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Irrecevabilité de la demande d'expulsion

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'éviction pour défaut de paiement de loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce examine la portée d'une sommation de payer fixant deux délais distincts. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction au motif qu'elle avait été introduite avant l'expiration du second délai mentionné dans l'acte, tout en condamnant le preneur au paiement des arriérés.

L'appelant soutenait qu'en application de l'article 26 de la loi 49.16, le défaut de paiement à l'issue du premier délai suffisait à fonder l'éviction. La cour retient que le bailleur qui choisit de mentionner dans sa sommation un délai pour le paiement et un autre, postérieur, pour l'éviction, est tenu de respecter le second délai avant d'introduire son action.

Elle considère qu'en agissant avant l'expiration du délai qu'il avait lui-même imparti au preneur pour libérer les lieux, le bailleur a formé sa demande prématurément. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un litige relatif à la résiliation d'un bail commercial et au paiement des loyers par des bailleurs indivis, la cour d'appel de commerce précise les conditions de leur qualité à agir. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés locatifs mais déclaré irrecevable la demande d'expulsion faute pour les demandeurs de représenter la majorité requise des indivisaires.

L'appel soulevait la question de savoir si l'action en résiliation, qualifiée d'acte d'administration, requiert l'accord des indivisaires représentant les trois quarts des droits, et si l'absence d'inscription de la dévolution successorale sur le titre foncier prive les héritiers de leur qualité à agir en recouvrement. La cour retient, au visa de l'article 971 du code des obligations et des contrats, que la résiliation d'un bail est un acte d'administration du bien indivis qui ne peut être valablement engagé que par les co-indivisaires détenant au moins les trois quarts des parts, confirmant ainsi l'irrecevabilité de la demande d'expulsion.

Elle juge en revanche que la qualité d'héritiers, successeurs universels de leur auteur dont le droit de propriété a été consacré par une décision de justice passée en force de chose jugée, leur confère qualité à agir pour le recouvrement des loyers, nonobstant l'absence de publication de leurs droits. Faisant droit à la demande additionnelle, la cour condamne également le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Le jugement est par conséquent confirmé, avec ajout de cette condamnation.

En matière de résiliation de bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur le calcul du délai de mise en demeure en cas de refus de réception de l'acte. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande en validation de congé et en expulsion irrecevable comme prématurée, tout en condamnant le preneur au paiement d'une partie des arriérés locatifs.

La question soumise à la cour portait sur le point de départ du délai de quinze jours accordé au preneur, lorsque la notification de la mise en demeure a fait l'objet d'un refus de réception. La cour retient que, conformément à l'article 34 de la loi n° 49-16, les modalités de notification prévues par le code de procédure civile sont applicables.

Dès lors, en cas de refus, la notification n'est réputée valablement effectuée qu'à l'expiration du délai de dix jours prévu à l'article 39 du même code. C'est donc à compter de cette date que court le délai de quinze jours imparti au preneur pour régulariser sa situation, rendant prématurée toute action introduite avant son expiration.

La cour statue également sur les demandes additionnelles en paiement des loyers échus en cours d'instance, qu'elle accueille après avoir rectifié le montant du loyer mensuel sur la base du contrat. Le jugement est donc confirmé sur l'irrecevabilité de la demande d'expulsion mais réformé pour statuer sur une omission relative aux loyers et pour y ajouter les échéances postérieures.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable l'action d'un propriétaire indivis, la cour d'appel de commerce précise l'étendue des prérogatives de ce dernier en matière de bail commercial. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en paiement de loyers et en expulsion pour défaut de qualité à agir du bailleur.

L'appelant soutenait que sa qualité de propriétaire indivis, reconnue par le preneur, suffisait à fonder son action, tandis que l'intimé opposait le défaut de détention des trois quarts des droits indivis requis pour les actes d'administration. La cour retient que si l'action en expulsion constitue un acte d'administration qui, au visa de l'article 971 du dahir des obligations et des contrats, exige la détention d'une majorité qualifiée, l'action en paiement des loyers est en revanche recevable pour tout copropriétaire.

Elle juge cependant que les dépôts de loyers effectués par le preneur au nom des anciens indivisaires sont libératoires pour la période qu'ils couvrent. Dès lors, la cour ne fait droit à la demande en paiement que pour les échéances postérieures à ces dépôts et uniquement à hauteur de la quote-part détenue par l'appelant.

Le jugement est donc infirmé sur la recevabilité de la demande en paiement mais confirmé sur l'irrecevabilité de la demande d'expulsion.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'éviction pour défaut de notification régulière de l'injonction, la cour d'appel de commerce précise les conditions de la fermeture continue du local commercial au sens de l'article 26 de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction tout en condamnant le preneur au paiement des arriérés locatifs.

L'appelant soutenait que la constatation par huissier de la fermeture du local sur trois jours consécutifs suffisait à établir la condition de fermeture continue permettant d'engager la procédure de validation de l'injonction. La cour écarte cet argument et retient que la notion de fermeture continue s'entend d'une fermeture permanente et durable, que ne saurait caractériser une simple constatation sur une période aussi brève, même corroborée par des déclarations de voisinage.

Elle ajoute que la preuve de cette condition doit être rapportée à la date de la tentative de notification de l'injonction, les difficultés de citation ultérieures étant sans incidence sur l'appréciation de sa régularité. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en ce qu'il a déclaré la demande d'éviction irrecevable.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour cause de prématurité, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée d'un commandement de payer visant, outre le délai légal de paiement, un délai supplémentaire pour libérer les lieux. Le tribunal de commerce avait en effet condamné le preneur au paiement des loyers arriérés tout en jugeant la demande d'expulsion irrecevable.

La cour retient que si l'article 26 de la loi 49.16 n'impose qu'un seul délai de quinze jours pour le paiement, le bailleur qui accorde de sa propre initiative un second délai pour l'évacuation est tenu de le respecter. En octroyant au preneur un délai d'évacuation distinct et successif au délai de paiement, le bailleur s'est obligé à attendre l'expiration de ces deux termes cumulés.

Dès lors, l'action en validation du congé et en expulsion introduite avant l'échéance du second délai est prématurée. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de recevabilité de la demande d'expulsion et sur la force probante des offres réelles de paiement. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande d'expulsion irrecevable tout en condamnant le preneur au paiement d'un arriéré locatif.

Le bailleur soutenait en appel que l'abandon des lieux par le preneur, constaté par huissier, justifiait l'expulsion sans qu'il soit besoin de délivrer un congé préalable, tandis que le preneur, par voie d'appel incident, contestait le montant de la condamnation en produisant des quittances de consignation. La cour écarte le moyen du bailleur et confirme l'irrecevabilité de la demande d'expulsion.

Elle retient que l'absence de justification de la notification d'un congé au preneur vicie la procédure, rendant la demande prématurée. En revanche, la cour fait partiellement droit à l'appel incident du preneur.

Elle constate que les offres réelles suivies de consignation auprès du greffe pour une partie de la période litigieuse constituent un paiement libératoire. Le jugement est donc confirmé quant à l'irrecevabilité de l'expulsion mais réformé quant au montant de la condamnation, qui est réduit à due concurrence des sommes consignées.

Saisi d'un litige relatif à l'expulsion d'un preneur commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de la mise en demeure préalable. Le tribunal de commerce avait condamné la preneuse au paiement d'arriérés locatifs et prononcé son expulsion.

L'appelante contestait la validité de l'injonction de payer, qui omettait de mentionner la sanction de l'expulsion, et faisait valoir l'apurement de sa dette par consignation après un refus du bailleur. La cour retient, au visa de l'article 26 de la loi 49-16, que l'injonction visant à obtenir la résiliation du bail doit, à peine d'irrecevabilité de la demande d'expulsion, mentionner expressément qu'elle est délivrée sous cette sanction.

Elle ajoute que la production d'un récépissé de consignation du montant total des loyers réclamés auprès du greffe suffit à écarter le manquement du preneur. Le jugement est par conséquent infirmé et les demandes du bailleur en paiement et en expulsion sont rejetées.

En matière de bail commercial et de procédure civile, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de la notification des actes de procédure à une société preneuse. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et condamné le preneur, jugé par défaut, au paiement d'un arriéré locatif et à l'expulsion.

Le débat en appel portait sur la régularité de la notification de l'instance et du jugement, le bailleur ayant fait signifier les actes à l'adresse des lieux loués tout en ayant connaissance du siège social effectif du preneur. La cour retient que la notification délivrée à une adresse dont le bailleur sait pertinemment que son cocontractant est absent est irrégulière.

Dès lors qu'il est établi que le bailleur avait connaissance du siège social du preneur, notamment pour lui avoir adressé des mises en demeure antérieures à cette adresse, il lui incombait de faire procéder à la signification à ce siège après avoir constaté la fermeture des locaux objet du bail. La cour en déduit la nullité de la procédure de notification et, par voie de conséquence, l'irrecevabilité de la demande d'expulsion fondée sur un commandement de payer irrégulièrement signifié.

Statuant sur l'arriéré locatif, la cour réduit le montant de la condamnation en se fondant sur les quittances de loyer produites par le preneur, non contestées par le bailleur, qui établissent une somme et une période de dette inférieures à celles initialement réclamées. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion et réformé quant au montant de la condamnation pécuniaire.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les conditions de validité de la signification d'un jugement et d'un commandement de payer, et sur les conséquences de leur nullité. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, assorties d'une condamnation au paiement des arriérés locatifs.

L'appelant soulevait la nullité de la signification du jugement, effectuée au domicile d'un parent et non à son propre domicile, en violation des prescriptions de l'article 38 du code de procédure civile. La cour retient que la signification à un parent n'est valable que si elle est réalisée au domicile ou au lieu de travail du destinataire de l'acte.

Dès lors que la signification du jugement et du commandement de payer préalable a été faite à une adresse étrangère au preneur, la cour déclare ces actes nuls et considère que le commandement n'a pu valablement mettre le preneur en demeure, ce qui rend la demande d'expulsion irrecevable. La cour juge cependant que l'obligation de payer les loyers est indépendante de la validité du commandement, et que faute pour le preneur de justifier du paiement des sommes dues, la condamnation pécuniaire doit être maintenue.

En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement sur l'expulsion mais le confirme sur la condamnation au paiement des loyers.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'une procédure d'expulsion pour loyers impayés, initiée par un commandement de payer signifié à une adresse autre que le domicile élu au contrat de bail. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande, prononçant l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des arriérés locatifs.

En appel, le preneur soulevait principalement la nullité de cette signification, effectuée à l'adresse des lieux loués en violation de la clause d'élection de domicile contractuelle, ainsi que le défaut de qualité de propriétaire du bailleur. La cour retient que la clause d'élection de domicile s'impose aux parties et que la signification d'un acte à une autre adresse, fût-elle celle du local commercial, la rend irrégulière et la prive de ses effets juridiques.

La cour écarte en revanche le moyen tiré du défaut de qualité du bailleur, la relation contractuelle suffisant à fonder l'action en paiement. Faisant par ailleurs droit à la demande additionnelle du bailleur, elle condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance, le défaut de contestation sur ce point valant reconnaissance de dette.

La cour d'appel de commerce infirme donc le jugement sur le chef de l'expulsion et, statuant à nouveau, déclare cette demande irrecevable, tout en confirmant la condamnation au paiement des loyers et en y ajoutant les arrérages postérieurs.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité de la sommation de payer préalable. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en ordonnant l'expulsion et le paiement des arriérés.

L'appelant contestait la régularité de la sommation, arguant qu'elle avait été signifiée au domicile personnel de son représentant légal et non au siège social de la société, qui correspondait au local loué. La cour retient que la signification à une personne morale doit, au visa des dispositions du code de procédure civile, être effectuée à son siège social, sauf convention contraire non établie.

Dès lors, la sommation délivrée à une adresse distincte est nulle et ne peut produire aucun effet juridique, ce qui rend la demande d'expulsion irrecevable. La cour relève cependant que le preneur a reconnu sa dette locative dans ses écritures, ce qui constitue un aveu judiciaire justifiant le maintien de sa condamnation au paiement.

Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion mais confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait fait droit aux demandes du bailleur. L'appelant soulevait l'irrecevabilité de l'action, au motif que le bail initial conclu avec lui en tant que personne physique avait été remplacé par un nouveau bail conclu avec la société qu'il représente, laquelle était la véritable débitrice des loyers.

La cour d'appel de commerce accueille ce moyen. Elle retient que la conclusion d'un contrat de bail postérieur avec la société du preneur initial, en sa qualité de personne morale distincte, a eu pour effet de substituer cette dernière dans la relation locative.

Dès lors, la mise en demeure et l'action en justice, ayant été dirigées contre le gérant à titre personnel et non contre la société locataire en la personne de son représentant légal, sont jugées irrégulières. Cette irrégularité vicie la procédure et fait obstacle à la demande d'expulsion.

Concernant les loyers impayés, la cour, prenant acte d'un paiement partiel intervenu, réduit le montant de la condamnation pécuniaire. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion, la demande étant déclarée irrecevable, et réformé quant au montant des loyers dus.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'un congé visant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers et du différentiel issu d'une révision judiciaire du loyer. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, retenant son état de défaillance. L'appelant contestait son état de défaillance et soulevait, à titre principal, la nullité du congé pour non-respect des mentions obligatoires prévues par la loi relative aux baux commerciaux. La cour retient d'abord que le preneur se trouvait bien en état de défaillance, le paiement partiel des loyers, excluant le différentiel issu d'une décision de révision de loyer devenue définitive, ne pouvant être considéré comme libératoire. Toutefois, la cour relève que le congé, pour être valable, doit impérativement mentionner, en application de l'article 26 de la loi n° 49-16, un délai de quinze jours imparti au preneur pour quitter les lieux. Or, le congé délivré au preneur se bornait à le sommer de payer sous quinzaine sous peine de saisine de la justice aux fins de résiliation, sans lui impartir expressément un délai pour l'évacuation. En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme le jugement entrepris, déclare la demande d'expulsion irrecevable pour vice de forme du congé, mais confirme la condamnation au paiement de l'indemnité de retard justifiée par la défaillance du preneur.

Saisi d'un litige relatif à la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la recevabilité de l'action en validation de l'injonction et l'opposabilité d'une cession de fonds de commerce non notifiée. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail, l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement d'arriérés, tout en déclarant irrecevable l'intervention du cessionnaire du fonds. La cour relève d'office que l'action en validation de l'injonction a été introduite plus de six mois après l'expiration du délai accordé au preneur. En application de l'article 26 de la loi 49.16, elle retient que le bailleur est déchu de son droit d'agir, ce qui entraîne l'irrecevabilité de la demande d'expulsion. La cour juge en outre inopposable au bailleur la cession du fonds de commerce, faute de notification de la cession du droit au bail dans les formes prévues par l'article 195 du dahir formant code des obligations et des contrats. Concernant les arriérés, elle écarte les témoignages produits par le preneur pour prouver le paiement, en raison de leurs contradictions et de l'impossibilité de prouver par témoins contre un écrit pour une somme excédant le seuil légal. Le jugement est donc infirmé sur le prononcé de l'expulsion mais confirmé sur la condamnation au paiement des loyers et sur l'irrecevabilité de l'intervention du cessionnaire.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé pour défaut de paiement de loyers commerciaux et sur la licéité d'une clause d'indexation annuelle du loyer. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur tout en rejetant sa demande reconventionnelle en nullité de la clause d'indexation et en restitution des loyers indûment versés. L'appelant contestait la régularité de la notification du congé, effectuée par un clerc de commissaire de justice sans visa de l'officier ministériel sur le certificat de remise, et soutenait la nullité de la clause d'augmentation du loyer comme contrevenant aux dispositions d'ordre public de la loi n° 07.03. Se conformant aux points de droit jugés par la Cour de cassation, la cour retient que la notification du congé est nulle au visa de l'article 44 de la loi n° 81.03, dès lors que le certificat de remise n'a pas été signé par le commissaire de justice lui-même, un procès-verbal de régularisation établi a posteriori ne pouvant couvrir cette nullité. La cour juge également que la clause prévoyant une augmentation annuelle du loyer est nulle de plein droit, car elle contrevient aux dispositions impératives de la loi n° 07.03 qui prohibent toute révision avant l'expiration d'un délai de trois ans. En conséquence, la demande d'expulsion est déclarée irrecevable et il est fait droit à la demande reconventionnelle du preneur en restitution des sommes versées au titre des augmentations illicites. Le jugement est donc infirmé sur ces chefs, la cour procédant par ailleurs à une réformation du montant des arriérés locatifs calculés sur la base du loyer initial et confirmant la condamnation au paiement de dommages et intérêts pour le retard.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait fait droit aux demandes du bailleur après avoir constaté la fermeture continue du local. Le débat portait principalement sur l'interprétation de la notion de fermeture continue du local au sens de l'article 26 de la loi 49-16, condition de validité de la procédure de résiliation initiée par le bailleur. La cour d'appel de commerce retient que la preuve d'une fermeture continue et prolongée, permettant au bailleur d'agir en résiliation, doit être établie par des constatations précises et répétées de l'auxiliaire de justice. Elle juge que des procès-verbaux de constat relevant une fermeture sur des périodes de vingt et cinquante-et-un jours sont insuffisants à caractériser l'abandon durable du local commercial. Dès lors, les conditions posées par l'article 26 de la loi 49-16 n'étant pas réunies, la demande d'expulsion est jugée irrecevable. La cour écarte cependant les moyens relatifs au montant des loyers et à la prescription, au motif que l'appel des preneurs était expressément limité au seul chef de l'expulsion, ce qui emportait acquiescement à la condamnation pécuniaire. En conséquence, la cour infirme partiellement le jugement sur le prononcé de l'expulsion mais le confirme quant à la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'un commandement de payer visant un preneur décédé, acte sur lequel se fondait une action en paiement et en expulsion dirigée contre ses héritiers. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en prononçant la condamnation au paiement des loyers et l'expulsion des héritiers du preneur. Les appelants soutenaient la nullité du commandement de payer, et par voie de conséquence de la procédure d'expulsion, au motif qu'il avait été délivré au preneur plusieurs années après son décès. La cour d'appel de commerce retient qu'un commandement de payer adressé à une personne décédée est entaché d'une nullité de fond insusceptible d'être couverte. Elle précise que si le mémoire réformateur permet de régulariser la saisine de la juridiction en dirigeant l'action contre les héritiers, il ne saurait rétroactivement valider l'acte extrajudiciaire préalable qui fonde la demande de résiliation du bail. Dès lors, la demande d'expulsion, fondée sur un commandement nul, est jugée irrecevable. La cour infirme par conséquent le jugement sur le chef de l'expulsion mais le confirme s'agissant de la condamnation au paiement des arriérés locatifs non prescrits.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de l'injonction préalable. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant le paiement des arriérés et l'éviction. L'appelant soulevait l'irrégularité de l'injonction au motif qu'elle ne respectait pas les formalités substantielles imposées par le dahir du 24 mai 1955, applicable au moment de sa délivrance. La cour accueille ce moyen et retient que l'injonction est privée d'effet pour fonder l'expulsion, dès lors qu'elle omettait de mentionner le préavis légal de six mois et les dispositions impératives de l'article 27 dudit dahir. Elle juge cependant que l'irrégularité de cet acte, si elle fait obstacle à la demande d'expulsion, ne dispense pas le preneur de son obligation de payer les loyers, dont le défaut n'est pas valablement contesté. Le jugement est par conséquent infirmé sur le chef de l'expulsion, la cour rejetant cette demande, mais confirmé s'agissant de la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

La Cour d’appel écarte l’exception tirée du défaut de qualité du bailleur en retenant l’autorité de la chose jugée d’une décision antérieure ayant irrévocablement établi la relation locative entre les parties, conformément à l’article 418 du Dahir des Obligations et des Contrats. Il en résulte que l’obligation du locataire au paiement des loyers est confirmée, tout paiement effectué à un tiers étranger à ce rapport contractuel étant jugé non libératoire.

En revanche, la Cour infirme la décision d’expulsion. Le bail relevant du statut des baux commerciaux issu du Dahir du 24 mai 1955, le congé doit impérativement respecter les formalités prescrites par ce texte. Le non-respect de ces règles de forme, notamment celles de l’article 6, vicie le congé et rend la demande d’expulsion subséquente irrecevable.

Sont par ailleurs jugées irrecevables les demandes d’intervention et de mise en cause, au motif qu’elles ne peuvent être formées pour la première fois en appel.