Mot clé
امتناع المكري

Saisi d'une demande de réintégration et d'indemnisation formée par un preneur évincé pour cause de surélévation de l'immeuble, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences du défaut de réalisation des travaux par le bailleur. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable au motif que le procès-verbal d'expulsion n'était pas produit en première instance. L'appelant soutenait que le défaut pour le bailleur d'entreprendre les travaux dans le délai légal justifiait sa réintégration ainsi que l'octroi d'une indemnité pour privation de jouissance. La cour, statuant par l'effet dévolutif de l'appel, constate que le bailleur n'apporte pas la preuve d'avoir réalisé les travaux ayant motivé le congé plus de deux ans après l'éviction. Elle retient dès lors que le preneur est fondé à demander sa réintégration dans le local commercial. En revanche, la cour écarte la demande d'indemnisation complémentaire, rappelant qu'en application de l'article 15 du dahir du 24 mai 1955, applicable au litige, l'indemnité due au preneur avait déjà été allouée par la décision initiale validant le congé. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a déclaré la demande irrecevable et, statuant à nouveau, la cour ordonne la réintégration du preneur tout en confirmant le rejet de la demande indemnitaire.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de l'éviction d'un preneur commercial pour défaut de paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés locatifs mais avait rejeté la demande d'éviction au motif qu'une précédente décision d'expulsion, fondée sur un autre motif, était déjà intervenue. La question posée à la cour était de savoir si le désistement du bailleur de la première procédure d'éviction rendait recevable et fondée une nouvelle demande d'expulsion pour défaut de paiement. La cour retient que le défaut de paiement du preneur est définitivement établi par le jugement de première instance, devenu irrévocable sur ce point. Elle juge ensuite que le désistement par le bailleur de la première procédure d'éviction a pour effet de la rendre non avenue, levant ainsi l'obstacle qui s'opposait à l'examen de la nouvelle demande fondée sur le manquement contractuel. Dès lors que le défaut de paiement constitue un motif grave justifiant la résiliation du bail, la cour considère que la demande d'éviction est fondée. La cour d'appel de commerce infirme par conséquent le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'éviction et, statuant à nouveau, ordonne l'expulsion du preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé délivré au lieu d'exploitation plutôt qu'au domicile élu contractuellement. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant soulevait la nullité du congé, au motif qu'il n'avait pas été signifié au domicile élu dans le bail, en violation des dispositions de l'article 524 du code de procédure civile. La cour écarte ce moyen en retenant que la signification faite à personne au preneur dans les lieux loués, qui constituent son domicile réel et le lieu de son activité, atteint son but et réalise l'objectif d'information du destinataire. Elle rappelle que le choix d'un domicile élu n'exclut pas la validité d'une signification effectuée au domicile réel en application de l'article 38 du code de procédure civile, dès lors que la finalité de l'acte est accomplie. La cour rejette également les moyens tirés de l'absence de demande en paiement des loyers et du défaut de remise de quittances, le bailleur étant libre de limiter l'objet de sa demande et le preneur disposant de la procédure de l'offre et du dépôt pour se libérer. Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine les conditions de l'exception d'inexécution opposée par le preneur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion de ce dernier et sa condamnation au paiement d'un arriéré locatif. Le preneur appelant soulevait principalement son droit de retenir les loyers en vertu d'un jugement antérieur l'autorisant à effectuer des réparations nécessaires aux frais du bailleur, ainsi que des vices de procédure. La cour écarte ce moyen en retenant que le preneur ne justifie pas avoir réalisé les travaux de réparation dont il se prévaut. Elle fonde sa décision sur un rapport d'expertise judiciaire qui établit que les désordres persistaient et qu'aucune dépense n'avait été engagée, privant ainsi le preneur du droit de compenser le coût desdits travaux avec les loyers dus. La cour relève également que les griefs de procédure n'étaient pas fondés, le dossier ayant bien été communiqué au ministère public et le premier juge ayant statué dans les limites des demandes ajustées par l'effet de la prescription et d'une demande additionnelle. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce précise les conditions du paiement libératoire par offres réelles. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur, retenant son état de demeure. L'appelant soutenait avoir purgé sa défaillance en déposant une requête aux fins d'offres réelles avant l'expiration du délai de quinze jours fixé par la sommation de payer. La cour écarte ce moyen et retient que seule l'offre réelle effective, et non la simple demande en justice tendant à son autorisation, est de nature à libérer le débiteur. Dès lors que le paiement n'est intervenu qu'après l'expiration de ce délai, le manquement du preneur est constitué. La cour ajoute que la mauvaise foi alléguée du bailleur est inopérante, le preneur disposant des voies légales pour s'acquitter de son obligation dans le délai imparti. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, l'appelant contestait la compétence de la juridiction commerciale et soutenait l'extinction de sa dette par compensation avec un dépôt de garantie. La cour d'appel de commerce écarte l'exception d'incompétence, retenant que la relation locative, issue d'un premier contrat renouvelé, excédait la durée de deux ans requise par la loi n° 49-16 pour fonder la compétence du tribunal de commerce. Sur le fond, elle juge que la somme versée à l'entrée dans les lieux ne constituait pas une avance sur loyers imputable sur la dette, mais un dépôt de garantie destiné à assurer la bonne exécution des obligations du preneur. La cour rappelle en outre que le refus du bailleur de délivrer des quittances n'exonère pas le preneur de son obligation de paiement, celui-ci disposant de la procédure d'offre et de consignation pour s'en acquitter. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est par conséquent confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en paiement de loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité de l'exception d'inexécution. Le tribunal de commerce avait retenu cette exception soulevée par le preneur, fondée sur la coupure d'électricité par le bailleur en violation de son obligation de garantie. L'appelant soutenait que le manquement invoqué, antérieur à la période de loyers impayés, ne pouvait justifier le non-paiement, d'autant qu'une précédente décision passée en force de chose jugée avait condamné le preneur au paiement de loyers pour une période postérieure à ce manquement. La cour d'appel de commerce fait droit à ce moyen. Elle relève que les preuves de la coupure d'électricité se rapportent à une période antérieure à celle des loyers réclamés. La cour retient surtout qu'une décision antérieure, ayant acquis l'autorité de la chose jugée, a condamné le même preneur au paiement de loyers pour une période postérieure aux faits de coupure, ce qui établit que le preneur avait bien la jouissance des lieux. Dès lors, l'exception d'inexécution ne pouvait plus être valablement invoquée pour la nouvelle période d'impayés. En l'absence de preuve du paiement des loyers litigieux, la cour infirme le jugement entrepris et condamne le preneur au paiement.

Saisi d'appels croisés relatifs à l'exécution d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'étendue de l'obligation de délivrance du bailleur et sur les conséquences de son manquement. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur à remettre au preneur les documents administratifs nécessaires à l'obtention d'une licence d'exploitation, tout en condamnant le preneur au paiement de la taxe de propreté et en rejetant sa demande de dommages-intérêts. Le preneur appelant soutenait que le refus du bailleur de délivrer les documents lui causait un préjudice indemnisable et le déchargeait de son obligation de payer la taxe de propreté. Le bailleur appelant incident contestait quant à lui son obligation de délivrance et réclamait le paiement d'un loyer impayé. La cour écarte la demande d'indemnisation du preneur, retenant que le préjudice allégué, faute d'être étayé par des pièces comptables démontrant une perte de chance ou un manque à gagner certain, revêt un caractère purement éventuel et ne peut donner lieu à réparation. Elle juge en outre que l'obligation de payer la taxe de propreté, expressément mise à la charge du preneur par le contrat, ne saurait être suspendue du fait d'un manquement du bailleur à une autre de ses obligations, le contrat formant la loi des parties. Rejetant également l'appel du bailleur, la cour relève que ce dernier reste tenu de son obligation de délivrance des documents indispensables à l'usage convenu de la chose louée et que le preneur a justifié du paiement du loyer réclamé. Le jugement de première instance est en conséquence intégralement confirmé.

Saisi sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur le droit à l'indemnité d'éviction du preneur évincé pour cause de démolition et de reconstruction, en cas de refus du bailleur de le réintégrer. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en indemnisation, estimant que le refus du bailleur de réintégrer le preneur n'était pas établi. L'enjeu portait sur la caractérisation du manquement du bailleur à son obligation de réintégration, ordonnée par une précédente décision de justice passée en force de chose jugée, et sur ses conséquences au regard du droit à l'indemnité d'éviction prévu par le dahir du 24 mai 1955. La cour retient que le refus du bailleur d'exécuter la décision ordonnant la réintégration, formellement constaté par un procès-verbal d'exécution, prive le preneur de son droit de priorité et ouvre droit à l'indemnité d'éviction. Elle juge inopérantes les offres de restitution postérieures au refus constaté, et précise que l'indemnité doit correspondre à la valeur du fonds de commerce au moment de l'éviction initiale, et non à une date ultérieure. La cour écarte ainsi la demande d'indemnisation pour la perte d'exploitation subie depuis l'éviction, celle-ci n'étant pas l'objet de la demande initiale. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et condamne les bailleurs au paiement de l'indemnité d'éviction fixée par expertise judiciaire.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée de l'exception d'inexécution soulevée par le preneur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des arriérés. L'appelant soutenait que son manquement était justifié par l'inexécution par le bailleur de ses propres obligations, notamment la délivrance des documents nécessaires à l'obtention d'une licence d'exploitation et la garantie d'une jouissance paisible. La cour écarte ce moyen en retenant que le preneur n'avait soulevé le manquement du bailleur qu'après avoir reçu l'injonction de payer et n'avait obtenu une décision de justice condamnant ce dernier à délivrer les documents qu'après le prononcé du jugement de première instance. La cour relève en outre que ni la fermeture administrative des lieux ni la coupure d'électricité n'étaient établies par des preuves suffisantes, un simple enregistrement sur disque compact étant jugé inopérant à démontrer un ordre de l'autorité publique. Dès lors, l'obligation de payer le loyer, contrepartie de la mise à disposition des locaux, demeurait exigible. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée de l'inaction du preneur qui invoque la non-jouissance des lieux. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant l'expulsion et le paiement des arriérés. L'appelant soutenait que l'objet du contrat était inexistant et qu'il n'avait jamais pu exploiter le local, arguant d'une violation de ses droits de la défense par le refus d'ordonner une mesure d'instruction. La cour écarte ce moyen en retenant que le silence du preneur et son absence de toute diligence pour exiger la délivrance du bien ou pour agir en résolution du contrat pendant une longue période créent une présomption de jouissance effective. Elle juge inopérant un procès-verbal de constat établi après le prononcé du jugement de première instance pour prouver la non-jouissance alléguée. Statuant sur la demande additionnelle du bailleur, la cour limite toutefois la condamnation aux loyers échus jusqu'à la date du dépôt des clés par le preneur auprès du greffe, considérant que ce dépôt vaut restitution. Le jugement est en conséquence confirmé, la cour statuant par ailleurs sur la demande additionnelle.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un distributeur d'eau et d'électricité à indemniser un abonné, la cour d'appel de commerce se prononce sur la responsabilité encourue pour la résiliation unilatérale d'un contrat d'abonnement. Le tribunal de commerce avait retenu la responsabilité délictuelle du fournisseur et l'avait condamné au paiement de dommages et intérêts. L'appelant soutenait que sa responsabilité devait être appréciée sur le terrain contractuel et qu'en l'absence d'interruption effective de la fourniture, aucun préjudice n'était caractérisé. La cour retient que le distributeur commet une faute contractuelle en résiliant un contrat d'abonnement et en transférant les compteurs au nom d'un tiers sur la seule foi de documents produits par ce dernier, sans avoir reçu de demande émanant de l'abonné lui-même. Elle considère que cette faute, qui consiste en un manquement à l'obligation de s'assurer de la volonté de son cocontractant avant toute modification substantielle du contrat, a directement causé un préjudice à l'usager, privé de la jouissance de son contrat et des services essentiels y afférents. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une mise en demeure de payer ou de quitter les lieux délivrée par des bailleurs indivis. Le tribunal de commerce avait validé la mise en demeure et ordonné l'expulsion du preneur, tout en déclarant irrecevable la demande en paiement des loyers. Le preneur appelant contestait la qualité à agir des auteurs de l'acte, dont certains n'étaient pas parties au bail, et invoquait l'exception d'inexécution en raison de troubles de jouissance ainsi que la compensation avec des créances détenues sur les bailleurs. Se conformant au point de droit jugé par la Cour de cassation, la cour retient que la mise en demeure est valide dès lors qu'elle émane de co-indivisaires représentant les trois quarts des droits sur l'immeuble, conformément à l'article 971 du dahir des obligations et des contrats, un tel acte relevant de l'administration de la chose commune. La cour écarte l'exception d'inexécution, le défaut de paiement pour la période visée par la mise en demeure étant avéré. Elle rejette également le moyen tiré de la compensation, faute d'identité entre les parties aux créances réciproques. En conséquence, la cour d'appel de commerce confirme le jugement de première instance en ce qu'il a prononcé la validation de la mise en demeure et l'expulsion du preneur.

La cour d'appel de commerce retient que le dépôt des loyers à la caisse du tribunal, s'il libère le preneur de sa dette, ne suffit pas à écarter son état de mise en demeure en l'absence d'une offre réelle préalable faite au bailleur. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers visés dans une sommation. L'appelant soutenait que le dépôt des sommes dues dans le délai imparti valait paiement et purgeait le manquement, faisant ainsi obstacle à la résiliation. La cour écarte ce moyen au motif que, pour produire un effet libératoire complet et faire cesser la mise en demeure, le dépôt doit impérativement être précédé d'une offre réelle de paiement au créancier, conformément aux dispositions de l'article 275 du dahir des obligations et des contrats. Faute pour le preneur de justifier d'une telle offre, la cour considère que son état de mise en demeure demeure caractérisé, nonobstant le versement des fonds. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est par conséquent confirmé et la demande additionnelle accueillie.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'effet libératoire d'un dépôt de loyers non précédé d'une offre réelle. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur, considérant que le dépôt des fonds à la caisse du tribunal, bien qu'éteignant la dette, ne faisait pas disparaître l'état de mise en demeure. La cour retient que, pour faire échec à la clause résolutoire, le dépôt des loyers doit impérativement être précédé d'une offre réelle de paiement au créancier, conformément à l'article 275 du dahir formant code des obligations et des contrats. Elle souligne que si le dépôt opère l'extinction de l'obligation de paiement, il ne purge pas le manquement contractuel du débiteur en l'absence de cette formalité substantielle. La cour écarte en outre l'argument tiré de refus de paiement antérieurs du bailleur, faute pour le preneur d'en rapporter la preuve par la production des décisions ou procès-verbaux correspondants. Le jugement est par conséquent confirmé et, faisant droit à la demande additionnelle, la cour condamne également l'appelant au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Encourt la cassation partielle pour défaut de motivation, l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour évaluer le préjudice subi par un preneur privé de la jouissance paisible du local loué, se borne à lui allouer une indemnité qu'elle estime souverainement adéquate. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du preneur qui demandait spécifiquement la liquidation d'une astreinte précédemment ordonnée à l'encontre du bailleur, ni motiver son refus d'ordonner une expertise judiciaire sollicitée pour chiffrer l'entier préjudice commercial, notamment au vu des éléments de preuve produits, la cour d'appel ne met pas la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient la responsabilité d'une banque qui, après avoir donné son approbation de principe au financement d'un projet et conclu un contrat de prêt, refuse de débloquer les fonds au motif d'une insuffisance des garanties. En effet, l'approbation de principe constitue un engagement dont la banque ne peut se dédire dès lors que le client a satisfait à toutes les conditions qui y étaient attachées. L'appréciation de la suffisance des garanties doit intervenir avant l'octroi de l'approbation, un refus postérieur constituant une faute.

La Cour d’appel de commerce de Casablanca a été saisie à la suite d’un recours en réexamen après cassation portant sur une procédure d’expulsion fondée sur le non-paiement des loyers dus au titre d’un bail commercial. L’affaire trouve son origine dans une assignation en paiement introduite par le bailleur, soutenant que la locataire avait omis de s’acquitter des loyers dus sur une période significative, malgré l’émission d’un commandement de payer en application des dispositions du dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux commerciaux. La locataire a contesté cette mise en demeure en invoquant l’existence d’un accord conclu avec un mandataire du bailleur, autorisant une retenue partielle des loyers en contrepartie de travaux de réparation à effectuer sur le bien loué.

Dans une première décision, la Cour d’appel avait confirmé le jugement de première instance ordonnant l’expulsion du locataire et rejetant la demande d’annulation de l’injonction de payer. Toutefois, la Cour de cassation, par un arrêt de cassation, a relevé que la juridiction d’appel n’avait pas vérifié la réalité de l’accord invoqué entre la locataire et l’ayant droit du bailleur, en l’absence d’une analyse approfondie des éléments factuels et contractuels du litige. En conséquence, l’affaire a été renvoyée devant la Cour d’appel de commerce pour nouvel examen.

Statuant après cassation, la Cour d’appel a ordonné la tenue d’une enquête contradictoire afin de déterminer l’existence et la portée de l’accord contesté. Lors des auditions, des témoins ont confirmé la survenance d’un échange entre la locataire et le représentant du bailleur, lequel aurait accepté une réduction temporaire des loyers en raison des travaux nécessaires. Par ailleurs, la locataire a produit une procuration générale attribuant au mandataire du bailleur un pouvoir étendu de gestion et d’administration des biens immobiliers, incluant le recouvrement des loyers. À la lumière de ces éléments, la Cour a considéré que cet accord était avéré et que la retenue partielle des loyers ne pouvait dès lors être qualifiée de défaut de paiement fautif.

Sur le fondement de l’article 254 du Dahir des obligations et des contrats, la Cour a rappelé que lorsqu’un débiteur se trouve empêché d’exécuter son obligation par un cas de force majeure ou par la faute du créancier, son inexécution ne saurait lui être imputée à faute. En l’espèce, le retard de paiement était directement lié à la carence du bailleur dans l’exécution des travaux de réparation qui lui incombaient en vertu d’une décision de justice antérieure. Dès lors, l’obligation de paiement du loyer se trouvait suspendue pour la part correspondant au coût des réparations convenues.

Dans cette optique, la Cour a jugé que l’injonction de payer et la demande d’expulsion reposaient sur une situation de retard non fautif, dès lors que la locataire avait régularisé sa situation avant l’engagement de la procédure judiciaire. La notification d’un commandement de payer, suivie d’un paiement tardif mais justifié par des circonstances indépendantes de la volonté du locataire, ne pouvait donc fonder une demande d’expulsion. L’absence de mauvaise foi ou de volonté dilatoire a conduit la Cour à conclure à l’absence de tout comportement constitutif de « môle » au sens du droit des obligations.

En conséquence, la Cour d’appel a annulé le jugement entrepris, rejeté la demande d’expulsion et déclaré nul l’injonction de payer signifiée à la locataire. Le bail a ainsi été maintenu, et le bailleur a été débouté de l’ensemble de ses prétentions.