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Garantie locative

Saisi d'un recours contre un jugement condamnant le tireur au paiement d'un chèque impayé, la cour d'appel de commerce examine la portée de l'argument selon lequel le titre aurait été remis à titre de garantie locative. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement du bénéficiaire.

L'appelant soutenait que le chèque, remis en garantie d'éventuels loyers impayés ou dégradations, ne pouvait être encaissé faute de réalisation de ces conditions. La cour écarte ce moyen en rappelant que le chèque est un instrument de paiement et non un instrument de garantie.

Elle retient, au visa de l'article 267 du code de commerce, que le chèque est payable à vue et que l'obligation de paiement qui en découle est abstraite de sa cause sous-jacente, rendant inopérante toute discussion sur l'exécution du contrat de bail. La cour relève au surplus que la date d'émission du titre, non contestée, était contemporaine de sa présentation et non de la conclusion du bail, ce qui affaiblit la thèse de la remise à titre de garantie.

Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisi d'un litige relatif au paiement des loyers après la vente du local commercial, la cour d'appel de commerce précise les conditions d'opposabilité de la cession au preneur et les modes de preuve du paiement. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des arriérés locatifs.

L'appelant contestait sa défaillance, arguant d'une part de l'absence de notification formelle de la cession et de la poursuite de ses paiements à l'ancien propriétaire, d'autre part de l'existence d'une garantie locative devant compenser la dette. La cour retient qu'un précédent commandement de payer mentionnant le changement de propriétaire constitue une notification suffisante de la cession de créance.

Elle rappelle ensuite, au visa de l'article 443 du dahir des obligations et des contrats, que la preuve du paiement d'une dette excédant dix mille dirhams ne peut être rapportée par témoins, ce qui rendait la demande d'enquête inopérante. La cour constate cependant que le montant du loyer mensuel retenu par le premier juge était erroné et le ramène à celui stipulé dans le bail originel, faute pour le nouveau bailleur de justifier d'une augmentation opposable.

En conséquence, la cour d'appel de commerce confirme le jugement en son principe, notamment sur l'expulsion, mais le réforme sur le quantum des condamnations, et fait droit à la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance.

Saisi d'un litige relatif à la restitution d'une garantie locative jugée excessive, la cour d'appel de commerce examine la nature juridique d'un bail conclu entre deux sociétés commerciales pour des locaux à usage d'entrepôt. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable pour des motifs de procédure, tenant notamment à une erreur dans l'adresse du défendeur et au défaut de production des pièces en original.

L'appelant contestait cette irrecevabilité, arguant de l'absence de grief et de la violation de ses droits de la défense. Procédant à la requalification d'office du contrat, la cour juge que le bail, conclu entre deux sociétés commerciales pour des locaux à usage de stockage, est un bail commercial régi par le droit commun du code des obligations et des contrats, et non un bail à usage professionnel soumis à la loi n° 67.12.

La cour en déduit que le plafonnement de la garantie locative prévu par cette loi est inapplicable. Dès lors, la clause litigieuse est jugée valide en application du principe de l'autonomie de la volonté posé à l'article 230 du même code, rendant la demande en restitution infondée.

Par substitution de motifs, la cour d'appel de commerce confirme le jugement entrepris.

Le débat portait sur la qualification d'une somme versée par un preneur à son bailleur avant la signature d'un bail commercial, et sur l'obligation du preneur au paiement de la taxe d'édilité. Le tribunal de commerce avait qualifié cette somme de droit au bail non restituable et condamné le preneur au paiement des arriérés de taxe, tout en ordonnant la restitution du seul dépôt de garantie.

L'appelant soutenait que la somme constituait un prêt et non un droit au bail, et contestait devoir la taxe faute pour le bailleur de justifier de son paiement préalable. La cour d'appel de commerce retient que les termes clairs de l'engagement initial qualifiaient la somme de contrepartie du droit au bail, distincte du dépôt de garantie stipulé dans le contrat notarié ultérieur.

Elle en déduit que le preneur, se maintenant dans les lieux, ne peut en exiger la restitution. S'agissant de la taxe d'édilité, la cour rappelle que le contrat, loi des parties, la met à la charge du preneur, dont l'obligation n'est pas subordonnée à la preuve du paiement par le bailleur et n'est pas atteinte par la prescription.

Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie d'un litige relatif à l'évaluation d'une indemnité d'éviction en matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce examinait un jugement ayant validé un congé pour reprise personnelle tout en allouant une indemnité au preneur. Le bailleur contestait le montant de l'indemnité, arguant de l'absence de clientèle, tandis que le preneur, par appel incident, soulevait l'irrégularité du congé pour défaut de qualité à agir des héritiers et critiquait l'insuffisance de l'indemnité.

La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir, le congé ayant été valablement délivré par un héritier mandataire dont le pouvoir n'était pas révoqué. Sur le fond, elle retient, au visa de l'article 7 de la loi 49-16, que le preneur ne peut prétendre à une indemnisation pour la clientèle et la réputation commerciale faute de produire les déclarations fiscales afférentes au local.

La cour souligne que la création d'une société dans les lieux postérieurement à la délivrance du congé est inopérante pour justifier de ces éléments incorporels. Elle confirme en revanche l'évaluation du droit au bail et la déduction de la garantie locative, dont la restitution est jugée prématurée tant que l'évacuation n'est pas effective.

Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réduit.

La cour d'appel de commerce se prononce sur l'autonomie de l'engagement cambiaire né d'une lettre de change remise à titre de dépôt de garantie dans le cadre d'un bail commercial. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement de la somme stipulée dans l'effet.

En appel, le preneur soutenait que l'exigibilité de cette garantie était subordonnée à la fin du bail et à la constatation d'impayés ou de dégradations, conditions non réunies la relation locative se poursuivant sans incident. La cour écarte ce moyen en retenant que la souscription d'une lettre de change emporte un engagement cambiaire autonome, au sens de l'article 159 du Code de commerce.

Dès lors, le souscripteur est tenu d'en honorer le paiement à l'échéance, indépendamment des conditions relatives au contrat de bail sous-jacent. La cour relève en outre que l'avenant au bail ne subordonnait nullement l'exigibilité de la garantie à la résiliation du contrat ou à l'existence d'un préjudice.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de restitution du dépôt de garantie en fin de bail commercial, et plus particulièrement sur la validité de la remise des clés. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en condamnant la bailleresse à restituer la somme versée à titre de garantie.

L'appelante soulevait, d'une part, la nullité de la procédure de première instance pour vice de forme dans la notification de l'assignation et, d'autre part, l'inopposabilité de la remise des clés effectuée unilatéralement et en dehors de sa présence. La cour écarte le moyen tiré du vice de procédure, retenant que la notification était régulière et que l'exercice du droit d'appel a permis à l'appelante de faire valoir ses moyens de défense.

Sur le fond, la cour retient que la restitution du dépôt de garantie est subordonnée à une remise des clés opposable à la bailleresse. Au visa de l'article 275 du dahir des obligations et des contrats, elle juge que le preneur, débiteur de l'obligation de restitution, doit formellement convoquer le bailleur pour la réception des clés.

Dès lors, un constat d'huissier dressé unilatéralement et attestant d'une remise des clés à un tiers sans qualité pour les recevoir ne constitue pas une preuve valable de la libération des lieux. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, déclare la demande en restitution du preneur irrecevable.

Saisi d'un litige relatif au paiement d'arriérés locatifs consécutif à une éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de la compensation et l'imputation des sommes versées par le preneur. Le tribunal de commerce avait condamné ce dernier au paiement de l'intégralité des loyers impayés.

L'appelant contestait le montant de la condamnation, invoquant notamment une créance de dommages-intérêts à compenser, l'effet libératoire d'une offre de paiement et l'omission de déduire un dépôt de garantie. La cour écarte le moyen tiré de la compensation, faute pour le preneur d'avoir suivi la procédure légale y afférente, et celui relatif à l'offre de paiement, qui n'a pas été suivie d'un dépôt libératoire.

En revanche, elle retient que le versement d'un dépôt de garantie est prouvé par un témoignage recueilli sous serment lors de l'enquête menée en première instance. Dès lors que la relation contractuelle a pris fin, ce dépôt doit être imputé sur la dette locative du preneur.

Le jugement est par conséquent confirmé en son principe mais réformé quant au montant de la condamnation.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité de la mise en demeure délivrée par les héritiers du bailleur initial. L'appelant contestait la compétence du tribunal au profit d'une clause d'arbitrage et soulevait la nullité de la mise en demeure, faute de notification préalable du transfert de propriété et pour non-respect des formes légales.

La cour écarte le moyen tiré de la clause d'arbitrage, jugeant sa portée limitée aux seuls litiges relatifs à la garantie locative. Elle retient également que la mise en demeure, en mentionnant la qualité d'héritiers des nouveaux bailleurs, valait notification suffisante du transfert de propriété.

En revanche, la cour relève que la mise en demeure, si elle réclamait le paiement des arriérés, n'exprimait pas la volonté expresse et non équivoque des bailleurs de se prévaloir de la clause résolutoire et de solliciter l'expulsion du preneur en cas de persistance du défaut de paiement. Faute pour cet acte de contenir une telle mention, la demande en expulsion est jugée non fondée.

Le jugement est par conséquent infirmé sur ce chef et la demande d'expulsion rejetée, mais confirmé pour le surplus, notamment quant à la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée des moyens tirés du défaut de qualité à agir du bailleur et de la prescription quinquennale de la créance de loyers. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en résiliation et ordonné l'expulsion. L'appelant soutenait que le bailleur, une collectivité territoriale, n'avait pas prouvé sa propriété du bien et que son président n'avait pas respecté les formalités internes d'information de son conseil. La cour écarte ces moyens en retenant que la relation locative, établie par le contrat de bail, suffit à fonder l'action en résiliation et que la formalité d'information du conseil est une règle interne dont le preneur ne peut se prévaloir. Concernant la prescription, la cour admet, au visa de l'article 391 du dahir des obligations et des contrats, que les loyers antérieurs à cinq ans sont prescrits. Elle relève toutefois que le preneur demeure en défaut de paiement pour la période non prescrite, ce qui suffit à caractériser le manquement justifiant la résiliation. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité de la mise en demeure et l'exception d'inexécution soulevée par le locataire. Le preneur contestait la régularité de la sommation de payer, soutenait que le bailleur détenait une garantie locative suffisante pour compenser les arriérés, et invoquait l'inexécution par ce dernier de son obligation de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la notification, retenant que la remise de l'acte à une employée au siège social du preneur constitue une signification valable. Elle relève ensuite que le contrat de bail stipulait expressément que la garantie ne pouvait être imputée sur les loyers courants et que les travaux d'aménagement incombaient exclusivement au preneur. La cour ajoute que l'acceptation des lieux sans réserve et l'absence de toute diligence ultérieure pour contraindre le bailleur à effectuer des réparations prétendument nécessaires emportent renonciation du preneur à se prévaloir d'un tel manquement. Dès lors, le manquement du preneur à son obligation de paiement étant caractérisé, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la portée du moyen tiré de l'absence de qualité de propriétaire du bailleur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le congé et en ordonnant le paiement des loyers impayés. L'appelant soutenait que le bailleur n'étant pas propriétaire de l'immeuble, il n'avait pas qualité à agir, ce qui devait entraîner la nullité du bail et du congé subséquent. La cour écarte cet argument en retenant que la qualité à agir du bailleur ne découle pas de son titre de propriété mais du contrat de bail lui-même, qui établit les obligations réciproques des parties en leur seule qualité de bailleur et de preneur. Elle juge ainsi que le preneur n'est pas recevable à contester le droit de propriété du bailleur, cette question étant inopposable à la relation contractuelle locative. La demande reconventionnelle en nullité du bail et en restitution des loyers et de la garantie locative est par conséquent rejetée, la cour rappelant que la restitution de cette dernière est conditionnée à la libération effective des lieux. Le jugement entrepris est donc confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à l'exécution de baux commerciaux successifs sur un même local, la cour d'appel de commerce précise la nature juridique de la garantie locative et les conséquences de l'autorité de la chose jugée. Le tribunal de commerce avait condamné les deux preneurs successifs au paiement de loyers et ordonné au bailleur la restitution des garanties versées, tout en rejetant la demande en répétition de l'indû formée par le premier preneur. L'appelant principal, le bailleur, contestait devoir restituer la garantie en cas d'éviction pour faute, tandis que l'appelant incident, le premier preneur, arguait de l'extinction de sa propre relation locative dès la conclusion du second bail, fait consacré par des décisions antérieures. La cour retient, au visa de décisions antérieures irrévocables, que la conclusion d'un second bail a mis fin de plein droit à la première relation locative, rendant le premier preneur un tiers à la cause et sa condamnation au paiement de loyers infondée. Elle juge ensuite que la garantie locative n'est pas une composante du droit au bail mais une sûreté destinée à couvrir les manquements du preneur, qui doit être restituée à la fin du contrat, quelle que soit la cause de la résiliation, sauf stipulation expresse la qualifiant de clause pénale. La cour écarte cependant la demande en répétition de l'indû du premier preneur, considérant qu'en application de l'article 69 du Dahir des obligations et des contrats, celui qui paie volontairement une dette qu'il sait ne pas devoir ne peut en obtenir la restitution. En conséquence, la cour rejette l'appel principal et accueille partiellement l'appel incident, réformant le jugement uniquement en ce qu'il avait condamné le premier preneur au paiement d'un arriéré locatif.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la possibilité pour un preneur d'opposer en compensation d'une dette de loyers le montant d'une garantie versée au bailleur lors de la conclusion du contrat. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de compensation, prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement et ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant principal soutenait que la créance de restitution de la garantie, d'un montant supérieur aux loyers impayés, était exigible et devait s'imputer sur sa dette, tandis que l'appelant incident sollicitait l'octroi de dommages-intérêts pour le retard de paiement. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de la compensation en rappelant la nature juridique distincte des deux dettes. Elle retient que la garantie locative n'est restituable qu'à la fin du bail et après restitution des lieux en bon état, et ne constitue donc pas une créance certaine, liquide et exigible pouvant être opposée aux loyers, lesquels sont dus périodiquement en contrepartie de la jouissance du bien. Dès lors, le défaut de paiement du preneur après une mise en demeure régulière constitue un manquement grave justifiant la résiliation du contrat. Faisant droit à l'appel incident, la cour considère que ce manquement fautif justifie l'allocation de dommages-intérêts au profit du bailleur. La cour réforme donc le jugement entrepris uniquement sur le refus d'allouer des dommages-intérêts, fait droit à la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance et confirme pour le surplus la résiliation du bail et l'expulsion.

La cour d'appel de commerce retient que le bail portant sur un local situé dans un centre commercial est exclu du champ d'application de la loi 49-16 et demeure régi par le droit commun des contrats et les stipulations contractuelles. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation d'un contrat de sous-bail pour défaut de paiement des loyers et ordonné l'expulsion du preneur. En appel, le sous-locataire soutenait que la mise en demeure ne respectait pas les formes prescrites par la loi 49-16 et que les paiements effectués postérieurement avaient éteint sa dette, faisant ainsi disparaître l'état de défaut. La cour écarte ce moyen en rappelant que, conformément à l'article 2 de ladite loi, les locaux situés dans les centres commerciaux sont expressément exclus de son champ d'application, la relation contractuelle étant dès lors soumise aux seules dispositions du contrat et du code des obligations et des contrats. La cour relève ensuite que le paiement partiel des arriérés, intervenu après la mise en demeure, ne suffit pas à purger le défaut de paiement du preneur. Elle juge également que la garantie locative, qualifiée de gage, ne peut être imputée sur les loyers impayés en cours de bail, sa finalité étant de garantir les obligations du preneur à la fin du contrat. Dès lors, le manquement contractuel étant caractérisé, le jugement prononçant la résiliation du bail est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée de l'exception d'inexécution. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en paiement et en expulsion. L'appelant soulevait l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d'un local apte à l'usage convenu, faute de raccordement aux réseaux et de permis d'habiter, pour justifier la suspension du paiement des loyers, tout en contestant la compétence de la juridiction commerciale. La cour écarte le moyen tiré de l'incompétence au motif qu'il n'a pas été soulevé avant toute autre défense. Sur le fond, elle retient que le manquement du bailleur à ses obligations contractuelles n'autorise pas le preneur à suspendre unilatéralement le paiement des loyers. Il incombait en effet au preneur d'engager les voies de droit appropriées pour contraindre le bailleur à s'exécuter. La cour rappelle par ailleurs que la garantie locative ne peut être imputée sur les loyers échus, sa finalité étant de garantir la restitution des lieux en bon état. Le jugement est par conséquent confirmé, la cour faisant en outre droit à la demande additionnelle du bailleur au titre des loyers échus en cours d'instance.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée d'une clause compromissoire et la validité d'une sommation de payer. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant la sommation et en ordonnant l'expulsion. L'appelant soulevait l'incompétence de la juridiction étatique au profit d'un tribunal arbitral, la nullité de la sommation pour vice de notification et le défaut de qualité à agir du bailleur faute de justifier de son droit de propriété. La cour écarte le moyen tiré de la clause compromissoire en retenant que son insertion dans le chapitre du contrat relatif à la garantie locative en limitait la portée aux seuls litiges concernant la restitution de cette dernière. Elle juge ensuite la notification régulière, relevant que le procès-verbal de notification, qui fait foi jusqu'à inscription de faux, identifiait la personne réceptrice et mentionnait l'apposition du cachet de la société preneuse. La cour retient enfin que la qualité à agir du bailleur est suffisamment établie par le contrat de bail lui-même, sans qu'il soit nécessaire de produire un titre de propriété. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

La Cour d’appel de commerce, réformant partiellement un jugement du Tribunal de commerce, confirme la nullité pour absence de cause d’une reconnaissance de dette souscrite par le cessionnaire d’une société, dès lors qu’il est établi que son montant était déjà inclus dans le compte courant d’associé dont le prix avait été intégralement acquitté lors de la cession. Elle infirme cependant la condamnation du cédant à la restitution de cette même somme, en retenant, en application des dispositions de l’article 69 du Dahir des obligations et des contrats, que le paiement volontaire d’une somme excédant le prix contractuellement fixé, effectué en connaissance de cause par le cessionnaire, ne peut donner lieu à répétition de l’indû. La cour relève en outre qu’aucune preuve du paiement effectif de la somme objet de la reconnaissance de dette n’est rapportée. Est par ailleurs confirmée l’obligation de délivrance des documents sociaux et comptables pesant sur le cédant, faute pour ce dernier de prouver s’être acquitté de cette obligation. En conséquence du rejet de la demande en restitution, l’appel incident visant à l’octroi de dommages-intérêts est écarté comme étant devenu sans objet.