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Usage des lieux

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour changement d'activité commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur la liberté d'exploitation du preneur en l'absence de clause de destination spécifique. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande.

L'appelant soutenait que le preneur avait illicitement modifié l'usage des lieux loués, passant d'un commerce de vêtements à une activité de restauration. La cour retient qu'en l'absence de production d'un contrat de bail stipulant une destination commerciale exclusive, la restriction prévue à l'article 22 de la loi 49-16 est inapplicable.

Elle rappelle que lorsque les lieux sont loués à usage commercial sans autre précision, et qu'ils ne présentent pas de caractéristiques les destinant à un usage unique, le preneur est libre d'y exercer l'activité de son choix et d'en changer. Faute pour le bailleur de rapporter la preuve d'une convention limitant l'activité du preneur, la cour juge la demande d'éviction infondée et confirme le jugement entrepris.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification du changement d'activité opéré par le preneur comme motif de résiliation du bail. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande du bailleur en validation de congé irrecevable pour un vice de forme de l'acte.

La cour était saisie de la question de savoir si le passage d'une activité de vente de produits alimentaires à une activité de restauration rapide constituait une violation des obligations contractuelles du preneur. Elle retient qu'en l'absence de clause contractuelle spécifiant et limitant expressément l'usage des lieux loués, le preneur demeure libre d'y exercer l'activité de son choix et d'en changer.

La cour constate que le bailleur ne rapporte pas la preuve d'une telle clause restrictive, les documents produits, notamment un acte de cession de fonds de commerce, n'étant pas de nature à établir un engagement du preneur à son égard sur la destination des lieux. Le changement d'activité ne saurait dès lors constituer un manquement justifiant l'éviction.

Par substitution de motifs, la cour d'appel de commerce confirme en conséquence le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de validation de congé, la cour d'appel de commerce examine la qualification des manquements reprochés à un preneur à bail commercial. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur, faute de preuve d'un changement d'usage des lieux loués.

L'appelant soutenait que le changement de la porte du local et son utilisation à des fins d'habitation par le preneur constituaient des motifs graves justifiant l'éviction. La cour retient que le simple changement d'une porte ne saurait être qualifié de modification portant atteinte à la sécurité de l'immeuble ou aggravant ses charges, au sens de l'article 8 de la loi n° 49.16.

Elle relève en outre que si le preneur a admis dormir dans le local, il n'a pas reconnu avoir cessé son activité commerciale, le bailleur ne rapportant pas la preuve d'un changement complet de la destination des lieux. Faute pour le bailleur de démontrer des manquements d'une gravité suffisante, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la violation d'une clause de destination exclusive prohibant expressément toute cuisson. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande d'expulsion.

L'appelant soutenait que le preneur, en exerçant une activité de restauration rapide impliquant la cuisson d'aliments, avait modifié l'usage des lieux en contravention flagrante avec les stipulations contractuelles. La cour retient que l'activité de cuisson, établie par procès-verbal de constat, constitue un changement de l'activité contractuellement définie et non un simple ajout d'une activité complémentaire ou connexe.

Elle souligne que la force obligatoire du contrat s'oppose à ce que le preneur ignore une interdiction de cuisson claire et non équivoque, stipulée en raison de l'inadaptation structurelle des locaux. Dès lors, le manquement du preneur à se conformer à la mise en demeure de cesser cette activité, délivrée au visa de l'article 26 de la loi n° 49-16, constitue un motif grave et légitime justifiant la résiliation.

La cour d'appel de commerce infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, prononce la résiliation du bail et ordonne l'expulsion du preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'existence d'une relation locative en l'absence de contrat écrit. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion, retenant que l'occupant ne justifiait d'aucun titre opposable aux propriétaires.

L'appelant soutenait que son occupation reposait sur une cession de bail consentie par le preneur initial, laquelle aurait été agréée, à tout le moins tacitement, par les bailleurs. À la suite d'une mesure d'instruction, la cour relève que les bailleurs ont eux-mêmes reconnu, lors d'un interrogatoire, avoir consenti verbalement à une nouvelle location au profit de l'appelant après le départ du preneur initial.

La cour en déduit que l'occupation des lieux repose sur un fondement juridique, à savoir une relation locative établie par l'aveu même des bailleurs. Dès lors, la demande en expulsion pour occupation sans droit ni titre ne pouvait prospérer, peu important que le preneur ait ultérieurement modifié l'usage des lieux, une telle modification relevant d'une éventuelle action en résolution du bail et non de l'action en expulsion d'un occupant sans titre.

Le jugement est par conséquent infirmé et la demande initiale rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de bail à usage professionnel, la cour d'appel de commerce examine l'étendue de l'obligation de délivrance du bailleur portant sur la fourniture d'une connexion internet. Le tribunal de commerce avait résolu le contrat et alloué des dommages-intérêts au preneur, retenant que la fourniture d'une connexion à faible débit était constitutive d'un manquement contractuel.

Le bailleur soutenait que son obligation se limitait à la mise à disposition d'une connexion, sans garantie de débit, tandis que le preneur, par voie d'appel incident, sollicitait l'augmentation des dommages-intérêts et la restitution des loyers versés. La cour retient que l'obligation de fournir un local équipé d'une connexion internet, lorsque le preneur est une agence de communication numérique, doit s'entendre d'une prestation permettant l'exercice effectif de son activité.

Se fondant sur le rapport d'expertise qui a constaté l'insuffisance du débit, la cour considère que le bailleur a manqué à son obligation essentielle, rendant le local impropre à l'usage auquel il était destiné. Elle écarte cependant la demande d'augmentation de l'indemnité et de restitution des loyers, imputant au preneur une part de responsabilité dans son propre préjudice.

Elle relève en effet que ce dernier a tardé à saisir la justice après le refus du bailleur de procéder à une résolution amiable, aggravant ainsi les conséquences du manquement initial. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la remise en état des lieux loués pour occupation des parties communes, la cour d'appel de commerce examine la portée d'une clause de bail interdisant l'étalage de marchandises hors du local. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en constatant une violation contractuelle.

L'appelant contestait la qualité à agir du bailleur, qu'il estimait dévolue à l'association des commerçants du centre, et invoquait un usage toléré ainsi qu'un accord postérieur entre locataires autorisant une telle occupation. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité en rappelant que l'action du bailleur est fondée sur le contrat de bail le liant personnellement au preneur.

Elle retient que le contrat constitue la loi des parties et que ses stipulations claires et expresses priment sur tout usage ou accord postérieur conclu entre les seuls locataires, lequel est inopposable au bailleur. Dès lors que l'inexécution de l'obligation de ne pas exposer de marchandises hors du local est établie, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial pour changement d'activité, la cour d'appel de commerce examine la portée du silence gardé par le bailleur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande en considérant que le bailleur avait implicitement consenti à la modification de l'usage des lieux.

L'appelant soutenait que le changement d'activité, reconnu par le preneur, constituait une violation des articles 230 et 692 du code des obligations et des contrats et que son consentement ne pouvait être qu'exprès. La cour retient cependant que la connaissance par le bailleur, par l'intermédiaire de ses préposés chargés de la gestion du centre commercial, du nouvel usage des lieux exercé depuis douze ans, combinée à l'encaissement continu et sans réserve des loyers durant toute cette période, caractérise une acceptation tacite de sa part.

Cette acceptation fait obstacle à ce que le bailleur se prévale tardivement de la clause contractuelle pour obtenir l'expulsion du preneur. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences du changement d'activité par le preneur en violation d'une clause de destination des lieux stipulée au bail commercial. Le tribunal de commerce avait initialement annulé le congé pour motif grave délivré par le bailleur, considérant que le changement d'activité ne causait aucun préjudice.

La question de droit portait sur la possibilité pour le juge du fond d'écarter l'application d'une clause claire au motif de l'absence de préjudice. Se conformant à la doctrine de la Cour de cassation, la cour d'appel rappelle qu'en application du code des obligations et des contrats, l'interprétation d'un contrat est exclue lorsque ses termes sont clairs et précis.

Elle retient que la clause spécifiant l'activité de vente d'appareils électroniques était dépourvue de toute ambiguïté et que le nouvel usage des lieux n'avait aucun rapport avec la destination contractuelle. Dès lors, le changement d'activité constitue un motif grave et légitime justifiant la validation du congé sans indemnité d'éviction.

La cour rejette en conséquence le recours en opposition du preneur et laisse les dépens à sa charge.

Saisi d'un appel contre un jugement retenant la compétence matérielle du tribunal de commerce pour connaître d'une action en résiliation de bail et en paiement de loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur le critère de la commercialité déterminant la compétence juridictionnelle. Le tribunal de commerce s'était déclaré compétent, tandis que le preneur appelant soutenait que les lieux, utilisés comme simple entrepôt et non pour une activité commerciale effective, relevaient de la compétence du tribunal de première instance.

La cour écarte ce moyen en retenant que la compétence doit être appréciée au regard de la destination contractuelle des lieux et non de leur usage factuel. Elle relève que le contrat de bail stipulait expressément que le local était affecté à un usage commercial.

Au visa de l'article 35 de la loi n° 49-16, qui attribue aux juridictions commerciales le contentieux de son application, la cour juge que la seule mention de la destination commerciale dans le contrat suffit à établir leur compétence. Le jugement de compétence est par conséquent confirmé et le dossier renvoyé au premier juge pour qu'il soit statué au fond.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et ordonnant l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité formelle du congé et la nature du bail. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur, écartant les moyens du preneur tirés de la nullité du congé et de l'existence d'un bail mixte. L'appelant soutenait, d'une part, que l'erreur sur son nom dans le congé entraînait sa nullité, insusceptible de régularisation par un mémoire réformateur, et d'autre part, que le congé était irrégulier faute de viser la partie des locaux à usage d'habitation, en violation des dispositions de la loi n° 49-16. La cour écarte le premier moyen en retenant qu'une simple erreur matérielle sur le nom du preneur dans le congé ne vicie pas ce dernier dès lors qu'elle n'a pas créé d'incertitude sur l'identité du destinataire et n'a causé aucun préjudice à ses intérêts. Sur le second moyen, la cour rappelle que la nature de l'usage des lieux est déterminée par les stipulations contractuelles. En l'absence de toute mention d'un usage d'habitation dans l'acte de cession du fonds de commerce produit par le preneur lui-même, et faute de preuve d'un accord postérieur du bailleur, l'occupation d'une partie des locaux à titre de logement est inopposable à ce dernier, rendant inapplicables les dispositions spécifiques aux baux mixtes. La cour relève en outre que le preneur, n'ayant pas chiffré sa demande d'indemnité d'éviction après expertise, ne peut valablement la formuler en appel en se bornant à solliciter une nouvelle expertise. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce examine l'exception d'inexécution fondée sur un prétendu manquement de la bailleresse à son obligation de garantie de jouissance paisible. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement. L'appelant soutenait que la bailleresse l'avait privé de l'usage des lieux par des voies de fait, le dispensant ainsi de son obligation de payer le loyer en application des articles 635 et 644 du Dahir des obligations et des contrats. La cour écarte ce moyen en relevant que les pièces du dossier établissent au contraire que le preneur avait abandonné les lieux loués. Elle constate que la bailleresse a dû recourir à la procédure judiciaire de récupération des locaux abandonnés, laquelle a permis d'établir, par une enquête de police, que le local était fermé depuis plus d'un an et demi. La cour retient dès lors que l'allégation de dépossession fautive est contredite par le déroulement de cette procédure et par la présence des biens mobiliers du preneur dans les lieux jusqu'à leur récupération judiciaire. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Le débat portait sur la preuve de la destination contractuelle d'un local commercial en l'absence de contrat de bail écrit. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction formée par le bailleur pour changement d'activité, faute de preuve d'une clause limitant l'usage des lieux. L'appelant soutenait que des quittances de loyer mentionnant une profession et un procès-verbal de constat rapportant des témoignages suffisaient à établir la destination exclusive du local. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen, retenant que la simple mention d'une profession sur des quittances de loyer, au surplus établies par le bailleur lui-même, ne vaut pas clause de destination exclusive. De même, la cour considère que si les témoignages recueillis par constat peuvent attester d'un changement factuel d'activité, ils ne sauraient prouver l'existence d'un accord initial des parties sur une limitation de l'usage des lieux. La cour rappelle ainsi qu'en l'absence de preuve d'une convention contraire, le preneur reste libre d'exercer toute activité commerciale conforme à la nature du local. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'application des dispositions relatives à la résiliation du bail pour fermeture et perte de la clientèle à des locaux contractuellement destinés à un usage d'entrepôt. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur tendant à la validation du congé et à l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait que l'usage des lieux en tant que simple entrepôt, en l'absence de toute activité de vente directe, ne permettait pas au preneur de bénéficier du statut des baux commerciaux et justifiait la résiliation pour perte des éléments du fonds de commerce, en application de l'article 8 de la loi 49-16. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en relevant que la commune intention des parties, dès l'origine du contrat, était de destiner les locaux à un usage exclusif d'entrepôt. Elle retient que les dispositions de l'article 8 de la loi 49-16, relatives à la perte de la clientèle et de la réputation commerciale par suite de la fermeture du local, ne s'appliquent qu'aux locaux où une activité commerciale a effectivement été exercée. Dès lors que les lieux n'ont jamais abrité une telle activité mais ont constamment servi d'annexe à un fonds de commerce principal dont l'existence est par ailleurs établie, le motif de résiliation invoqué par le bailleur est jugé inopérant. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial pour sous-location prohibée, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante de documents extra-contractuels. Le bailleur soutenait que des déclarations fiscales de la société occupante mentionnant les locaux et une correspondance d'expert la désignant comme locataire suffisaient à établir l'infraction aux clauses du bail. La cour écarte ce moyen en retenant que de tels éléments, s'ils prouvent une occupation matérielle, sont insuffisants à caractériser l'existence d'un contrat de sous-location en l'absence d'un acte juridique formalisant un tel accord. Elle considère que l'usage des lieux par une société dont le preneur est le gérant pour y entreposer ses marchandises ne constitue pas en soi une sous-location. La cour rejette également l'appel incident du preneur tiré du défaut de qualité à agir du bailleur, relevant que ce dernier justifiait d'un mandat des cohéritiers et que sa qualité avait été reconnue par le preneur dans des correspondances antérieures. Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce examine les éléments constitutifs du fonds de commerce et la force probante du rapport d'expertise. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé une indemnité au preneur, contestée par les deux parties, la bailleresse la jugeant excessive et le preneur insuffisante. La cour rappelle qu'elle n'est pas liée par les conclusions de l'expertise judiciaire et peut l'écarter lorsqu'elle est contredite par d'autres pièces du dossier. Elle relève que les propres déclarations du preneur consignées dans un procès-verbal de police judiciaire ainsi que des constats d'huissier établissent que le bail n'avait pas l'ancienneté alléguée et que le local servait de simple entrepôt, l'activité commerciale étant exercée dans un autre fonds. La cour retient dès lors que l'expert a évalué à tort une perte de clientèle inexistante pour le local litigieux. En conséquence, la cour d'appel de commerce confirme le jugement entrepris sur le principe de l'éviction mais le réforme sur le quantum de l'indemnité, qu'elle réduit substantiellement pour correspondre à la valeur du seul droit au bail d'un local de stockage.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la caractérisation d'un manquement grave du preneur à ses obligations. Le bailleur soutenait que l'usage du local comme atelier, notamment par l'entreposage de pièces usagées et le défaut d'autorisation administrative, justifiait la résiliation du bail pour faute. La cour écarte ce moyen en relevant que l'absence de contrat écrit, si elle ne remet pas en cause la relation locative, empêche de prouver la violation d'obligations spécifiques qui n'auraient pas été expressément convenues. Elle retient que les désordres constatés, tels que la présence de résidus liés à l'activité, sont la conséquence normale de l'exploitation d'un atelier de réparation, activité préexistante à l'acquisition du bien par le bailleur et ne caractérisant pas un dommage au local. La cour rappelle en outre que le défaut d'autorisation administrative relève des seuls rapports entre le preneur et l'autorité publique et ne constitue pas un manquement aux obligations locatives envers le bailleur. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature des modifications des lieux loués justifiant une telle sanction. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que l'usage des lieux à titre de bureaux était contractuellement autorisé. L'appelant, bailleur, soutenait que la transformation d'un entrepôt en bureaux par le preneur constituait en soi un motif de résiliation pour modification des lieux sans autorisation. La cour d'appel de commerce retient que, pour justifier la résiliation du bail sur le fondement de l'article 8 de la loi n° 49-16, les changements effectués par le preneur doivent nuire à l'immeuble, affecter sa sécurité ou augmenter les charges du bailleur. Elle relève que les aménagements litigieux, consistant en des cloisons amovibles, ne portaient pas atteinte à la structure du bâtiment. La cour ajoute que le contrat de bail originel, opposable au nouveau propriétaire, autorisait expressément une exploitation à usage de bureaux et de dépôt. En conséquence, le jugement est confirmé.