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Acquéreur du fonds de commerce

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé autorisant l'acquéreur d'un fonds de commerce à en reprendre possession, la cour d'appel de commerce se prononce sur la compétence du juge des référés en présence d'une contestation fondée sur un droit de préférence. Le juge de première instance avait autorisé l'ouverture forcée du local commercial au profit du cessionnaire.

L'appelante, bailleresse des lieux, soutenait que l'exercice de son droit de préférence constituait une contestation sérieuse excédant les pouvoirs du juge de l'urgence. La cour écarte ce moyen en relevant que le droit de préférence invoqué par la bailleresse n'avait fait l'objet d'aucune consécration judiciaire, ses précédentes actions ayant été déclarées irrecevables ou rejetées.

Elle retient que l'acquéreur justifiait d'un titre de cession et d'une possession antérieure à la fermeture des lieux. Dès lors, l'autorisation d'ouverture ne constitue qu'une mesure conservatoire ne préjugeant pas du fond du droit et n'emportant aucune atteinte aux centres de droit respectifs des parties, dont le litige au fond demeure entier.

L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

En matière de cession de droit au bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de recevabilité d'une tierce opposition formée par le cessionnaire d'un fonds de commerce contre un arrêt prononçant l'expulsion du locataire initial. Le tiers opposant, acquéreur du fonds, contestait la décision d'expulsion rendue à son insu contre le cédant, au motif qu'elle portait atteinte à ses droits.

La cour rappelle qu'en application de l'article 25 de la loi 49-16, la cession du droit au bail n'est opposable au bailleur qu'à compter de la date de sa notification. Elle relève que le cessionnaire n'a notifié l'opération au bailleur qu'après le prononcé de l'arrêt d'appel définitif ordonnant l'expulsion.

Dès lors, le bailleur n'ayant pas eu légalement connaissance de la cession durant l'instance, le cessionnaire ne peut se prévaloir d'un droit qui n'était pas encore opposable pour contester une décision rendue à l'encontre du seul locataire connu. La cour juge en conséquence que la tierce opposition est mal fondée et la rejette.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résolution d'une cession de fonds de commerce pour dol, le tribunal de commerce avait écarté les moyens tirés de la dissimulation d'une procédure d'éviction et d'une saisie conservatoire, tout en condamnant le cessionnaire au paiement des loyers échus au profit du bailleur intervenant. L'appelant soutenait que son consentement avait été vicié par les manœuvres frauduleuses du cédant et du bailleur, qui l'auraient privé de la jouissance paisible du bien.

La cour d'appel de commerce écarte cependant l'ensemble de ces moyens au regard d'un acte de transaction conclu entre le cessionnaire et le bailleur en cours d'instance. La cour retient que cet accord, par lequel les parties ont mis fin à la relation locative et se sont accordé un désistement réciproque de toutes actions judiciaires, y compris pénales et relatives aux loyers, a rendu sans objet la demande principale en résolution.

Dès lors, la demande en paiement des loyers, bien que fondée en première instance, ne pouvait plus prospérer en appel du fait de la renonciation expresse du bailleur dans l'acte de transaction. Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en résolution, mais infirmé en ce qu'il avait condamné le cessionnaire au paiement des loyers, la cour statuant à nouveau pour rejeter cette dernière demande.

Saisi d'une action en expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce devait déterminer si la cession d'un droit au bail, intervenue en violation d'une clause du bail initial et sans le consentement du bailleur, rendait le cessionnaire occupant sans titre. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion formée par le bailleur.

En appel, ce dernier soutenait que la cession lui était inopposable en application de l'article 22 du dahir du 24 mai 1955 et de la clause d'interdiction de céder, privant ainsi le cessionnaire de tout titre locatif. La cour relève que le cessionnaire justifie de son occupation par l'acte de cession du fonds de commerce, lequel constitue un titre suffisant pour écarter la qualification d'occupation sans droit ni titre.

Elle retient que les moyens tirés de la violation de la clause d'interdiction de céder doivent être dirigés contre le preneur initial, cédant, dans le cadre d'une action en résolution du bail, et non contre le cessionnaire dans le cadre d'une action en expulsion. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisie d'une tierce opposition formée par le cessionnaire d'un fonds de commerce contre un arrêt prononçant la résiliation d'un contrat de gérance libre et l'expulsion du gérant, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité de la cession au propriétaire du fonds. Le tiers-opposant soutenait que la décision d'expulsion portait atteinte à ses droits d'acquéreur du fonds de commerce.

La cour retient que l'acte de cession, conclu entre le gérant et le tiers-opposant, est inopposable au propriétaire qui n'y était ni partie ni appelé et n'en avait pas eu connaissance. Elle relève en outre que la cession est intervenue à une date postérieure à l'introduction de l'instance en résiliation et en expulsion engagée par le propriétaire contre son gérant.

Dès lors, le cessionnaire ne pouvait se prévaloir de droits acquis au préjudice du propriétaire dont l'action en justice était antérieure. La cour d'appel de commerce rejette en conséquence la tierce opposition.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une tierce opposition à une décision d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait rejeté la tierce opposition formée par le cessionnaire au motif que le jugement d'expulsion contesté avait été infirmé en appel, bien que ce jugement soit redevenu définitif par la suite. L'appelant soutenait que son intérêt à agir était ainsi rétabli et que la résiliation du bail sur laquelle se fondait l'expulsion était invalide. La cour retient cependant que la cession du fonds de commerce est inopposable au bailleur dès lors qu'elle est intervenue à une date postérieure à l'acte de résiliation amiable du bail conclu entre le bailleur et le locataire cédant. Elle relève que le jugement d'expulsion initial, qui a constaté cette résiliation, constitue une présomption légale tirée de l'autorité de la chose jugée. Par conséquent, le cédant ne pouvait valablement transmettre un droit au bail qu'il avait déjà perdu. Le jugement est confirmé, bien que par substitution de motifs.

Saisie d'un recours en tierce opposition formé par une société se prétendant cessionnaire du droit au bail, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité de cette cession au bailleur. La société tierce contestait un arrêt ayant ordonné l'expulsion du preneur initial pour défaut de paiement des loyers, en invoquant une atteinte à ses droits d'exploitant du fonds de commerce acquis antérieurement. La cour écarte ce moyen en relevant que la société tierce, outre son défaut de production de l'acte de cession, n'a pas démontré avoir notifié cette opération au bailleur. Elle rappelle qu'en application de l'article 195 du dahir formant code des obligations et des contrats et de l'article 25 de la loi 49-16, la cession du droit au bail n'est pas opposable au bailleur à défaut d'une telle notification. Par conséquent, le bailleur n'est pas tenu par une cession dont il n'a pas été régulièrement avisé, quand bien même la société tierce ferait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire. La cour d'appel de commerce rejette donc la tierce opposition comme étant mal fondée.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de validité de la signification d'une sommation de payer visant un preneur à bail commercial et sur la recevabilité de l'intervention volontaire de l'acquéreur du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers. L'appelant contestait la régularité de la signification de l'acte, faute de remise à personne, et soulevait l'inopposabilité de la cession du droit au bail au nouveau propriétaire ainsi que le défaut de notification de l'action aux créanciers inscrits. Se conformant à la doctrine de la Cour de cassation, la cour d'appel rappelle que la signification d'un acte au domicile du destinataire est régulière dès lors qu'il est remis à toute personne s'y trouvant, sans qu'il soit nécessaire de vérifier l'identité ou le lien de parenté de cette dernière, en application de l'article 38 du code de procédure civile. La cour écarte également le moyen tiré du défaut de notification de la cession du droit aux loyers, jugeant que la production du titre de propriété en cours d'instance suffit à établir la qualité de bailleur. Elle déclare en outre irrecevable l'intervention volontaire de l'acquéreur du fonds de commerce, au motif que la cession du droit au bail lui est inopposable, étant intervenue après l'introduction de l'action en résiliation. La demande d'inscription de faux contre l'exploit de signification est par conséquent rejetée comme étant sans objet. Le jugement entrepris est donc confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant condamné le preneur au paiement d'un arriéré locatif et prononcé la nullité d'un contrat de bail, la cour d'appel de commerce devait déterminer la somme locative opposable au nouveau propriétaire des murs. L'appelant, cessionnaire du fonds de commerce, soutenait que le loyer applicable était celui, minoré, stipulé dans un bail sous seing privé distinct, et non le montant plus élevé mentionné dans son propre acte notarié d'acquisition du fonds. La cour écarte ce moyen en relevant que le bail sous seing privé invoqué avait été consenti par une personne dont le titre de propriété sur l'immeuble avait été judiciairement annulé par une décision définitive. Elle retient dès lors que la seule somme locative opposable est celle expressément mentionnée dans l'acte notarié d'acquisition du fonds, cet acte faisant foi des engagements du preneur. En application de l'article 306 du dahir formant code des obligations et des contrats, la cour rappelle que la nullité de l'engagement principal, à savoir le titre de propriété du bailleur putatif, entraîne la nullité de l'engagement accessoire qu'est le contrat de bail. Les paiements partiels effectués sur la base du loyer minoré étant jugés non libératoires, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie d'une tierce opposition formée par le prétendu cessionnaire d'un fonds de commerce contre un arrêt d'expulsion du preneur initial, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'opposabilité de la cession au bailleur. Le tiers opposant soutenait que l'acquisition du fonds, dont il avait informé le bailleur, rendait la décision d'expulsion préjudiciable à ses droits de nouveau propriétaire. La cour écarte ce moyen en relevant que l'opposant ne produisait pas l'acte de cession lui-même, mais une simple lettre d'information qui ne permettait de vérifier ni la date de la vente, ni la qualité du cédant. Elle retient que faute pour le tiers opposant de justifier d'une acquisition certaine et antérieure au litige locatif ayant conduit à l'expulsion, il ne démontre pas l'existence d'un droit propre affecté par la décision critiquée. Dès lors, la cour considère que les moyens soulevés sont inopérants dans le cadre du litige initial. La tierce opposition est par conséquent rejetée.

La cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'une décision d'expulsion au cessionnaire d'un fonds de commerce qui n'avait pas été partie à l'instance initiale. Le tribunal de commerce, suivi par un premier arrêt de la cour, avait prononcé l'expulsion des locataires initiaux pour défaut de paiement des loyers. Saisie sur tierce opposition, la cour devait déterminer si la cession du droit au bail, régulièrement notifiée au bailleur, rendait la procédure d'expulsion menée à l'encontre du seul cédant inopposable au cessionnaire. La cour rappelle que si la cession du droit au bail est libre, son opposabilité au bailleur est subordonnée à la notification prévue par l'article 195 du code des obligations et des contrats. Relevant en l'espèce que la cession avait été signifiée au bailleur par un acte non contesté, elle en déduit que le cessionnaire était devenu le seul titulaire du bail. Par conséquent, la décision d'expulsion obtenue contre les anciens preneurs, qui n'avaient plus qualité, ne pouvait préjudicier aux droits de la société cessionnaire. La cour accueille donc la tierce opposition et déclare le jugement d'expulsion et l'arrêt confirmatif inopposables à la société requérante.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable l'action d'un cessionnaire de fonds de commerce, la cour d'appel de commerce examine le caractère prématuré d'une demande en mise en possession. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande pour irrecevabilité. L'appelant soutenait que la cession lui était opposable et que le propriétaire des murs commettait une voie de fait en l'empêchant d'exploiter les lieux. La cour écarte ce moyen en relevant que l'acte de cession mentionnait expressément l'existence d'un litige pendant devant la Cour de cassation, portant sur les droits locatifs du cédant. Le cessionnaire ayant reconnu dans l'acte avoir connaissance de ce litige, la cour retient que la titularité du droit au bail, élément essentiel du fonds de commerce, demeure incertaine tant qu'aucune décision définitive n'est intervenue. En conséquence, l'action du cessionnaire est jugée prématurée. Le jugement d'irrecevabilité est confirmé.

Ayant constaté qu'un créancier avait pratiqué une saisie conservatoire sur un fonds de commerce et que le débiteur l'avait ultérieurement cédé, une cour d'appel en déduit exactement, en application de l'article 453 du code de procédure civile, que cette cession est nulle en ce qu'elle porte nécessairement préjudice aux droits du créancier saisissant. De même, la cour d'appel retient à bon droit que l'acquéreur ne peut se prévaloir de sa bonne foi, dès lors que l'inscription de la saisie au registre du commerce et l'intégration par l'acquéreur du fonds de commerce à son propre registre font présumer sa connaissance de la mesure.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour rejeter la demande en résiliation de bail et en expulsion formée par le bailleur contre le locataire initial, retient que la cession du fonds de commerce, incluant le droit au bail, est un droit reconnu au preneur. Ayant constaté que le bailleur avait été informé de cette cession, elle en déduit à bon droit que celle-ci lui est opposable, peu important les moyens par lesquels il en a eu connaissance.

Par conséquent, le bailleur ne peut plus agir contre le locataire cédant et n'est pas fondé à contester l'existence même du fonds de commerce pour échapper aux effets de la cession.

L’arrêt rendu par la Cour suprême porte sur un litige relatif à une demande d’expulsion d’un locataire commercial fondée sur un changement d’usage du local ainsi que sur le besoin du bailleur de l’occuper à titre personnel. La demande a été formée sur le fondement du dahir du 24 mai 1955 régissant les baux commerciaux. L’instance a donné lieu à une décision d’expulsion confirmée en appel, avant qu’un tiers, acquéreur du fonds de commerce en vertu d’une adjudication judiciaire, ne forme une tierce-opposition contre cette décision. La cour d’appel a accueilli ce recours, considérant que l’assignation en expulsion avait été dirigée contre une personne ne disposant plus de la qualité de locataire à la date du litige.

La Cour suprême a censuré cette analyse en relevant que la cour d’appel avait omis de prendre en compte la chronologie des faits. En effet, l’action en expulsion avait été engagée et jugée avant l’acquisition du fonds de commerce par le tiers intervenant, ce qui faisait obstacle à la reconnaissance d’une atteinte à ses droits. L’arrêt attaqué a ainsi été jugé dénué de base légale, la cour d’appel n’ayant pas vérifié si les conditions du recours de la tierce-opposition du tiers étranger à l’instance étaient réunies, notamment au regard des dispositions relatives à la transmission des contrats en matière de cession d’un fonds de commerce.

La Cour suprême a rappelé que l’adjudicataire ne pouvait se prévaloir de l’inopposabilité des décisions antérieures en l’absence de respect des règles de la cession du bail commercial, notamment celles prévues à l’article 195 du Code des obligations et des contrats en matière de cession de créance. En se fondant exclusivement sur le fait que le tiers avait acquis le fonds de commerce à une date postérieure à l’introduction de la demande d’expulsion sans examiner la continuité du contrat de bail et le respect des formalités de la cession, la cour d’appel a privé sa décision de base légale.

En conséquence, la Cour suprême a cassé et annulé l’arrêt attaqué et a renvoyé l’affaire devant la cour d’appel pour un nouvel examen, en lui enjoignant de se conformer aux principes dégagés.