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Nuisances

Saisi d'un double appel relatif à un trouble de jouissance dans le cadre d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine l'imputabilité des nuisances affectant un local à usage de boulangerie. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur à réaliser des travaux de ventilation, à isoler une cheminée et à verser des dommages-intérêts au preneur.

En appel, le débat portait sur l'origine des désordres, le preneur reprochant au bailleur des constructions obstruant l'aération tandis que ce dernier imputait les nuisances à des aménagements non conformes du preneur. La cour censure le raisonnement du premier juge pour motivation insuffisante, lui reprochant d'avoir fondé sa décision sur une seconde expertise sans justifier l'éviction de la première et d'avoir prononcé une condamnation à des travaux de manière vague et inapplicable.

Statuant à nouveau, la cour écarte la seconde expertise et retient que le trouble de jouissance est caractérisé par les constructions du bailleur qui obstruent l'accès à la cheminée, en violation des clauses du bail. Elle juge cependant que l'obligation d'isoler ladite cheminée incombe au preneur en sa qualité d'exploitant.

La cour confirme par ailleurs le montant des dommages-intérêts alloués, faute pour le preneur de justifier d'un préjudice supérieur par la production de documents comptables probants. Le jugement est en conséquence réformé, condamnant le bailleur à la démolition des ouvrages litigieux pour rétablir l'accès et déchargeant ce dernier de l'obligation d'isolation.

Saisi d'un appel contre un jugement autorisant un preneur à bail commercial à procéder à des travaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue des obligations du bailleur face à une installation préexistante non mentionnée au contrat. Le tribunal de commerce avait enjoint au bailleur de permettre au preneur de prolonger une cheminée d'extraction jusqu'au toit de l'immeuble, tout en rejetant la demande reconventionnelle du bailleur en démolition de ladite installation.

L'appelant soutenait que l'installation avait été réalisée sans son autorisation ni celle des autorités compétentes, et qu'il incombait au preneur de prouver l'existence d'un droit à construire ou modifier cette installation. La cour écarte ce moyen en relevant que le bailleur avait lui-même engagé une action antérieure en démolition, reconnaissant de ce fait l'existence ancienne de l'ouvrage.

Elle juge en outre que le défaut éventuel d'autorisations administratives relève de la compétence exclusive des autorités locales et ne peut justifier l'opposition du bailleur aux travaux nécessaires à la cessation des nuisances causées aux tiers. La cour précise que le bailleur conserve la faculté d'agir sur le fondement du droit des baux commerciaux s'il estime que les travaux constituent une modification non autorisée des lieux loués.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un recours en rétractation contre un arrêt ayant confirmé l'indemnisation d'un preneur pour trouble de jouissance, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'ouverture de cette voie de recours extraordinaire. Les bailleurs, demandeurs à la rétractation, invoquaient d'une part le caractère prétendument frauduleux d'un procès-verbal de constat d'huissier et d'autre part la découverte de pièces nouvelles et décisives.

La cour écarte le premier moyen au motif que la fausseté de l'acte n'a pas été judiciairement établie, une simple allégation étant insuffisante à caractériser le cas d'ouverture prévu par l'article 402 du code de procédure civile. Elle rejette également le second moyen en retenant que les documents produits, relatifs à des nuisances sonores reprochées au preneur, ne constituent pas des pièces décisives qui auraient été retenues par la partie adverse.

La cour considère que les demandeurs ne font que réitérer la discussion sur le fond du litige, ce qui est étranger à l'objet du recours en rétractation. En conséquence, le recours est rejeté et les demandeurs sont condamnés à l'amende prévue par la loi.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification du changement d'activité de nature à justifier la résiliation d'un bail commercial. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction formée par la bailleresse, estimant que le changement d'activité n'était pas caractérisé.

L'appelante soutenait que le passage d'une activité de menuiserie d'ébénisterie à l'utilisation de machines industrielles lourdes, ainsi que leur location à des tiers, constituait un manquement grave justifiant l'éviction. La cour écarte ce moyen en retenant que le changement d'activité ne saurait être caractérisé dès lors que l'activité de base, à savoir la menuiserie, demeure inchangée.

Elle précise qu'en l'absence de clause contractuelle restreignant l'usage de certains outils, la modernisation des moyens de production ne constitue pas une modification de l'activité autorisée. De même, la cour considère que la location de ces machines à d'autres professionnels du même secteur ne modifie pas la nature fondamentale de l'activité exercée dans les lieux loués.

Elle ajoute que les éventuels préjudices subis par la bailleresse du fait des nuisances générées par ces machines relèvent d'une action en responsabilité distincte et non de la résiliation du bail. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve du manquement grave du preneur. Le tribunal de commerce avait débouté la bailleresse de sa demande fondée sur l'usage par le preneur d'une machinerie causant des nuisances et affectant la structure de l'immeuble.

L'appelante soutenait que ce manquement justifiait la résiliation sans indemnité au visa de l'article 8 de la loi 49.16. La cour retient que l'application de cette disposition impose à la bailleresse de prouver non seulement un dommage à l'immeuble, mais également que ce dommage résulte d'un changement opéré par le preneur sans son consentement.

Elle relève que le procès-verbal de constat produit par l'appelante est contredit par un constat plus récent versé par l'intimé, lequel atteste de l'absence de dégradations structurelles. Faute pour la bailleresse de rapporter la preuve qui lui incombe ou de fournir des éléments justifiant une mesure d'expertise, la cour écarte les moyens de l'appel.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement retenant la compétence matérielle du tribunal de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature d'une action en responsabilité du bailleur pour trouble de jouissance. Le premier juge avait affirmé sa compétence pour connaître de la demande d'indemnisation du preneur, fondée sur les nuisances causées par des travaux dans l'immeuble.

L'appelant, bailleur, contestait la nature commerciale du litige, arguant qu'il relevait de la responsabilité civile de droit commun et non de l'activité commerciale des parties, quand bien même celles-ci seraient des sociétés commerciales. La cour écarte ce moyen en retenant que le litige oppose deux sociétés commerciales et que le préjudice allégué est directement lié à l'exploitation du fonds de commerce du preneur.

Elle en conclut que le différend, né à l'occasion de l'activité commerciale des parties, entre dans le champ de compétence des juridictions commerciales. Le jugement est par conséquent confirmé et le dossier renvoyé au tribunal de commerce pour qu'il statue au fond.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant condamné une entreprise de construction à une indemnisation partielle pour des dommages causés à un fonds voisin, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue du préjudice réparable. Le tribunal de commerce avait limité la condamnation à la réparation du seul trouble d'exploitation, écartant les demandes relatives aux dégâts matériels.

L'appelant soutenait que la réparation en nature effectuée par le responsable ne le privait pas de son droit à une indemnisation intégrale et que le montant alloué était insuffisant. La cour relève cependant que l'essentiel des dommages matériels, notamment la reconstruction du mur effondré, avait été réparé par l'intimée, ce qui limitait le préjudice subsistant.

Elle retient que le dommage restant à indemniser comprenait le défaut de replantation de végétaux, une coupure temporaire de services et les nuisances inhérentes au chantier. La cour écarte en outre la demande pour perte de revenus, faute pour l'établissement d'enseignement, qui tient une comptabilité, d'en rapporter la preuve par des pièces justificatives.

Le jugement est par conséquent confirmé, l'indemnité allouée étant jugée proportionnée au préjudice résiduel et effectivement prouvé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification des installations réalisées par un preneur à bail commercial et leur aptitude à justifier la résiliation du contrat. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de résiliation et d'expulsion formée par le bailleur.

L'appelant soutenait que l'installation d'équipements industriels lourds et la construction d'une mezzanine constituaient des modifications non autorisées de la structure de l'immeuble. La cour opère une distinction entre les changements affectant la structure du bien et les aménagements nécessaires à l'activité autorisée par le bailleur.

Elle retient que les équipements industriels, même fixés au bâti, ainsi qu'une mezzanine démontable, ne constituent pas des modifications prohibées au sens de l'article 8 de la loi n° 49-16, mais des agencements d'exploitation inhérents à l'activité de mécanique industrielle expressément consentie. Quant aux nuisances alléguées, telles que les vibrations, la cour juge qu'elles ne sauraient fonder une demande en résiliation pour modification des lieux mais relèvent d'une éventuelle action distincte en responsabilité pour trouble de voisinage.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'une action en cessation d'un trouble commercial anormal et en fermeture d'un fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue des pouvoirs du juge face à un dommage jugé réparable. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'un établissement d'enseignement visant à obtenir la fermeture d'un atelier de menuiserie voisin, au motif que le trouble constaté par expertise était susceptible d'être supprimé par des travaux d'isolation.

L'appelant soutenait que le juge, face à un dommage avéré, devait ordonner la cessation immédiate de l'activité nuisible plutôt que de se contenter de préconiser des mesures correctives. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en se fondant sur l'article 91 du dahir formant code des obligations et des contrats.

Elle retient que ce texte confère au juge un pouvoir d'appréciation pour choisir, entre la fermeture de l'établissement et l'injonction de réaliser des travaux, la mesure la plus adéquate pour faire cesser le trouble. Dès lors que l'expertise judiciaire a conclu à la possibilité technique de supprimer les nuisances sonores par des aménagements spécifiques, le juge peut légitimement opter pour cette solution qui concilie le droit du voisin à la tranquillité et la nécessité de préserver l'activité économique et les emplois.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant retenu sa compétence matérielle, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature commerciale d'une activité d'élevage avicole. Le tribunal de commerce avait écarté l'exception d'incompétence soulevée par un exploitant agricole, poursuivi en responsabilité civile pour des nuisances causées par son activité de production d'œufs. L'appelant soutenait que son activité, étant de nature purement agricole, devait relever de la compétence du tribunal de première instance. La cour retient cependant que l'exploitation d'une unité industrielle de production d'œufs confère à son dirigeant la qualité de commerçant. Elle en déduit que les demandeurs non-commerçants bénéficiaient de l'option de compétence leur permettant de saisir la juridiction commerciale, juge naturel du défendeur commerçant. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé et le dossier renvoyé au premier juge pour qu'il soit statué au fond.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé enjoignant à un bailleur de supprimer un conduit d'évacuation des eaux usées portant préjudice au preneur, la cour d'appel de commerce examine la caractérisation du trouble manifestement illicite. Le juge de première instance avait fait droit à la demande en ordonnant la suppression du conduit sous astreinte. L'appelant contestait principalement le caractère d'urgence de la mesure et la matérialité du trouble, soutenant que le conduit était préexistant et que le preneur avait étendu son installation à proximité. La cour d'appel de commerce retient que le déversement d'eaux usées sur un local commercial constitue un trouble justifiant l'intervention du juge des référés pour faire cesser le dommage. Elle écarte les moyens de l'appelant en relevant que la preuve du trouble résultait d'un constat d'huissier établissant la position du conduit au-dessus du local et la nature des écoulements. La cour ajoute qu'à supposer même que le conduit ne soit que mitoyen, le préjudice n'en serait pas moins caractérisé, et que ni l'antériorité de l'installation ni l'absence prétendue d'autre issue pour les eaux usées, au demeurant non prouvée, ne sauraient justifier le maintien du trouble. En conséquence, l'ordonnance entreprise est confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en cessation d'un trouble de voisinage, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve incombant au bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en la forme. L'appelant soutenait qu'un constat d'huissier attestant d'émissions de fumées suffisait à établir le caractère anormal du trouble. La cour retient qu'il appartient au demandeur de prouver non seulement la matérialité des faits, mais également que les nuisances excèdent les inconvénients normaux de voisinage et qu'elles ne peuvent être évitées, au sens de l'article 92 du dahir des obligations et des contrats. Faute pour le bailleur de rapporter cette double preuve, et en l'absence de démonstration d'un préjudice certain, la demande ne peut prospérer. La demande subsidiaire d'expertise est par conséquent également écartée comme non fondée. Le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation d'un contrat de gérance-libre pour modification de l'activité commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'interprétation de la clause de destination des lieux. Le tribunal de commerce avait considéré que l'activité exercée par le gérant-libre ne contrevenait pas à l'objet du contrat. L'appelant soutenait que la préparation et la vente de pâtisseries ne relevaient pas de l'activité de "restauration rapide" autorisée, constituant un manquement contractuel. La cour retient que la notion de "restauration rapide" est suffisamment large pour inclure la vente de pâtisseries, faute pour le bailleur de rapporter la preuve contraire. Elle ajoute, en application de l'article 473 du dahir formant code des obligations et des contrats, qu'en cas de doute sur la portée d'une obligation, celle-ci doit être interprétée dans le sens le plus favorable au débiteur, en l'occurrence le gérant-libre. La cour écarte par ailleurs les moyens tirés des nuisances et des manquements aux règles de sécurité comme étant inopérants, dès lors que la demande était exclusivement fondée sur le changement d'activité. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion du preneur pour changement de l'activité commerciale stipulée au bail, la cour d'appel de commerce examine la nature du consentement du bailleur et la caractérisation du préjudice. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion. L'appelant soutenait avoir obtenu un accord implicite du bailleur, matérialisé par l'obtention de licences administratives pour la nouvelle activité, et arguait que le changement d'activité ne pouvait justifier l'expulsion en l'absence de préjudice prouvé. La cour retient que l'obtention de telles autorisations administratives ne saurait suppléer le consentement exprès ou tacite du bailleur, requis au visa de l'article 8 de la loi n° 49-16. Elle considère en outre que la transformation d'une boucherie en café constitue en soi un préjudice pour le bailleur, du fait de l'augmentation des charges fiscales et des nuisances inhérentes à la nouvelle exploitation. Ce changement unilatéral constituant un manquement aux obligations contractuelles, le jugement entrepris est confirmé.

Ayant souverainement constaté, sur la base des rapports d'expertise, que les nuisances sonores et la poussière de sable à l'origine du dommage subi par un restaurant provenaient de camions n'appartenant pas à la société exploitant la carrière voisine, mais à des tiers, une cour d'appel en déduit à bon droit que la responsabilité de ladite société ne saurait être engagée, faute de preuve d'un lien de causalité direct entre son activité et le préjudice.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour rejeter une demande de résiliation de bail commercial, se borne à retenir que l'activité exercée par le preneur est de nature commerciale, sans rechercher, comme il lui était demandé, si cette activité engendrait les nuisances, le bruit et les salissures expressément prohibés par une clause du contrat. Manque également de base légale la décision qui déduit de la seule reconnaissance par le bailleur de sa signature sur deux quittances de loyer d'un montant inférieur à celui convenu, une modification consensuelle du loyer, sans examiner l'explication fournie par ce dernier quant à la cause de cette réduction.

Encourt la cassation pour défaut de base légale, équivalant à un défaut de motifs, l’arrêt qui relaxe un prévenu du chef de nuisance sonore au seul motif qu’aucun texte légal n’incrimine un tel fait.

En effet, il appartient au juge du fond de rechercher si les faits relèvent des dispositions combinées de l’article 47 de la loi n° 11.03 relative à la protection et à la mise en valeur de l’environnement, qui prohibe les nuisances sonores causées notamment par des haut-parleurs, et de l’article 609 du Code pénal, qui sanctionne la violation des règlements légalement pris par l’autorité administrative.

Saisie d’un litige relatif aux troubles anormaux de voisinage imputés à l’exploitation d’un café situé au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété, la Cour d’appel commerciale de Casablanca confirme le jugement de première instance ayant rejeté la demande formée par le syndicat des copropriétaires tendant à la fermeture définitive et totale de l’établissement ainsi qu’à l’octroi d’une indemnité réparatrice.

La Cour rappelle que l’action fondée sur les troubles anormaux du voisinage, prévue à l’article 91 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, ouvre aux voisins lésés la faculté d’exiger en justice soit la suppression complète des établissements nuisibles à la santé ou occasionnant un trouble excessif, soit l’adoption de mesures correctives appropriées destinées à faire cesser ou réduire les inconvénients subis. Elle souligne néanmoins que ce texte n’autorise pas nécessairement la fermeture totale et définitive d’un fonds de commerce, dès lors que l’activité principale exercée reste licite et conforme aux autorisations administratives délivrées.

En l’espèce, la juridiction d’appel considère que la mesure sollicitée par le syndicat des copropriétaires, consistant en une fermeture complète et définitive du café, excède manifestement les possibilités offertes par l’article précité, dont l’objet consiste précisément à faire disparaître ou atténuer le trouble existant par des moyens adéquats et proportionnés à sa gravité. À cet égard, la Cour précise que les plaignants auraient dû privilégier la demande de mesures correctives spécifiques visant les nuisances alléguées, ou encore saisir les autorités administratives compétentes pour assurer l’effectivité des réglementations en vigueur.

Quant à la demande indemnitaire accessoire, la Cour la rejette également, au motif que le préjudice allégué par les copropriétaires n’a pas été démontré par des éléments de preuve suffisamment concluants et précis. L’absence d’établissement clair et probant de l’existence d’un dommage actuel, direct et certain, et de son lien de causalité avec l’exploitation autorisée du café, prive cette demande de tout fondement juridique.

En conséquence, validant l’analyse des premiers juges selon laquelle les prétentions formulées n’étaient pas recevables en l’état, la Cour rejette l’appel et confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris, mettant les dépens à la charge de l’appelant.

Dans le cadre d’un litige opposant deux voisins au sujet de la construction d’une dalle sur une cour, réalisée sans autorisation, la Cour d’appel de Casablanca a confirmé le jugement de première instance ordonnant la démolition de ladite dalle.

La Cour a retenu qu’elle constituait un trouble anormal de voisinage au sens de l’article 70 du Dahir des obligations et des contrats (D.O.C).

L’expertise judiciaire a établi que cette construction causait divers préjudices au voisin, notamment des nuisances olfactives et une atteinte à la vie privée, tout en présentant un risque pour la structure du bâtiment. La Cour a jugé que la démolition constituait la seule mesure propre à faire cesser le trouble, réaffirmant ainsi l’impératif du respect des règles d’urbanisme et l’obligation d’obtenir les autorisations requises avant toute édification.

Il résulte de l'article 23 de la loi n° 41-90 instituant les tribunaux administratifs que le recours pour excès de pouvoir est irrecevable lorsqu'il existe un recours parallèle. Constitue un tel recours l'action civile que l'article 91 du Dahir des obligations et des contrats ouvre aux voisins contre les propriétaires d'établissements leur causant un préjudice, afin de demander la suppression de ces établissements ou l'introduction des modifications nécessaires pour faire cesser le dommage.

Par suite, justifie légalement sa décision le tribunal administratif qui déclare irrecevable le recours en annulation pour excès de pouvoir dirigé contre l'autorisation d'exploiter un tel établissement.