue. Par conséquent, une cour d'appel retient à bon droit que le bailleur a satisfait à son obligation en notifiant son action au créancier nanti après l'introduction de l'instance mais avant le prononcé du jugement d'éviction.

Saisie d’un litige portant sur l’indemnisation de la perte d’un fonds de commerce après éviction pour démolition et reconstruction prononcée sous l’empire du dahir du 24 mai 1955, la Cour de cassation précise le régime temporel de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux.

Aux termes de son article 38, cette loi ne régit que les contrats de bail encore en cours à la date de son entrée en vigueur (12 février 2017). Lorsqu’un bail a été résilié par décision définitive avant cette date, les litiges subséquents demeurent soumis au dahir précité.

Il en résulte qu’une action en indemnisation pour perte du fonds, engagée après 2017 mais dérivant d’un bail déjà résilié, relève exclusivement du dahir de 1955 ; son article 13, qui subordonne l’indemnité à l’exercice du droit de priorité dans un délai déterminé, trouve seul à s’appliquer.

En appliquant néanmoins la loi n° 49-16 à un bail éteint antérieurement, la cour d’appel a violé l’article 38 et faussé la qualification juridique, entraînant la cassation de son arrêt pour motivation défectueuse et mauvaise application de la loi.