Mot clé
Terme de loyer

En matière de résiliation de bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la mise en demeure du preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de résiliation et d'expulsion au motif que le preneur n'était plus redevable que d'un seul mois de loyer au jour du jugement, la condition d'une dette d'au moins trois mois n'étant pas remplie.

L'appelant soutenait que le paiement partiel des loyers visés dans la mise en demeure, même effectué dans le délai imparti, ne purgeait pas le manquement du preneur. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen et retient que la mise en demeure était prématurée en ce qu'elle incluait un terme de loyer non encore échu au moment de sa délivrance.

Au visa de l'article 664 du dahir des obligations et des contrats, la cour rappelle qu'à défaut de clause contraire ou d'usage local, le loyer n'est exigible qu'à la fin de la période de jouissance. Dès lors que le preneur avait réglé dans le délai l'intégralité des loyers échus, la cour considère que l'état de mise en demeure n'est pas caractérisé.

Le jugement est par conséquent confirmé, bien que par substitution de motifs.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'effet libératoire des offres réelles suivies de consignation. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en ordonnant l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des arriérés locatifs ainsi que d'une indemnité de retard.

L'appelant soutenait avoir purgé sa dette en consignant les loyers réclamés dans le délai imparti par la mise en demeure, faisant ainsi disparaître le manquement qui lui était reproché. La cour relève que le preneur a effectivement procédé à une offre réelle puis à une consignation des sommes visées par la sommation auprès du greffe du tribunal.

Elle retient que cette procédure équivaut à un paiement libératoire qui fait obstacle à la constatation de l'état de demeure du débiteur. Dès lors, le fondement de la demande en résiliation et en indemnisation pour retard faisant défaut, la cour infirme le jugement sur ces points.

Elle ne le confirme que partiellement sur l'obligation de paiement, en la limitant au seul terme de loyer non inclus dans la mise en demeure initiale.

Saisi d'un double appel formé contre un jugement condamnant un preneur au paiement de loyers et le bailleur au versement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de preuve du paiement des loyers et les critères d'évaluation de l'indemnité d'éviction. La cour écarte le moyen du preneur tiré d'une présomption de paiement des loyers antérieurs par le règlement de loyers postérieurs, dès lors que le contrat, loi des parties au visa de l'article 230 du code des obligations et des contrats, imposait un paiement mensuel par virement bancaire dont la preuve incombait au débiteur.

Elle juge en outre irrecevable la demande de serment décisoire par lequel le preneur proposait de prêter lui-même serment pour prouver sa propre libération, une telle modalité étant contraire à la nature de cette preuve. Concernant l'indemnité d'éviction, la cour retient que le preneur, ayant exploité le fonds pendant plus de deux ans, a valablement acquis le droit au renouvellement et, partant, à une indemnité.

Elle valide l'appréciation du premier juge qui, usant de son pouvoir souverain, a réduit le montant proposé par l'expert en écartant les améliorations mises à la charge du preneur par le bail et en tenant compte de la période de fermeture administrative durant la crise sanitaire. En conséquence, la cour rejette les deux appels, confirme le jugement entrepris et, statuant sur la demande additionnelle du bailleur, y ajoute la condamnation du preneur au paiement d'un terme de loyer supplémentaire.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité de la sommation de payer et la caractérisation du manquement du preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'expulsion et condamné le preneur au paiement d'un arriéré locatif.

L'appelant contestait la validité de la sommation au motif d'une erreur matérielle sur le numéro du local et d'une méconnaissance des délais prévus par la loi 49-16. La cour écarte le moyen tiré de l'erreur matérielle, retenant que la réponse du preneur à la sommation constitue un aveu judiciaire de sa parfaite compréhension de l'acte.

Elle rappelle ensuite, au visa des articles 26 et 36 de la loi 49-16, que la procédure d'éviction pour non-paiement est soumise à un délai unique et complet de quinze jours, et que le preneur ayant payé après l'expiration de ce délai, son état de défaillance est caractérisé. La demande reconventionnelle en indemnisation pour frais d'installation de l'eau et de l'électricité est également rejetée, le preneur ayant accepté les lieux en l'état.

La cour d'appel de commerce infirme donc partiellement le jugement, uniquement sur la condamnation au paiement d'un terme de loyer déjà réglé, et le confirme pour le surplus, validant la résiliation du bail et l'ordonnance d'expulsion.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement de loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce examine la portée libératoire des paiements effectués par le débiteur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur pour trois mois de loyers.

L'appelant soutenait avoir déjà réglé une partie des sommes réclamées et contestait la période retenue par le premier juge. La cour retient que la production d'un récépissé de consignation auprès du greffe constitue une preuve suffisante de l'acquittement des loyers pour deux des trois mois litigieux.

Elle relève toutefois que le paiement du troisième mois, bien que prouvé, est intervenu postérieurement au prononcé du jugement de première instance, ce qui rendait la créance exigible au jour où le premier juge a statué. Par conséquent, la cour d'appel de commerce confirme le jugement entrepris tout en le réformant pour réduire le montant de la condamnation au seul terme de loyer impayé à la date de la décision de première instance.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée probatoire respective de la quittance sans réserve et du serment décisoire. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement de l'intégralité des arriérés réclamés et ordonné son expulsion.

L'appelant contestait le défaut de paiement, offrant d'en rapporter la preuve par témoins et invoquant la présomption de paiement des arrérages antérieurs tirée d'une quittance ultérieure. La cour retient que le serment décisoire prêté par le bailleur établit de manière irréfragable le défaut de paiement pour une partie de la période litigieuse.

En revanche, au visa de l'article 253 du dahir formant code des obligations et des contrats, elle juge que la production d'une quittance pour une échéance postérieure, délivrée sans réserve, emporte présomption irréfragable de paiement de toutes les échéances antérieures à sa date. La cour en déduit que, bien que la dette locative soit réduite, le manquement grave du preneur demeure caractérisé pour la période couverte par le serment.

Le jugement est donc confirmé en son principe mais réformé quant au montant des loyers dus.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la validité d'une sommation de payer visant un terme de loyer non encore échu. Le preneur soutenait que la sommation était nulle dès lors qu'elle incluait le loyer du mois en cours, alors que le bail stipulait une exigibilité en fin de mois. La cour retient que la sommation, délivrée avant la date d'exigibilité contractuelle du dernier terme réclamé, est prématurée et ne peut valablement fonder une demande de résiliation. Le preneur ayant par ailleurs réglé les seuls loyers échus dans le délai imparti, le défaut de paiement n'est pas caractérisé. La cour condamne néanmoins le preneur au paiement des loyers devenus exigibles en cours de procédure, tant en première instance qu'en appel. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation et l'expulsion, et confirmé pour le surplus, la cour statuant à nouveau et faisant droit à la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cause d'appel.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la qualification de la relation contractuelle et la validité de la mise en demeure préalable. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'expulsion et de paiement, écartant la qualification de contrat de gérance libre invoquée par le preneur. L'appelant soutenait principalement que le contrat le liant au bailleur était un contrat de gérance et, subsidiairement, que l'injonction de payer était irrégulière. La cour écarte le moyen tiré de la nature du contrat, retenant que les offres réelles de paiement de loyers effectuées par le preneur constituent un aveu judiciaire de l'existence d'un bail commercial. Toutefois, la cour retient que la mise en demeure, pour fonder une demande d'expulsion, doit exprimer sans équivoque la volonté du bailleur de se prévaloir de la résiliation du bail. Au visa de l'article 26 de la loi n° 49-16, la cour juge qu'une simple sommation de payer, qui n'inclut pas l'avertissement d'une demande d'expulsion en cas d'inexécution, ne peut valablement entraîner cette sanction. En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement sur l'expulsion tout en le confirmant sur la condamnation au paiement du terme de loyer resté impayé et sur le rejet de la demande reconventionnelle.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour défaut de paiement d'un terme de loyer, la cour d'appel de commerce se prononce sur la prescription de la créance locative. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement et ordonné son expulsion. Devant la cour, l'appelant soulevait l'extinction de la dette par l'effet de la prescription quinquennale prévue à l'article 391 du dahir formant code des obligations et des contrats. La cour accueille ce moyen en relevant que le loyer litigieux, échu en décembre 2011, n'avait fait l'objet d'une mise en demeure que le 29 décembre 2017, soit au-delà du délai de cinq ans. Elle retient que la créance est prescrite, faute pour le bailleur de justifier d'un quelconque acte interruptif de prescription valablement accompli avant l'expiration de ce délai. La demande en paiement étant ainsi éteinte, la demande en éviction fondée sur son inexécution est par conséquent rejetée. Le jugement est donc infirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'un terme de loyer, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences d'un désistement d'action du bailleur en première instance. Le tribunal de commerce avait fait droit à une demande additionnelle en paiement d'un loyer échu en cours de procédure. Le preneur appelant soutenait que cette condamnation était mal fondée, dès lors qu'il s'était acquitté du loyer litigieux et que le bailleur, reconnaissant ce paiement, s'était formellement désisté de sa demande. La cour relève que les pièces produites en première instance, notamment le reçu de paiement et les conclusions du bailleur, établissent sans équivoque tant le règlement de la dette que le désistement subséquent. Elle retient que le premier juge, en prononçant une condamnation sur une demande qui n'était plus soutenue par le créancier, a statué à tort et méconnu les termes du litige tels que fixés par les parties. Le jugement est par conséquent infirmé sur ce chef de demande, la cour prenant acte du désistement du bailleur et confirmant la décision pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce se prononce sur la prescription quinquennale applicable aux loyers. Le tribunal de commerce avait condamné les preneurs au paiement d'une partie des loyers réclamés, tout en rejetant la demande d'éviction. Les appelants soulevaient principalement la prescription quinquennale d'une partie de la créance locative et justifiaient du paiement des autres termes par des offres réelles suivies de consignation. La cour retient que les loyers, en tant que créances périodiques, se prescrivent par cinq ans. Dès lors, elle déclare prescrite la créance pour la période antérieure aux cinq années précédant l'introduction de l'instance. Examinant la période non prescrite, la cour constate que les preneurs rapportent la preuve du paiement de la quasi-totalité des sommes dues, à l'exception d'un seul terme de loyer. Le jugement est par conséquent réformé, la condamnation étant réduite au seul mois de loyer demeuré impayé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la caractérisation du manquement contractuel. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en résiliation et en paiement d'un terme de loyer. L'appelant soutenait que son offre de paiement, bien que postérieure au délai de quinze jours fixé par la sommation, suffisait à écarter le défaut de paiement, et contestait l'exigibilité d'une partie de la créance visée. La cour retient que le défaut de paiement est caractérisé dès lors que l'offre de paiement et la consignation des loyers échus sont intervenues après l'expiration du délai de quinze jours imparti par la mise en demeure. Elle juge que cette tardiveté rend le manquement du preneur irréfragable, sans qu'il soit nécessaire d'examiner le bien-fondé des contestations relatives à l'exigibilité d'un autre terme. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance jusqu'à la date de restitution effective des clés. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Encourt la cassation pour défaut de motivation, l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour écarter la demeure du preneur d'un bail commercial et annuler un congé fondé sur le défaut de paiement des loyers, se borne à affirmer que le preneur n'est pas en état de demeure, sans analyser les moyens du bailleur ni tirer les conséquences juridiques du serment décisoire prêté par ce dernier quant au non-paiement d'un terme de loyer.

Encourt la cassation l'arrêt d'appel qui, pour valider un congé fondé sur le défaut de paiement d'un terme de loyer et ordonner l'expulsion du preneur, retient que l'offre de paiement dudit loyer est postérieure au congé. En statuant ainsi, alors qu'il résultait des pièces versées aux débats que l'offre réelle avait été présentée et refusée par le bailleur plusieurs mois avant la délivrance du congé, la cour d'appel fonde sa décision sur une motivation erronée qui dénature les faits de la cause.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que la clause d'un bail stipulant un loyer payable d'avance pour une période déterminée emporte pour le preneur l'obligation de s'acquitter de la totalité du loyer correspondant à cette période dès son commencement. Elle en déduit exactement, en application de l'article 667 du Dahir des obligations et des contrats, que le preneur qui libère les lieux en cours de période pour une cause qui lui est personnelle demeure tenu au paiement de l'intégralité du loyer, la dette étant déjà née et exigible au premier jour de ladite période.