Mot clé
Acte de notoriété

Saisi d'un appel contre une ordonnance ayant rejeté une demande d'injonction de procéder à des inscriptions modificatives au registre du commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue du contrôle du conservateur face à une succession non liquidée. Le tribunal de commerce avait refusé d'ordonner l'inscription de la dévolution successorale de parts sociales et d'un changement de gérant.

Les héritiers appelants soutenaient que le refus était infondé, dès lors que l'opposition se fondait sur un legs particulier portant sur un bien immobilier étranger à la société. La cour retient cependant que faute pour les héritiers de justifier de la liquidation complète de la succession de leur auteur, il est impossible de vérifier si le bien immobilier objet du legs fait partie ou non des actifs de la société.

La cour relève en outre que le légataire, dont les droits sont susceptibles d'être affectés par l'opération, n'a pas été mis en cause dans la procédure. En l'absence de ces éléments probants, le refus d'inscription est jugé légitime et l'ordonnance entreprise est confirmée.

La cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une donation de fonds de commerce contestée par des cohéritiers du donateur au motif d'une absence de prise de possession effective par le donataire. Le tribunal de commerce avait rejeté leur demande en nullité.

Devant la cour, les appelants soutenaient que la donation était nulle faute de dépossession du donateur, arguant du maintien de son nom sur le registre du commerce, les quittances de loyer et les factures jusqu'à son décès. La cour retient que le fonds de commerce étant un bien meuble, la condition de prise de possession est satisfaite dès lors que l'acte de donation lui-même contient la reconnaissance par le donateur de la mise en possession du donataire.

Elle considère que cette reconnaissance, corroborée par un acte de notoriété attestant de l'exploitation du fonds par le donataire depuis plusieurs années et par une précédente décision de la Cour de cassation entre les mêmes parties, établit parfaitement le transfert de propriété. La cour écarte par conséquent les documents administratifs produits par les appelants, les qualifiant de simples formalités sans incidence sur la validité de la libéralité.

Le jugement ayant rejeté la demande en nullité est confirmé.

En matière de preuve du bail commercial verbal, la cour d'appel de commerce rappelle les conditions de recevabilité de la preuve testimoniale. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'un occupant tendant à sa réintégration dans les lieux et au rétablissement de l'électricité, retenant l'existence d'une relation locative sur la base d'un acte de notoriété et d'un procès-verbal de constat.

L'appelant, propriétaire des lieux, contestait la force probante de ces documents, faute pour les témoins d'avoir assisté à la conclusion du contrat ou au paiement des loyers. La cour retient que la preuve de la relation locative par témoignage n'est admise que si les témoins disposent d'un fondement spécial, à savoir leur présence lors de la conclusion du contrat ou lors du paiement régulier des loyers.

Elle constate que les témoignages produits se fondent uniquement sur la connaissance par voisinage et l'ouï-dire, sans attester d'une connaissance directe des éléments essentiels du bail. La cour écarte en outre l'argument tiré d'un prétendu aveu du bailleur, ses déclarations décrivant une relation de gérance et non un contrat de location.

Le jugement entrepris est par conséquent infirmé et la demande initiale rejetée.

La cour d'appel de commerce retient que la preuve d'un bail commercial verbal ne peut être rapportée par un acte de notoriété, dit `lafîf`, ni par un procès-verbal de constat, dès lors que les témoins entendus n'ont pas assisté personnellement à la conclusion du contrat ou au paiement régulier des loyers. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur tendant à sa réintégration dans les lieux, considérant la relation locative établie par ces modes de preuve.

L'appelant, bailleur, contestait cette qualification en soutenant que les témoignages, fondés sur la simple connaissance de voisinage et le ouï-dire, étaient dépourvus de la force probante requise pour établir un acte juridique. La cour rappelle, au visa de la jurisprudence de la Cour de cassation et des dispositions du code des obligations et des contrats, que la preuve testimoniale n'est admissible en la matière qu'à la condition que les témoins disposent d'un fondement spécial, à savoir la présence lors de la formation du contrat ou du paiement du loyer.

En l'absence d'un tel fondement, les déclarations recueillies ne peuvent suppléer l'absence d'écrit ou d'aveu. La cour écarte également l'argument tiré d'un prétendu aveu du bailleur, relevant que ses déclarations consignées décrivaient une relation de partage de revenus et non un bail.

Le jugement est par conséquent infirmé et la demande initiale du preneur rejetée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance d'expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve de l'identité d'un local commercial. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion de l'occupant d'une partie d'un local qu'il aurait illicitement cloisonnée après une première décision d'éviction. L'appelant soutenait occuper un bien distinct et non une simple partie du local objet du premier litige. La cour retient que la charge de la preuve d'un titre d'occupation légitime pèse sur l'occupant et que celui-ci a failli à cette obligation. Elle écarte l'argument tiré de l'existence de deux locaux distincts, se fondant sur un procès-verbal de constatation établissant que la superficie totale des deux espaces litigieux correspondait à celle d'un seul local commercial avoisinant. La cour juge en outre qu'un acte de notoriété attestant d'une longue possession est insuffisant à établir une relation juridique opposable et ne peut faire échec à une demande d'expulsion fondée sur l'absence de titre. L'occupation sans droit ni titre étant ainsi caractérisée, l'ordonnance entreprise est confirmée.

Cet arrêt de la Cour d’appel de commerce de Casablanca traite d’un litige portant sur la propriété d’un bien immobilier et la validité d’un contrat de location avec promesse de vente.

Le demandeur, se fondant sur un titre foncier, réclamait l’expulsion des occupants du bien. Les défendeurs, locataires du bien, soutenaient la validité de leur occupation en se prévalant d’un contrat conclu avec les ayants cause du propriétaire initial, décédé en 1966.

La Cour d’appel, après cassation par la Cour de cassation, a été amenée à se prononcer sur les points suivants :

• La validité du contrat de location avec promesse de vente conclu après le décès du propriétaire initial.
• La force probante du titre foncier face à des allégations de fraude et de falsification.
• L’opposabilité du titre foncier aux tiers ayant conclu des contrats avec les ayants cause du propriétaire initial.

La Cour a jugé que le contrat de location avec promesse de vente était valable, dès lors qu’il avait été conclu avec les héritiers du propriétaire initial. Elle a également retenu que le titre foncier du demandeur était entaché de nullité en raison de manœuvres frauduleuses.

En effet, la Cour a examiné si le titre foncier, qui constitue en principe une preuve irréfutable de la propriété, peut être remis en cause en cas de fraude ou de falsification. Elle analyse également l’opposabilité du titre aux tiers qui ont conclu des contrats avec les ayants cause du propriétaire initial.

En conséquence, la Cour a débouté le demandeur de sa demande d’expulsion et confirmé la validité de l’occupation des défendeurs.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour déclarer irrecevable l'action d'un héritier, retient son défaut de qualité au motif que la dévolution successorale n'est pas inscrite sur le titre foncier et que l'acte de notoriété étranger produit n'est pas revêtu de la formule exécutoire. En effet, d'une part, les droits réels immobiliers du de cujus sont transmis à ses héritiers dès le décès, avant même toute inscription de l'hérédité sur le titre foncier. D'autre part, l'acte de notoriété dressé à l'étranger, en tant qu'acte relatif à l'état des personnes, peut être produit en justice pour établir la qualité d'héritier sans qu'il soit nécessaire de le revêtir de la formule exécutoire.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour déterminer l'ordre des décès et par conséquent la qualité d'héritier, fait prévaloir un acte de vente notarié sur un acte de notoriété successorale fondé sur une preuve testimoniale. Ayant souverainement constaté que l'acte de vente, par sa date certaine, établissait que le de cujus était encore en vie à une date postérieure à celle du décès de l'héritier présomptif, elle en déduit exactement que ce dernier n'a pu hériter et que l'action en nullité de la vente de droits successifs conclue par un autre héritier doit être rejetée.

Ayant relevé qu'un acte de donation n'est pas légalement soumis à la condition d'être dressé en la forme authentique par deux adouls et peut être valablement conclu par acte sous seing privé, une cour d'appel retient à bon droit que la condition de prise de possession par le donataire, requise pour la validité de la libéralité, s'apprécie différemment selon la nature des biens. Elle en déduit exactement que, pour les immeubles immatriculés, l'inscription de la donation sur le titre foncier avant le décès du donateur constitue une prise de possession qui dispense de la détention matérielle, tandis que pour les autres biens, cette possession peut être prouvée par tous moyens, y compris par un acte de notoriété.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour rejeter une opposition formée contre une demande d'immatriculation, retient que les requérants justifient d'une possession continue et paisible de l'immeuble depuis plus de dix ans. Ayant souverainement constaté que les opposants, bien que titulaires d'un acte de propriété, admettaient ne pas être en possession du bien et étaient demeurés silencieux sans empêchement légitime pendant cette période, la cour d'appel en a exactement déduit que leur revendication tardive était irrecevable et que leur opposition devait être écartée.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour rejeter une opposition à une demande d'immatriculation, retient que le titre du requérant n'a pas à être discuté tant que l'opposant ne rapporte pas une preuve concluante de son propre droit. Tel est le cas lorsque l'opposant, qui n'est pas en possession du bien, ne justifie pas de sa qualité pour se prévaloir du titre de propriété ancien qu'il invoque, et que la règle de préférence par l'antériorité est inapplicable, les titres en présence ne portant pas sur la même période.