Mot clé
Locaux distincts

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une tierce opposition formée contre une décision d'expulsion, la cour d'appel de commerce examine les conditions de recevabilité de cette voie de recours. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du tiers opposant.

En appel, ce dernier soutenait que le jugement d'expulsion prononcé contre le preneur originaire portait atteinte à ses droits, dès lors qu'il se prétendait cessionnaire du bail et acquittait les loyers directement auprès du bailleur, produisant à cet effet des quittances. La cour rappelle, au visa de l'article 303 du code de procédure civile, que le succès de la tierce opposition est subordonné à la preuve d'une atteinte portée par le jugement aux droits du tiers.

Or, la cour relève que les quittances de loyer produites par l'appelant pour établir sa qualité de preneur portent sur des locaux distincts de ceux visés par la procédure d'expulsion et ne correspondent pas à l'adresse figurant sur son registre de commerce. Faute de démontrer en quoi le jugement querellé affecte ses droits sur le local litigieux, la condition de l'atteinte aux intérêts du tiers fait défaut.

Le jugement ayant déclaré la tierce opposition irrecevable est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en paiement de loyers et en résiliation de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante de l'aveu judiciaire des preneurs quant à l'existence de deux locaux distincts. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, faute pour le bailleur de prouver la relation locative relative au local dont les loyers étaient réclamés.

La cour retient que les propres écritures des preneurs, en reconnaissant l'existence de deux locaux exploités conjointement mais affectés de deux loyers différents, constituent un aveu judiciaire faisant pleine foi de la dualité des baux. Elle relève en conséquence que les quittances produites par les intimés, correspondant au loyer du second local non visé par la demande, ne sauraient établir le paiement des loyers du local objet du litige.

Le défaut de paiement étant ainsi caractérisé, et la solidarité entre les copreneurs étant établie par un précédent jugement définitif, la cour prononce la résiliation du bail et la condamnation solidaire des preneurs au paiement des arriérés locatifs et à l'éviction. Le jugement entrepris est par conséquent infirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et ordonnant l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir du bailleur indivis et la validité de la notification du congé. Le preneur contestait la qualité à agir du bailleur, propriétaire indivis, ainsi que la régularité du congé, arguant d'une part qu'il visait deux locaux distincts et d'autre part qu'il avait été notifié par un clerc de huissier de justice et non par l'officier lui-même.

La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir en retenant que le bailleur détenant plus des trois quarts des parts indivises a, au visa de l'article 971 du dahir des obligations et des contrats, qualité pour administrer seul le bien et délivrer congé, cette qualité étant au surplus confortée par une convention de partage d'usage. Elle rejette également l'argument tiré de la pluralité de locaux, faute pour le preneur d'apporter la preuve qu'il ne s'agissait pas d'un local unique.

La cour retient surtout que la notification d'un congé par un clerc de huissier de justice est valable, dès lors que les dispositions de la loi n° 81.03 n'excluent pas les congés du champ des actes pouvant être signifiés par un clerc sous la supervision et la responsabilité de l'officier ministériel, matérialisée par la rédaction et la signature du procès-verbal de notification par ce dernier. Le jugement est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'engagement de la responsabilité du preneur à bail commercial pour des travaux non autorisés par le bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur à indemniser le bailleur pour les dégradations et les modifications apportées aux locaux loués.

L'appelant soutenait que les travaux constituaient des améliorations nécessaires à son activité et que le bailleur y avait consenti tacitement, contestant ainsi la caractérisation d'une faute contractuelle. La cour d'appel de commerce retient que l'expertise judiciaire a établi la réalité des modifications substantielles, notamment l'unification de deux locaux distincts en un seul.

Elle juge que cette transformation, réalisée sans l'accord du bailleur, constitue un manquement aux obligations contractuelles du preneur. La cour relève en particulier la violation des clauses du bail imposant au preneur de conserver les lieux dans leur état initial et interdisant toute modification structurelle sans autorisation expresse du propriétaire.

Dès lors, la responsabilité du preneur est engagée, peu important que les travaux aient pu être qualifiés d'améliorations par ce dernier. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour manquement du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'autorité de la chose précédemment jugée. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion au motif que le preneur avait, sans autorisation, réuni deux locaux distincts en abattant un mur.

L'appelant soulevait l'irrecevabilité de la demande, arguant que la résiliation pour les mêmes faits, à savoir la réunion des locaux, avait déjà été définitivement rejetée dans une précédente instance entre les mêmes parties. La cour retient, au visa de l'article 451 du code des obligations et des contrats, que les trois conditions de l'autorité de la chose jugée, soit l'identité de parties, d'objet et de cause, sont réunies.

Elle juge que le manquement invoqué par le bailleur, ayant déjà fait l'objet d'une décision de rejet passée en force de chose jugée, ne peut être à nouveau soumis à l'appréciation du juge. Le jugement est par conséquent infirmé et la demande de résiliation du bail est rejetée.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'interprétation du silence du bailleur face à des modifications non autorisées des lieux loués. Le tribunal de commerce avait annulé le congé pour motif grave délivré par le bailleur et rejeté sa demande reconventionnelle en résiliation du bail. L'appelant soutenait que la modification des lieux, consistant en l'unification de plusieurs locaux distincts, constituait un motif grave justifiant l'éviction et que le silence ne pouvait valoir consentement tacite entre les parties à un contrat écrit, l'article 38 du dahir des obligations et des contrats étant inapplicable en la matière. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen. Elle retient, au visa de l'article 38 du dahir des obligations et des contrats, que le silence peut valoir acceptation lorsque la personne dont les droits sont affectés a eu connaissance de l'acte et n'a pas protesté sans motif légitime. Dès lors, la cour considère que l'inertie du bailleur pendant près de dix ans, alors que son علم des travaux était présumé par la présence de son bureau de gestion dans le centre commercial, s'analyse en une approbation implicite des modifications. En conséquence, le motif du congé étant jugé non fondé, le jugement entrepris est confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation d'un litige relatif à la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve d'un accord de globalisation des quittances. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, jugeant le défaut de paiement caractérisé. L'appelant soutenait s'être acquitté des loyers en vertu d'un accord verbal avec le bailleur prévoyant l'émission de quittances uniques pour deux locaux distincts loués par deux sociétés liées, et invoquait la présomption de paiement des termes antérieurs résultant de l'encaissement d'un loyer postérieur. La cour retient que, faute pour le preneur de rapporter la preuve de l'accord allégué sur la globalisation des paiements, les quittances libellées au nom d'une autre société sont inopérantes pour établir le règlement des loyers dus au titre du bail litigieux. Elle relève en outre que la procédure de conciliation préalable et les offres réelles subséquentes, portant sur un local distinct de celui visé par le congé, privent le preneur du droit de contester les motifs de ce dernier. La cour écarte par ailleurs la présomption de paiement de l'article 253 du Dahir des obligations et des contrats, un chèque n'étant pas une quittance au sens de ce texte, et déclare irrecevable la demande de faux incident formée par l'appelant contre des pièces qu'il a lui-même produites. En conséquence, l'appel est rejeté et le jugement de première instance est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement rejetant une demande d'éviction pour modification non autorisée des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'interprétation d'un bail commercial et l'appréciation du caractère sérieux du motif d'éviction. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur au motif que le grief n'était pas fondé. L'appelant soutenait que le preneur avait, en violation du contrat, démoli un mur séparant deux locaux distincts visés au bail. La cour relève que le contrat, bien que visant deux titres fonciers, stipulait une somme locative unique et autorisait expressément le preneur à réaliser des travaux de construction, ce qui inclut la démolition nécessaire à l'unification des lieux pour les besoins de son activité. La cour retient surtout que le bailleur lui-même, dans des procédures antérieures visant notamment l'augmentation du loyer, avait constamment qualifié les lieux de local commercial unique, contredisant ainsi sa propre argumentation. Dès lors, la cour considère que le motif de l'éviction tiré de la modification des lieux manque de sérieux, l'accord du bailleur résultant tant des clauses du bail que de son comportement antérieur. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour défaut de paiement de loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce examine le caractère autonome ou accessoire de deux baux conclus entre les mêmes parties pour des locaux contigus. Le tribunal de commerce avait considéré que l'existence de deux contrats distincts imposait l'envoi de deux commandements de payer séparés, ce que le bailleur n'avait pas fait. La cour confirme cette analyse en retenant que les contrats se distinguaient par des conditions substantielles différentes, notamment leur durée et la présence d'un cautionnement pour un seul d'entre eux, ce qui fait obstacle à la qualification d'un local comme étant l'accessoire de l'autre. Dès lors, chaque relation locative doit faire l'objet d'une mise en demeure propre pour fonder une action en résiliation, et l'engagement de la caution stipulé dans le premier bail ne peut être étendu aux obligations du second. Statuant sur la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance, la cour y fait droit pour les montants contractuels de base, mais écarte la révision de loyer appliquée unilatéralement par le bailleur faute d'accord ou de décision de justice. Le jugement est confirmé sur le rejet de la demande d'expulsion et complété par la condamnation au paiement des nouveaux arrérages.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant le loyer d'un local commercial reconstruit après éviction pour démolition, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'étendue du droit au retour du preneur et sur l'évaluation du nouveau loyer. Le tribunal de commerce avait fixé le loyer d'un unique local commercial, en se fondant sur une expertise judiciaire. L'appelant soutenait, d'une part, que son droit au retour portait sur deux locaux distincts et non un seul, et d'autre part, que l'expertise ayant servi de base à la fixation du loyer était viciée et le montant retenu excessif. La cour écarte le premier moyen en retenant l'autorité de la chose jugée attachée à la décision d'éviction antérieure, laquelle, bien que mentionnant deux numéros de porte, visait un seul et même local commercial, sans que le preneur n'ait contesté cette qualification lors de la procédure initiale. Sur le second moyen, la cour considère que l'expertise judiciaire a été menée contradictoirement et a tenu compte des caractéristiques pertinentes du bien, telles que sa superficie et son emplacement. Elle ajoute que les éléments de comparaison produits par l'appelant ne sont pas probants car relatifs à des locaux différents, et que l'éventuel dépassement de mission par l'expert sur un point non retenu par le premier juge ne justifie ni la nullité du rapport ni le recours à une contre-expertise. En conséquence, la cour d'appel de commerce confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce était saisie de la validité d'un congé fondé sur la modification de la chose louée par la construction d'un mur de séparation et la cession partielle du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait annulé le congé et rejeté la demande d'expulsion du preneur. L'appelant soutenait que des procès-verbaux administratifs établissant l'infraction d'urbanisme devaient prévaloir sur les conclusions des expertises judiciaires. La cour écarte le moyen tiré du faux en écriture contre les rapports d'expertise, rappelant qu'une expertise judiciaire constitue une mesure d'instruction dont l'appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond et non un acte authentique. Elle retient que les conclusions concordantes de deux expertises, corroborées par des documents administratifs et fiscaux, établissent l'ancienneté du mur de séparation et la préexistence de deux locaux commerciaux distincts. La cour juge que ces éléments constituent une preuve contraire suffisante pour écarter la force probante des procès-verbaux administratifs, lesquels n'établissaient pas de manière certaine que le preneur était l'auteur des travaux litigieux. Le motif du congé n'étant pas établi, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur de deux locaux commerciaux moyennant indemnité, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé unique visant plusieurs baux. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction du bailleur tout en allouant une indemnité au preneur. L'appelant principal soutenait la nullité du congé au motif que le bailleur aurait dû notifier un acte distinct pour chaque local. La cour retient, au visa d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation, que l'existence de plusieurs relations locatives distinctes entre les mêmes parties impose au bailleur de délivrer un congé spécifique pour chaque local. Ayant constaté que le preneur exploitait bien deux fonds de commerce dans des locaux séparés, la cour juge que le congé unique est irrégulier et ne peut produire aucun effet juridique. Par conséquent, la cour infirme le jugement entrepris dans son intégralité et, statuant à nouveau, rejette tant la demande principale en éviction que la demande reconventionnelle en paiement d'une indemnité, l'appel incident du bailleur devenant sans objet.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté la demande d'un preneur visant à contraindre son bailleur à consentir à la réunion de deux locaux commerciaux et à l'extension de son activité, le tribunal de commerce avait fondé son refus sur le principe de la liberté contractuelle. L'appelant invoquait la violation par le bailleur de son obligation de garantie de jouissance paisible. La cour d'appel de commerce retient que l'octroi d'une autorisation par le bailleur constitue un acte juridique soumis au principe de l'autonomie de la volonté. Au visa de l'article 230 du code des obligations et des contrats, elle juge qu'il n'appartient pas au juge de se substituer à la volonté des parties pour contraindre le bailleur à donner son accord, que ce soit pour une nouvelle exploitation ou pour la réunion matérielle de deux locaux distincts, chacun faisant l'objet d'un droit au bail autonome. La cour écarte par conséquent le moyen tiré de la violation de l'obligation de garantie, considérant que celle-ci ne saurait fonder une obligation pour le bailleur d'accepter une modification des conditions d'exploitation des lieux loués. Le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance d'expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve de l'identité d'un local commercial. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion de l'occupant d'une partie d'un local qu'il aurait illicitement cloisonnée après une première décision d'éviction. L'appelant soutenait occuper un bien distinct et non une simple partie du local objet du premier litige. La cour retient que la charge de la preuve d'un titre d'occupation légitime pèse sur l'occupant et que celui-ci a failli à cette obligation. Elle écarte l'argument tiré de l'existence de deux locaux distincts, se fondant sur un procès-verbal de constatation établissant que la superficie totale des deux espaces litigieux correspondait à celle d'un seul local commercial avoisinant. La cour juge en outre qu'un acte de notoriété attestant d'une longue possession est insuffisant à établir une relation juridique opposable et ne peut faire échec à une demande d'expulsion fondée sur l'absence de titre. L'occupation sans droit ni titre étant ainsi caractérisée, l'ordonnance entreprise est confirmée.

Ayant relevé qu’un moyen nouveau mélangé de fait et de droit est irrecevable devant la Cour de cassation, une cour d’appel retient à bon droit que la qualité de bailleur, prouvée par le contrat de bail, confère qualité pour agir en validation de congé, indépendamment des droits de propriété du bailleur sur le bien loué. Elle écarte également à juste titre l’exception de la chose jugée en considérant que deux instances successives fondées sur des congés distincts n’ont pas le même objet, quand bien même les parties et la cause seraient identiques.

Enfin, justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, exerçant son pouvoir souverain d’appréciation et se fondant sur un rapport d’expertise corroboré par des témoignages, constate que le preneur a procédé à la réunion de deux locaux distincts en démolissant le mur qui les séparait, caractérisant ainsi une modification substantielle des lieux loués constituant un motif grave et légitime de résiliation du bail sans indemnité, conformément à l’article 11 du Dahir du 24 mai 1955.

Ayant souverainement constaté, par une interprétation du contrat de bail et des autres pièces du dossier, que la location portait sur un local commercial unique, et que le preneur avait procédé à la division matérielle de ce local pour y exploiter deux activités commerciales distinctes et indépendantes, une cour d'appel en déduit à bon droit qu'une telle modification unilatérale des lieux loués constitue un manquement du preneur à ses obligations contractuelles. Ce manquement justifie la validation du congé fondé sur ce motif et l'éviction du preneur.

Dès lors que deux locaux distincts sont loués par le même locataire au même bailleur en vertu de contrats de bail séparés, matérialisés par des quittances et des loyers distincts, un congé doit être délivré pour chacun d'eux. Par conséquent, encourt la cassation pour défaut de base légale l'arrêt d'une cour d'appel qui valide un congé unique visant lesdits locaux, sans tenir compte de la pluralité des relations contractuelles.

Le locataire d’un bail commercial qui, sans l’accord préalable du bailleur, opère des transformations substantielles – notamment la jonction de deux locaux distincts – et occasionne des dégradations à l’immeuble manque à ses obligations contractuelles ; ce manquement autorise la résiliation du bail et son expulsion.
Constatant, sur la foi d’une expertise judiciaire, la réalité des travaux (abattage de mur séparatif, câblage, détérioration d’éléments porteurs) et l’alourdissement des charges pour le bailleur, la cour d’appel a jugé fondé le congé délivré.  En l’absence d’autorisation, l’inexécution du preneur était caractérisée ; l’expulsion s’imposait.

La Cour de cassation approuve cette motivation : elle rappelle que, selon les articles 345 et 346 du Code de procédure civile, seule la minute conservée au greffe doit être signée, les expéditions revêtues du cachet de conformité étant régulières. En conséquence, le moyen tiré du vice de forme est écarté et le pourvoi rejeté.

Ayant souverainement constaté, au vu des éléments de preuve versés aux débats, notamment les rapports d'expertise et les témoignages, que le preneur à bail commercial avait procédé à la suppression du mur séparant deux locaux distincts pour les réunir en un seul, une cour d'appel en déduit à bon droit que cette modification des lieux loués, réalisée sans l'accord du bailleur, constitue une faute grave justifiant la résiliation des baux et l'éviction du preneur, en application de l'article 11 du dahir du 24 mai 1955.

En matière de bail commercial, la pluralité de contrats portant sur des locaux distincts impose au bailleur de délivrer un congé spécifique pour chaque bail.

La Cour Suprême censure le raisonnement des juges du fond qui avaient validé un congé unique visant à mettre fin à deux baux commerciaux distincts. La Cour suprême juge ce raisonnement erroné, rappelant que la validité d’un congé s’apprécie au regard du contrat de bail qu’il entend résilier, et non au regard de l’unicité des parties ou du motif de résiliation invoqué, en l’occurrence la démolition et la reconstruction.

Dès lors, chaque contrat de bail devant faire l’objet d’un congé indépendant, la décision qui valide un congé global pour plusieurs baux est entachée d’une motivation viciée et encourt la cassation.