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Destination commerciale

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour changement d'activité commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur la liberté d'exploitation du preneur en l'absence de clause de destination spécifique. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande.

L'appelant soutenait que le preneur avait illicitement modifié l'usage des lieux loués, passant d'un commerce de vêtements à une activité de restauration. La cour retient qu'en l'absence de production d'un contrat de bail stipulant une destination commerciale exclusive, la restriction prévue à l'article 22 de la loi 49-16 est inapplicable.

Elle rappelle que lorsque les lieux sont loués à usage commercial sans autre précision, et qu'ils ne présentent pas de caractéristiques les destinant à un usage unique, le preneur est libre d'y exercer l'activité de son choix et d'en changer. Faute pour le bailleur de rapporter la preuve d'une convention limitant l'activité du preneur, la cour juge la demande d'éviction infondée et confirme le jugement entrepris.

La cour d'appel de commerce qualifie de bail commercial, soumis à la loi n° 49-16, la location d'un terrain nu à une société qui y expose ses produits à la vente. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en résolution du bail et en expulsion du preneur.

L'appelant soutenait que le bail devait être régi par le droit commun des obligations et que les constructions non autorisées édifiées par le preneur justifiaient l'application de la clause résolutoire. La cour écarte ce moyen en retenant que la destination commerciale de la location emporte application du régime spécial des baux commerciaux.

Elle juge ensuite, au visa de l'article 8 de la loi n° 49-16, que si des constructions ont bien été édifiées sans autorisation, elles ne sont pas de nature à porter atteinte à la sécurité de l'immeuble ni à augmenter les charges du bailleur. La cour relève en outre que l'existence d'une décision pénale ordonnant la démolition desdites constructions suffit à purger l'infraction sans justifier la résolution du bail.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de validation d'un congé pour motifs graves, la cour d'appel de commerce examine la portée d'une clause de destination commerciale générale. Le tribunal de commerce avait écarté la demande d'éviction, considérant que ni le changement d'activité ni les modifications apportées aux locaux ne constituaient des manquements justifiant la résiliation du bail.

L'appelant soutenait que le changement d'activité, passant de cordonnier à épicerie, violait la destination contractuelle et que les aménagements réalisés constituaient des modifications graves au sens de la loi 49-16. La cour retient que la clause du bail stipulant un "usage commercial" de manière générale prime sur l'activité déclarée au registre du commerce, de sorte que le changement d'activité ne constitue pas une faute en l'absence de clause restrictive expresse.

Elle juge en outre que l'appréciation de la gravité des modifications apportées aux locaux, telles que l'installation d'une mezzanine et d'une cloison, relève du pouvoir souverain du juge du fond, qui peut légitimement ordonner une expertise pour vérifier si ces changements affectent la sécurité de l'immeuble. Dès lors que le rapport d'expertise a conclu à l'absence de danger pour la structure du bâtiment et que la sous-location n'est pas prouvée, les motifs du congé sont jugés non fondés.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour reprise personnelle et ordonné l'éviction d'un preneur commercial moyennant indemnité, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la compétence matérielle des juridictions commerciales. L'appelant, bailleur, soulevait pour la première fois l'incompétence du tribunal de commerce au motif que l'immeuble loué serait à usage d'habitation et non commercial, rendant le bail insusceptible de cette qualification.

La cour écarte ce moyen en rappelant que l'exception d'incompétence doit être soulevée in limine litis et ne peut être invoquée pour la première fois en appel, d'autant que l'appelant était lui-même le demandeur initial devant la juridiction commerciale. Sur le fond, elle retient que le contrat de bail, qui constitue la loi des parties, stipule expressément une destination commerciale.

Elle juge dès lors inopérante la production d'un document administratif postérieur au contrat et relatif à l'affectation urbanistique du bien, celui-ci ne pouvant remettre en cause la nature commerciale de la relation contractuelle convenue entre les parties. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur la compétence matérielle du tribunal de commerce pour connaître d'une action en paiement de loyers et en expulsion. Le tribunal de commerce s'était déclaré compétent pour statuer sur le litige.

L'appelant, preneur à bail, contestait cette compétence au motif qu'il n'exerçait aucune activité commerciale dans les lieux loués et n'avait pas la qualité de commerçant. La cour écarte ce moyen en retenant que la compétence est déterminée non par la qualité des parties ou l'usage effectif du local, mais par la nature du contrat et la loi qui le régit.

Elle rappelle que le litige, portant sur un local destiné contractuellement à un usage commercial, relève des dispositions de la loi 49-16. Or, en application de l'article 35 de ladite loi, la compétence pour connaître des contestations y afférentes est exclusivement dévolue aux tribunaux de commerce, ce qui justifie la confirmation du jugement entrepris.

L'arrêt statue sur les conséquences de l'inexécution d'une décision de justice ordonnant la restitution d'un bien et sur les modalités d'évaluation du préjudice qui en résulte. Le tribunal de commerce avait condamné la société détentrice d'un véhicule à en payer la valeur et à indemniser les propriétaires pour le préjudice de jouissance.

L'appelante principale contestait le principe de sa condamnation en arguant d'un défaut de notification du jugement initial, tandis que les appelants incidents sollicitaient la réévaluation des indemnités jugées insuffisantes. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré du défaut de notification en retenant que le refus d'exécuter est matériellement établi par un procès-verbal de refus d'exécution, rendant la contestation de la notification inopérante.

Concernant la valeur du bien, la cour confirme l'évaluation expertale retenue par les premiers juges, faute pour les propriétaires de justifier d'une valeur supérieure à la date de la dépossession et pour la société détentrice de produire une contre-expertise. En revanche, la cour considère que l'indemnité allouée au titre du préjudice de jouissance est insuffisante au regard de la longue durée de la privation et de la destination commerciale du véhicule.

Le jugement est donc réformé sur ce seul point par une augmentation du montant des dommages-intérêts et confirmé pour le surplus.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les conséquences de l'impossibilité d'exploiter commercialement un local loué à cet effet, en raison d'une interdiction administrative. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du bail aux torts du bailleur tout en rejetant la demande du preneur en restitution de sommes versées au titre de dettes antérieures.

L'appelant principal soutenait que l'antériorité de l'exploitation commerciale et son droit de propriété primaient sur une décision administrative de refus de licence, tandis que l'appelant incident contestait le rejet de sa demande en restitution d'une somme qu'il qualifiait de pas-de-porte et non de reprise de la dette du précédent locataire. La cour retient que la conclusion d'un nouveau bail établit une relation juridique autonome, dans le cadre de laquelle le bailleur s'est engagé par un écrit distinct à garantir la destination commerciale du local.

Elle relève que la décision administrative de refus, fondée sur les documents d'urbanisme, constitue un fait juridique opposable qui empêche le preneur de jouir du bien conformément à sa destination contractuelle, justifiant ainsi le rejet de la demande en paiement des loyers. Concernant l'appel incident, la cour écarte la demande en restitution, faute pour le preneur de rapporter la preuve que la somme versée constituait un pas-de-porte et non, comme l'indiquait un reçu, le règlement de dettes du cédant.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contestant la compétence matérielle du tribunal de commerce dans un litige relatif à l'exécution d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur le critère de qualification du local. Le tribunal de commerce s'était déclaré compétent pour connaître de la demande en paiement de loyers et en expulsion formée par le bailleur.

L'appelant, preneur à bail, soutenait que le local servait en réalité d'entrepôt inexploité et ne relevait donc pas de la juridiction commerciale, mais du tribunal de première instance. La cour écarte ce moyen en retenant que la compétence se détermine au regard de la destination contractuelle des lieux et non de leur usage effectif.

Elle relève que le contrat de bail stipulait expressément un usage commercial et artisanal, ce qui suffit à fonder la compétence du tribunal de commerce en application de l'article 35 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé et le dossier renvoyé au premier juge pour qu'il soit statué au fond.

Saisi d'un appel contre un jugement retenant la compétence matérielle du tribunal de commerce pour connaître d'une action en résiliation de bail et en paiement de loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur le critère de la commercialité déterminant la compétence juridictionnelle. Le tribunal de commerce s'était déclaré compétent, tandis que le preneur appelant soutenait que les lieux, utilisés comme simple entrepôt et non pour une activité commerciale effective, relevaient de la compétence du tribunal de première instance.

La cour écarte ce moyen en retenant que la compétence doit être appréciée au regard de la destination contractuelle des lieux et non de leur usage factuel. Elle relève que le contrat de bail stipulait expressément que le local était affecté à un usage commercial.

Au visa de l'article 35 de la loi n° 49-16, qui attribue aux juridictions commerciales le contentieux de son application, la cour juge que la seule mention de la destination commerciale dans le contrat suffit à établir leur compétence. Le jugement de compétence est par conséquent confirmé et le dossier renvoyé au premier juge pour qu'il soit statué au fond.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial, le tribunal de commerce avait écarté les moyens du bailleur tirés de la fermeture du local et de son utilisation à des fins délictueuses. L'appelant soutenait que la fermeture du fonds pendant plus de cinq ans, ainsi que son utilisation comme lieu de trafic de stupéfiants par un gérant-libre, constituaient des manquements graves justifiant l'éviction sans indemnité. La cour d'appel de commerce écarte cette argumentation en retenant une qualification stricte du changement d'activité. Elle juge que la commission d'actes délictueux au sein des locaux, bien que pénalement répréhensible, ne constitue pas un changement de la destination commerciale convenue dès lors que l'exploitation en tant que café s'est poursuivie. La cour relève en outre que le bailleur avait lui-même lié la fermeture du local à ces activités criminelles, rendant ce moyen dépendant du premier. Les faits reprochés n'étant pas qualifiés de manquement aux obligations du bail, la question de l'imputabilité des actes du gérant-libre au preneur devient inopérante. Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation d'un contrat de gérance-libre pour modification de l'activité commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'interprétation de la clause de destination des lieux. Le tribunal de commerce avait considéré que l'activité exercée par le gérant-libre ne contrevenait pas à l'objet du contrat. L'appelant soutenait que la préparation et la vente de pâtisseries ne relevaient pas de l'activité de "restauration rapide" autorisée, constituant un manquement contractuel. La cour retient que la notion de "restauration rapide" est suffisamment large pour inclure la vente de pâtisseries, faute pour le bailleur de rapporter la preuve contraire. Elle ajoute, en application de l'article 473 du dahir formant code des obligations et des contrats, qu'en cas de doute sur la portée d'une obligation, celle-ci doit être interprétée dans le sens le plus favorable au débiteur, en l'occurrence le gérant-libre. La cour écarte par ailleurs les moyens tirés des nuisances et des manquements aux règles de sécurité comme étant inopérants, dès lors que la demande était exclusivement fondée sur le changement d'activité. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé autorisant un preneur à modifier l'activité commerciale prévue au bail, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'interprétation de l'article 22 de la loi n° 49-16. Le premier juge avait fait droit à la demande du preneur, malgré l'opposition du bailleur. L'appelant soutenait que cette décision violait tant la force obligatoire du contrat que les dispositions impératives de la loi précitée, qui subordonnent toute modification de l'activité à l'accord écrit du bailleur. La cour relève que le contrat de bail stipulait une destination commerciale précise et que le bailleur avait formellement notifié son refus au preneur. Elle retient qu'en application de l'article 22 de la loi n° 49-16, le juge ne peut se substituer à la volonté du bailleur pour autoriser un changement d'activité. Dès lors que le consentement écrit du bailleur faisait défaut, l'autorisation judiciaire était dépourvue de base légale. L'ordonnance entreprise est par conséquent infirmée et la demande du preneur rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial portant sur un terrain nu et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce devait déterminer si les aménagements réalisés par ce dernier constituaient une modification non autorisée de la chose louée. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en considérant que l'édification de constructions en dur constituait un manquement contractuel. L'appelant soutenait pour sa part que la destination commerciale des lieux et l'engagement du bailleur de l'assister dans l'obtention des autorisations administratives valaient consentement implicite aux aménagements nécessaires à l'exploitation. La cour retient que l'obligation contractuelle du bailleur d'aider le preneur à obtenir une autorisation de clôture et de raccordement électrique emporte une approbation des aménagements indispensables à l'activité de vente de matériaux de construction. Elle relève en outre, au visa de l'article 8 de la loi n° 49-16, que la résiliation pour modification des lieux est subordonnée à la preuve d'une atteinte à la solidité du bien. Faute pour le bailleur de démontrer que les constructions litigieuses, de simples murs surmontés de tôle, portaient préjudice à l'immeuble, le manquement justifiant l'expulsion n'est pas caractérisé. Le jugement est par conséquent infirmé et la demande de résiliation rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial pour changement d'activité, la cour d'appel de commerce examine les conditions de l'inexécution contractuelle du preneur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur au motif que le contrat de bail ne stipulait aucune destination exclusive des lieux. L'appelant soutenait que le passage d'un commerce de produits alimentaires à la vente de tabac et de jeux de hasard constituait un manquement grave justifiant la résiliation, même en l'absence de clause spécifique. La cour retient que, pour caractériser un tel manquement, le changement d'activité doit contrevenir à une stipulation expresse du contrat définissant l'usage convenu. Elle rappelle, au visa de l'article 22 de la loi 49-16, que l'interdiction de modifier l'activité est subordonnée à l'existence d'un accord écrit entre les parties sur la nature de celle-ci. En l'absence d'une telle convention fixant une destination commerciale exclusive, le preneur demeure libre d'exercer toute activité licite dans les locaux loués. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en rétablissement d'un conduit de fumée dans un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'appréciation des preuves et le caractère discrétionnaire de l'expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur. L'appelant soutenait principalement la dénaturation des pièces, notamment un plan architectural, et l'obligation pour le juge d'ordonner une expertise face à une question technique. La cour écarte ces moyens en retenant que la preuve de l'existence antérieure du conduit n'est pas rapportée, se fondant à la fois sur un constat d'huissier n'en faisant pas mention et sur la nature de l'activité commerciale précédente, une crèmerie, qui ne justifiait pas un tel équipement. La cour rappelle que le recours à une expertise relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond, lesquels ne sont pas tenus d'y faire droit dès lors qu'ils s'estiment suffisamment éclairés par les éléments du dossier. Le jugement est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le droit du preneur de modifier l'activité commerciale exercée dans les lieux loués en l'absence de clause de destination spécifique dans le bail. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction formée par la bailleresse, considérant le changement d'activité comme non fautif. L'appelante soutenait que la destination commerciale, bien que non stipulée au bail, résultait des mentions de l'acte de cession du fonds de commerce et que toute modification d'activité imposait le respect de la procédure prévue à l'article 22 de la loi 49.16. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que seul le contrat de bail constitue la loi des parties. Dès lors que le bail initial a été consenti pour un usage commercial sans spécialisation, le preneur dispose de la liberté de changer d'activité. La cour précise que les mentions figurant dans l'acte de cession du fonds de commerce, telles que les références au registre du commerce ou à l'administration fiscale, sont inopposables au bailleur car elles ne lient que le cédant et le cessionnaire. Elle ajoute que les dispositions de l'article 22 de la loi 49.16, relatives au changement d'activité, ne s'appliquent que lorsqu'une destination contractuelle a été initialement convenue, ce qui n'est pas le cas en l'absence de clause expresse. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en validation de congé pour faute du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification de l'occupation des lieux par un tiers. Le tribunal de commerce avait écarté les griefs de sous-location et de changement d'activité invoqués par le bailleur. En appel, le débat portait sur la question de savoir si la relation contractuelle liant les preneurs au tiers occupant devait être qualifiée de sous-location prohibée ou de contrat de gérance libre. La cour d'appel de commerce retient que la production d'un contrat de gérance libre suffit à réfuter le grief de sous-location, ce contrat établissant la nature de la relation juridique avec le tiers occupant. Elle juge par ailleurs le moyen tiré du changement d'activité inopérant, dès lors que le contrat de bail initial ne précisait aucune destination commerciale spécifique, rendant toute modification indifférente. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Confirmant un jugement du Tribunal de commerce, la Cour d’appel de commerce retient la responsabilité d’un particulier pour l’importation de produits contrefaisants, en précisant que la protection d’une marque enregistrée s’étend à l’ensemble des produits relevant des classes visées par le dépôt. La cour établit qu’une quantité de marchandises, même restreinte, suffit à constituer une présomption de leur destination commerciale, écartant ainsi l’argument d’un usage purement personnel. Cette présomption de commercialisation emporte elle-même une présomption de connaissance du caractère frauduleux des produits par l’importateur, peu important que ce dernier n’ait pas la qualité de commerçant. En conséquence, la bonne foi de l’acquéreur est inopérante à l’exonérer de sa responsabilité délictuelle, dès lors que la connaissance de la contrefaçon est tenue pour établie. Le délit de contrefaçon est donc constitué, engageant la responsabilité de l’auteur de l’importation en application de la loi sur la protection de la propriété industrielle.

Ayant relevé qu'un contrat de bail commercial, stipulant une destination commerciale des lieux, ne mettait pas à la charge du bailleur l'obtention de la licence d'exploitation, une cour d'appel en déduit exactement que cette autorisation administrative, qui revêt un caractère personnel, incombe au seul preneur. Par conséquent, l'impossibilité pour ce dernier d'obtenir ladite licence ne caractérise pas un manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme et ne le dispense pas de son obligation de payer les loyers.