Mot clé
Exécution de l'expulsion

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la détermination du point de départ du délai de trois mois imparti au bailleur pour consigner l'indemnité d'éviction, en application de l'article 28 de la loi 49-16 relative aux baux commerciaux. Le premier juge avait ordonné la suspension de l'exécution de l'expulsion, considérant le bailleur déchu de son droit pour consignation tardive.

L'appelant soutenait que ce délai ne courait qu'à compter de la date d'obtention de la copie exécutoire de la décision, et non de la date de son prononcé. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen et retient que le point de départ du délai est la date à laquelle la décision devient exécutoire, soit la date même de son prononcé s'agissant d'un arrêt d'appel.

Le bailleur ayant consigné les fonds au-delà de ce délai de trois mois, il est réputé avoir renoncé à l'exécution de l'éviction. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en mainlevée d'une opposition sur le produit d'une vente forcée, le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que l'établissement public opposant détenait un titre exécutoire valide. L'appelant soutenait que les ordres de recettes émis par l'établissement public ne constituaient pas un titre exécutoire au sens de l'article 466 du code de procédure civile, faute d'accomplissement des formalités de notification.

La cour d'appel de commerce rappelle que les ordres de recettes émis par un établissement public acquièrent force exécutoire dès lors que les formalités prévues par le code de recouvrement des créances publiques, notamment l'information du débiteur et l'envoi d'un dernier avis sans frais, ont été accomplies. Elle retient que la preuve de l'accomplissement de ces diligences incombe à l'établissement créancier.

La cour constate que ce dernier justifie avoir notifié le débiteur à son siège social avant l'exécution de l'expulsion, conférant ainsi à ses titres la force exécutoire requise pour former opposition. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur la détermination de l'indemnité d'éviction due à un preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur le conflit de lois dans le temps entre le dahir du 24 mai 1955 et la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction fixée par expertise.

L'appelant soutenait que le dahir de 1955 devait s'appliquer, l'instance en validation de congé ayant été introduite avant l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, ce qui emportait déchéance du droit du preneur faute d'avoir notifié son intention d'exercer son droit de retour. La cour écarte ce moyen et retient que si les actes introductifs d'instance demeurent régis par la loi ancienne, les effets de l'éviction, notamment le droit à indemnisation, sont soumis à la loi nouvelle dès lors que l'expulsion a été exécutée après son entrée en vigueur.

Faisant droit au moyen subsidiaire de l'appelant, la cour constate que l'indemnité allouée en première instance procédait d'une double réparation du même préjudice, en indemnisant distinctement la valeur de l'activité commerciale et la perte de la clientèle et du droit au bail. Procédant à une nouvelle évaluation sur la base d'une expertise ordonnée en appel, la cour réduit le montant de l'indemnité.

Les jugements entrepris sont par conséquent confirmés dans leur principe mais réformés sur le quantum de la condamnation.

En matière de bail commercial résilié judiciairement, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'obligation du preneur au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période comprise entre la décision de résiliation et son éviction effective. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des sommes réclamées par le bailleur.

L'appelant soutenait que son obligation avait cessé avec la décision de résiliation et qu'il avait tenté de restituer les clés au bailleur, qui les aurait refusées, le contraignant à engager une procédure d'offre réelle. La cour écarte ce moyen en se fondant sur le procès-verbal d'exécution de l'expulsion, lequel établit que le preneur a personnellement remis les clés à l'agent d'exécution le jour de l'éviction.

Elle retient que ce procès-verbal constitue la preuve irréfutable de la conservation de la jouissance matérielle des lieux par le preneur jusqu'à cette date. La cour ajoute que la procédure d'offre réelle initiée par le preneur est inopérante, d'une part parce qu'elle n'établit pas un refus du bailleur, et d'autre part parce qu'elle est postérieure au début de la période d'occupation litigieuse.

Dès lors, la cour considère que l'obligation au paiement de l'indemnité d'occupation subsiste tant que le preneur n'a pas libéré effectivement les lieux, peu important qu'il les ait exploités ou non. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un double appel portant sur la validation d'un congé pour démolition et reconstruction et sur le montant de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation du fonds de commerce et la régularité formelle du congé. Le tribunal de commerce avait validé le congé tout en fixant une indemnité contestée par le bailleur comme étant excessive et par le preneur comme étant insuffisante.

Le bailleur soulevait l'irrégularité de l'identification des héritiers du preneur et le caractère disproportionné de l'indemnité, tandis que le preneur contestait la validité du congé qui mentionnait à tort une demande de résiliation et soutenait que le défaut de paiement de l'indemnité provisionnelle interdisait l'action en validation. La cour écarte les moyens des deux parties, retenant que la mention erronée de la résiliation ne vicie pas le congé dès lors que son motif et son fondement légal sont clairs, et que le paiement de l'indemnité provisionnelle n'est une condition que de l'exécution de l'expulsion et non de la recevabilité de l'action.

Sur le fond, après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour retient que l'évaluation de l'indemnité doit tenir compte de l'écart considérable entre le loyer historique et la valeur locative de marché, peu important l'inertie du bailleur à solliciter des révisions de loyer. La cour souligne que la valeur du fonds de commerce est établie par l'existence d'une clientèle et d'une réputation commerciale, attestées par les déclarations fiscales, indépendamment de l'état prétendument précaire des constructions.

En conséquence, la cour d'appel de commerce confirme le jugement sur le principe de l'éviction mais le réforme sur le quantum de l'indemnité, qu'elle réévalue sur la base du nouveau rapport d'expertise.

La cour d'appel de commerce rappelle qu'en l'absence de contrat de bail écrit, la déclaration du preneur fait foi quant au montant du loyer en cas de contestation. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement, ordonné l'expulsion du preneur et l'avait condamné au paiement d'un arriéré locatif. Le preneur appelant soutenait avoir rapporté la preuve du paiement par témoins en vertu du principe de liberté de la preuve, tandis que le bailleur, par appel incident, contestait le montant du loyer retenu et sollicitait une astreinte. La cour écarte les témoignages produits, non au visa de l'article 443 du dahir des obligations et des contrats, mais en raison du conflit d'intérêts et du lien de subordination des témoins avec les parties. Elle rejette également la demande d'astreinte, considérant que l'exécution de l'expulsion ne dépend pas de la seule volonté du preneur. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est confirmé, la cour y ajoutant la condamnation au titre de la demande additionnelle.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant ordonné la radiation d'une adresse du registre du commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de cette mesure consécutivement à une expulsion. Le premier juge avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant la radiation de l'adresse du local commercial du registre du preneur évincé. L'appelant soutenait que cette radiation violait les articles 54 et 55 du code de commerce et que la relation locative s'était poursuivie, arguant de l'acceptation de loyers par le bailleur. La cour écarte le moyen tiré de la violation desdits articles en retenant que la demande ne portait pas sur la radiation du commerçant lui-même, mais uniquement sur la suppression de l'adresse d'un local dont il avait été judiciairement expulsé. Elle relève ensuite que les paiements de loyers invoqués correspondaient à des arrérages antérieurs à la date d'exécution de l'expulsion et ne sauraient constituer la preuve de la poursuite du bail. La cour juge enfin que les allégations de fraude relatives au jugement d'expulsion sont sans incidence tant que celui-ci, ayant été exécuté, n'a pas fait l'objet d'une décision d'annulation. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un double appel portant sur la validité d'un congé pour reprise et sur l'expulsion subséquente du preneur, la cour d'appel de commerce examine les conditions de l'éviction et de l'indemnisation. Le tribunal de commerce avait, par deux jugements distincts, rejeté la demande en nullité du congé, fixé une indemnité d'éviction et ordonné l'expulsion. L'appelant principal contestait la qualité à agir de l'un des bailleurs ainsi que le caractère prématuré de l'expulsion faute de paiement préalable de l'indemnité. La cour écarte ces moyens, retenant d'une part que le congé est valable dès lors qu'il émane d'au moins un bailleur dont la qualité n'est pas contestée, et d'autre part, au visa de l'article 21 du dahir du 24 mai 1955, que si l'exécution de l'expulsion est subordonnée au paiement de l'indemnité, cette condition n'interdit pas au juge de la prononcer, son exécution seule étant différée. Concernant le montant de l'indemnité, la cour, après avoir écarté une expertise d'appel fondée sur des déclarations fiscales non certifiées, procède à sa propre évaluation et augmente le quantum initialement alloué. Déclarant par ailleurs irrecevable l'appel incident des bailleurs pour acquiescement, la cour confirme le jugement prononçant l'expulsion et réforme celui fixant l'indemnité.

Saisi d'un double appel portant sur la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la validité des actes de procédure et la preuve de l'exécution des obligations. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, tout en rejetant les demandes de la bailleresse en paiement d'une astreinte et d'un complément d'indemnité. Devant la cour, le preneur et son garant soulevaient plusieurs exceptions de procédure tirées de l'irrégularité de la sommation et des demandes additionnelles, contestaient la qualité à agir de la bailleresse faute de titre de propriété, et alléguaient le paiement des loyers par compensation et par remise à un tiers. La cour écarte l'ensemble de ces moyens, retenant d'une part que la preuve du paiement incombe au preneur et ne peut résulter de simples allégations, et d'autre part que les exceptions de procédure ne sont pas fondées en l'absence de grief démontré, en application du principe pas de nullité sans grief. Elle rappelle en outre que la qualité de bailleur n'est pas subordonnée à celle de propriétaire. Concernant l'appel de la bailleresse, la cour juge que la demande d'astreinte est sans objet pour une mesure d'expulsion susceptible d'exécution forcée. Statuant sur les demandes additionnelles formées en appel, la cour condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance mais rejette la demande de dommages-intérêts y afférente, faute de mise en demeure préalable établissant le retard du débiteur. Le jugement est par conséquent confirmé, la cour y ajoutant la condamnation au titre des nouveaux loyers.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur une demande d'expulsion et de paiement de loyers initialement qualifiée de location-gérance. Le tribunal de commerce avait rejeté l'intégralité des demandes du bailleur, tant en expulsion qu'en paiement. La cour de cassation avait censuré un premier arrêt d'appel pour avoir statué ultra petita, en déclarant l'ensemble de la demande irrecevable alors que seul le chef relatif à l'expulsion était contesté en appel. La cour relève que la demande d'expulsion est devenue sans objet, l'intimé ayant été expulsé en exécution d'une autre décision de justice devenue définitive dans une procédure distincte. Elle constate par ailleurs que la demande additionnelle en paiement de loyers formée en cours d'instance doit être rejetée, le preneur justifiant s'être acquitté des sommes dues par leur consignation à la caisse du tribunal. Par substitution de motifs tenant au caractère désormais sans objet de la demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en paiement de loyers et en résiliation de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la capacité à agir en justice du président d'une commune. Le tribunal de commerce avait retenu un défaut de capacité à agir du président de la commune bailleresse, faute pour ce dernier de justifier d'une délibération du conseil communal l'autorisant à ester en justice, en application de l'ancien Mésithaque communal. La question en appel portait sur le maintien de cette exigence au regard de la nouvelle loi organique relative aux communes. La cour retient qu'en application de l'article 98 de la loi organique n° 113.14, le président du conseil communal dispose désormais de la compétence de plein droit pour intenter les actions judiciaires, sans qu'une autorisation préalable du conseil soit requise. Statuant par l'effet dévolutif de l'appel et constatant le défaut de paiement des loyers après une mise en demeure régulière, la cour prononce la condamnation au paiement, la résiliation du bail et l'expulsion du preneur. Elle écarte cependant la demande d'astreinte, au motif que l'exécution de l'expulsion peut être assurée par le recours à la force publique. Le jugement entrepris est en conséquence totalement infirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la capacité à agir en justice du président d'une commune pour le recouvrement de loyers commerciaux et la résiliation d'un bail. Le tribunal de commerce avait déclaré l'action irrecevable, au motif que le président de la commune bailleresse n'avait pas produit la délibération du conseil communal l'autorisant à ester en justice, en application de l'ancienne charte communale. La cour retient qu'en vertu de la loi organique n° 113.14 relative aux communes, et notamment de son article 98, le président du conseil communal dispose désormais de la qualité pour agir en justice au nom de la commune sans qu'une autorisation préalable du conseil soit requise. Faisant droit au moyen de l'appelante, la cour infirme le jugement sur la recevabilité et, usant de son pouvoir d'évocation, statue sur le fond du litige. Constatant le défaut de paiement des loyers après une mise en demeure restée infructueuse, elle prononce la résiliation du bail, ordonne l'expulsion du preneur et le condamne au paiement de l'arriéré locatif. La demande d'astreinte est cependant rejetée, la cour considérant que l'exécution de l'expulsion peut être assurée par le recours à la force publique. Le jugement entrepris est donc infirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un recours en tierce opposition contre un arrêt ordonnant l'éviction d'un preneur pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce examine les conditions de preuve d'un bail commercial verbal. Le tiers opposant, se prévalant d'un tel bail sur une partie des lieux, soutenait que l'arrêt lui était inopposable faute d'avoir été mis en cause dans la procédure initiale. La cour retient que la preuve de l'existence d'un bail commercial ne saurait reposer sur la seule production d'attestations de témoins. Elle relève que de telles attestations doivent être corroborées par des éléments matériels et juridiques, tels que des documents comptables, des justificatifs administratifs ou la preuve d'une participation à la procédure de conciliation préalable. La cour écarte en outre les prétentions du tiers opposant au motif que tant le rapport d'expertise judiciaire que le procès-verbal d'exécution de l'expulsion contredisaient l'existence d'un local commercial distinct et autonome. En l'absence de tout commencement de preuve par écrit ou de faits établissant la relation locative alléguée, le recours est rejeté pour défaut de fondement.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la détermination de la date de fin d'un contrat de gérance libre et la force probante des procès-verbaux de huissier de justice. Le tribunal de commerce avait condamné le gérant au paiement des redevances jusqu'à la date de l'exécution d'une ordonnance d'expulsion. L'appelant soutenait avoir libéré les lieux antérieurement, s'appuyant sur un procès-verbal de constat contenant des témoignages, et contestait la prise en compte par le premier juge d'une procédure d'expulsion encore pendante en appel. La cour écarte le moyen tiré de la connexité, relevant qu'il n'a pas été soulevé in limine litis et que l'issue de la procédure d'appel en référé était sans incidence sur l'obligation de paiement. La cour retient que la date de fin du contrat est établie par le procès-verbal d'exécution de l'expulsion, qui constitue un acte officiel fixant la reprise de possession par le bailleur. Surtout, la cour juge que les procès-verbaux de constat produits par l'appelant sont dénués de force probante en ce qu'ils rapportent des témoignages, dès lors que le huissier de justice n'est pas habilité par la loi à procéder à des interrogatoires, ses attributions étant limitativement énumérées. Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé autorisant la vente aux enchères publiques des biens mobiliers délaissés par un preneur expulsé, le juge de première instance avait fait droit à la demande du bailleur. L'appelant soutenait que la vente ne pouvait être ordonnée qu'en cas de refus de sa part de reprendre ses biens, condition non remplie en l'occurrence, au visa de l'article 447 du code de procédure civile. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en relevant que le preneur était absent et son local fermé lors de l'exécution de l'expulsion, ce qui rendait impossible toute proposition de reprise des biens et, par conséquent, tout refus. La cour retient que la vente des biens mobiliers constitue une mesure d'exécution régulière visant au recouvrement des loyers impayés, conformément au principe selon lequel l'exécution forcée porte d'abord sur les meubles du débiteur. Elle écarte également l'argument tiré de la cassation du jugement d'expulsion, dès lors qu'il est établi que la cour de renvoi a ultérieurement confirmé la condamnation au paiement et à l'expulsion. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en paiement de loyers et d'indemnités d'occupation, la cour d'appel de commerce examine les conséquences de la production de pièces en cause d'appel. Le tribunal de commerce avait rejeté l'action du bailleur au motif que ce dernier n'avait produit que des copies simples des titres fondant sa demande. La cour retient que l'effet dévolutif de l'appel la saisissant de l'entier litige, la production de copies certifiées conformes des décisions et actes d'exécution rend sans objet le débat sur la force probante des documents initialement versés. Statuant au fond, la cour distingue la période antérieure à la décision d'expulsion, pour laquelle les loyers restent dus, de la période postérieure à cette décision et jusqu'à la libération effective des lieux, durant laquelle l'occupant est qualifié d'occupant sans droit ni titre. Dès lors, ce dernier est redevable non plus de loyers mais d'une indemnité d'occupation que la cour fixe souverainement en se référant au montant de l'ancien loyer. Par ces motifs, la cour infirme le jugement entrepris et condamne l'ancien preneur au paiement des sommes dues au titre des arriérés locatifs et de l'indemnité d'occupation.

Encourt la cassation, pour manque de base légale, l’arrêt qui ordonne la réintégration d’une société dans des locaux commerciaux au seul motif qu’une précédente ordonnance d’expulsion visant son gérant ne lui était pas opposable, sans rechercher, comme il y était invité, si la relation locative entre la société et le bailleur subsistait ou si elle avait pris fin par une résiliation amiable.

Ayant constaté que le gérant d'une société était intervenu dans une instance en son nom personnel et non en sa qualité de représentant légal de celle-ci, une cour d'appel en déduit exactement que ladite société, n'ayant été ni partie ni représentée, conserve sa qualité de tiers. Par conséquent, sa tierce opposition formée contre la décision portant atteinte à ses droits est recevable en application des dispositions de l'article 303 du code de procédure civile.