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Hypothèque de premier rang

Saisi d'une demande de mainlevée d'hypothèque consentie par une caution réelle, la cour d'appel de commerce devait déterminer si la garantie couvrait un prêt spécifique ou l'intégralité des engagements du débiteur principal. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en se fondant sur une expertise comptable et l'interprétation des conventions liant les parties. L'appelante soutenait que sa garantie était limitée au remboursement d'un prêt déterminé, lequel aurait été soldé par un versement subséquent, et contestait la validité du rapport d'expertise qui avait conclu à la persistance d'une dette globale. La cour écarte ce moyen en retenant, au visa de l'article 230 du dahir des obligations et des contrats, que le protocole d'accord initial stipulait expressément que la sûreté garantissait l'ensemble des sommes dont la société emprunteuse était ou serait débitrice envers l'établissement bancaire. Elle relève que cette interprétation est corroborée par un acte notarié postérieur qui inventorie ladite hypothèque parmi les garanties couvrant la totalité de l'encours de la société débitrice. Dès lors, faute pour la caution de rapporter la preuve d'un accord spécifique d'imputation du paiement partiel sur le seul prêt initial, la cour considère que ce versement s'imputait sur la dette globale, laquelle n'était pas éteinte. Le jugement ayant refusé la mainlevée est par conséquent confirmé.

Le créancier titulaire d'une sûreté peut, lors de l'échéance de sa créance, en poursuivre le recouvrement en sa qualité de créancier ordinaire, par une action en paiement, et en sa qualité de créancier privilégié, en engageant la procédure de réalisation de sa sûreté. En l'absence de toute disposition légale interdisant le cumul de ces deux actions, dont la finalité est l'exécution sur les biens du débiteur dans la limite du montant de la dette et non son double paiement, une cour d'appel retient à bon droit que l'obtention par un créancier d'un jugement ordonnant la vente du fonds de commerce nanti ne fait pas obstacle à sa demande tendant à la condamnation du débiteur au paiement de la même créance.

Relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond l'examen du caractère proportionné de l'engagement d'une caution personne physique à ses biens et revenus, au sens de l'article 147 de la loi n° 31-08 édictant des mesures de protection du consommateur. Dès lors, une cour d'appel qui, pour écarter le moyen tiré de la disproportion, constate que la caution était, au moment de la conclusion du contrat, gérante et associée de la société débitrice et propriétaire d'actifs de valeur, et en déduit que ses capacités financières étaient compatibles avec son engagement, justifie légalement sa décision. La proportionnalité n'implique pas une égalité entre l'engagement et le patrimoine, mais une capacité suffisante de la caution à faire face à son obligation.

Ayant constaté qu'une banque avait débloqué la totalité des fonds objet d'un contrat de prêt immobilier au profit de l'emprunteur, une cour d'appel retient à bon droit que la banque a exécuté son obligation principale de délivrance des fonds. Le manquement de la banque aux dispositions légales et réglementaires relatives au versement de ces fonds sur le compte professionnel du notaire instrumentaire ne constitue pas une inexécution des obligations nées du contrat de prêt, mais une faute distincte qui ne peut justifier la résolution dudit contrat sur le fondement de l'article 259 du Dahir des obligations et des contrats, une telle faute pouvant tout au plus ouvrir droit à une action en nullité.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour ordonner la subrogation d'un assureur dans le paiement des échéances d'un prêt immobilier suite à l'invalidité de l'emprunteur, retient que, conformément au contrat d'assurance de groupe, l'obligation d'informer l'assureur du sinistre pèse sur l'établissement de crédit, souscripteur et bénéficiaire. Ayant constaté que ce dernier a reçu le certificat médical attestant du taux d'invalidité sans le contester, la cour en déduit exactement que le sinistre est réputé accepté. Cette acceptation est dès lors opposable à l'assureur qui ne peut se prévaloir du non-respect de la procédure d'arbitrage contractuelle, celle-ci n'étant prévue qu'en cas de contestation du sinistre de sa part.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient, en application de l'article 525 du Code de commerce, que l'état de cessation des paiements d'un client justifie la clôture par la banque d'une ouverture de crédit sans préavis, peu important que la banque ait commis des erreurs dans la facturation des intérêts. Ayant souverainement constaté l'absence de lien de causalité direct entre ces erreurs et les autres préjudices allégués par le client, tels que la perte d'exploitation, elle limite légalement la réparation à la seule restitution des sommes indûment perçues. Par ailleurs, la banque dont le client n'a pas respecté les termes d'un protocole transactionnel ne peut se prévaloir de l'effet extinctif de cette transaction pour s'opposer à la demande en restitution.

Confirmant un jugement du Tribunal de commerce, la Cour d’appel de commerce juge qu’une injonction immobilière n’est pas entachée de nullité au seul motif que le montant de la créance y figurant correspond à la totalité de la dette du débiteur principal et non au montant plafonné de l’engagement de la caution réelle. Une telle discordance ne constitue pas un vice de forme mais s’analyse en une contestation portant sur le quantum de la dette, laquelle est sans incidence sur la validité de l’acte introductif de la procédure de réalisation de la sûreté. L’injonction demeure ainsi valide dès lors qu’elle respecte les mentions obligatoires prescrites par l’article 216 du Code des droits réels et qu’elle est fondée sur un certificat spécial d’inscription valant titre exécutoire en vertu de l’article 214 du même code. La Cour rappelle en outre que le principe d’indivisibilité de l’hypothèque s’oppose à son extinction partielle tant que la dette garantie n’est pas intégralement soldée. Par conséquent, la contestation du montant par la caution ne saurait paralyser les poursuites engagées par le créancier hypothécaire.

Confirmant une ordonnance du juge des référés du Tribunal de commerce, la Cour d’appel de commerce de Marrakech juge que le privilège général accordé à l’organisme de sécurité sociale pour le recouvrement de ses créances, en vertu de l’article 28 du dahir relatif au régime de sécurité sociale et de l’article 105 de la loi portant code de recouvrement des créances publiques, ne s’étend qu’aux meubles et effets mobiliers du débiteur. Ce privilège ne confère par conséquent aucune prérogative ni droit de préférence sur le produit de la vente sur saisie d’un immeuble. Dès lors, le droit du créancier titulaire d’une hypothèque de premier rang, qui bénéficie d’un droit de préférence et d’un droit de suite sur l’immeuble grevé conformément à l’article 197 du code des droits réels, prime le privilège général de l’organisme social. La Cour en déduit que l’opposition formée par ledit organisme sur le produit de la vente de l’immeuble est dénuée de fondement juridique et doit faire l’objet d’une mainlevée.

Est annulée l’ordonnance du juge-commissaire qui, lors de la distribution du produit de la vente d’un immeuble grevé, n’a pas colloqué au rang de créancier hypothécaire le garant ayant partiellement désintéressé le titulaire de l’hypothèque. La cour d’appel juge que le garant qui exécute son engagement est subrogé dans les droits et privilèges du créancier et doit bénéficier, à ce titre, du même rang de préférence.

La décision se fonde sur l’acte de subrogation par lequel le créancier initial a explicitement transféré au garant l’ensemble de ses « droits et privilèges ». La cour relève en outre qu’une précédente ordonnance du juge-commissaire, non annulée ou modifiée, avait déjà admis la créance du garant à titre privilégié. Le privilège hypothécaire doit donc profiter conjointement au créancier et au garant, avant toute distribution aux autres créanciers.

Il résulte des énonciations de l’arrêt attaqué que la demanderesse a conclu avec une société étrangère un contrat de construction portant sur deux immeubles édifiés sur une parcelle immatriculée. Cette société a obtenu un financement garanti par une hypothèque de premier rang consentie au profit d’un établissement bancaire sur le terrain nu. La société ayant cessé les travaux et quitté le territoire, l’immeuble a été vendu sur saisie immobilière à l’initiative du créancier hypothécaire. La demanderesse a sollicité l’annulation du procès-verbal de vente, soutenant que celle-ci avait porté sur des constructions non comprises dans le gage.

Par jugement confirmé par arrêt, les juges du fond ont rejeté la demande. Ils ont retenu que l’hypothèque s’étend, en vertu de l’article 517 du Dahir formant des obligations et des contrats, à ce qui est incorporé au sol, sauf stipulation contraire, et que la vente a porté sur le bien tel qu’il existait au moment de la saisie. Ils ont ajouté que la contestation relative aux modalités de la vente avait déjà été tranchée par un précédent arrêt devenu définitif, auquel était attachée l’autorité de la chose jugée au sens de l’article 450 du même code.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle retient, d’une part, que le moyen tiré de l’absence de justification du fondement juridique de la décision ne saurait prospérer dès lors que l’arrêt énonce que la demande de nullité portait sur des éléments déjà couverts par une précédente décision définitive, et, d’autre part, que le grief relatif à la distinction entre le sol hypothéqué et les constructions réalisées par un tiers relève de l’appréciation souveraine des juges du fond. Elle écarte enfin les moyens critiquant les modalités de publicité de la vente, dès lors que la cour d’appel a constaté l’absence de vice de procédure et l’absence de démonstration d’un préjudice.

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé contre un arrêt de la cour d’appel de Meknès qui avait confirmé le jugement de première instance prononçant la nullité d’une donation de droits indivis sur un immeuble.

En l’espèce, le demandeur avait obtenu une caution personnelle solidaire d’un tiers pour garantir une dette d’une société à son égard. Le requérant, garant de cette dette, avait par la suite effectué une donation de ses droits indivis sur un immeuble au profit de son épouse, la requérante. Le demandeur a alors intenté une action en nullité de cette donation, estimant qu’elle portait atteinte à ses droits de créancier.

La Cour de cassation a rappelé que la donation est contestable en raison de la dette existant à la charge du donateur au profit de ses créanciers, en ce qu’elle diminue la garantie générale qui leur est accordée. La cour d’appel ayant constaté l’existence d’une dette garantie par le requérant et la réalisation de la donation postérieurement à la constitution de cette garantie, elle a pu légalement en déduire la nullité de la donation.

La Cour de cassation a ainsi considéré que la cour d’appel avait fondé sa décision sur une base légale, rejetant l’argument du requérant selon lequel la garantie hypothécaire consentie par lui couvrait l’intégralité de la dette, cet argument étant contredit par les pièces produites.

La Cour de cassation a été saisie d’un pourvoi contre un arrêt de la cour d’appel ayant statué sur la compétence territoriale d’une juridiction de première instance en matière d’annulation d’un contrat de location. Un établissement bancaire contestant la compétence du tribunal de première instance, au motif que le litige relevait de la compétence du tribunal de commerce.

Sur le moyen unique, le requérant soutenait que le litige, bien que portant sur un contrat de location, découlait d’une opération de réalisation d’hypothèque, relevant de la compétence commerciale. La Cour de cassation a reconnu que la motivation de l’arrêt d’appel fondée sur l’article 5 de la loi n° 95-53 instituant les tribunaux de commerce était pertinente. Elle a jugé déterminante l’analyse de la cour d’appel selon laquelle le contrat de location, objet principal du litige, était de nature civile, écartant ainsi l’argument du caractère commercial par accessoire. Ainsi, elle a estimé que cette motivation suffisait à rejeter ce moyen.

La Cour de cassation a, par conséquent, rejeté le pourvoi, confirmant ainsi l’arrêt de la cour d’appel validant la compétence territoriale du tribunal de première instance.

La Cour de cassation a été saisie d’un pourvoi contre un arrêt de la cour d’appel ayant infirmé un jugement de première instance relatif à la validité d’une vente forcée d’un bien immobilier. L’entreprise de construction contestait cette vente aux enchères, au motif qu’elle incluait irrégulièrement les constructions qu’elle avait édifiées sur le terrain hypothéqué.

Sur le premier moyen, la requérante soutenait que la vente excédait l’assiette initiale de l’hypothèque consentie à la banque. La Cour de cassation a reconnu que la motivation fondée sur l’article 517 du Dahir formant Code des obligations et des contrats était critiquable, mais a jugé déterminante la motivation alternative de la cour d’appel tirée de l’autorité de la chose jugée, issue d’un précédent arrêt non contesté spécifiquement par la requérante. Ainsi, elle a estimé que cette motivation suffisait à rejeter ce moyen.

Sur le second moyen, la requérante reprochait à l’arrêt attaqué de s’être focalisé à tort sur la régularité des procédures de vente aux enchères plutôt que sur l’annulation du procès-verbal de vente. La Cour de cassation a toutefois relevé que la cour d’appel avait expressément examiné et validé la régularité de ce procès-verbal, en écartant au passage les allégations de dol et de tromperie formulées par la requérante.

La Cour de cassation a, par conséquent, rejeté le pourvoi, confirmant ainsi l’arrêt de la cour d’appel validant la vente.

La Cour de cassation a cassé un arrêt de la Cour d’appel de commerce de Casablanca qui avait débouté un créancier hypothécaire de sa demande d’annulation d’un contrat de location conclu par le débiteur sur le bien immobilier hypothéqué.

La Cour d’appel avait considéré que le créancier n’avait pas qualité pour agir en nullité du contrat de location, n’étant pas partie à ce contrat.

Or, la Cour de cassation a rappelé que l’article 1179 du D.O.C. interdit au débiteur hypothécaire d’accomplir tout acte susceptible de diminuer la valeur du bien grevé. La location du bien, en l’affectant à l’usage d’un tiers, est susceptible d’en diminuer la valeur en cas de vente forcée dans le cadre de la réalisation de l’hypothèque.

Par conséquent, le créancier hypothécaire a un intérêt légitime à agir pour faire annuler un contrat de location qui pourrait compromettre ses droits. La Cour de cassation a donc cassé l’arrêt d’appel et renvoyé l’affaire devant la même Cour, composée d’une autre formation, pour qu’elle statue à nouveau en tenant compte de ce principe.