Mot clé
Bonne foi du preneur

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un paiement des loyers effectué par dépôt bancaire malgré le refus du bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de résiliation du bail et d'expulsion, considérant que le preneur n'était pas en état de demeure.

L'appelant soutenait que le paiement par dépôt sur son compte bancaire, mode de règlement non convenu et expressément refusé par lui, ne constituait pas un paiement libératoire, le preneur n'ayant pas recouru à la procédure des offres réelles. La cour écarte ce moyen dès lors qu'il est établi que le preneur a effectué le dépôt des loyers sur le compte du bailleur avant même la réception de la mise en demeure visant lesdits loyers.

Elle retient que la caractérisation de la demeure du preneur ne dépend pas de la méthode de paiement utilisée, mais de l'absence de règlement des loyers dans les délais impartis. Le paiement, intervenu après des tentatives infructueuses de règlement direct refusées par le bailleur, démontre la bonne foi du preneur et fait obstacle à la résiliation pour défaut de paiement.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, le tribunal de commerce ayant retenu le défaut de paiement des loyers. Le preneur soutenait que la mise en demeure n'était pas caractérisée, l'échec de la procédure d'offres réelles et de consignation résultant d'une erreur matérielle dans l'ordonnance présidentielle autorisant le paiement.

La cour d'appel de commerce relève que le preneur avait bien initié la procédure en indiquant l'adresse exacte du bailleur dans sa requête. Elle retient que l'erreur matérielle sur l'adresse, figurant dans l'ordonnance subséquente et ayant empêché la notification des offres, n'est pas imputable au débiteur.

En l'absence de faute du preneur dans l'exécution de son obligation de paiement, la cour juge que le manquement contractuel n'est pas établi. Par conséquent, la cour infirme le jugement en ce qu'il a prononcé l'expulsion, le confirme pour la condamnation au paiement des loyers échus et fait droit à la demande additionnelle du bailleur pour les termes courus en cours d'instance.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la nullité d'un bail commercial et l'expulsion de l'occupant, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité d'un tel contrat au propriétaire inscrit au titre foncier. L'appelant principal, preneur, invoquait sa bonne foi et son occupation de longue date, tandis que l'appelante à titre incident, bailleresse non-propriétaire, se prévalait de sa qualité de constructeur de bonne foi sur le terrain d'autrui pour soutenir le caractère prématuré de l'action.

La cour écarte ces moyens en rappelant le principe de l'effet purgeant du titre foncier, au visa de l'article 62 du dahir sur l'immatriculation foncière. Elle retient que le titre foncier constitue le point de départ unique des droits réels et que les droits non inscrits, quelle que soit leur antériorité, sont inopposables au propriétaire.

La cour en déduit que la bailleresse, n'étant pas inscrite comme propriétaire, n'avait pas qualité pour consentir le bail, lequel est nul pour avoir porté sur la chose d'autrui sans ratification du véritable propriétaire, en application des articles 485 et 632 du code des obligations et des contrats. L'occupant se trouvant par conséquent sans droit ni titre pour justifier son maintien dans les lieux, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la portée libératoire des offres réelles effectuées par le locataire en présence d'une incertitude sur l'identité du véritable créancier. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des héritiers du bailleur initial, condamnant le preneur au paiement des arriérés et à l'éviction.

L'appelant contestait sa défaillance, soutenant avoir effectué des offres réelles et consignations au profit tant des héritiers que d'un tiers se présentant comme co-bailleur, et ce, antérieurement à la mise en demeure. La cour relève qu'en l'absence de contrat de bail écrit et face à des documents fiscaux mentionnant des associés au propriétaire initial, l'identité du créancier des loyers était équivoque.

Elle retient que les offres réelles, même effectuées au profit de personnes dont la qualité de bailleur est contestée par les demandeurs, suffisent à démontrer la bonne foi du preneur et son intention d'exécuter son obligation de paiement. Dès lors, la cour considère que le manquement du preneur n'est pas caractérisé et que la condition de la mise en demeure préalable à la résiliation n'est pas remplie.

Le jugement entrepris est par conséquent infirmé, la cour rejetant les demandes en paiement et en expulsion formées par les bailleurs.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité de la substitution du bailleur. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion, retenant que le preneur avait été informé du changement de propriétaire du local.

L'appelant contestait la validité du congé, soulevant la question de savoir si un procès-verbal de sommation interpellative visant uniquement à identifier l'occupant pouvait valoir notification régulière de la substitution du bailleur. La cour d'appel de commerce retient que ce procès-verbal, dont l'unique objet était d'identifier l'occupant et son titre, ne saurait constituer une notification opposable au preneur du changement de propriétaire.

Elle relève que cet acte ne contenait aucune mention expresse de la substitution de bailleur ni n'était accompagné des documents justificatifs de la nouvelle propriété. Dès lors, la cour considère que le preneur, qui avait consigné les loyers au nom du bailleur initial apparent avant la délivrance du congé, n'était pas en situation de défaut de paiement.

Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé l'éviction, la cour statuant à nouveau pour rejeter la demande et le confirmant pour le surplus.

Saisi d'une action en nullité d'un bail commercial et en expulsion du preneur, intentée par une co-indivisaire à l'encontre du contrat conclu par son époux, également co-indivisaire, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité de l'acte. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande.

L'appelante soutenait que le bail, conclu sans son consentement, lui était inopposable, arguant de son ignorance des faits en raison de sa résidence à l'étranger. La cour écarte ce moyen en faisant application de la théorie du mandat apparent.

Elle retient que la gestion de fait de l'immeuble par le co-indivisaire contractant sur une très longue période, sans opposition de l'appelante, a créé une apparence de mandat aux yeux du preneur de bonne foi. La cour considère que le silence prolongé de la propriétaire a contribué à forger une croyance légitime et commune dans l'existence d'un pouvoir de gestion au profit de son époux.

Dès lors, l'acte est jugé opposable à la co-indivisaire qui n'y a pas formellement consenti, le jugement entrepris est confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'un bail commercial consenti par un coïndivisaire ne détenant pas la majorité qualifiée des trois quarts requise par l'article 971 du dahir des obligations et des contrats. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité du bail et l'expulsion du preneur au motif du défaut de consentement des autres indivisaires.

L'appelant, preneur à bail, soutenait que le silence prolongé des coïndivisaires valait ratification tacite de l'acte, faisant ainsi obstacle à l'action en nullité. La cour d'appel de commerce relève que les coïndivisaires ont attendu près de onze ans avant d'agir, alors que l'exploitation du local par le preneur était ostensible.

Elle retient, au visa de l'article 38 du dahir des obligations et des contrats, qu'un tel silence prolongé, en l'absence de motif légitime le justifiant, doit s'analyser en une ratification de l'acte de disposition accompli par l'un des indivisaires. Cette ratification tacite a pour effet de couvrir l'irrégularité initiale tirée du défaut de majorité.

Le jugement entrepris est donc infirmé et la demande en nullité et en expulsion rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour défaut de paiement de loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce examine les conditions du manquement du preneur au regard des délais de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, faute de production de la mise en demeure initiale.

La question était de savoir si l'engagement d'une procédure d'offres réelles le dernier jour du délai de quinze jours imparti suffisait à purger le manquement. La cour écarte d'abord la contestation relative à la notification de la mise en demeure, dès lors que les preneurs en avaient eux-mêmes reconnu la réception dans leur propre requête aux fins d'offres réelles.

Elle retient ensuite que l'introduction de cette procédure le quinzième jour du délai suffit à établir la bonne foi du débiteur, ce délai étant qualifié de franc par l'article 36 de la loi 49-16. Le manquement n'étant ainsi pas constitué, la demande d'éviction ne pouvait être accueillie.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

En matière de bail commercial consenti par un indivisaire, la cour d'appel de commerce juge de l'opposabilité de l'acte au coïndivisaire n'y ayant pas consenti, à l'aune de la théorie du mandat apparent. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en nullité du bail et en expulsion formée par la copropriétaire indivise.

L'appelante soutenait que le bail, conclu par son conjoint et coïndivisaire sans son accord, lui était inopposable, son silence prolongé ne pouvant valoir consentement tacite en raison de sa résidence à l'étranger. La cour écarte ce moyen en retenant que la gestion de fait de l'immeuble par le conjoint bailleur depuis plus de dix ans, jointe à la bonne foi du preneur, a créé une apparence de mandat de nature à protéger le tiers contractant.

Elle considère que le silence prolongé de la copropriétaire, qui ne pouvait ignorer la situation en sa qualité de propriétaire et d'épouse du bailleur, a contribué à créer cette apparence et à fonder la croyance légitime du locataire. La cour souligne en outre que l'action antérieure intentée par l'appelante contre un autre locataire du même immeuble pour des motifs identiques suffit à écarter sa prétendue ignorance des actes de gestion de son conjoint.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée libératoire d'une consignation des loyers effectuée par le preneur. L'appelant, bailleur et propriétaire indivis, soutenait que la consignation des loyers à la caisse du tribunal, n'ayant pas été effectuée à son nom, ne pouvait valoir paiement et laissait subsister le manquement du preneur. La cour écarte ce moyen en relevant que le preneur, confronté à des réclamations émanant de plusieurs co-indivisaires attestés par le titre de propriété, a légitimement procédé à la consignation des sommes dues. Elle retient que ce dépôt, effectué au profit de qui de droit suite à un conflit entre les propriétaires indivis, témoigne de la bonne foi du preneur et constitue un paiement libératoire qui purge sa dette. Dès lors, la cour considère que le manquement contractuel n'est pas caractérisé, privant ainsi de fondement la demande en résiliation du bail. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la nullité d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un acte de location consenti par un propriétaire indivis ne détenant pas la majorité qualifiée des trois quarts des parts. Le preneur appelant soutenait la validité du contrat en invoquant sa bonne foi, l'apparence de propriété du bailleur au moment de la conclusion de l'acte, ainsi que le consentement tacite des autres coindivisaires. La cour écarte ce moyen en relevant que le bailleur, au jour de la signature du contrat, n'était plus propriétaire de l'immeuble pour l'avoir transmis des années auparavant à ses enfants par donation. Elle retient que la part minoritaire que le bailleur a ultérieurement recueillie par succession ne lui conférait pas le pouvoir de louer seul le bien indivis, faute de détenir la majorité requise pour les actes d'administration. La cour ajoute que la bonne foi du preneur est inopérante à l'égard des véritables propriétaires et que l'argument du consentement tacite est contredit par les multiples actions en justice intentées par les coindivisaires pour contester le bail. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée libératoire des paiements effectués par le preneur. Le tribunal de commerce avait constaté l'acquisition de la clause résolutoire faute de règlement dans le délai de la sommation. L'appelant contestait le défaut de paiement en invoquant, d'une part, la présomption de règlement des loyers anciens résultant de la délivrance de quittances pour une période postérieure et, d'autre part, la validité d'une consignation effectuée dans le délai mais désignant par erreur un autre créancier. La cour retient, au visa de l'article 253 du dahir formant code des obligations et des contrats, que la délivrance sans réserve d'une quittance pour une période donnée établit une présomption irréfragable de paiement des termes antérieurs, que le bailleur ne peut écarter en alléguant une simple erreur d'écriture. Elle juge en outre que l'erreur matérielle dans la désignation du bénéficiaire de la consignation ne vicie pas le paiement dès lors que les fonds ont été déposés dans le délai de la sommation et que le preneur a immédiatement initié une procédure en rectification, manifestant ainsi sa bonne foi. Le défaut de paiement n'étant pas caractérisé, la cour infirme le jugement entrepris et rejette la demande du bailleur.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un dépôt de loyers effectué au nom de l'indivision successorale du bailleur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande des bailleurs, devenus seuls propriétaires du bien, qui soutenaient que le dépôt aurait dû être fait à leur nom exclusif et non à celui de l'ensemble des héritiers. L'appel portait sur la question de savoir si une telle modalité de paiement caractérisait un défaut justifiant la résiliation du bail. La cour retient que le dépôt au nom des héritiers est libératoire, dès lors que les preneurs ont eu recours à la procédure d'offres réelles et de consignation de bonne foi, avant même la réception d'une mise en demeure, et face à l'ambiguïté entretenue par les bailleurs eux-mêmes qui agissaient tantôt en leur nom personnel, tantôt en qualité d'héritiers. Elle en déduit que le défaut de paiement, condition de la résiliation du bail commercial au sens de l'article 8 de la loi 49-16, n'est pas caractérisé. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité aux coindivisaires d'un bail consenti par l'un d'eux, agissant en qualité de propriétaire apparent. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en nullité du bail formée par les autres coindivisaires. L'enjeu portait sur la question de savoir si l'autorité de la chose jugée attachée à une précédente décision reconnaissant la validité du bail entre les parties signataires pouvait faire échec à une action en nullité fondée sur la violation des règles de l'indivision. La cour retient que la validité du contrat de bail entre le preneur et le coindivisaire signataire avait déjà été reconnue par une précédente décision d'appel passée en force de chose jugée. Dès lors, en application des articles 450 et 453 du dahir formant code des obligations et des contrats, cette décision s'impose et fait obstacle à toute nouvelle contestation de la validité de l'acte par les autres coindivisaires. La cour relève en outre la bonne foi du preneur, qui a contracté avec le propriétaire apparent plus de vingt ans avant l'introduction de l'action, et le caractère tardif de celle-ci. La cour d'appel confirme en conséquence le jugement entrepris et rejette l'appel incident ainsi que la demande d'intervention volontaire.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'effet libératoire d'une procédure d'offre réelle et de consignation des loyers initiée par le preneur avant la délivrance d'une sommation de payer par le bailleur. Le tribunal de commerce avait validé la sommation et prononcé l'expulsion, estimant que la consignation des loyers ne suffisait pas à écarter la demeure. Devant la cour, l'appelant soutenait avoir purgé sa dette en démontrant une tentative d'offre réelle antérieure à la sommation, suivie d'une consignation justifiée par l'impossibilité de joindre le bailleur. La cour retient que la production du procès-verbal d'offre infructueuse, datant d'avant la sommation, suffit à établir la diligence et la bonne foi du preneur. Elle juge que la consignation subséquente des loyers, justifiée par l'impossibilité de notifier l'offre, constitue un paiement valable qui fait disparaître l'état de demeure, conformément à l'article 275 du dahir des obligations et des contrats. Le manquement contractuel n'étant dès lors pas caractérisé, le jugement est infirmé et la demande d'expulsion du bailleur rejetée.

Constitue une cause grave et légitime de résiliation du bail commercial, au sens de l'article 11 du dahir du 24 mai 1955, le défaut de paiement par le preneur, dans le délai imparti par la mise en demeure, du différentiel de loyer résultant d'une décision de révision judiciaire. Ce différentiel étant partie intégrante des obligations locatives, le simple constat du retard de paiement suffit à caractériser le manquement justifiant l'expulsion, sans qu'il soit nécessaire pour les juges du fond de rechercher si le preneur était de bonne ou de mauvaise foi.

En matière de bail commercial, le juge du fond ne peut écarter le moyen tiré du défaut de paiement des loyers par une affirmation générale sur la bonne foi du preneur. Il est tenu de répondre de manière précise à chaque argument du bailleur visant à établir la demeure.

Viole cette exigence et prive sa décision de base légale, la cour d’appel qui ignore les moyens précis et déterminants soulevés par la bailleresse. En l’espèce, celle-ci contestait la validité des paiements en invoquant le caractère partiel d’une offre, son adressage à un tiers étranger au contrat et la tardiveté des consignations ultérieures.

En se contentant de retenir une prétendue régularité des paiements sans examiner spécifiquement chacun de ces griefs, la cour n’a pas légalement justifié sa décision, exposant ainsi son arrêt à la cassation pour défaut de motivation.