Mot clé
Héritiers du propriétaire

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant d'un local commercial, la cour d'appel de commerce a dû se prononcer sur la nature juridique du contrat de gérance libre et les modes de preuve de son existence. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion formée par les héritiers du propriétaire du fonds, considérant l'occupant comme étant sans droit ni titre.

L'appelant soutenait pour sa part que son occupation reposait sur un contrat de gérance libre, bien que non formalisé par écrit, conclu avec le défunt de son vivant. La cour retient que le contrat de gérance libre est un contrat consensuel, dont la validité entre les parties n'est pas subordonnée à l'accomplissement des formalités de publicité prévues par le code de commerce, celles-ci n'étant requises que pour son opposabilité aux tiers.

Se fondant sur les résultats d'une mesure d'instruction et les témoignages concordants recueillis, la cour a considéré que la preuve d'une relation de gérance de fait, tolérée par le propriétaire de son vivant, était rapportée. Dès lors, l'occupation du fonds de commerce par l'appelant reposant sur un titre juridique, la demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre ne pouvait prospérer.

En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et rejette la demande d'expulsion.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un contrat de gérance libre et l'expulsion du gérant, la cour d'appel de commerce examine la portée probatoire des écrits échangés entre les parties. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des héritiers du propriétaire du fonds en ordonnant la résiliation du contrat pour défaut de paiement des redevances et l'expulsion du gérant.

L'appelant soulevait l'inexistence de la relation contractuelle, se prévalant d'une mise en demeure émanant des héritiers qui mentionnait l'absence de contrat de gérance, et contestait par conséquent leur qualité à agir. La cour écarte ce moyen en retenant que le gérant avait lui-même, dans un courrier antérieur, expressément reconnu l'existence d'un contrat de gérance libre le liant au défunt propriétaire.

Elle juge que cet aveu extrajudiciaire ne saurait être contredit par la mention ambiguë figurant dans la mise en demeure des héritiers, laquelle doit s'interpréter non comme une négation du contrat initial mais comme l'expression de leur volonté de ne pas le poursuivre après le décès de leur auteur. La cour relève en outre que la résiliation était justifiée tant par le non-paiement des redevances, dont le gérant ne rapportait pas la preuve, que par le droit des propriétaires de mettre un terme au contrat.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un gérant au paiement de redevances de gérance, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir des héritiers du propriétaire du fonds et sur les modes de preuve du paiement. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement formée par les héritiers.

L'appelant soulevait le défaut de qualité à agir des créanciers, faute de notification formelle de la transmission successorale du droit de créance au visa de l'article 195 du code des obligations et des contrats, et entendait prouver sa libération par témoignage. La cour écarte ce moyen en retenant que la qualité d'héritiers, établie par l'acte d'hérédité, leur confère de plein droit la qualité à agir.

Elle ajoute que la sommation de payer adressée au gérant vaut notification de la transmission du droit, rendant inopérante l'invocation des règles de la cession de créance. La cour rappelle ensuite qu'en application de l'article 443 du même code, la preuve du paiement d'une obligation excédant le seuil légal ne peut être rapportée par témoins.

Faute pour le gérant de produire une preuve littérale de son règlement, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un gérant de fonds de commerce à verser aux héritiers du propriétaire une quote-part des bénéfices, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une expertise comptable et sur la mise en cause de tiers à l'instance. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des héritiers sur la base du rapport d'expertise, tout en rejetant la demande d'intervention forcée d'autres cohéritiers formulée par le gérant.

L'appelant soulevait la nullité de l'expertise pour non-respect du contradictoire et contestait le refus de mettre en cause les autres ayants droit, arguant de leur intérêt à agir. La cour écarte le moyen tiré du défaut de mise en cause, retenant que l'appelant n'a pas qualité pour agir au nom de tiers non parties à l'instance et que le mandat qu'il invoquait était caduc.

Elle valide ensuite la procédure d'expertise en relevant que le gérant et son conseil ont été dûment convoqués et que l'expert n'était pas tenu de convoquer des personnes étrangères au jugement avant dire droit. Sur le fond, la cour considère que, faute pour le gérant de produire les documents comptables, l'expert était fondé à évaluer les bénéfices par comparaison avec des commerces similaires.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un litige relatif à l'exécution d'un contrat de gérance libre d'un fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante de l'acte écrit face à des moyens de preuve testimoniale. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des héritiers du propriétaire du fonds en condamnation du gérant au paiement des redevances, sur la base d'une expertise comptable.

L'appelant contestait sa qualité de gérant, soutenant n'être qu'un simple salarié et que le contrat dissimulait une reconnaissance de dette, tout en critiquant les conclusions de l'expertise. La cour écarte ce moyen en retenant que la nature de la relation contractuelle est établie par l'acte écrit, dont les termes clairs et précis manifestent la volonté des parties de conclure un contrat de gérance.

Elle rappelle qu'en application des dispositions de l'article 444 du dahir des obligations et des contrats, la preuve par témoignage ou par présomption n'est pas admise pour contredire le contenu d'un acte écrit. Concernant l'expertise, la cour juge que le rapport est fondé dès lors que l'expert, en l'absence de comptabilité régulière tenue par le gérant, a souverainement évalué les revenus de l'exploitation en se fondant sur des éléments objectifs de comparaison.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant les gérants d'un fonds de commerce au paiement de redevances d'exploitation aux héritiers du propriétaire, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande. En appel, les gérants soulevaient l'irrecevabilité de l'action pour défaut de mise en cause de l'ensemble des cohéritiers, ainsi que l'inopposabilité de l'acte de gérance, faute de l'avoir signé.

La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir, retenant que chaque héritier peut réclamer sa part des fruits d'un bien indivis sans qu'il soit nécessaire d'appeler à la cause l'ensemble des coïndivisaires. Elle juge en outre l'acte de gérance opposable aux appelants au regard de l'autorité de la chose jugée attachée à une précédente décision ayant déjà statué sur la force obligatoire de cet acte entre les mêmes parties.

Se fondant sur une nouvelle expertise ordonnée en appel, dont les conclusions ont été établies par comparaison faute de production des pièces comptables par les gérants, la cour procède à une nouvelle liquidation des redevances. La cour d'appel de commerce confirme en conséquence le principe de la condamnation mais réforme le jugement sur le quantum des sommes allouées, après déduction de la part revenant à un héritier non partie à l'instance.

Saisi d'un double appel portant sur la validation d'un congé pour défaut de paiement de loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve du montant du loyer et sur le caractère libératoire d'un paiement effectué au profit d'une indivision successorale plutôt qu'aux bailleurs nommément désignés. Le tribunal de commerce avait fixé le loyer au montant allégué par le preneur mais avait néanmoins prononcé la résiliation du bail et l'expulsion, retenant que le paiement effectué par dépôt n'était pas libératoire.

Les bailleurs contestaient le montant du loyer retenu, sollicitant l'application de la valeur locative de marché au visa de l'article 634 du code des obligations et des contrats. De son côté, le preneur soutenait que le dépôt des loyers au nom des "héritiers" du propriétaire initial, dont les bailleurs faisaient partie, valait paiement libératoire malgré l'erreur matérielle sur l'identité du créancier.

Sur le premier point, la cour retient qu'en cas de litige et en l'absence de preuve contraire rapportée par le bailleur, la déclaration du preneur sur le montant du loyer doit être accueillie, surtout lorsqu'elle est corroborée par un acte de conciliation antérieur signé par l'une des copropriétaires indivises. Sur le second point, elle juge que le dépôt des fonds au nom de l'indivision successorale du propriétaire originaire, et non au nom des actuels propriétaires indivis désignés dans le certificat de propriété et dans le congé, constitue un paiement fait à un tiers non créancier.

Un tel paiement est jugé non libératoire, le preneur demeurant en état de défaut justifiant la validation du congé. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un gérant libre au paiement de redevances pour la période d'occupation postérieure à l'expiration du contrat, la cour d'appel de commerce examine la portée des obligations du gérant maintenu dans les lieux. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des propriétaires du fonds en paiement des redevances jusqu'à l'expulsion effective du gérant.

L'appelant contestait sa condamnation en soulevant, d'une part, le défaut de qualité à agir des bailleurs et, d'autre part, l'extinction de son obligation de paiement au terme du contrat. La cour écarte le premier moyen en retenant que la signature du contrat de gérance par l'appelant vaut reconnaissance de la qualité des intimés, héritiers du propriétaire initial du fonds.

Sur le fond, elle juge que le maintien du gérant dans les lieux après l'échéance contractuelle, attesté par le procès-verbal d'expulsion judiciaire, prolonge son obligation au paiement des redevances convenues pour toute la durée de cette occupation indue. Faute pour l'appelant de rapporter la preuve de sa libération, la créance est considérée comme certaine.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant de locaux commerciaux pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce examine les éléments de preuve susceptibles d'établir une relation contractuelle de gérance. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion. L'appelant soutenait que sa présence était légitimée par un contrat de gérance de fait, arguant de paiements effectués à l'un des héritiers du propriétaire et sollicitant une mesure d'enquête pour en rapporter la preuve par témoins. La cour écarte cette argumentation en retenant que l'appelant n'avait que la qualité d'assistant du gérant initial et non celle de cocontractant direct des propriétaires. Elle juge que ni les attestations testimoniales, ni le dépôt de sommes au greffe, ni le paiement d'impôts au nom du de cujus ne peuvent, en l'absence de quittances ou de tout titre écrit au nom de l'occupant, suffire à caractériser une relation locative ou de gérance opposable aux héritiers. La demande d'enquête est par conséquent jugée sans pertinence. Le jugement entrepris est donc confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification juridique du contrat liant l'exploitant d'un fonds de commerce aux héritiers du propriétaire de ce fonds. Le tribunal de commerce avait qualifié la relation de contrat de gérance libre et, en conséquence, prononcé sa résiliation et l'expulsion du gérant. L'appelant soutenait que le contrat devait s'analyser en un bail commercial, arguant notamment de déclarations antérieures de l'un des héritiers et de divers documents attestant de son activité personnelle. La cour écarte cette qualification en se fondant sur les inscriptions au registre du commerce et sur la licence d'exploitation, lesquelles établissent sans équivoque la propriété du fonds de commerce dans le chef du défunt. Elle retient que la mise à disposition du fonds à l'exploitant contre une redevance mensuelle caractérise un contrat de gérance libre, qualification corroborée par les propres déclarations de l'appelant qui s'était présenté comme le gérant du fonds lors d'une audition. La cour juge que les autres pièces produites, si elles prouvent l'exercice d'une activité, sont insuffisantes à démontrer l'existence d'un bail commercial. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée libératoire d'une consignation effectuée par le preneur en réponse à des sommations contradictoires. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des arriérés locatifs. L'appelant soutenait avoir purgé sa dette en consignant les loyers réclamés à la suite d'une première mise en demeure émanant de l'ensemble des héritiers du propriétaire, ce qui rendait sans effet une seconde mise en demeure émise postérieurement par le seul bailleur partie au contrat. La cour retient que l'offre de paiement suivie d'une consignation, effectuée en réponse à une sommation émanant de l'indivision successorale dont le bailleur est membre, est libératoire pour le preneur. Elle en déduit que le bailleur, ayant participé à cette première mise en demeure collective, ne pouvait valablement en émettre une seconde à son seul nom pour les mêmes échéances, le preneur n'étant dès lors plus en situation de défaut de paiement justifiant la résiliation. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne néanmoins le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance et non réglés. La cour d'appel de commerce infirme par conséquent le jugement sur la résiliation du bail et l'expulsion, tout en réformant le montant des condamnations pécuniaires.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat verbal de gérance de fonds de commerce pour défaut de paiement des redevances, la cour d'appel de commerce examine la validité des moyens de défense du gérant. Ce dernier contestait l'existence même du contrat de gérance, se prévalant d'un nouveau bail conclu directement avec le propriétaire des murs, et soulevait l'irrégularité de la résiliation pour non-respect du délai de préavis. La cour écarte le premier moyen en retenant que le bail initial liant le propriétaire du fonds au bailleur des murs n'a jamais été résilié, ce qui rend inopposable aux héritiers du propriétaire du fonds le nouveau bail invoqué par le gérant. Elle juge ensuite que la mise en demeure de payer, mentionnant expressément que le défaut de paiement entraînerait la résolution du contrat, suffisait à mettre le gérant en demeure et à justifier la résolution. Dès lors, l'argument tiré de l'insuffisance du délai du second préavis, qualifié de simple lettre de résiliation consécutive au manquement, est jugé inopérant. Le jugement prononçant la résolution, l'expulsion et le paiement des redevances est confirmé.

Saisi d'un appel contestant une condamnation au paiement de redevances de gérance d'un fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée des formalités du contrat de gérance libre et sur la force probante d'une expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des héritiers du propriétaire du fonds en se fondant sur les conclusions d'une expertise comptable ordonnée pour déterminer les bénéfices de l'exploitation. L'appelant soulevait l'irrecevabilité de la demande pour non-respect des formalités de l'article 154 du code de commerce et contestait la méthode d'évaluation retenue par l'expert. La cour écarte le premier moyen en rappelant que les obligations de publicité prévues par cet article ne conditionnent pas la validité du contrat entre les parties mais visent l'information des tiers et la sanction de leur non-respect est une simple amende. Elle juge ensuite que, faute pour le gérant de produire une comptabilité régulière, l'expert était fondé à déterminer les revenus de l'exploitation par une enquête de terrain et par comparaison avec des commerces similaires. La cour retient que cette méthode d'évaluation est valide en l'absence de documents comptables probants dont la production incombe au débiteur de l'obligation de reddition des comptes. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de compétence d'attribution, la cour d'appel de commerce juge que l'objet de la demande constitue le critère déterminant pour qualifier la nature d'un litige. Le tribunal de commerce s'était déclaré compétent pour connaître d'une action en reddition de comptes initiée par les héritiers du propriétaire d'un fonds de commerce contre le gérant de celui-ci. L'appelant soulevait l'incompétence matérielle de la juridiction commerciale, arguant du caractère civil du contrat de gérance à l'origine du différend. La cour écarte ce moyen en retenant que la demande, visant à l'établissement d'une comptabilité, porte directement sur un fonds de commerce. Elle en déduit que le litige se rattache aux différends relatifs aux fonds de commerce, dont la connaissance appartient expressément aux juridictions commerciales en application de l'article 5 de la loi les instituant. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la mainlevée d'une saisie conservatoire pratiquée sur le fondement d'une erreur d'identité du débiteur. Le juge des référés du tribunal de commerce avait rejeté la demande de mainlevée. Les appelants, héritiers du propriétaire du bien saisi, soutenaient que la saisie avait été pratiquée à tort sur le patrimoine de leur auteur, distinct du véritable garant, invoquant à ce titre une divergence entre les numéros de carte d'identité nationale figurant sur l'acte de cautionnement et sur le titre foncier. Se conformant au point de droit jugé par la Cour de cassation, la cour d'appel de commerce retient que la différence entre le numéro de la carte d'identité nationale du signataire de l'acte de cautionnement et celui du propriétaire de l'immeuble constitue un fait nouveau. Ce nouvel élément, établi par un procès-verbal de constat, justifie de revenir sur une précédente ordonnance de référé et écarte l'exception de chose jugée. Dès lors, la cour constate que la mesure conservatoire a grevé le bien d'un tiers étranger à la dette. En conséquence, la cour infirme l'ordonnance entreprise et ordonne la mainlevée de la saisie.

Cet arrêt de la Cour d’appel de commerce de Casablanca traite d’un litige portant sur la propriété d’un bien immobilier et la validité d’un contrat de location avec promesse de vente.

Le demandeur, se fondant sur un titre foncier, réclamait l’expulsion des occupants du bien. Les défendeurs, locataires du bien, soutenaient la validité de leur occupation en se prévalant d’un contrat conclu avec les ayants cause du propriétaire initial, décédé en 1966.

La Cour d’appel, après cassation par la Cour de cassation, a été amenée à se prononcer sur les points suivants :

• La validité du contrat de location avec promesse de vente conclu après le décès du propriétaire initial.
• La force probante du titre foncier face à des allégations de fraude et de falsification.
• L’opposabilité du titre foncier aux tiers ayant conclu des contrats avec les ayants cause du propriétaire initial.

La Cour a jugé que le contrat de location avec promesse de vente était valable, dès lors qu’il avait été conclu avec les héritiers du propriétaire initial. Elle a également retenu que le titre foncier du demandeur était entaché de nullité en raison de manœuvres frauduleuses.

En effet, la Cour a examiné si le titre foncier, qui constitue en principe une preuve irréfutable de la propriété, peut être remis en cause en cas de fraude ou de falsification. Elle analyse également l’opposabilité du titre aux tiers qui ont conclu des contrats avec les ayants cause du propriétaire initial.

En conséquence, la Cour a débouté le demandeur de sa demande d’expulsion et confirmé la validité de l’occupation des défendeurs.

Il résulte de l'article 229 du Dahir des obligations et des contrats que les obligations contractuelles produisent leurs effets à l'égard des héritiers des parties, qui sont leurs successeurs universels. Par suite, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui accueille la demande des héritiers du propriétaire d'un fonds de commerce, donné en gérance libre, tendant à la reddition des comptes par le gérant pour la période antérieure au décès de leur auteur, sans être tenue de répondre au moyen de défense, dépourvu de fondement juridique, tiré d'une prétendue acceptation par le défunt des versements effectués de son vivant.